行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究述評摘要：建立在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)周期理論基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究已經(jīng)脫離了早期以建筑周期為基礎(chǔ)的理論，對波動產(chǎn)生的原因及傳導(dǎo)機(jī)制有了更深入的分析。近十年左右的時間，無論對房地產(chǎn)業(yè)周期波動的宏觀影響還是微觀效應(yīng)的研究都有了長足的發(fā)展，實證分析的證據(jù)也越來越充分。但現(xiàn)有的研究對許多重大問題仍然存在空白，急需在這些方面做進(jìn)一步深入的研究才能夠為熨平周期波動提出更加合理的政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；周期波動；發(fā)展方向一、房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究的理論基礎(chǔ)1凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。在凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的框架下，經(jīng)濟(jì)波動通常有許多潛在的原因：如貨幣和財政政策的改變，對投資需求的沖擊、貨幣需求函數(shù)的變化等等，并且還包括對總供給的各項擾動因素。經(jīng)濟(jì)周期的主要傳導(dǎo)機(jī)制為經(jīng)濟(jì)變量的剛性或者粘性。根據(jù)這些分析，凱恩斯提出了反周期的相機(jī)抉擇政策，認(rèn)為政府在經(jīng)濟(jì)波動的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)積極采取宏觀調(diào)控的財政政策。薩繆爾森于1939年最先對凱恩斯周期波動理論進(jìn)行了動態(tài)化的完善和調(diào)整，引入了收入和消費變動對投資的加速作用，分析了外部擾動通過投資乘數(shù)和加速數(shù)的傳導(dǎo)過程。在此之后的凱恩斯主義波動理論有多方面的發(fā)展，包括卡爾多的非線性動態(tài)增長周期模型、哈羅德多馬德動態(tài)增長周期模型、希克斯的非線性乘數(shù)加速數(shù)模型，但對引起經(jīng)濟(jì)波動的外部沖擊和對沖擊進(jìn)行強(qiáng)化的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的認(rèn)識沒有顯著變化。2新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展起源于對凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行批判的過程中，并引導(dǎo)了為宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)尋找微觀基礎(chǔ)的潮流。理性預(yù)期和市場出清是新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的起點，盧卡斯在這個基礎(chǔ)上試圖解釋宏觀經(jīng)濟(jì)波動，他的周期模型主要試圖闡明兩個問題：經(jīng)濟(jì)波動的初始根源是什么？波動的傳導(dǎo)機(jī)制又是什么？盧卡斯認(rèn)為，貨幣因素是波動的初始根源，貨幣供給的沖擊引起經(jīng)濟(jì)波動。波動的傳導(dǎo)機(jī)制是信息不完全，由于當(dāng)事人無法獲得完全信息，不能準(zhǔn)確判斷價格變化的實際情況，從而導(dǎo)致了產(chǎn)量的波動。自20世紀(jì)80年代以來，新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)派的學(xué)者們轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)中的實際因素，用實際因素去解釋宏觀經(jīng)濟(jì)波動，這就是所謂的真實經(jīng)濟(jì)周期理論。他們認(rèn)為波動的根源是經(jīng)濟(jì)中的實際因素，其中特別值得注意的是技術(shù)沖擊。至于傳導(dǎo)機(jī)制并不唯一，主要包括消費者的跨期閑暇替代和盧卡斯所提出的信息不完全。3新凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。新凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)與凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的共通之處在于：緩慢的名義量調(diào)整是被事先假定的，而不是推導(dǎo)出來的。但是它的發(fā)展在于強(qiáng)調(diào)了宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的微觀基礎(chǔ)，從一些名義變量不完美性的源頭出發(fā)進(jìn)行分析，使得分析的結(jié)論更加具有說服力。在20世紀(jì)90年代，新凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)主要關(guān)注名義沖擊的真實效應(yīng)，并認(rèn)為如果名義不完美性對于總量波動是重要的，那么必然是微觀經(jīng)濟(jì)層次上的小的名義不完美性對宏觀經(jīng)濟(jì)有大的影響。關(guān)于名義剛性的微觀基礎(chǔ)的許多研究都是圍繞著這個問題展開的。新凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)波動理論雖然對凱恩斯主義的理論進(jìn)行了多方面的拓展，但是關(guān)于引起經(jīng)濟(jì)波動的外部沖擊并沒有多大變化，凡是引起總需求或者總供給變化的因素都有可能通過經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行強(qiáng)化。不同之處在于，傳導(dǎo)機(jī)制從名義變量剛性細(xì)化成為更加根源的因素，主要是市場的不完全競爭。二、房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究現(xiàn)狀早期的房地產(chǎn)業(yè)周期研究與建筑周期研究融為一體，缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)理論的支撐。主要集中探討房地產(chǎn)業(yè)周期的影響因素，實際上著重于房地產(chǎn)業(yè)周期波動指標(biāo)的研究與應(yīng)用。Mitchell（1927）認(rèn)為：由于建筑活動受人口增長、房屋折舊、維修及投資利潤率高低等因素的影響，建筑業(yè)的供求不但像工業(yè)那樣可以無限地擴(kuò)大或縮減，而且龐大的建筑投資對經(jīng)濟(jì)活動的影響更為明顯和巨大，由此形成一定的波動。Moore（1961）指出，住宅開工量受財政條件、建造成本、社會結(jié)婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影響，因此如果要了解房地產(chǎn)建造量，就可以從財政條件（主要是抵押貸款）或建筑成本推算，而住宅需求量和投資生產(chǎn)量則可從社會結(jié)婚率高低、房屋空置率多少等指標(biāo)來研判。Harwood（1977）提出，經(jīng)濟(jì)變化、人口遷移、基礎(chǔ)設(shè)施，特別是道路建設(shè)、人口出生率、銀行貸款、政府政策等因素均會引起房地產(chǎn)業(yè)周期波動。GreblerBurns（1982）以GNP循環(huán)為基準(zhǔn)循環(huán)，探討了建筑波動周期問題，認(rèn)為建筑成本在較低水平時，公共工程與私人部門呈相同方向變動；但建筑成本在較高水平時，兩者呈相反方向變化。隨著西方經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)理論的迅速發(fā)展，一些新的研究成果不斷的被應(yīng)用到房地產(chǎn)業(yè)周期波動的研究當(dāng)中，尤其伴隨著為宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)尋找微觀基礎(chǔ)的研究浪潮中，為房地產(chǎn)周期波動尋找微觀動力的研究也迅速發(fā)展。例如PeterChinloy（1996）在模型中加入了預(yù)期的因子，著重分析了預(yù)期在形成房地產(chǎn)業(yè)周期波動中的作用。Chatterjee（1999）利用動態(tài)經(jīng)濟(jì)理論分析了反周期貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)周期波動的影響，并得出結(jié)論認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)政策對平穩(wěn)房地產(chǎn)業(yè)周期波動效果并不明顯。除了一般性的理論分析之外，對各國房地產(chǎn)業(yè)周期波動進(jìn)行實證分析和研究，也成為房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究的重要組成部分。Wenzlick（1980）以美國房地產(chǎn)市場交易量（或銷售額）為依據(jù)，通過分析1795年1973年共180年間美國房地產(chǎn)的周期波動循環(huán)變化，指出美國房地產(chǎn)的長期波動周期約為18年。Case贊成美國房地產(chǎn)長期周為18年的觀點，進(jìn)而指出長期周期主要受歷史事件，如戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)衰退、技術(shù)創(chuàng)新等事件影響。同時他還提出房地產(chǎn)短期波動周期的概念，從美國來看短期波動周期為5年，主要受貨幣市場、貸款額度和政府住宅政策等因素影響”。Barrast和Ferguson（1985、1987）從實證分析和理論分析兩個方面研究了英國的建筑周期波動。認(rèn)為建筑周期的需求循環(huán)大約為4年5年，主要反映經(jīng)濟(jì)景氣波動及政府政策的變動；而建筑周期的供給循環(huán)大約為9年，主要反映生產(chǎn)過程的落后狀況。Kaiser（1997）利用78年的數(shù)據(jù)分析了美國房地產(chǎn)業(yè)的長周期。Clayton（1997）利用1982年1994年的數(shù)據(jù)分析了個不同區(qū)域住宅市場的周期波動，在更加微觀的層次上檢驗了住宅市場的效率問題。WheatonandRossoff（1998）則利用1969年1994年的數(shù)據(jù)分析了工業(yè)不動產(chǎn)的周期波動。在中國，對房地產(chǎn)業(yè)周期波動的研究開始于20世紀(jì)90年代中期。張元端（1995）分析了中國的房地產(chǎn)業(yè)周期波動現(xiàn)象，他通過比較國民經(jīng)濟(jì)增長率和全國商品房銷售額增長率，認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)的周期與國民經(jīng)濟(jì)周期基本吻合。