中海城項目一期商業街規劃指導建議 中海城項目一期商業部分規劃指導建議中原地產中海城項目組2005年2月8日目 錄第一部分 中海城項目一期商業業態建議3一、一期商業項目的規劃總思路31.1一期商業的規劃指導背景31.2一期商業的總體布局3二、社區商業42.1市場定位52.2定位依據52.3商業業態構成5三、會展旅游商業63.1市場定位63.2定位依據63.3商業業態構成83.4商業業態的具體分布8第二部分 中海城項目一期商業產品建議9一、產品設計建議91.1 a區91.2 b區、c區101.3 d區11二、內部設施建議122.1綜合管網布置122.2暖氣設備122.3衛生間：12三、內部功能建議13四、商業外立面風格建議13五、商業街產品的細部處理145.1商業地產小品點睛設計145.2休息椅、垃圾桶、公共衛生間布置要點14第一部分 中海城項目一期商業業態建議一、一期商業項目的規劃總思路1.1一期商業的規劃指導背景中海城項目一期的主要經濟指標：規劃總戶數有約532戶，規劃商業面積3.2萬平米，商業形式為商業街。目前濱州市開發區的商業配套相對匱乏，隨著濱州市開發區建設的日趨成熟，區域商業前景被普遍看好。中海航母娛樂城和濱州國際會展中心的建設將更加集聚以“中海”為中心的商業氣氛，而本項目一期商業就是為了服務本社區和周邊會展旅游資源而開發建設的。根據商業物業的一般經驗，成功的商業項目每1萬平米至少需要10萬人口的商圈輻射。而本區域人口現狀，難以支撐本項目一期3.2萬平方米商業面積，加之濱州的會展旅游經濟處于剛剛起步階段，濱州市規劃的“四環五海水上旅游”開發項目，預計年游客約800萬人次，也只是濱州市政府的遠期規劃能否真正達到預期效果現在還不得而知，并且現階段也難以完全消化中海城項目一期的商業面積。所以我司依據項目區域特點、整體規模、開發周期及地勢等自身特質，對項目規劃設計提出建議。1.2一期商業的總體布局我司根據中海城項目一期商業的市場需求和項目自身的具體情況，為了提高一期商業的市場價值，創造利潤最大化。建議一期商業分割成a、b、c、d四個區域依次進行開發，其中a區商業主要以社區商業為主，b、c、d區商業以會展旅游商業為主。示意圖如下：二、社區商業 a區會展路南側的2個弧形建筑即a區，西側建議為售樓中心，東側建議為中海城一期住宅服務的配套型商業。2.1市場定位面向社區的配套型商業社區：中海城項目一期住宅社區。配套型商業：服務于社區居民生活的商業。2.2定位依據2.2.1 社區商業是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業形態。是以一定地域的居住區為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。2.2.2商業服務區域：中海城一期住宅區。2.2.3按照城市商業網點規劃和建設指導意見：1萬1.5萬人口的居住小區每千人商業服務設施建筑面積450570平方米，服務半徑在300米以內。2.2.4中海城項目一期住宅約532戶，人口約2000人左右，a區東側弧形建筑面積約為2400平方米。根據上一條規定，a區商業面積已滿足中海城一期住宅區商業配套。2.3商業業態構成本弧形商業用房共三層，每層建筑面積約800平方米，共約2400平方米，建議首層保持相對獨立，二三層設計為整體空間，并設置內樓梯。2.3.1 建議一層商業業態為社區配套型餐飲，如：小型餐館、早點店、熟食店等。2.3.2 建議二、三層商業業態為社區配套型商場，以滿足社區居民的日常生活需求。