社會其它相關論文-城市化背景下的土地產權問題探析【摘要】本文是在當前中國的城市化背景下，從房地產開發熱和農業可耕地急需保護的矛盾沖突著眼，剖析了沖突存在的根源，即是現行的土地產權制度，不能實現土地產權的自由交易，在缺乏土地流轉市場的情況下，政府的以“保護耕地”為目的的措施均收效不大。本文通過分析城市的特殊集聚特性，發現在實現土地產權自由交易的前提下，其本身就是一種有效保護耕地的制度安排?！娟P鍵詞】土地產權自由交易城市化一、問題的提出近年來，隨著我國經濟的高速發展和城市化進程的加快，農地非農化已是一個不可扭轉的趨勢。突出表現為房地產的開發熱，在我國房地產市場供銷兩旺、房地產業取得快速發展的同時，也存在著房價漲幅較快的情況，并影響到房地產業的可持續發展。從2003年起，我國房價出現了過快上漲現象。2005年1一8月份，全國商品房均價為2996元/平方米，同比上18.7%。根據國家發展和改革委員會、國家統計局官方網站發布的數據，2006年1一10月份，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個百分點。與上年同期相比，新建商品住房銷售價格漲幅較大的城市依次為北京(10.7%)、廈門(10.5%)、深圳(9.9%)、福州(9.6%)、沈陽(9%)、廣州(8.8%)等。2006年10月，上海市的商品房均價再次突破萬元大關，達到10714元/平方米，環比增長17.66%。與此同時，我國可耕地的面積和質量卻在不斷的快速下降?！巴恋厥秦敻恢浮边@一名言形象地概括了土地在國民經濟中的基礎地位和作用，可耕地更是基礎中的基礎。但是，根據全國基本農田保護檢查統計顯示，目前我國在冊基本農田面積只有l589億畝，已經低于上一輪全國土地利用規劃確定的1628億畝的底線。同時，我國的耕地后備資源又非常有限，據國土資源部日前公布，全國目前共有耕地后備資源總量為113億畝，耕地保護工作面臨著日益嚴峻的形勢。由此，就形成了當前我國的城市化背景下，房地產開發高燒不斷、房價持續高漲與耕地銳減，耕地保護和糧食安全問題緊迫的沖突。本文正是從關注這一矛盾著眼，探索這個沖突存在的根源。在研究了現行的我國土地產權制度的前提下，借鑒國內學者關于土地產權制度安排的研究，并且結合新制度經濟學中產權理論，著重分析土地產權自由交易的可行性，以此作為當期尖銳沖突的解決思路。一方面，從城市組織的特性出發，探索土地產權自由交易的必要性與可行性；另一方面，研究了政府行為在土地產權制度中所扮演的角色。這兩方面是對相關學者研究的部分補充，特別是結合了我國特殊的背景和城市化進程中的問題，通過經濟學理論，進一步為系統論證土地產權自由交易問題提供思路。二、文獻綜述關于土地產權問題，特別是土地產權交易方面，中外學者都做出了大量的研究。（一）馬克思的土地產權制度理論的研究馬克思的土地產權理論主要包括土地產權制度及其變遷理論、土地產權權能理論、土地產權結合與分離理論、土地產權商品化及配置市場化的理論。馬克思認為，人類社會的第一種土地產權制度是原始的土地公有產權制度，土地私有產權制度是在此基礎上發展起來的。而土地私有產權制度主要包括奴隸制土地私有產權制度、封建土地私有產權制度和資本主義土地私有產權制度。洪名勇（2000）全面對馬克思的原始、奴隸、封建、資本主義的土地私有產權制度進行了剖析，并且著重強調了資本主義產權制度作為最具代表性的土地私有產權制度所包含的內在矛盾，從而論證了社會主義土地公有產權制度替代前者的歷史必然性，進一步詳細闡述了馬克思關于社會主義土地公有產權制度的思想。此外，還有關于馬克思土地資本化理論的研究。南京大學經濟學院的教授葛揚（2007）對馬克思土地資本化思想進行了系統化、理論化的挖掘和研究。所謂資本化(Capitalization),是指任何把資產憑其收益轉換成資產的現期市場交換價值的過程。