商業運營管理制度暨組織架構、崗位職責、工作流程、管理制度擬 定 人審 核 人簽 發 人擬定日期審核日期簽發日期目 錄第一章：前 言第一部分 運營概念3第二部分 運營部工作范疇3第二章：運營部組織架構、人員編制和崗位職責第一部分 組織架構第二部分 人員編制第三部分 崗位職責【1】招 商【2】商 管【3】市場策劃【4】客 服第三章：工作流程【1】商業運營啟動流程【2】商業運營部搭建流程【3】招商部工作流程【4】商管部工作流程【5】市場策劃部工作流程【6】客服部工作流程【7】人事工作流程【8】行政工作流程【9】招商、商管、物業工作銜接流程【10】商管、物業、客服工作銜接流程第四章：管理制度【1】人事行政管理制度【2】商戶管理制度【3】環境衛生管理制度【4】安全管理制度【5】自營管理制度第五章：管理表格（附件一）第一章 前 言第一部分 商業運營概述商業運營簡而言之是整個商業體量（城市綜合體、商業街、商場等等）的運作和經營管理，運營的基本特點是標準、細致、效率、協作、創新。細致性指營運的很多工作是非常煩瑣細致的小事，而又非常重要，并且這些工作又須立即處理。標準性是指營運的流程與規范是要嚴格執行的，不論誰來做，在哪里完成，都一樣執行公司的營運標準。效率性是指營運工作完成要高效率，一方面營運工作不是分割的，任何一個環節出了問題都會影響其他環節，甚至嚴重時會導致惡性循環；另一方面運營具有很強的時間性，錯過最佳時間，則無以補救。協作性是指團隊的作業，運營的工作是要各個部門、全體員工共同參與，只有所有員工都能有意識自覺工作，運營的良好水準才能長久維持。創新性是指運營的最終目標是營造一個不斷變化、吸引人的購物氣氛，創造良好的銷售業績。標準化、規范化的管理是衡量運營是否有效運轉的重要指標。第二部分 運營部工作范疇1制度管理：制定商場日常工作的流程，工作秩序，制定相關的運營管理制度。2財務預算：參與商業的整體的運營成本費用，擬定店鋪整體租金收取及租金預算。3決策工作：分析各項工作任務及商戶的經營狀況，對運營中出現的問題提出意見及建議，解決運營中出現的問題。4協調工作：協調各部門之間的關系，協調商戶關系。5商戶管理：制定管理相關規定及程序，協助商戶辦理進場、撤場手續，督促商戶服從各項管理制度。6監管工作：監管各商鋪運營情況，定期分類各類報告，了解員工工作表現、人員變動、掌握商戶經營情況，促銷活動之成果，避免浪費，改善工作流程。7顧客服務：巡視商鋪經營狀況，若有顧客投訴，及時解決問題及投訴，保持商業體之信譽及形象。8促銷工作：配合制定全年促銷計劃，執行各項促銷活動，配合促銷布置，參與討論促銷活動之推廣計劃及實施。9培訓工作：對現場管理人員進行培訓，如日常工作程序，商戶溝通技巧等，對店鋪銷售人員進行基礎培訓，如顧客服務技巧，商品信息，安全意識等。10培養員工團隊精神：倡導彼此信任、友好一致、團結互助、精誠合作的工作氛圍。第二章 運營部組織架構及人員編制及個崗位工作范疇第一部分 組織架構運營部負責人行政人事招 商商 管商 管市場策劃部客 服招 商物 業財 務推廣商管一組招商二組暫不設立暫不設立促銷文案設計策劃外聯商管二組招商一組暫 不 設 立第二部分 人員編制（略）第三部分 崗位職責 1招 商（1）制定招商政策及策略，并根據招商情況及時調整；（2）收集、整理品牌、商家資料，建立儲備商源庫，并及時更新；（3）做好市場調研，及時掌握競爭對手、重要商家和相關行業的信息，并向上級反饋；（4）招商項目的宣傳推介，組織、策劃和實施各類招商活動；（5）招商計劃的具體實施；（6）配合項目整體運營，完成清退商鋪的調整、補充招商；（7）協助負責已租賃商戶應繳款的催繳工作；（10）負責項目公共區域及建筑物附添廣告位的招商；（8）招商過程的監控、評估；（9）運營風險監控及應對措施；（10）協助進行本部門員工的業務指導、培訓、考核工作； （11）每月月底報告下月工作計劃及執行方案、部門費用預算、部門辦公用品采購計劃； 2商 管 （1）對商戶裝修、上貨、及運營狀況進行監控、督導、巡查；（2）建立商戶日常經營管理檔案，對其經營活動適時跟蹤、監控，并定期分析；（3）建立商鋪適時動態管理，全面詳細掌握商鋪現存狀況，制定優勝劣汰計劃，優化市場組合；（4）建立日常巡場制度、適時監督、把控商戶經營秩序、經營環境、公共衛生、安全保障等工作的落實情況；（5）建立健全商戶檔案資料的管理，并及時更新；負責合同文檔的保存；（6）建立健全商業溝通機制，及時反饋商戶意見和建議，做好項目與商戶溝通的橋梁；（7）商業街店容、店貌、營業人員的儀容、儀表的規范； （8）對商戶運營過程出現的問題進行解決、反饋、總結； （9）配合項目大型營銷活動的實施、組織、落實商戶促銷活動的執行； （10）負責項目公共區域及建筑物附添廣告位的策劃、租賃、管理；（11）做好空置商鋪的處置、管理和維護工作；（12）協助處理日常的重大突發、應急事件；（13）協助進行本部門員工的業務指導、培訓、考核工作；（14）每月月底報告下月工作計劃及執行方案、部門費用預算、部門辦公用品采購計劃；3市場策劃 （1）制定年度營銷計劃、廣告、公關策略、品牌戰略，并根據市場競爭情況擬定具體實施方案； （2）根據公司整體策劃安排，貫徹執行各項營銷方案；（3）項目形象展示、策劃推廣、促銷策略及廣告創意；（4）企業品牌塑造及宣傳；（5）外聯政府及相關部門的公共關系協調；（6）各類大型慶典活動或促銷活動策劃、組織和執行，在各類大型活動中做好統籌協調，確保各部門協作完成公司計劃；（7）做好市場調研，及時掌握競爭對手和相關行業信息，并向上級反饋；（8）負責項目內外形象設計、包裝，戶外廣告牌及場內導視系統設計、制作、安裝；（9）DM促銷海報等等宣傳資料編寫、設計、印制、派發；（10）按照公司經營理念的要求，負責對外宣傳文字的編撰和整理；（11）企業文化建設，部門員工活動的策劃和組織；（12）項目重大事件的圖片拍攝與影響資料記錄留存工作；（13）宣傳策劃活動的信息反饋，效果評估及改進方案；（14）協助進行本部門員工的業務指導、培訓、考核工作；（15）每月月底報告下月工作計劃及執行方案、部門費用預算、部門辦公用品采購計劃；4客 服（1）商戶、商管、物業等部門之間工作的協調工作；（2）建立投訴反饋機制、及時有效處理好商戶、顧客的投訴及意見；（3）建立健全商業溝通機制，及時反饋商戶意見和建議，做好項目與商戶溝通的橋梁；（4）負責公共區域統一促銷經營場地的設置、聯系工作，充分發揮場地的價值，有計劃的組織商家促銷，維護、管理促銷經營秩序；（5）與政府部門、合作單位等保持良好關系，樹立企業良好的社會形象；（6）做好會員的招募、管理，主力商戶的關系維護；（7）協助處理重大突發、應急事件；（8）商戶檔案的管理；（9）對服務質量監控； （10）協助進行本部門員工的業務指導、培訓、考核工作；（11）每月月底報告下月工作計劃及執行方案、部門費用預算、部門辦公用品采購計劃。 第五章 工作流程1 商業運營啟動流程2商業運營部搭建流程3招商部工作流程4商管部工作流程5策劃部工作流程6商戶投訴處理工作流程7人事工作流程 開展工作8行政工作流程9招商、商管、物業工作銜接流程10商管、物業工作銜接流程第四章 管 理 制 度1、 人事行政管理制度（略）2、 商戶管理制度商戶管理制度第一章 總則第一條：為維護商業正常的經營秩序，保護消費者和商戶的合法權益，促進商業健康發展，特制定本管理辦法。第二條：商戶在經營過程當中應當遵照執行本辦法中的所有制定，在與消費者進行交易的過程當中，應當遵守自愿、平等、公平、誠實信用的原則。第三條：在制定本辦法中，與商戶共同將商業街經營秩序管好、搞好。第四條：商業管理部將遵循依法、公開、公正、廉潔、高效的原則，保證公平交易和平等競爭，保護商戶的合法權益。第五條：凡在商業街內進行經營、從事商品經營的，都應當遵守本規定。第六條：各商戶應當積極配合商業管理部工作，不得以自己的意志肆意妄行，損害他人的利益。第七條：違反本管理規定者，商業管理部將依據有關規定及國家有關法律法規進行相應的處罰。性質惡劣，情節嚴重者，將移交國家有關部門處理。 第二章 經營管理第十三條：凡在商業街經營的商戶，均應辦理合法的入駐經營手續，與商業管理部簽訂委托管理協議。所有商戶在入駐后必須辦理營業執照。第十四條：進入商業街經營的商戶必須遵守國家有關交易的法律法規，不得損害國家利益以及其他商戶和消費者的合法權益。第十五條：商戶應當接受有關行政管理部門的監督管理，不得拒絕和阻礙行政人員依法執行職務。第十六條：在商業街經營的商戶應當按照工商行政部門核準的經營范圍、經營方式，在規定的地點亮照經營。不得偽造、涂改、出租、出借、出賣、轉讓營業執照。第十七條：每個商戶應保持自己門前干凈整潔，商品擺放有序。第十八條：在商業街內的商戶嚴禁欺行霸市、強買強賣、以次充好、以假冒充真等不法行為，商品應明碼標價。第十九條：商戶在經營過程中應當依照國家有關的法律法規進行經營活動，應當聽取消費者對提供的商品的意見，接受消費者的監督。第二十條：商戶應當向消費者提供有關商品或者服務的真實信息，不得作引人誤解的虛假宣傳。第二十一條：在商業街經營的商戶向消費者提供商品后，應當按照國家有關規定向消費者出具銷售憑證。按照國家規定或者與消費者的約定履行，不得故意拖延或者無理拒絕。第二十二條：禮貌待客、熱情服務、文明經商，商戶不得對消費者進行侮辱、誹謗，不得搜查消費者的身體及其攜帶的物品，不得侵犯消費者的人身自由。