三、會展旅游商業 b、c、d區3.1市場定位面向會展旅游經濟的綜合商業街3.2定位依據3.2.1根據濱州市政府的規劃：開發區未來幾年的企業數量和規模檔次，未來國際會展中心每年的企業展覽，將吸引國內外上千家企業參展，參展人數幾十萬人次，需要大量的商務配套。3.2.2濱州市政府即將啟動的“四環五海水上旅游”開發項目，建設期為三年，預計年游客800萬人次。因此，需要完善的旅游度假配套設施。3.2.3構筑濱州會展經濟圈，打造商務平臺。中海城項目將充分利用濱州國際會展中心周邊的空間優勢和商務活動集中的優勢。積極拓展開發旅游、餐飲、娛樂等展會綜合配套服務項目，搞好黃河十二路綠化景觀路建設，延展會展中心的輻射半徑，逐步打造以會展經濟為主要特征，現代服務業配套完善的中心商務區。3.2.4打造城市帶狀景觀公園。將充分挖掘歷史和水文化內涵，以生態養護為基礎，打造集歷史文化、商業文化、旅游文化于一體的歐式景觀風情區。以中海公園、航母娛樂城、高新技術園區等項目為牽動，規劃建設優美的自然景觀和人文景觀，大力發展旅游經濟和觀光農業，加速城鄉產業化進程。3.2.5濱州市政府對會展旅游經濟發展的前景是非常看好的但由于開發剛剛起步，與會展旅游經濟相配套的商業也是初級階段，如：四環五海水上旅游項目、中海花園、航母娛樂城等項目都處在不成熟階段，現階段的會展旅游經濟難以支撐中海城項目3.2萬平方米的商業，所以為了降低中海城項目一期商業的經營風險，體現商業的最高價值。中原建議會展旅游商業在濱州會展旅游經濟發展成熟、航母娛樂城正式使用后再開發建設。3.2.6由于目前區域內旅游尚處于初級階段，會展經濟主題不確定，會展頻次沒有確定，不能聚集足夠的人氣，難以支撐大型/高檔商務酒店的要求，但隨著會展旅游經濟的發展，商務酒店的配套是必不可少的，可以考慮建設的小型商務酒店，滿足2-3年內會展經濟及旅游經濟起步階段的市場需求。隨著會展經濟和旅游經濟的成熟，考慮在黃河十三路西段的商業部分建設大型/高規格的酒店。3.3商業業態構成綜合上述市場需求，我司建議會展旅游商業的商業業態做如下規劃：3.3.1餐飲功能業態：小型中高檔特色餐飲等。3.3.2零售功能業態：超市、百貨店、便利店、各類民族特色專賣店等。3.3.3休閑娛樂功能業態：茶樓、咖啡店、ktv等。3.3.4酒店業態：會展旅游經濟起步階段需要的小型商務型酒店。3.4商業業態的具體分布根據以上業態的構成情況，為了使會展旅游商業整體能夠保持均好性，保證整個商業街整齊規劃，中原建議如下：3.4.1建議b、c、d區的東側主要以餐飲功能業態、休閑娛樂功能業態為主，由于這兩種業態的特殊性，在單體設計當中應該充分考慮到上下水、用電負荷、排煙、污水處理等技術性細節。3.4.2建議b、c、d區的西側主要以零售功能業態、酒店業態為主。第二部分 中海城項目一期商業產品建議中海城項目一期商業總體面積為3.2萬平方米，商業沿會展路兩側分布，層數為2-3層，商業街全長約400米。一、產品設計建議1.1 a區根據一期商業街的規劃，a區的兩個弧形建筑在建筑效果上要講究相互對稱、相互協調。1.1.1樓體形式 售樓處采用三層聯體形式，內設樓梯。東側商業用房一層定位為社區餐飲，二、三層定位為商場，建議首層保持獨立，二、三層為整體空間，并設置內廊。 1.1.2開間 東側商業性用房一層定位為餐飲，建議開間68米。1.1.3進深 由于弧形建筑單體不是很規整，在滿足造型美觀的同時，根據業態定位和建筑形式，建議設計合理的進深。1.1.4層高 西側用房一層為售樓處，東側一層商業用房作為餐飲，為滿足兩建筑物相互對稱的要求，建議首層層高都為4.5米，二、三層建議為3.9米。