馬克思認為,一切形態的地租都“是土地所有權在經濟上的實現”,即地租是土地所有者出租他的土地每年獲得的超額收入。不同形式的土地所有權,會產生不同形式的地租。但是,“不論地租有什么獨特的形式,它的一切類型有一個共同點:地租的占有是土地所有權借以實現的經濟形式,而地租又是以土地所有權,以某些個人對某些地塊的所有權為前提。”因此,土地的使用權價值必須要從投資土地所能帶來的收益來分析。把土地收益還原為資本價值這個資本化過程,是土地估價問題的核心。對土地使用權實行資本化,就是通過一定的手段尋找能夠帶來等值收益的“資本”價值的工具。對抽象權利的資本化,尤其是土地使用權的資本化,一般通過收益資本化的方法來計算的。在假定市場是完全競爭的條件下,土地使用權資本化可以用土地的純收益與土地使用權的資本化率的比值來體現,用公式表示為:P=a/r公式中P為土地使用權資本,a為土地使用權潛在收益的當期貼現值,r為土地使用權的資本化率。由公式可知,土地收益是土地使用權資本價值的基礎,只要知道貨幣的貼現率,就是一個很容易計算出來的確定的數；而資本化率是土地使用權的關鍵,資本化率又稱還原利率,土地使用權價值對資本化率最為敏感。資本化率的每個微小變動,都會使土地使用權價值發生顯著改變。一般來說,資本化率幾乎都要比銀行存款利率高。由于在應用收益法求取價格時,是對未來若干年純收益的貼現,因此,土地使用權潛在收益是使用權存續期間歷年潛在收益的當期貼現值之和。而資本化率則是平均年收益名義值與歷年收益總額貼現值的比值,這時的資本化率為r0,即:r0=平均年收益名義值/歷年收益總額貼現值這樣,土地使用權資本價值的公式可以寫為:P=(1/r0)ai同時，需要強調的是，土地使用權的資本化價值與市場交易價格是兩個既密切聯系又存在區別的概念。土地使用權資本化公式是在假設完全競爭的市場前提下建立的,而現實經濟活動總是與上述理論假設存在很大的差距,但這不影響理論對現實的指導作用。由此，通過葛揚教授的研究，從現代角度重新闡釋了馬克思的土地資本化理論，有利于全面的分析土地產權問題。但是，對于這個問題的闡釋，還欠缺了和當前城市化背景下諸多現實的結合，由此引發了本文的思考。（二）制度經濟學角度的研究產權理論是新制度經濟學的重要理論，土地產權也是眾多制度經濟學家所集中關注的，特別是在中國體制改革和城市化推動的背景下，以交易成本為基礎，以科斯定理為基本原則的西方產權理論為中國學者提供了土地產權問題研究的新思路。土地產權包括了土地的終極所有權、土地占用權、土地使用權、土地收益權和土地處分權。根據曹建海（2001）認為，土地地塊的邊界關系決定了土地產權所有人在行使權利是不可避免的要給毗鄰的產權所有人帶來外部性（Externality），對于此類問題，科斯定理給出了零交易費用下私人產權交易對外部性的效率彌補，為解決外部性問題提供了全新的思路。文章提供對現行土地產權制度的分析，提出了“完善土地產權制度要從實現用地產權多元化的角度探索”。此外，還有關于土地產權制度效率的研究。顏劍鋒、楊巧（2004）通過科斯的“交易費用”標準衡量效率，科斯以交易成本為分析工具，認為衡量不同產權制度的效率標準取決與交易成本的節約，一個有效率的產權制度能夠有效的降低交易成本，一個低效率的產權制度則使交易成本非常高。作者指出“現行的土地行政劃撥制與土地批租制并存的二元體制，在一定程度上節約了交易成本，提高了產權效率，但尚未形成與我國城市土地利用方式相適應的高效率的土地產權制度”，同時探索了提高土地產權制度效率的途徑。對于土地產權制度與當前房地產熱的相關性問題也有研究。鐘巖、張勇（2006）通過分析我國土地產權制度的缺陷推導出房地產價格高漲的原因在于地方政府追求高地租的激勵，而現行土地產權制度又不能有效通過市場機制抑制房地產過熱，指出中央政府和地方政府在土地收益上的不對稱、