第二十三條：商戶應按國家有關法律法規的規定及時繳納稅金及管理費。第二十四條：為保護商戶與消費者的合法權益，鼓勵買賣雙方訂立銷售合同。第二十五條：訂立銷售合同雙方須遵守法律和行政法規。任何人不得利用合同進行違法活動。第二十六條：訂立銷售合同，應當遵守平等互利、協商一致的原則，任何一方不得把自己的意志強加給對方。第二十七條：銷售合同中應包含產品數量、產品質量、產品價格和交貨期限等內容，在解決買賣雙方的糾紛時，以雙方的銷售合同為憑。第二十八條：銷售合同依法成立，具有法律約束力，當事人必須全面履行合同規定的義務，任何一方不得擅自變更或解除合同。第二十九條：商戶在經營過程當中應公平競爭，制止不正當競爭行為，商戶不得采用下列不正當手段從事市場交易，損害競爭對手。（一）假冒他人的注冊商標 （二）擅自使用知名商品特有的名稱、包裝，或者使用與知名商品近似的名稱、，包裝，造成和他人的知名商品想混淆，使購買者誤以為是該知名商品； （三）擅自使用他人的企業名稱或者姓名，引人誤以為是他人的商品； （四）在商品上偽造或者冒用認證標志、名優標志等質量標志，偽造產地，對商品質量作引人誤解的虛假表示。第三十條：商戶不利用廣告或者其他方法，對商品的質量、性能、用途、產地等作引人誤解的虛假宣傳。第三十一條：商戶不得以排擠競爭對手為目的，以低于成本的價格銷售商品。第三十二條：對于有不正當競爭行為的商戶，商業管理部將采取嚴厲的措施，對其予以糾正，情節嚴重者，商業管理部將移交有關部門進行處理。第三十三條：為了加強商業街的管理，要求商戶嚴格遵守（一）使用外地來務工人員的商戶，應當與務工人員依法簽訂勞動合同，提供必要的生活保障；（二）凡在商業街進行經營活動的商戶，均應遵守國家的法律法規，遵守商業管理部制定的各項管理規定、管理制度。第三章 質量管理第三十四條：凡在商業街經營的商戶均應嚴格遵守中華人民共和國產品質量法，禁止偽造或冒用認證標志，偽造或者冒用他人的廠名，禁止在銷售的產品中以假充真、以次充好。第三十五條：產品質量應當檢驗合格，不得以不合格產品冒充合格產品。第三十六條：來商業街采購的消費者有權就產品質量問題，向產品的商戶查詢，商戶應如實給予答付，不得以任何借口推辭，或者提供虛假信息。第三十七條：如因產品的質量或加工質量的原因而受到消費者投訴的商戶，商業管理部將采取相應的措施給予處罰，問題嚴重者，移交有關部門處理。第四章 服務管理第三十八條：為了提高商業街管理水平，加強商戶自律，商業管理部將嚴格按照 “六規劃、四統一、四整潔、一文明” 所要求的來進行管理，即：（一）六個規劃：設施規劃；制度規劃；管理規劃；交易行為規劃；衛生規劃；安全規劃。（二）四統一：證照懸掛統一；計量器具統一；垃圾容器統一。（三）四整潔：經營場所整潔；經營設施整潔；經營商品整潔；經營者儀表整潔。（四）一文明：各商戶自覺做到文明經商、禮貌待客、熱情服務、遵章守法。商業管理部將嚴格按照以上標準來約束自身的管理及各商戶的經營行為。第三十九條：商業管理部將向入駐經營的商戶提供以下服務；（一）負責商業街經營設施和安全防范設施的建設和維修；（二）提供商戶必要的經營設施和服務；（三）建立和落實治安、消防、環保、環境衛生等各項制度；（四）維護商業街秩序，發現違法行為及時制止，并向有關行政部門報告。 第四十條：商業管理部服務管理機構實行公開辦公制度；（一）服務管理機構名稱公開；（二）服務管理機構主要負責人的姓名、職務公開；（三）管理制度公開；（四）收費項目和收費標準公開；（五）消費者投訴機構的舉報電話公開。 第四十一條：商業管理部的工作人員文明管理，禮貌服務。第四十二條：商業管理部及其工作人員不得在其管理的商業街內從事商品經營活動。第五章 日常管理第四十三條：商業管理部的日常管理由運營部負責，統一對商業街的衛生、消防、安全、出入貨物等各項日常事務進行管理，具體管理辦法可參照商業街治安管理辦法、安全防火責任書、商業街貨物出入管理辦法、環境衛生管理辦法等各項制度。第四十四條：營業時間：9：0:020:00，餐飲、娛樂商戶營業時間自定，并在商業管理部備案。第六章 附則第四十五條：本管理規定發布之日起實施。第四十六條：本管理規定的最終解釋權歸商業管理部解釋。3、商鋪進場撤場管理規定1進場管理規定（1）招商部簽定租賃合同及裝修審批完成之后需傳單至商管部，商管部接單后負責協助商戶進場工作。（2）商戶必須嚴格按合同規定的經營項目組織商品入場。（3）商戶進場后開業前需簽訂商鋪委托管理協議及消防責任書。2撤場管理規定（1）招商部負責與商戶撤場前后的整體協調工作。（2）商管部負責整個撤場過程的統籌安排與監督。