行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與創(chuàng)新我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)總體上仍處在前工業(yè)時(shí)代，還沒有建立起完整的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈體系住宅產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀與問(wèn)題在改革開放迅速發(fā)展的大背景下，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)取得了令人矚目的成績(jī)；最近年的城鎮(zhèn)住宅開發(fā)總建筑面積年均達(dá)到億平方米，住宅開發(fā)的質(zhì)量和住宅功能也隨著消費(fèi)者的成熟而不斷提升，住宅投資在近幾年占的，占社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的，住宅產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的地位日益突出。但是我們應(yīng)該清醒地看到，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還存在著一些問(wèn)題。一、住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)育尚不成熟當(dāng)前，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)總體上仍處在前工業(yè)時(shí)代，還沒有建立起完整的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈體系。住宅開發(fā)事實(shí)上是由開發(fā)商為主導(dǎo)完成的一項(xiàng)集成工作，決定住宅品質(zhì)的不僅是開發(fā)商本身，還有規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備配套、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的各個(gè)企業(yè)。一個(gè)樓盤的開發(fā)關(guān)系到少則幾十家，多則上百家企業(yè)。住宅開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化率、管理水平與其他工業(yè)產(chǎn)業(yè)相去甚遠(yuǎn)。目前住宅行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，主要發(fā)生在產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈同一環(huán)節(jié)的不同企業(yè)之間，低級(jí)競(jìng)爭(zhēng)是這種行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀的寫照，而成熟行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生在不同的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈之間。二、住宅行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要差距、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)育尚不成熟第一、缺乏有規(guī)模的產(chǎn)業(yè)龍頭；作為成熟工業(yè)產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)應(yīng)大于的市場(chǎng)份額，而我國(guó)最大的開發(fā)商市場(chǎng)有效份額不足。第二、缺乏穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)鏈下游企業(yè)；現(xiàn)代開發(fā)機(jī)制下的開發(fā)商的關(guān)鍵在于金融和土地，作為產(chǎn)業(yè)鏈龍頭的開發(fā)商不成規(guī)模，將無(wú)法支撐設(shè)計(jì)、策劃、集成、部品等產(chǎn)業(yè)鏈中的下游企業(yè)，而技術(shù)創(chuàng)新的核心往往在于產(chǎn)業(yè)鏈中的相關(guān)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈不穩(wěn)定，核心技術(shù)能力無(wú)法得以有效保護(hù)，嚴(yán)重制約行業(yè)技術(shù)的進(jìn)步和市場(chǎng)規(guī)范，助長(zhǎng)了行業(yè)間的抄襲浮夸之風(fēng)。第三、專業(yè)化服務(wù)體系不健全；由于缺乏健全的專業(yè)化服務(wù)體系，以前中國(guó)的開發(fā)商普遍是“全能型”開發(fā)商，其職責(zé)滲透到住宅開發(fā)的幾乎所有環(huán)節(jié)，規(guī)模化發(fā)展受到嚴(yán)重制約；住宅開發(fā)的專業(yè)化服務(wù)應(yīng)有更為廣闊的發(fā)展空間，它們的成長(zhǎng)發(fā)育速度與發(fā)展規(guī)模都將與住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程產(chǎn)生直接關(guān)聯(lián)。、競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序造成市場(chǎng)成本高居不下現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一些城市如，廣州、成都等許多城市樓盤廣告支出費(fèi)用占銷售額的，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)北京、深圳、廣州、成都等區(qū)域性重點(diǎn)城市的主導(dǎo)報(bào)紙廣告收入，其中有來(lái)自地產(chǎn)界，炒作性的報(bào)道風(fēng)行。這造成樓盤項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃、服務(wù)成本不斷攀升，即便是目前最為成功的開發(fā)商也因?yàn)槌醋靼b之風(fēng)盛行，而無(wú)法正確預(yù)測(cè)市場(chǎng)，面對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的前期投入費(fèi)盡心思。同時(shí)各種不具實(shí)質(zhì)內(nèi)容的住宅產(chǎn)業(yè)高層論壇、峰會(huì)不斷，炒作成分居多。一些開發(fā)商缺乏創(chuàng)新思想，盲目跟進(jìn)，低級(jí)抄襲仿制嚴(yán)重。創(chuàng)新是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中制勝的關(guān)鍵一、技術(shù)創(chuàng)新主導(dǎo)市場(chǎng)住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目前的關(guān)鍵在于技術(shù)創(chuàng)新，競(jìng)爭(zhēng)形式是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，機(jī)制、品牌乃至產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)；事實(shí)上，近多年來(lái)，住宅開發(fā)的每一次提升都與技術(shù)創(chuàng)新密不可分。、成功樓盤的運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)同樣鎖定技術(shù)創(chuàng)新開發(fā)理念的適度超前，是所有優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注的話題，它們?cè)趧?chuàng)新中獲得高附加利潤(rùn)。