,中國 珠海,二O一二年八月十二日,橫琴新區調研報告,第一部分 橫 琴 新 區 概 況,橫琴島距澳門機場3公里，距珠海機場約8公里，距香港41海里，距離華南樞紐港珠海港也只有50分鐘車程，已形成較為完善的陸海空交通體系。,一、橫琴島地理概況 橫琴島是珠海市第一大島，位于珠海市南部，珠江口西側，并由橫琴大橋相連，橫琴島與澳門的氹仔島、路環島隔夾馬口水道相望，和澳門路氹城之間由蓮花大橋連接，最近處相距約有200米。全島南北長8.6公里，東西寬約7公里，面積86平方公里，是澳門面積的三倍，目前人口約為6943人。,橫琴島地理位置圖,二、 橫琴新區歷史沿革 1970年順德派出人員以圍墾的填海方式造地，將大小橫琴島合并成現在的橫琴島。 1998年橫琴島被確定珠海市五大經濟功能區之一 1999年12月澳門至橫琴島的蓮花大橋落成啟用，成為澳門來往大陸的第二個陸路通道。 2000年澳門政府向中央人民政府申請將橫琴劃為澳門領土范圍。 2004年廣東省提出將橫琴島創建為“泛珠三角經濟合作區“ 2005年12月粵澳合作聯席會議確定，以“泛珠合作，粵澳為主力“的方針開發橫琴島,2009年6月24日，國務院溫家寶主持召開國務院常務會議，原則通過橫琴總體發展規劃，將橫琴島納入珠海經濟特區范圍，對口岸設置和通關制度實行分線管理。 2009年6月27日，十一屆人大常委會第九次會議，授權澳門特別行政區，對設在橫琴島的澳門大學新校區實施管轄，橫琴島澳門大學新校區與橫琴島其他區域實施隔離式管理，橫琴島一部分成為“一國兩制“的新區域，未來港珠澳大橋的通車，橫琴島將成為連同粵港澳三地的戰略要地。 2009年8月14日，國務院正式批準實施橫琴總體發展規劃。 2009年9月，對外公布橫琴規劃藍圖，根據規劃將橫琴定位于“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區；深化改革開放和科技創新的先行區；促進珠江口西岸地區產業升級的新平臺。 2009年12月16日，繼上海浦東新區、天津濱海新區之后，中國第三個國家級新區在珠海掛牌成立。,第二部分 橫 琴 新 區 規 劃,一、 規劃發展目標 根據最新橫琴總體發展規劃，橫琴新區主要發展目標是：“經過十到十五年的努力，把橫琴建設成為連通港澳、區域共建的“開放島”；經濟繁榮、宜居宜業的“活力島”；知識密集、信息發達的“智能島”；資源節約、環境友好的“生態島”。到2015年，人口規模為12萬人，人均為12萬元人民幣；到2020年，人口規模為28萬人，人均GDP為20萬元。”,橫 琴 新 區 規 劃 圖,二、規劃發展定位 橫琴開發將以合作、創新和服務為主題，充分發揮橫琴地處粵港澳結合部的優勢，大膽探索與港澳緊密合作、融合發展之路。 將橫琴建設成為帶動珠三角、服務港澳、率先發展的“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區，深化改革開放和科技創新的先行區，促進珠江口西岸地區產業升級的新平臺。,三、 規劃發展產業 橫琴將發展高端服務業為主導的現代產業。 在產業發展目標方面，把橫琴建設成為珠江口西岸地區的區域性創新平臺，服務港澳的商務服務和休閑旅游基地。 