關于物權的幾個問題,發言分為五個部分,物權法概述 物權法的基本原則 物權的保護 所有權的一般規定 業主的建筑物區分所有權,一、物權法概述 2007年3月16日通過 自10月1日起施行 分5編19章 247條,物權體系,所有權、業主的建筑物區分所有權、共有權、 相鄰權（相關系）、土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、特許物權(準物權) 抵押權、質權、留置權,“物”,是指除人體以外的、具有確定的界限和范圍、能夠成為權利客體且可以為人力所支配的、獨立成為一體的有體物。,物權,是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。,物權法,是關于動產、不動產的歸屬和利用的法律規則。,物權法的作用 定分止爭 物盡其用,二、物權法的基本原則,二、物權法的基本原則,平等保護原則,國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。,物權法定原則,物權的種類和內容，由法律規定。,梁慧星,物權自由原則，在理論上是錯誤的，在實踐上是有害的。,物權自由原則，在理論上是錯誤的，在實踐上是有害的。,物權公示原則,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。,統一登記制度,不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。,登記機構不得有下列行為,(一)要求對不動產進行評估； (二)以年檢等名義進行重復登記； (三)超出登記職責范圍的其他行為。不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。,三、 物權的保護,物權保護,指通過法律規定的方法和程序，保障所有人在法律許可的范圍內，對其所有的財產行使占有、使用、收益、處分權利的制度。,物權請求權的種類,確權請求權 返還原物請求權 恢復原狀請求權 排除妨害請求權 消除危險請求權 損害賠償請求權,六、所有權的一般規定,所有權,是所有人依法按照自己的意志通過對其所有物進行占有、使用、收益和處分等方式，獨占性支配其所有物，并排斥他人非法干涉的永久性物權,所有權的特征,所有權具有完全性。 所有權具有原始物權性。 所有權具有彈力性。 所有權具有永久存續性。,所有權的權能,積極權能 : 占有權能 使用權能 收益權能 處分權能 消極權能：指所有權人有權排除他人對其所有物違背其意志的干涉。,國家所有權,是國家對全民所有的財產進行占有、使用、收益和處分的權利,國家所有權的特征,國家所有權的權利主體具有統一性和唯一性。 國家所有權的權利客體具有無限廣泛性和專有性。,國家所有權的取得方式,沒收 贖買 積累資金 稅收 征收、征用 罰款和罰金 依法取得無主財產 開展國內民事活動、從事對外經濟貿易、接受贈與等,國家所有權的客體,礦藏、水流、海域和城市的土地 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源 農村和城市郊區的土地 野生動物資源、無線電頻譜、國家所有的文物 國防資產、道路、電力、通訊、天然氣等公共設施,私人所有權,指私人對其所有的財產依法進行占有、使用、收益和處分的權利。,私人,指自然人、個體工商戶、農村承包經營戶、外國人、無國籍人，也包括個人獨資企業、外資企業等。企業法人和企業法人以外的法人、社會團體的所有權，也規定在私人所有權范圍內。,私人所有權的特征,私人所有權的主體主要是自然人個人。 私人秘有權的客體包括私人的生活資料和生產資料 私人財產的基本來源是私人的勞動所得和其他合法收入 私人所有權與其他所有權受到同等法律保護,私人所有權的特別保護,保護私人儲蓄、投資及其收益 保護私人的財產繼承權及其他合法權益 禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產的權屬關系,善意取得,亦稱即時取得，是指無權處分他人財產的財產占有人，在不法將其占有的財產轉讓給第三人以后，如果受讓人在取得該財產時系出于善意，即依法取得該財產的所有權，原財產所有人不得要求受讓人返還財產的制度。,善意取得的構成要件,在受讓時不知道或者不應當知道轉讓人無處分權，即善意。 以合理價格轉讓 轉讓的財產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人 轉移占有的財產須是法律允許流通的動產和不動產,五、用益物權的一般規定,用益物權,指非所有權人對他人所有之物享有的占有、使用和收益的他物權。其外延包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權等,用益物權的特征,用益物權是一種他物權，是在他人所有的物上設立的物權； 用益物權是以使用和收益為內容的限制物權比并不包括所有權的處分權能； 用益物權是獨立的物權，具有獨立性； 用益物權的客體限于不動產。,用益物權的一般性規則,用益物權的基本內容是占有、使用和收益的權利； 行使用益物權應當依法保護和合理開發利用資源； 用益物權人行使權利所有權人不得干涉； 用益財產被征收、征用有權獲得補償。,土地承包經營權,指農村集體經濟組織成員對集體所有或國家所有，由集體經濟組織長期使用的耕地、林地、草地等農業土地，采取家庭承包、公開協商等方式進行承包，依法對所承包的土地等占有、使用和收益的用益物權。,土地承包經營權的特點,土地承包經營權的主體具有特殊性 土地承包經營權的標的物具有特殊性 土地承包經營權的目的具有特殊性 土地承包經營權的產生方式具有特定性,土地承包經營權的取得方式,為依法律行為而取得 為基于法律行為以外的原因而取得,依法律行為而取得,基于農村土地承包合同而取得 通過招標、拍賣、公開協商而取得 基于土地承包經營權流轉而取得,基于法律行為以外的原因而取得,除了法律行為外，繼承為基于法律行為以外的原因而取得土地承包經營權的方式。