緊隨潮流只是一些小型開發(fā)商的生存之道。對(duì)行業(yè)領(lǐng)跑者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)賣點(diǎn)只有一步之遙，超前不足，則沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；但如超前過(guò)多，則風(fēng)險(xiǎn)加大，技術(shù)產(chǎn)品配套跟不上，造成市場(chǎng)運(yùn)作費(fèi)用加大。許多成功樓盤都是各有特色優(yōu)勢(shì)，如分別突出教育、旅游、藝術(shù)、社區(qū)景觀、配套會(huì)所等住宅附加內(nèi)容，將生活方式人性化地融入住宅開發(fā)；既有強(qiáng)調(diào)信息網(wǎng)絡(luò)、裝修一次到位、又有大量采用新型建材、新技術(shù)，提高科技含量和實(shí)施優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)等實(shí)實(shí)在在品質(zhì)保證內(nèi)容，而非依靠炒作和包裝。可以肯定，隨著住宅性能體系的全面推廣，以前針對(duì)某一住宅性能主題，一招取勝的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，任何一個(gè)樓盤項(xiàng)目的成功，其開發(fā)商除了地域因素的分析之外，在技術(shù)創(chuàng)新領(lǐng)域必須保證住宅項(xiàng)目的所有功能單元的品質(zhì)優(yōu)秀，然后在某一單元取得創(chuàng)新超前，拉開差距，產(chǎn)生領(lǐng)跑者。、生態(tài)住宅是當(dāng)前技術(shù)創(chuàng)新的主旋律住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新目前仍然是中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。而當(dāng)前以產(chǎn)品為主導(dǎo)的技術(shù)創(chuàng)新的主調(diào)定在了“生態(tài)住宅”。目前國(guó)際上綠色生態(tài)住宅的發(fā)展具有以下特征：高新技術(shù)在這領(lǐng)域中占有重要地位，如：新能源、新材料、生物工程等；與此同時(shí)，因地制宜地采用地方性材料和技術(shù)以降低成本也已成為發(fā)展趨勢(shì)；綠色生態(tài)住宅的發(fā)展已從單項(xiàng)技術(shù)和產(chǎn)品的使用走向系統(tǒng)技術(shù)的集成，進(jìn)而形成一個(gè)以可持續(xù)發(fā)展為戰(zhàn)略、以高新技術(shù)為先導(dǎo)，全方位提升住宅品質(zhì)的新領(lǐng)域。綠色生態(tài)住宅是中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。生態(tài)住宅評(píng)價(jià)體系包括小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)、能源與環(huán)境、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、小區(qū)水環(huán)境、材料與資源等五個(gè)方面。它從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、能源及社會(huì)的角度系統(tǒng)評(píng)價(jià)建筑物全壽命周期中的一每個(gè)階段中的綜合品質(zhì)，將更好地引導(dǎo)綠色生態(tài)住宅建設(shè)。二、機(jī)制創(chuàng)新與新的開發(fā)模式事實(shí)上，以技術(shù)創(chuàng)新為主調(diào)的競(jìng)爭(zhēng)，是產(chǎn)品級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)，能夠使企業(yè)實(shí)現(xiàn)初期的發(fā)展，但無(wú)法使企業(yè)實(shí)現(xiàn)質(zhì)變性的提升。中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)一個(gè)時(shí)期內(nèi)還處在轉(zhuǎn)型之中，機(jī)制創(chuàng)新就是創(chuàng)造新的游戲規(guī)則，建立以龍頭企業(yè)為核心的供應(yīng)鏈體系，它將是企業(yè)獲得高額利潤(rùn)的源泉。機(jī)制問(wèn)題同樣也是中國(guó)加入以后，住宅開發(fā)國(guó)際化的最大壁壘。但是住宅開發(fā)模式的變革已是歷史的必然，因此機(jī)制創(chuàng)新同樣也是企業(yè)升級(jí)發(fā)展的最大機(jī)會(huì)。、中國(guó)住宅的生產(chǎn)方式正經(jīng)歷從工地到工廠的逐步變革目前我國(guó)城市住宅的重要組成部分廚房，已經(jīng)基本完成了工業(yè)化的升級(jí)，整體廚房幾乎完全控制了廚房配套市場(chǎng)，目前正向多樣性和規(guī)模化發(fā)展，并努力實(shí)現(xiàn)與電器的集成。在住宅的核心的另一組成部分衛(wèi)生間，整體浴室正悄然興起。從工業(yè)化住宅整體而言，輕鋼結(jié)構(gòu)住宅、木結(jié)構(gòu)住宅等以標(biāo)準(zhǔn)化為基礎(chǔ)的新型結(jié)構(gòu)住宅生產(chǎn)體系，在國(guó)際上有成功發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，以它快速、高效、節(jié)能、環(huán)保的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)一定會(huì)在中國(guó)住宅開發(fā)中占有相當(dāng)比重。但是需要引起重視的是，住宅生產(chǎn)方式的變革之花，應(yīng)在新的開發(fā)模式下結(jié)果。、住宅開發(fā)規(guī)模的突破住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展要立足與后國(guó)際環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)必須認(rèn)真思考開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型。其突破點(diǎn)在于幾個(gè)方面：首先是完善專業(yè)化服務(wù)體系，引導(dǎo)扶持工業(yè)化住宅，通過(guò)住宅化手段提升管理層次；其次是通過(guò)行業(yè)組織加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化工作和有深度的行業(yè)自律。其中的核心在于專業(yè)化服務(wù)體系的建立。住宅開發(fā)的綜合性決定了專業(yè)化服務(wù)社會(huì)化的必然。完善專業(yè)化服務(wù)體系，是穩(wěn)定的住宅產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈生成的前提。在專業(yè)化服務(wù)體系中，尤其應(yīng)鼓勵(lì)建造集成商和專業(yè)管理咨詢公司的發(fā)展，為開發(fā)商松綁，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y商。國(guó)內(nèi)龍頭制造商和建筑工程企業(yè)，應(yīng)考慮向建造集成商方向的轉(zhuǎn)型。而具有相當(dāng)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，應(yīng)考慮利用自己的人才和管理優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)型成為其他投資型開發(fā)商提供專業(yè)管理咨詢服務(wù)的專業(yè)服務(wù)公司。事實(shí)證明，在現(xiàn)行的開發(fā)模式下，全能型開發(fā)企業(yè)