在產業發展重點方面，充分發揮橫琴的區位、環境和政策優勢，吸引港澳和國際高端人才和服務資源，重點發展商務服務、休閑旅游、科教研發和高新技術等產業，建設粵港澳地區： 區域性商務服務基地 國際知名旅游度假基地 珠江口西岸的區域性科教研發平臺 融合港澳優勢的國家級高新技術產業基地,四、片區功能布局規劃 新區規劃“三片、十區”： 商務服務片（口岸服務區、中心商務區、國際居住社區） 休閑旅游片（休閑度假區、生態景觀區） 科教研發片（教學區、綜合服務區、文化創意區、科技研發區、高新技術產業區）,五、建設用地規劃 2015年建設用地規模控制在12平方公里， 2020年控制在28平方公里，人均建設用地控制在100平方米,科學劃定禁建區、限建區、適建區和已建區。 其中:已建區 10.16平方公里， 適建區 17.84平方公里， 限建區 20.56平方公里， 禁建區 57.9平方公里。,六、 基礎設施規劃 1、交通 接通京港澳高速廣澳并行線至蓮花大橋 建設廣珠城際軌道延伸線 建設環島路、中心北路、橫琴中路等主要干道和先行開發地區的部分道路 建設橫琴口岸公交樞紐 2、能源 建成220千伏變電站1座，110千伏變電站3座， 建成與珠海市域相連的220千伏電力通道和橫琴本地110千伏環網； 近期完成橫琴陸上首站和橫琴門站建設， 配套建成輸氣干線和重點地區中壓管線， 3、供排水 在中心北路北側小橫琴山東端新建加壓泵站、水池容量1萬立方米水池各一座，泵站近期規模5萬噸/日。 新建橫琴污水處理廠，近期規模為5萬噸/日，占地面積為6公頃。 新建雨水調蓄池，一般布局在山腳、綠地和雨水排出口等地勢低洼地區，以便于雨水的收集。 4、信息 電信運營商根據需要建設目標局所，并共建共享綜合通信設備間、基站等通信設施，形成移動、固話、 互聯網等全業務服務體系。 5、綜合防災 近期建設普通消防站3座，水上消防站1座， 結合城市綠地和廣場設置避難場所和避難通道。,珠海十字門商務區位于十字門水道兩側，地處西江入海口，東面與澳門一水相隔，南至橫琴環島東路，西鄰珠海保稅區及橫琴大橋，北靠將軍山脈，整個范圍覆蓋了大、小馬騮洲和橫琴島東北端。主要發展國際金融服務、國際商務服務、國際商貿、會議展覽、企業總部等產業，未來將容納就業人口20余萬人，居住人口8萬余人。十字門中心商務區被視為“南海之濱的陸家嘴”。,十字門中央商務區規劃分為五大組團,1、會展商務組團（北部核心區），組團占地面積1221651平方米，總建筑面積2475800平方米。 2、山畔社區組團（北部儲備區），組團占地面積808692平方米，總建筑面積1271110平方米。 3、休閑娛樂組團（內部核心配套區），組團占地面積852467平方米，總建筑面積1472400平方米。 4、商務中心組團（南部核心區或離岸金融島），組團占地面積962354平方米，總建筑面積2265820平方米。 5、濱水社區組團（南部儲備區），組團占地面積962103平方米，總建筑面積1938100平方米。,七、 橫琴新區先導區十字門中央商務區,會展商務組團,山畔社區組團,休閑娛樂組團,商務中心組團,濱水社區組團,第三部分 橫 琴 新 區 政 策,一、 通關及財稅政策 創新通關制度，實施分線管理，一線放寬，二線管住，人貨分離，分類管理。 享受國內現行的各類海關特殊監管優惠政策的疊加。區內符合產業準入條件和優惠目錄的企業減按15 的稅率征收企業所得稅。 二、土地政策 允許廣東省和珠海市在建設用地總規模范圍內，單列橫琴建設用地總規模和年度土地利用計劃指標。 在符合土地利用總體規劃和海洋功能規劃前提下，允許橫琴通過圍填海拓展發展空間。 