（3）項目部及物業部負責商戶撤場過程中需配合協助的工作。（4）商管部負責清點、保管及處理商戶撤場后的遺留物品或扣留物品。（5）財務室負責出具結算單及商戶的各項費用結算工作。撤場工作流程無欠款情況撤場（1）商戶提出撤場申請或我司因某些原因要求商戶撤場。（2）由商管部向商戶發出解除租賃合同的通知，確認撤場具體時間。（3）在商戶收到解除租賃合同的通知后，由商管部與商戶協調，與之解除租賃合同解除協議書。（4）商管部必須在商戶撤場一周前將撤場審批表上報審批，并跟進審批進度，須在七個工作日內審批完成。（5）撤場審批表經審批后，原件傳財務室作結算（其中租賃保證金部分暫不退還），財務部，商管部各留存一份備案。（6）撤場審批表審批后，由商管部及財務部對商戶物品放行，并對撤場全過程進行監督。（7）如商戶未按規定期限及標準交鋪，由商管部通知商戶我司將強制收回鋪位，并自行采取措施將該鋪位恢復原貌，扣押該鋪內所有物品，由財務部入庫保存，由此產生的費用及對我司造成的經濟損失由商戶承擔，產生費用財務部在租賃保證金中抵扣此筆費用。（8）商戶按規定交鋪后，商管部知會財務部給商戶辦理撤場結算手續。（在商戶無欠租且合同期滿情況下，若其中一方提出撤場，必須提前一個月書面知會對方）有欠款情況撤場（1）商戶提出撤場申請或我司因某些原因要求商戶撤場。（2）商戶撤場如有欠款，由財務部負責提供欠款數據，發催款通知單至商業管理部，由商管部負責追繳欠款，并扣留撤場商戶的所有物品。（3）如商業管理部在商戶辦理撤場前追繳回欠款，則轉入以上無欠款情況下的撤場流程；如未追繳回欠款，則按以下流程進行：（4）商管部、物業部、財務部共同對扣留物品進行清點，三方經手人均要簽字確認。（5）物品清點完畢后交財務部入庫保存，財務部要對扣留物品做好入庫管理記錄，保留相關單據，在辦理物品出入時須經辦人在記錄單或相關單據簽名確認，以便核查。（6）商戶物品入庫后，由商管部再次與商戶協調，盡量減少雙方損失；A:如果與商戶達成一致，并且商戶在規定時間被補齊欠款的每則由商業管理部書面知會行政部、財務部退還扣押物品，并轉入無欠款情況下的撤場流程；B:如果與商戶無法達成一致，商戶未在規定時間內補齊欠款的，將轉法務部進入法律程序，由法務部發解除租賃合同的同志給商戶并按法律程序追繳欠款，直至結清，同時由商管部填寫商戶遺留物資處理審批表進行上報審批，營運部、物業部、財務部按審批意見予以處理，財務部負責將折現部分沖抵欠款。如貨品變賣沖抵后仍有欠款，則由財務部通知法務部繼續按法律程序追繳其余部分欠款直至結清。4、環境衛生管理制度 環境衛生管理制度第一、商戶室內環境衛生標準：1、衛生許可證懸掛在明顯的位置，從業人員持健康證明上崗。2、各商戶建立衛生管理管理制度，設立衛生管理人，建立衛生資料檔案。3、保持經營店鋪室內外環境衛生整潔，室內無積塵、地面無果皮雜物、垃圾。4、加強自然通風、機械通風設施正常使用，空調系統定期消毒清洗。5、有防蠅、蚊、蟑螂、鼠害的設施，經常檢查設施使用情況。6、公共衛生間及時清潔，做到無積污、無蠅蛆、無異味。7、室內、外窗戶每日清潔，保持采光度和清潔度。8、垃圾處理到垃圾箱、制定垃圾存放處，定時進行垃圾處理，不可堆積時間長久，堆積物溢出。9、垃圾桶、箱外觀保持清潔，每日清洗，破損垃圾箱及時更換。10、貨物周轉不可占用公共環境區，尤其是主通道位置。自設貨物周轉區，并保持清潔、及時處理周轉貨物，不可長久堆積貨物在公共環境區。11、店招、燈光破損及時更換，保持完整外觀。第二、公共環境衛生標準：1、每日保持道路、樓梯、廣場等公共區域環境衛生清潔，垃圾存放在制定位置和垃圾桶內。2、公共設施和設備（含廣告燈箱、圍欄等）、綠植、墻面保持干凈整潔，外設垃圾桶、箱保持外觀清潔，破損垃圾桶、箱及時更換。3、未租賃商鋪的門窗保持干凈、無塵土。4、公共衛生間地面、墻面保持潔凈，空氣清新，無異味，無積水。5、公共環境區域地面遇到下雨積水及時處理，保持地面無積水。6、日常衛生環境維護做到“三凈”地凈、墻凈、窗凈。第三、環境衛生管理制度1、每日巡場至少三次檢查環境衛生。一周內，不定期的組織物業公司負責人和商業管理部負責人聯合檢查環境衛生，并作通報。月底做環境衛生檢查總結。2、垃圾周轉每日清理及時，沒有清理過的垃圾一定存放在垃圾桶中，不得堆放在外。3、垃圾存放位置及時消毒處理，每日消毒垃圾存放處。4、未及時處理的影響衛生環境的商戶，視情節嚴重程度，給予一定的處罰。此項工作由商業管理部負責。5、公共環境衛生的保持，由物業公司負責，商業管理部監督檢查，如遇嚴重影響公共環境衛生的情況，視情節嚴重程度，予以處罰。5、 安全管理制度（略） 6、 自營管理制度 自營管理制度第一、 人員管理1、人員配備：根據自營規模及自營范圍設定合理的人員編制，根據人員需求招聘人員到崗。