,土地承包經營權人的權利,占有、使用、收益權。 依法流轉。土地承包經營權人可以依照法律的規定，對土地承包經營權采取法定的方式進行流轉。 承包地被依法征用、占用有權依法獲得相應的補償 其他權利,承包經營權人的義務,維持土地的農業用途，不得用于非農建設。 依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害。,土地承包經營權的消滅,土地承包經營權依照物權消滅的一般事由:承包地被征收、承包地滅失或使用價值喪失。 土地承包經營權基于特定事由而消滅 : 提前收回 提前交回 期限屆滿,建設用地使用權,指自然人、法人依法對國家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并經營建筑物、構筑物及其附屬設施的地上權。,建設用地使用權的法律特征,建設用地使用權以開發利用、生產經營和社會公益事業為目的 建設用地使用權的標的物為城鎮國家所有的土地，不包括集體所有的農村土地 建設用地使用權人使用土地的范圍限于建造并經營建筑物、構筑物及其附屬設施 建設用地使用權的性質是地上權,建設用地使用權的設立方式,出讓和劃撥 工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性質的用地以及同一土地有兩個以上的意向用地者，應當采取拍賣、招標等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。,出讓設立建設用地 使用權的要求,建設用地使用權出讓的客體是國有土地 建設用地使用權出讓應當采取法定的合同形式,建設用地使用權的劃撥方式,一是縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后，將國有土地交付給土地使用者使用； 二是縣級以上人民政府依法批準，將建設用地使用權無償交付給土地使用者使用。,劃撥設立建設用地使用權 的限制,通過劃撥方式設立建設用地使用權必須是為了公共利益或者公益事業目的。國家嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式取得這一權利的人，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。,建設用地使用權人的權利,依出讓方式取得的建筑用地使用權，權利人還可以依法轉讓、互換、出資、贈與或抵押，但法律另有規定的除外。建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。合同的期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權出讓合同剩余的期限。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。 通過劃撥出讓方式取得的建設用地使用權、土地使用者應當從事社會公益事業，不得以營利目的使用國有土地。,建設用地使用權人的義務,支付建設用地使用權費用的義務 土地的合理利用義務 土地保護義務 恢復土地原狀的義務,建設用地使用權的流轉規則,只有在自然人、法人之間才可以進行轉讓。 轉讓的標的物是建設用地使用權人以出讓方式取得的建設用地使用權。以劃撥方式取得的建設用地使用權，建設用地使用權人只有在辦理了出讓手續并繳納了出讓金后，才可以轉讓。 轉讓必須訂立書面合同。合同的期限由當事人約定，但不得超過原建設用地使用權出讓合同剩余的期限。 應當向登記機構申請變更登記。 建設用地使用權轉移時其地上物所有權應當一并轉移。,建設用地使用權抵押的規則,建設用地使用權抵押的客體是建設用地使用權。 建設用地抵押須訂立書面合同，還須在土地登記部門進行抵押登記后，抵押權才正式設立。 建設用地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物也隨之抵押，要遵守“房隨地走”規則。 建設用地使用權在設定抵押以后，抵押人還可以轉讓建設用地使用權。 建設用地使用權設定抵押以后，如果在建設用地使用權之上已經設定了房屋租賃關系的，原則上不影響原租賃關系的存在，但抵押人應當將建設用地使用權抵押的情況書面告知承租人。,建設用地使用權的消滅,建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。,建設用地使用權與地上建筑物所有權的關系,在房產和地產交易中，建設用地使用權及其他地上建筑所有權必須共同作為交易標的，不能單獨流轉，必須同時轉移、抵押和出租。這就是通常所說的“房隨地走”或“地隨房走”。,鄉村建設用地使用權,指鄉(鎮)村企業等自然、法人依法對集體所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并經營建筑物、構筑物及其附屬設施的地上權。,鄉村建設用地使用權規則,因設立鄉（鎮）、村企業或者鄉村公共設施、公益事業建設等需要使用集體所有的土地的，依照有關法律規定取得建設用地使用權；法律沒有規定的，參照關于建設用地使用權的規定。設立鄉村建設用地使用權，應當依照土地管理法和物權法的規定進行，沒有具體規定的，應當參照適用冠以建設用地使用權的規定。,宅基地使用權,指農村居民對集體所有的土地占有和使用，自主利用該土地建造住房及其附屬設施以供居住的地上權。,宅基地使用權的特征,宅基地使用權是我國農村居民因建造住宅而享有的地上權。 宅基地使用權與農村集體經濟組織成員的資格和福利不可分離。 宅基地使用權是特定主體在集體土地上設定的用益物權。 集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。 宅基地使用權的性質是地上權。,宅基地使用權人的權