行業經濟論文-REITs在中國的發展探析摘要分析了REITs（房地產投資信托基金）的特性，并結合我國房地產業的現狀，提出在我國發展REITs是必然的，它既有利于房產商，也有利于國家、中小投資者，是一個實現共贏的舉措。文章進一步分析了在我國實現REITs的瓶頸以及解決方案。關鍵詞房地產投資基金信托業中圖分類號F830.8文獻標識碼A在國家對房地產業加強宏觀調控下，房地產業急需新的融資途徑，REITs成了人們關注的焦點。本文從另一個的視角分析了REITs在我國發展的必要性以及如何將其在我國推廣。1REITs的特性REITs（RealEstateInvestmentTrusts，簡寫為REITs），可譯為房地產投資信投基金或房地產投資信托，這種投資實際上是一種證券化的產業投資基金，按照聚池管理（PoolingManagement)的原理成立，通過發行股票（基金單位），匯集公眾投資者資金，由專門投資機構經營管理，通過選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，將投資綜合收益按比例分配給投資者。REITs具有以下特點：專家管理。REITs將投資者的資金聚集成一股大的基金，由專家對基金進行管理，通過專業操作，提高資金的盈利能力；可流動性。REITs是證券化的產業基金，持有者可以將受益憑證在市場上進行轉讓流通。上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通；收益高。REITs凈收益的90以上都必須以分紅的形式返還投資者，委托手續費僅占很小一部分，此外有很多稅收優惠。在美國，REITs的收益率基本上都達到7.3，比美國國債高出350個基點；分散風險。可以通過對不同地區、不同地產商進行投資，利用組合優勢分散風險。美國的REITs可以分為私募REITs、不上市的公募REITs、上市流通的公募REITs，其中2/3以上的REITs上市流通。上市REITs的操作流程如下：募資（個人投資者和機構投資者）專業管理機構進行管理選擇優質商業物業購買投資者分紅證券交易所上市。從REITs的操作流程，我們可以看到這一過程涉及到中小投資者、機構投資者、專業管理機構、優質商業物業、證券交易所。中小投資者和機構投資者是市場的資金供給者，專業管理機構是融通資金的中介機構，優質的房地產商是資金的需求者，規范的證券交易所等交易市場是REITs的流通渠道。2在我國發展REITs的必要性規范的REITs運作可以使中小投資者、機構投資者、房地產商、國家實現共贏。和我國現在的信托產品相比，REITs有很多優越的地方：對于房地產商而言，REITs可以為房地產商提供更廣闊的籌資空間。REITs有公募和私募兩種籌資方式，公募REITs在投資人數上要求不少于100人，國內的信托業只允許私募，信托產品合同份數不能超過200份，而且嚴禁保險公司、銀行、證券投資基金、養老基金等投資信托產品，這些機構投資者掌握著大量的資金卻被拒之門外，這限制了房地產商的籌資途徑和籌資數量；對于中小投資者，REITs有利于中小投資者分享房地產利潤。REITs可以進行公募，公募投資者不少于100人，私募投資者在100人以上就可以享有稅收優惠，5個及以下的個體不能擁有超過50%的股份,鼓勵REITs投資者分散化，避免股份過于集中造成的中小投資者不能分享房地產保值、增值帶來的收益。我國目前的信托產品不能公募，在發行時要求最低購買金額不能少于5萬元，有些產品門檻要求更高，這將眾多的中小投資者拒之門外，他們沒有途徑也沒有能力進入這一塊需要巨額資金、有豐厚回報的投資領域；對于機構投資者，REITs是一個具有高額收益、風險較小的投資工具。圖1是美國REITs與S&P5OO的收益率比較。由附圖可見，美國REITs的收益率遠遠高于S&P500的收益率。此外，由于投資者的收益主要源自REITs所持有房地產的定期租金、抵押貸款利息等穩定的收入，因此REITs的現金流較為穩定，波動性小。系數是衡量投資工具的波動性與某一標準指數的波動性的相對值。19722000年中美國REITs的系數平均為0.56，這表明REITs的波動性只有S&P500的0.56。而且，REITs與股票市場相關度也很低，“19912002年，美國REITs和S&P500指數相關性只有0.26。”在我國股市持續低迷的情況下，REITs為廣大投資者提供了一個優越的投資工具。對于國家，REITs可以促使房地產投機者向投資者轉變，使房地產業能夠健康的發展。其一，REITs不僅是提供開發商資金，還要直接參與具體的項目的管理，由有經驗的專業房地產管理人員對開發的項目進行監管、對經營管理提出意見，提高項目的質量。其二，REITs的收入，主要通過擁有成熟物業，以收取租金作為主要收入來源；另外有較小部分用于房地產的抵押貸款以利息作為主要的收入來源，相對穩定。這是一種長期、穩定、高收益的投資方式。