2、工資體系：建立自營組織架構后的薪資體系，定崗定編定薪。3、考核體系：合理的績效考評體系，建立激勵機制，獎罰分明，充分調動員工積極性。4、考勤制度：嚴格按照自營要求，制定考情勤制度，做好值班、交接班工作。5、培訓管理：針對自營范圍、內容、服務要求開展針對性的培訓工作，定期培訓，提升員工整體素質和業務能力。6、服務管理：根據服務要求，提升員工整體服務意識、服務質量。第二、 經營管理1、開店閉店時間管理：根據自營經營內容制定日常營業時間，嚴格按照營業時間開展營業，遵守時間管理制度。2、經營場所管理 環境衛生及安全保證：保持經營場所日常衛生環境標準，維護安全檢查，防火、防盜、防水，保證消費者在經營場所內的人身安全。 設備設施管理：建立固定資產管理檔案，維護公共設施、設備、消防器材。 工作流程規范管理：根據自營范圍、工作內容，建立規范的工作流程，提高工作效率，有效提升經營業績。3、經營報表管理：根據自營的測算和可行性實施，做好日常經營業績統計，保證經營效益，維護公司利益。4、財務管理：做好月度、年度費用預算，及經營效益測算，降低經營成本、提高經營收益，維護公司利益。第五章 管理表格運營管理表格日巡場登記表 商戶意見調查表 商戶投訴登記表 問題處理結果備案表 安全、衛生檢查送達物業聯絡單 內部運營半月報表 運營通報月度 商戶廣告位申請表 商戶促銷活動申請表 商業街廣告區位表 商戶進駐登記表 商戶退場申請表 商戶工商、稅務登記統計表 商戶檢查整改單商戶檢查處罰單商戶清場通知單日常工作流程表運營管理表格萬達商管組織結構圖與各部管理職責時間:2014-06-29來源:商業地產學院 作者: 萬達集團將所有業務領域統一劃分為項目前期、中期、后期三個階段，分別由相應專業部門進行管理。 一、集團總體架構 萬達采用高度集權化的管控模式，除部分工程管理和銷售實施放在區域公司，其他大部分職能由集團總部牢牢把控。 萬達集團的組織架構按照業務的發展流程，將所有部門劃分入項目前、中、后期三個部分。一個總裁負責前期的拿地、規劃設計、招商；一個總裁只管施工，達到快速統一的工廠化速度；一個總裁負責商業管理、院線、百貨的管理。 二、萬達商業管理有限公司組織架構 三、招商中心和運營中心架構 四、各部管理職責 1、萬達商管公司管理職能 負責向集團提供投資興建萬達廣場的支持信息； 參與萬達廣場主力店、非主力店、公共區域房產技術條件中與后期經營、管理有關的部分的設計，并負責向規劃研究院提供萬達廣場中步行街部分、物業管理用房部分、配套的停車場、廣告位的設計邊界條件； 負責系統內所屬公司的的工商登記管理和檔案的建立于日常管理工作； 負責萬達廣場的前期開辦費用、招商推廣費用、日常運營成本（含物業管理費）的測算和報審； 負責步行街商鋪租金市場調研； 負責組建各在建萬達廣場的商管公司； 負責在建萬達廣場的非主力店招商的組織管理； 負責入駐商家的物業管理合同的談判和簽訂（主力店和非主力店）； 負責組織萬達廣場的運營接管； 負責指導和督促各地萬達廣場設備設施移交； 負責萬達廣場開業的策劃和組織實施； 負責指導、考核各地商管公司日常招商、營運、物業管理工作； 負責各地萬達廣場各項收入收繳工作監督考核； 負責監管和考核各地萬達廣場的安全工作； 負責集團商業管理品牌的的建設和維護； 負責商業管理系統的財務核算、資金管理； 負責商業管理系統的企業文化建設； 負責商業管理系統的團隊建設和制度建設； 配合接待集團安排的的投資人的參觀接待工作。 2、萬達商管公司招商中心職責 負責制定集團商管公司招商、市場調查、商業規劃等相關管理制度及規范，指導各地商管公司建立招商管理規范并監督執行； 負責草擬和提報新建萬達廣場步行街的定位、商業業態規劃、招商政策及租金收益報告； 根據集團批準的的商業業態規劃及租金指標，組織制定新項目招商方案、招商計劃及時間進度計劃，對整個招商籌備工作過程進行監督管理，并保障整體招商工作按時、按質完成； 根據各相關部門提供的步行街商戶經營數據及意見，對商戶經營情況進行分析，為萬達廣場的商戶調整提供依據； 負責指導各地商管公司萬達廣場步行街商鋪調整計劃；審核招商指標并考核完成情況；審核商鋪租賃合同并檢查執行情況； 負責各萬達廣場廣告位的招商及招投標管理工作； 責對各地商管公司招商人員進行專業培訓和績效考核； 負責協助人力資源部對各地商管公司主管以上招商人員的招聘、轉正、晉升、降級等提出意見；負責建立商戶信息數據庫，并進行日常補充、完善、更新； 負責次主力店和連鎖品牌商戶的戰略合作商務洽談并簽訂聯盟協議，為項目招商提供商戶資源保障； 跟進相關行業發展變化，定期提交行業發展報告，為集團及集團商管公司決策提供信息和建議；組織和推動集團商管公司與招商相關的合同、協議的標準化工作。 