三、產業和信息化政策 支持將橫琴作為現代服務業綜合改革試點區域 支持橫琴爭取國家服務外包示范城市優惠政策 橫琴可自行批準外商投資培訓機構。 支持粵澳合作產業園發展，鼓勵開展中醫藥創新研究。 澳門電信運營商可與內地電信運營商在橫琴建立合資企業。 鼓勵在橫琴創新電信運營管理模式。探索制定更加優惠的資費方案。 鼓勵在橫琴開展粵港澳三地電子簽名證書互認試點。 四、創新金融政策 允許橫琴金融機構開辦外幣離岸業務，進一步推動橫琴金融機構開辦人民幣離岸業務。 允許在橫琴籌建或引進信托機構，鼓勵發展小額貸款公司和中小企業投資公司。 支持符合條件的橫琴開發運營機構和企業在全國銀行間市場發行債券融資機構，或直接發行企業債券。 允許外資在橫琴直接或合資成立股權投資管理公司，外資可以直接在境外以人民幣方式進入橫琴股權投 資合伙企業。 重點建設金融后臺服務基地，鼓勵港澳地區金融機構、國外金融機構在橫琴設立各類后臺服務機構。,第四部分 招 商 情 況 及 工 程 進 度,一、 珠海市招商情況,二、 橫琴新區公司注冊情況,5月份，橫琴新區促進股權投資基金業發展的實施意見政策出臺后，橫琴新區新注冊股權投資基金、產業基金等金融企業40余家，每家基金規模35億元，注冊資本金超過5000萬元。其中香港工銀國際在橫琴新區成立13個股權投資合伙企業，募集資金總額已超過100億元。,三、 橫琴新區招商項目一覽表,橫琴新區招商項目一覽表（續表）,第五部分 市 場 分 析,2010年2012年7月，橫琴土地一級市場，總掛牌土地體量、規劃面積量如下,一、 一級土地開發狀況 2011年珠海全市土地市場共掛牌82宗用地，宗地面積約881.76萬平米。 其中，橫琴共掛牌6宗用地，宗地面積235.92萬平米。 2011年珠海全市掛牌土地： 商住用地面積約90.2萬平米，占供應土地面積的10%； 商辦用地面積達35.53萬平米，占總供地面積的4%； 工業用地面積達 476.84萬平米，占總供地面積的54%； 其他性質用地面積達279.17 萬平米，占總供地面積的32%。,土地用量,規劃面積量用量,主 要 土 地 成 交 明 細 表,三、 2011年2012年珠海樓市分析,2011年，在城市價值利好逐步兌現背景之下，10月前，珠海房地產市場整體表現較為平淡，成交量稍有下降，但變化不大。在10月底迎來了“雙限令”，各開發商快速應變，為保證資金回籠，各種促銷手段頻出，價格急轉直下，成交均價從萬元時代劇降至8248元/。在如此嚴峻的市場背景之下，預計競爭將更加激烈。 2012年珠海全市預計約有30個項目推向市場，其中主城區19個，西區11個，總體新增供應量預計約為594萬平方米，總供應套數約有53835套。 總的來說，在全國房地產行政調控與金融調控雙重限制之下，2012年珠海房 地產市場預計將是在“動蕩中尋求平穩”的一年，也會是“大浪淘沙”的一 年；迅速反映、現金為王的開發商或將成為這個市場下最大的贏家。,根據初步測算，2011年全市接待旅游總人數為2613.31萬人次，同比增長12.01%， 其中：入境游客 451.68萬人次，同比增長0.72%， 國內游客 2161.63萬人次，同比增長14.7%。 2011年珠海市共接待過夜游客1535.68萬人次，同比增長11.24%， 其中：國內游客 1214.84萬人次，同比增長15.11%， 入境游客3 20.84萬人次，同比下降了1.32%。 