1.2 b區、c區這兩個區定位為面向會展旅游經濟的綜合商業街，建筑分割為商鋪形式。1.2.1樓體形式建議商鋪3層聯體，內設樓梯。由于商業街和大型商場是有區別的，根據中原操作經驗，商業街產品形式多為門面房，一、二層聯體或一、二、三層聯體；二、三層很少采用連廊或外廊式的形式，因為這樣會增加經營者經營的難度。1.2.2開間從經營角度分析，大開間意味著臨街面較多，容易帶來經營上的成功。針對本商業項目的現狀和萊鋼鋼結構施工技術的優勢，中原建議在滿足設計要求前提下，盡量設置大開間商鋪，建議開間尺寸為68米。在銷售過程由于商鋪的建筑結構是屬于鋼架架構，可靈活分割，可以滿足不同層次業主的需求。1.2.3進深一個比較合理、實用的商鋪，其進深與開間的比例不應過大也不應過小，并兼顧滿足商業建筑面積的最大化，建議本商鋪的進深14米16米之間。1.2.4層高 普通商鋪的首層層高為3.6米，二、三層層高為3.3米。1.3 d區根據一期商業街的規劃，d區的兩個弧形建筑在建筑效果上要講究相互對稱、相互協調。1.3.1樓體形式建議采用三層聯體形式，內設樓梯。1.3.2開間 由于本區定位為賓館和超市，中原建議設計單位根據上述物業定位做合理設計。1.3.3進深 由于弧形建筑單體不是很規整，在滿足造型美觀的同時，根據業態定位和建筑形式，設計合理的進深。 1.3.4層高 由于本區定位為賓館和超市，一層層高建議為4.5米，二、三層層高為3.9米。二、內部設施建議2.1綜合管網布置注重水、電等綜合管線的設計布置。2.2暖氣設備根據濱州市商業的調研分析，由于濱州沒有集中市政供暖設施，目前濱州商鋪和商場大多沒有暖氣設備，主要依靠空調采暖，由此造成經營者的成本增加，并且取暖效果不佳，中海城整體規劃考慮采用集中供暖措施，因此建議中海城商業部分設計集中供暖，一是節約業主的經營成本，二是更能為消費者營造一個良好的消費環境，增加項目賣點。2.3衛生間商業廣場（a區、d區）兩側的弧形商業用房各層均設計衛生間，男女各衛生間的蹲位設計為1-2個，衛生間的設計要配合指引標志。沿街商鋪建議考慮一層設有一個蹲位的衛生間。三、內部功能建議3.1作為餐飲功能使用的商業，更要注重廚房的設計、管道排煙的設計、凈化排污的設計處理。3.2由于商業緊靠住宅區，為了減小噪音對住宅區的影響，更要注重隔音效果的設計。3.3各商業要注意消防功能的設計。四、商業外立面風格建議商業街的外立面不僅商業特質的形象標志，更是商業項目吸引聚集目標消費群體，表現與眾不同的商業特質表現。本商業項目外立面設計既要考慮與周圍建筑的關系，又要考慮入口處外立面和內部步行街的過渡和轉換，由于外立面對周圍環境有一定的視覺影響，因此設計風格要體現自身的特色。商業街設計中需要特別考慮廣告位的設置，合理設計廣告位不僅能為后期商業管理帶來收益同時也能夠豐富商業街立面效果，營造良好的商業氣氛。由于本商業定位為歐式風情街，因此建議本商業街體現歐式風格和色彩。五、商業街產品的細部處理5.1商業地產小品點睛設計5.1.1風格確立原則步行街小品作為一種觀賞裝飾，必須與商業街總體風格相融，要結合步行街內部裝修風格，包括色調、造型、圖案等。5.1.2避免扎堆、重復小品設置時要避免扎堆、重復設置，避免給消費者一種繁雜無序的感覺。5.1.3注重觀賞性小品設置要具有可觀賞性，從造型、色調等，組合成統一格調。5.1.4大眾化與藝術有機組合小品不僅具有藝術的特性，還要結合人們的審美取向，商業街小品的設置要將大眾化的觀賞性與小品的藝術思想相統一。5.2休息椅、垃圾桶、公共衛生間布置要點5.2.1休息椅布置要點休息椅，放置于行人道的兩側，緊靠綠化帶