3、萬達商管公司營運中心職責 負責制定和完善萬達廣場營運管理的相關管理制度和標準； 確保各地商管公司建立營運管理規范并對執行情況進行監督； 營運決策信息系統的建立與管理，負責匯總、分析營運數據，根據經營狀況提出招商調整、營銷策劃活動、經營環境改善和提升計劃； 開展市場調查與研究，分析和了解市場的發展和廣場的競爭環境； 根據內部運營數據的分析和外部環境的調研，明確萬達廣場的定位，制定業態規劃與品牌組合方案，并實施商鋪和租金調整； 營銷策劃管理，參與制定年度營銷策劃方案和計劃，組織和實施營銷策劃活動，進行營銷企劃活動的跟蹤與評估； 經營規范的管理，統一廣場的經營規范，提升廣場的經營形象； 經營環境管理，確保廣場內外環境的舒適度，提升廣場的凝聚力； 客戶關系管理，包括商戶關系和業主關系，建立良好和諧的經營氛圍； 顧客服務管理，建立顧客服務體系并監督執行； 公共關系管理，包括政府、媒體、社區和周圍社團的關系，構建良好的外部經營環境； 人員管理，負責營運人員和營業員的日常管理，負責營運人員相關專業知識、技能和能力的培訓和發展； 多種經營的管理，負責多種經營的規劃、預算、招商、日常運營稽核與多種經營商戶信息的維護和管理； 廣告位的經營與管理，負責廣告位的規劃、預算與日常經營，確保廣告經營的整體形象和安全； 負責集團相關政策的落實，確保各地商管公司返租租金、扶場金政策正確合理使用； 負責新場開業前期營運相關準備，確保新開發廣場正常、順利開業； 協同物管、工程、行政等部門進行資產管理，確保廣場的安全、穩定，實現廣場的保值與增值； 負責萬達廣場房屋租金、停車場收入、廣告位租金、物業代理費、代收代繳能源費、多種經營收入等收費管理制度、工作流程、業務標準的制定； 負責各地萬達廣場房屋租金、各項費用標準的核查、執行標準的核查，以及統計匯總工作，定期提供數據報表； 負責各地萬達廣場房屋租金、各項費用繳收計劃的制定，及時向集團財務部編報租金到賬計劃，向集團投資部編報未來年度租金收入預測； 協助已轉讓項目的租金收繳工作，負責與業主及其代理人的溝通協調，督導、協調各地商管公司配合受租工作； 負責各地萬達廣場房屋租金、停車場收入、物業管理費指標的制定與考核工作；組織有關收費減免政策的審核工作； 負責督導、核查各地商管公司多種經營、廣告位經營的收費管理、合同履行、指標考核工作； 負責各地萬達廣場房屋租金、各項收費的信息收集、整理和綜合分析，評定商家履約情況，定期進行信譽評估，形成分析報告； 負責評定各地商管公司收租收費工作。 4、萬達商管公司品質管理部職責 協助各地商管公司逐步完善目前現行三標一體化制度的可行性，監督、檢查各地商管公司對集團公司制度的落實情況； 負責對各地商管公司開業后的整體管理工作進行定期監督檢查，對各地商管公司提出的和檢查中發現的管理過程中影響品質的問題記錄并遞交相關部門跟進； 負責以保障安全和項目品質為出發點，定期對歷次發現的問題跟蹤解決結果，核實落實情況，提交公司領導后抄送相關部門進行整改并定期復查。對檢查的問題重點跟進，配合各地商管公司研討整改方案，對重點問題進行復查； 負責審批，指導各地商管公司品質管理工作報告、計劃，監督各地商管公司品質管理工作落實。督促各地項目公司的自查和不合格問題的改進，協助各地公司提高資深檢查力度和水平； 負責總結各地商管公司品質管理工作經驗，有利于提高各地商管公司的經驗通過集團商管公司進行推廣； 負責品質管理主要培訓工作的實施，收集提供相關品質管理提升的培訓案例或培訓資料提供給各地商管公司；整理檢查工作中發現的共性問題和好的經驗做法，編制培訓資料督促各地商管公司學習； 負責依據每月檢查問題匯總，列出下階段工作重點和重點跟進的項目，協調集團商管公司相關部門進行集中檢查；協助各地商管公司進行定期評估影響品質管理因素，指導編制整改方案； 負責對提升各地商管公司管理品質有利的方案或計劃協調集團商管公司各部門配合工作。