其三，REITs在很長的期限里，每年都必須將大部分收益進行分配，可以促使短線的投機向長線的投資轉變。在我國，房地產業正處在發展階段，由于房地產業的巨額利潤，吸引了一些投機者通過短線操作，倒賣房地產賺取差價，這些非真實的需求會畸形地拉高房地產的價格轉變成房地產的泡沫，不利于我國房地產業的健康發展，也會給我國的穩定帶來不利的影響。我國目前的信托產品較短，一般期限為13年，而且只是提供資金，不參與具體的項目管理，相對來說，REITs可以促使資金真正投向房地產業，促使房地產業健康的發展。3REITs在我國的發展途徑3.1REITs實現共贏的關鍵完善法規，加強監管能夠實現共贏是REITs的一大優勢。如何能使REITs在我國的推行中充分實現這個優勢，關鍵就在于完善法規，加強監管，而不是在于稅收優惠。根據我國1999年證券法，證券只包括股票及債券，不像美國證券概念涵蓋從股票、債券到票據、投資合同等極為廣泛的范疇，上市REITs存在法律真空。我國目前的信托產品缺乏有效的監管，對于房地產商也沒有嚴格的信息披露制度，在獨立董事、公司治理方面也沒有要求，相對于美國的REITs而言，缺乏規范和有力的監管。這容易使REITs的經營脫離正常的軌道，很有可能會變成中國的第二個股市，成為房地產商圈錢的工具，損害中小投資者的利益，也不利于房地產的健康發展。因此，在我國打造REITs，當務之急就是要健全法規，加強監管。32REITs在我國推行存在的一些問題（1）稅收優惠問題。國外的REITs可避免雙重收稅，這和我國目前稅法的規定有沖突。我國現在的房地產業是高利潤的行業，房地產開發商在房價快速上升中獲得了巨額利潤，而中小投資者卻不能進入這個需要巨額資金的投資領域。因此REITs稅收優惠目標是保護廣大投資者，讓他們能分享房地產業增值帶來的收益。（2）中國房地產的產權問題。REITs通過發行憑證，將房地產的所有權分割給眾多的投資者，投資者可以將憑證進行轉讓，但是我國現行法律對房地產產權轉讓規定只能進行整體轉讓，而不能分割轉讓。此外，我國目前房地產產權的登記程序很復雜，大大增加了運作成本，降低了REITs的效率。（3）缺乏專業的信托機構。REITs應當由信托投資公司經營，要直接參與具體項目的開發、利用、經營等各方面，需要較強的專業知識和技能。我國目前的信托機構不具備這樣的專業能力，而具有這種專業能力的房地產公司受到法律的限制，不能成為REITs的受托人。4在我國推行REITs的政策建議41完善相關的法律，出臺產業基金法，對REITs的設立、投資方向、收入分配進行具體的規定（1）設立條件。為防止股份過于集中，規定不能由5名以下股東合計擁有50%以上的股份。REITs信托機構財務狀況必須良好，可以參照美國和日本對公司的凈資產和盈利情況做出限制。董事會由投資人選舉產生，董事會大部分成員為獨立董事。（2）投資方向。規定至少總投資的是投資在房地產業，以上的資產由房地產抵押票據、現金和政府債券組成，至少是總收入的來自于租金收入或者不動產抵押貸款的利息收入和房地產銷售所得等，嚴格禁止資金拆借。這項限制可以約束信托機構的投資行為，使信托資產的大部分投入到房地產業，避免短期投機行為，降低經營風險，促進房地產業的健康發展。（3）收益分配。REITs的收益90%要分給投資者。不對REITs進行雙重征稅，只對投資者個人征稅。但是稅收優惠有前提，盡量防止信托機構任意炒作不動產或將資金拆出，以保證投資收益大部分落實到投資人手里。（4）修改稅法有關規定，允許稅收優惠。明確規定信托投資項目不屬于應稅財產，信托機構免交所得稅，營業稅享受優惠稅率。稅收優惠的重要前提是，每個會計年度納稅所得的以上當作紅利分配給股東。另外，股東人數必須大于5人，否則不能享受稅收優惠，保證投資收益歸廣大投資者。（5）產權問題。簡化當前的產權轉移手續，明確房地產產權可以分開轉讓，制定具體的操作程序。為提高REITs的運行效率提供一個良好的法律環境。42培養專業的信托機構REITs需要專業的房地產信托機構，它由經驗豐富的房地產經營管理專家組成，他們對房地產市場很了解，能夠識別成熟的房地產物業，挑選優質的房地產物業，對項目的開發、以及后續的經營管理都很擅長，這是REITs實現共贏不可或缺的。我國可以將優秀的房地產經營管理公司轉變為信托機構，允許他們成為REITs的受托人。43建立發達的房地產信托產品的二級市場REITs期限很長，具有強流動性的REITs對投資者更有吸引力，可以滿足投資者臨時需要變現的要求。美國大約有2/3的REITs在國家級的股票交易市場上市，我國目前的信托產品流動性要比國債、證券投資基金差很多。我國可以通過建立監管完善的房地產信托產品二級市場，進而提高REITs的流動效率，降低交易成本。44加強監管我國目前的信用環境不是很理想，加上我國房地產業正處在發展階段，很多方面還不規范，也存在一些違規行為，廣大中小投資者處于信息不對稱的弱勢，加強監管對保護中小投資者的利益有著重要意義。因此，要