相對而言，梁桂（1996）從房地產(chǎn)供求的周期性波動來定義不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動，并采用年商品房銷售面積指標(biāo)，分析了從1986年1995年中國不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動及其特性。何國釗等（1996）利用商品房價格等8項指標(biāo)，在按環(huán)比增長率得出單項指標(biāo)的周期波動后，再利用景氣循環(huán)法等方法，分析1981年1994年的中國房地產(chǎn)業(yè)周期波動現(xiàn)象及其特點。在此基礎(chǔ)上，作者們著重探討了中國房地產(chǎn)業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期在不同周期階段的相互關(guān)系，并選擇投資與政策兩個因素，分析了中國房地產(chǎn)業(yè)周期的原因。譚剛（2001）在分析中國房地產(chǎn)業(yè)周期波動的基礎(chǔ)上，選擇總量、投資、生產(chǎn)、交易、金融及價格等6類共16項指標(biāo)，利用擴(kuò)散指數(shù)方法分析了深圳房地產(chǎn)業(yè)周期波動特征。中國社會科學(xué)院財貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所“房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究”課題組（2004）利用中國1979年2002年的數(shù)據(jù)進(jìn)行，對房地產(chǎn)行業(yè)的運行軌跡和特征進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上分析了影響中國房地產(chǎn)業(yè)周期波動的經(jīng)濟(jì)因素。三、亟待解決的問題現(xiàn)有的研究尤其是中國的房地產(chǎn)業(yè)周期研究無論在理論上還是在實踐上都存在很多不足之處，至少需要在以下方面進(jìn)行擴(kuò)展：1結(jié)合產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品獨特性的房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究尚需加強(qiáng)。房地產(chǎn)作為一種獨特的產(chǎn)品，具有如下特征：必需品、重要性、耐久性、空間固定性、不可分割性、復(fù)雜和多重異質(zhì)性、市場的分散性、生產(chǎn)的非凸性、信息的非對稱的重要性、交易成本的重要性、缺乏相關(guān)的保險及期貨市場。這些特征很多都對房地產(chǎn)業(yè)周期波動有著重大影響，但現(xiàn)有研究基本上套用經(jīng)濟(jì)周期理論或做一些變形，沒有體現(xiàn)出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品的獨特性。這些獨特的特征對周期波動的影響如何并沒有得到足夠的重視。如市場的分散性和空間固定性造成了房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域壟斷的市場結(jié)構(gòu)，這種市場結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)周期有怎樣的影響幾乎沒有理論涉及。2應(yīng)進(jìn)一步深入考察房地產(chǎn)業(yè)周期波動的微觀影響及對策分析。房地產(chǎn)業(yè)周期波動對宏觀經(jīng)濟(jì)包括相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響已經(jīng)有大量理論及實證的文獻(xiàn)，但其微觀效應(yīng)還沒有得到充分的發(fā)展。對此應(yīng)主要從房地產(chǎn)業(yè)周期對開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和投資者的投資策略的角度出發(fā)，研究在房地產(chǎn)業(yè)周期的不同階段，開發(fā)企業(yè)以及投資者應(yīng)該采取什么樣的措施來應(yīng)對，這個研究主題在國外近幾年才剛剛出現(xiàn)的，而在中國幾乎是一片空白。3應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對中國區(qū)域性房地產(chǎn)市場周期波動的研究。房地產(chǎn)業(yè)具有顯著的區(qū)域性特征，不同城市之間的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能具有巨大的差異性。從總體上研究中國的房地產(chǎn)市場可能低估一些問題的嚴(yán)重性。例如總整體上分析，中國的房地產(chǎn)市場在大多數(shù)情況下是不可能出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫的，但在某些區(qū)域性市場是可能存在的。目前中國幾篇具有代表性的文獻(xiàn)大多是對中國整體房地產(chǎn)業(yè)的周期波動進(jìn)行實證分析，其中只有譚剛（2001）研究了深圳市1987年1998年間房地產(chǎn)業(yè)周期式發(fā)展歷程。可以看出，中國的房地產(chǎn)業(yè)周期研究很少對區(qū)域市場尤其是城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的，尤其對不同城市之間周期的形態(tài)、成因等進(jìn)行分析及比較的文獻(xiàn)幾乎沒有。參考文獻(xiàn)：