5、萬達商管公司物業管理部職責 監督、指導、檢查各地商管公司保潔、消殺防疫和綠化等工作開展，建立規范有效的環境管理模式，努力營造清潔、尾聲、美觀、舒適的居住、辦公及購物娛樂環境； 監督、指導、檢查各地商管公司建立和實施有效的消防管理制度，確保消防管理組織網絡敏感、靈動、嚴密；確保消防責任、重點防火部位清晰；確保消防設施設備配置規范、分布狀況明細；確保消防設備及器材性能良好，運行可靠；確保各地萬達廣場處于消防安全運行狀態； 監督、指導、檢查各地商管公司建立并實施有效的安保服務方案，合理設置保安值守崗位，及時消除各項安全隱患；建立突發事件預案管理模式，確保發生突發事件時能及時、有效應對； 監督、指導、檢查所管轄住宅、寫字樓物業提供標準化物業管理服務，營造良好的居住和工作環境，做好萬達品牌維護和物業的保值、增值工作； 指導、審核各地商管公司與業主擬定和簽定的住宅、寫字樓等銷售物業及商戶的物業管理服務合約；負責主力店物業服務合同的談判及簽約；參與審核主力店租賃合同；對各地商管公司定期開展合同及法律相關知識培訓，對各種物業管理合同的執行情況進行評估； 負責住宅、寫字樓、商業等各物業類型的物業管理費測算，統計、指導、督促各地商管公司物業管理費收取工作；規范收費管理程序，完善收費流程，確保物業費收繳率；監督、審核管理費減免情況； 定期與主力店租戶進行溝通，指導、檢查各地商管公司與當地主力店租戶溝通情況；處理主力店租戶重大投訴；監督、檢查主力店有關租賃合同、物業服務合同的執行情況并定期進行評估； 負責監督、指導和檢查各地停車場的運行管理和收費管理，確保停車服務高效、有序、安全、方便，確保停車收費合法，收費過程無漏洞。下面紅色字體是贈送的精美網絡散文欣賞，不需要的朋友可以下載后編輯刪除！謝謝！一一條獵狗將兔子趕出了窩，一直追趕他，追了很久仍沒有捉到。牧羊看到此種情景，譏笑獵狗說你們兩個之間小的反而跑得快得多。獵狗回答說：你不知道我們兩個的跑是完全不同的！我僅僅為了一頓飯而跑，他卻是為了性命而跑呀！目標二這話被獵人聽到了，獵人想:獵狗說的對啊，那我要想得到更多的獵物，得想個好法子.于是，獵人又買來幾條獵狗，凡是能夠在打獵中捉到兔子的，就可以得到幾根骨頭，捉不到的就沒有飯吃.這一招果然有用，獵狗們紛紛去努力追兔子，因為誰都不愿意看著別人有骨頭吃，自已沒的吃.就這樣過了一段時間，問題又出現了.大兔子非常難捉到，小兔子好捉.但捉到大兔子得到的獎賞和捉到小兔子得到的骨頭差不多，獵狗們善于觀察發現了這個竅門，專門去捉小兔子.慢慢的，大家都發現了這個竅門.獵人對獵狗說:最近你們捉的兔子越來越小了，為什么?獵狗們說:反正沒有什么大的區別，為什么費那么大的勁去捉那些大的呢?動力三獵人經過思考后，決定不將分得骨頭的數量與是否捉到兔子掛鉤，而是采用每過一段時間，就統計一次獵狗捉到兔子的總重量.按照重量來評價獵狗，決定一段時間內的待遇.于是獵狗們捉到兔子的數量和重量都增加了.獵人很開心.但是過了一段時間，獵人發現，獵狗們捉兔子的數量又少了，而且越有經驗的獵狗，捉兔子的數量下降的就越利害.于是獵人又去問獵狗.獵狗說我們把最好的時間都奉獻給了您，主人，但是我們隨著時間的推移會老，當我們捉不到兔子的時候，您還會給我們骨頭吃嗎?四獵人做了論功行賞的決定.分析與匯總了所有獵狗捉到兔子的數量與重量，規定如果捉到的兔子超過了一定的數量后，即使捉不到兔子，每頓飯也可以得到一定數量的骨頭.獵狗們都很高興，大家都努力去達到獵人規定的數量.一段時間過后，終于有一些獵狗達到了獵人規定的數量.這時，其中有一只獵狗說:我們這么努力，只得到幾根骨頭，而我們捉的獵物遠遠超過了這幾根骨頭.我們為什么不能給自己捉兔子呢?于是，有些獵狗離開了獵人，自己捉兔子去了骨頭與肉兼而有之五獵人意識到獵狗正在流失，并且那些流失的獵狗像野狗一般和自己的獵狗搶兔子。情況變得越來越糟，獵人不得已引誘了一條野狗，問他到底野狗比獵狗強在那里。野狗說：“獵狗吃的是骨頭，吐出來的是肉啊！”，接著又道：“也不是所有的野狗都頓頓有肉吃，大部分最后骨頭都沒的舔！不然也不至于被你誘惑。”于是獵人進行了改革，使得每條獵狗除基本骨頭外，可獲得其所獵兔肉總量的n，而且隨著服務時間加長，貢獻變大，該比例還可遞增，并有權分享獵人總兔肉的m。就這樣，獵狗們與獵人一起努力，將野狗們逼得叫苦連天，紛紛強烈要求重歸獵狗隊伍。只有永遠的利益，沒有永遠的朋友日子一天一天地過去，冬天到了，兔子越來越少，獵人們的收成也一天不如一天。而那些服務時間長的老獵狗們老得不能捉到兔子，但仍然在無憂無慮地享受著那些他們自以為是應得的大份食物。終于有一天獵人再也不能忍受，把他們掃地出門，因為獵人更需要身強力壯的獵狗一提到等字，首先就能想到等車等人，等的過程中就覺得時間和蝸牛一般在向前移動，焦慮，煩躁，一遍遍張望倒數，腳下的那塊地恨不能踩個洞出來。這時候何不稍微平復一下心情，換個角度看周圍的云卷云舒，花開花落。就如在這個季節，我等待一場秋雨的來臨。你可以在深夜偷偷來襲，清晨一睜眼看見濕漉漉的地面，萬紫千紅的雨傘，車子疾馳而過濺起的水花，這些給我帶來的是何等的意外驚喜。你可以在某個午后，舞動一片片飄落的黃葉，撩起街邊女人的裙裝，趕著路人的腳步匆匆忙忙來了。一抬頭，灰色的天空就是成熟穩重的男人的臉龐，不茍言笑，嚴厲中卻有幾分溫暖。