入境游客中，外國人 58.17萬人次，同比增長2.54%； 香港同胞 121.63萬人次，同比增長13.17%； 澳門同胞 71.76萬人次，同比下降3.32%； 臺灣同胞 69.28萬人次，同比下降20.1%。,四、2011年珠海市旅游業的發展,五、 存在的問題,1、政策問題，橫琴總體發展規劃中的5項支持政策尚待報批和細化落實。 2、項目問題。亟待找到準確的產業發力點，找準項目突破口，合理確定產業門檻、近期重點發展產業、招商策略，迅速形成集群效應。 3、土地問題。到2020年，橫琴新區僅有28平方公里的建設用地規模，僅占全區范圍的26.3%。除去10.16平方公里的已建成用地和8.4平方公里的中心溝用地，僅剩不到10平方公里的土地可供未來10年使用，平均每年不到1平方公里。 4、資金問題。橫琴新區財政十分緊張，不但需要適當“輸血”，更需要逐步通過產業開發和土地等要素資源市場化運作“造血”，逐步形成滾動發展的資金鏈條。 5、合作問題。尚未與港澳建立深入的合作交流機制。 6、社會問題。起步晚、家底薄，各項社會事業發展遲緩。,六、 現有交通基礎設施建設存在欠賬問題,迄今為止，橫琴與珠海市區之間僅有橫琴大橋相聯結，而橫琴與澳門之間也僅 有蓮花大橋相連接。這樣的聯系條件非但不足以支撐未來橫琴新區在區域內所承擔的角色，就連支撐橫琴自身的開發也是不足夠的。珠海市現有主要的交通設施，包括鐵路、高速公路、港口、機場等，主要集中在珠海西區，橫琴與它們之間的交通聯系仍處于極低和極脆弱的水平。未來橫琴與澳門之間至少需要兩橋一隧道相聯結，與珠海市區和金灣區（珠海西區）之間也至少需要再增加一條陸路通道這些都需要巨額投資。即便未來橫琴只承擔珠三角西部片區的服務樞紐功能，也必須建立從橫琴到珠三角西岸各個主要城市（中山、江門兩個地級市，以及其下屬的各個主要城市組團）之間的便捷交通聯系。 珠海和橫琴原位于珠三角和中國大陸交通網絡的末梢位置，要從末梢變樞紐，需要付出極大的努力。而即便在珠海市的交通網絡中，由于橫琴開發的定位遲遲未決，珠海市交通網絡目前仍以香洲城區和西區為著眼點進行規劃，對橫琴的投入嚴重不足，其交通基建如此多欠帳，非短時間內可以彌補。,七、 產業選擇與聚集發展面臨的問題,珠海市有關部門將橫琴新區金融創新的最終目標定為“粵港澳金融共同試驗區的金融特區”。在珠海市向中央提交的申請中，想要把橫琴建設成三個市場一個平臺”。三個市場是：粵港澳三方共同參與的區域性貨幣交易市場；連接珠三角和港澳的多層次資本市場；金融資產交易市場。一個平臺，是指集建設市場、金融機構和研究機構一體化的金融智力交流平臺。,首先，橫琴“金融特區”如何與香港國際金融中心、深圳全國性金融中心和廣州區域性金融中心錯位發展？并且如何處理與三者之間可能產生的競爭關系？ 其次，金融業是生產性服務業最高端的一部分。它要依托基礎設施最為發達的都會中心區。橫琴新區何以支撐金融業在區內的發展？同時，金融業需要緊鄰其所服務的產業體，并便捷高效地為他們提供優質的服務。以目前橫琴的金融機構是完全沒有能力搶占這些市場？,橫琴本身并不是珠三角其中一個高新技術中心，它所 依托的澳門與珠海也不是。此外，橫琴新區還面臨著與珠海高新區的競爭。相對來說，橫琴新區肯定會具有政策優勢，但僅此而已。珠海新區則具有產業基礎和配套優勢、土地優勢、運營經驗和服務優勢等。除非橫琴新區利用優惠政策直接引入投資規模巨大的高新技術產業項目，并形成配套產業鏈，這是橫琴新區可走的捷徑，但是橫琴可用于發展高新技術產業的土地規模并不大。尤為關鍵的是，在橫琴發展高新技術產業這個方向上，澳門扮演不了重要角色，因為澳門自身并不具有技術優勢，其自身的產業基礎也與高新技術產業之間沒有太大的關聯。橫琴即便形成高新技術產業集群，它與澳門本土就業人口之間也難以構成互相的需要。橫琴的高新技術產業對澳門的產業升級和多元化能做出多少貢獻？橫琴 產業如何與澳門產業進行對接，并共同享受這些產業帶來的收益？值得我們思考。,第六部分 前 景 預 測,新區未來預測 縱觀目前橫琴新區的規劃定位及發展現狀，作為粵港澳合作的“橋頭堡”，預計橫琴新區的發展也將沿著基礎設施先行，商業商務跟進，最后帶動住宅成規模發展的模式進行。,第七部分 擬 投 資 項 目 情 況 說 明,4#地塊 項目占地18100，性質綜合用地，規劃為300米的綜合體，容積率6.5，綠地率30%，建筑密度30%， 規劃總建筑面積117650， 其中：寫字樓建筑面積76472，占65% ； 商業酒店建筑面積11765，占10%； 商務公寓建筑面積29413，占25%。 項目預計投資12億元。 8#地塊 項目占地23958，相知綜合用地，規劃為680米的 標志性綜合體，容積率15，綠地率30%，建筑密度50%， 規劃總建筑面積359370， 其中：寫字樓建筑面積161716，占45% ； 商業酒店建筑面積107810，占30%； 商務公寓建筑面積89844，占25%。 項目預計投資30億元。 23#地塊 項目占地18274，性質綜合用地，規劃為150米的綜合體， 容積率5.0，綠地率30%，建筑密度35%，規劃總建筑面積91370， 其中：辦公酒店建筑面積73096，占45%， 商業建筑面積18274，占20%； 項目預計投資10億元。,1、優勢(Strength) 公司資金優勢：公司目前已積累一定的資金，并尋求投資項目，依托橫琴的區位優勢和政策優勢，可以為部分資金找到合適的出口。 珠海的資源優勢:目前公司已完成“珠海農信合的股權投資項目”以及“卓夫置業寫字樓”項目，在橫琴注冊了金萬成投資公司和貿易公司，在珠海市積淀了一定的經驗、資源。 公司在香港公司：橫琴新區堅持“優先港澳”的招商原則，目前我們在香港擁有公司，在橫琴新區的投資、運營可以取得更加優惠和便捷的政策。 2、劣勢(Weakness) 橫琴投資的壁壘：橫琴新區的規劃建設，設定了明確的產業規劃方向，對不符合產業政策的項目限制進駐，為公司在橫琴島的投資設定了門檻。 缺乏房地產大型項目及高端綜合性項目的開發管理經驗，沒有形成具備核心競爭力的管理團隊。 根據國家及橫琴新區的相關政策，及時調整公司的投資理念和投資方向。 3、機會（Opportunity） 橫琴新區是繼上海浦東新區、天津濱海新區之后第三個國家級新區，是近年來國務院批復的開放程度最高、創新空間最廣的區域開發政策之一。批復同意珠海橫琴實行“比經濟特區更加特殊的優惠政策”，明確賦予橫琴“創新通關制度和措施”、“特殊的稅收優惠”和“支持粵澳合作產業園發展”等具體優惠政策，使橫琴成為“特區中的特區”，目前公司的項目投資及總部結算體系提供了機會。 橫琴新區的開發建設尚屬先期階段，公司可以以較小的代價取得土地，根據新區政策降低項目開發成本，降低橫琴新區的投資風險。 目前公司正在考慮產業轉型，需要較好的投資項目和投資機會，從橫琴新區的定位和政策，為公司的產業轉型創造了機會 4、威脅(Threat) 橫琴新區開發建設采取“轉移集聚”模式，開發周期較長