你可以在黃昏我下班的時候飄飄灑灑，沒有雨傘也不用沮喪，任你蜻蜓點水式地親吻我的發絲額頭鼻尖嘴唇，不緊不慢往回走，這樣的場景在我的夢里出現過好多次。等待一場秋雨的來臨，也好比等待一個人的出現。不要去責怪怨恨，也不要為難自己。既然決定用等待這種獨有的方式碰碰運氣，就要有破釜沉舟的決心。來或者不來，我就一直在那里，驚喜了雙眸或者失落了時光，都寫在心底。學會了等待，孤獨不再是孤獨。以為在無人的街道我會頻頻回首，或者努力抬頭看昏黃的路燈打著疲倦的盹兒，強硬地收回淚水。恰恰相反，我卻絲毫沒有表現出無助和恐慌，頭發向后甩一甩，高跟鞋踩的噔噔作響，突然間我還哼起幾句歌詞。這多情而迷人的夜色是特意為我安排的嗎？我在心里笑了。如果習慣了有人聽你嘮叨陪你解悶，你笑他樂你哭他愁的日子，一定要把這個人的全部心意捧在手心，點點滴滴拼湊成詩篇，等你們老了，選擇某個風和日麗的午后，拿出這些詩稿晾曬。即使現在你在天涯他在海角，心心相通的奇妙就是只可意會不可言傳。享受孤獨帶來的沉淀，夜不再黑路不再長思念不再苦澀。我選擇了等待，義無反顧。我享受著孤獨，走過春夏秋冬，每個季節陪我一起驚艷。有一次，在我參加的一個晚會上，主持人問一個小男孩：你長大以后要做什么樣的人？孩子看看我們這些企業家，然后說：做企業家。在場的人忽地笑著鼓起了掌。我也拍了拍手，但聽著并不舒服。我想，這孩子對于企業究竟知道多少呢？他是不是因為當著我們的面才說要當企業家的呢？他是不是受了大人的影響，以為企業家風光，都是有錢的人，才要當企業家的呢？這一切當然都是一個謎。但不管怎樣，作為一個人的人生志向，我以為當什么并不重要；不管是誰，最重要的是從小要立志做一個努力的人。我小的時候也曾有人問過同樣的問題，我的回答不外乎當教師、解放軍和科學家之類。時光一晃流走了二十多年，當年的孩子，如今已是四十出頭的大人。但仔細想一想，當年我在大人們跟前表白過的志向，實際一個也沒有實現。我身邊的其他人差不多也是如此。有的想當教師，后來卻成了個體戶；想當解放軍的，有人竟做了囚犯。我上大學時有兩個同窗好友，他們現在都是我國電子行業里才華出眾的人，一個成長為“康佳”集團的老總，一個領導著TCL集團。我們三個不期而然地成為中國彩電骨干企業的經營者，可是當年大學畢業時，無論有多大的想像力，我們也不敢想十幾年后會成現在的樣子。一切都是我們在奮斗中見機行事，一步一步努力得來的。與其說我們是有理想的人，不如說我們是一直在努力的人。并非我們不重視理想，而是因為樹雄心壯志易，為理想努力難，人生自古就如此。有誰會想到，十多年前的今天，我曾是一個在街頭彷徨，為生存犯愁的人？當時的我，一無所有，前途渺茫，真不知路在何處。然而，我卻沒有灰心失望，回想起來，支撐著我走過這段坎坷歲月的正是我的意志品格。當許多人以為我已不行、該不行了的時候，我仍做著從地上爬起來的努力，我堅信人生就像馬拉多納踢球，往往是在快要倒下去的時候“進球”獲得生機的。事實也正是如此，就在“山重水復疑無路”的時候，香港一家企業倒閉給了我東山再起的機會，使我能夠與掌握世界最新技術的英國科技人員合作，開發技術先進的彩色電視機，從此一舉走出困境。有人說，“努力”與“擁有”是人生一左一右的兩道風景。但我以為，人生最美最不能遜色的風景應該是努力。努力是人生的一種精神狀態，是對生命的一種赤子之情。努力是擁有之母，擁有是努力之子。一心努力可謂條條大路通羅馬，只想獲取可謂道路逼仄，天地窄小。所以，與其規定自己一定要成為一個什么樣的人物，獲得什么東西，不如磨練自己做一個努力的人。志向再高，沒有努力，志向終難堅守；沒有遠大目標，因為努力，終會找到奮斗的方向。做一個努力的人，可以說是人生最切實際的目標，是人生最大的境界。許多人因為給自己定的目標太高太功利，因為難以成功而變得灰頭土臉，最終灰心失望。究其原因，往往就是因為太關注擁有，而忽略做一個努力的人。對于今天的孩子們，如果只關注他們將來該做個什么樣的人物，不把意志品質作為一個做人的目標提出來，最終我們只能培養出狹隘、自私、脆弱和境界不高的人。遺憾的是，我們在這方面做得并不盡如人意。我一直在思忖：要不要給父親打個電話，要不要呢？父親一定是不在家的。他這時也許正站在5樓或者8樓的腳手架上奮力扔上了又一塊磚，擦一擦汗的工夫，就被人拼命地吆喝。十幾年了，人也上了50，不知道他，還受不受得了。但父親是心甘情愿又志得意滿的，至少他每次與我說話都在努力表達這樣的意思。而我，越發地不安。我今年22歲了，父親52。我4歲時母親改嫁他鄉，父親和我磕磕絆絆地活著。多少年了，數也數不清楚，那些漫長的日子怎么可以用一個數字說過來呢?父親的智商比一般人要低一點，生活簡單得像幾條縱橫的網格。很早的時候，別人扔掉一架破木車，他撿回來，敲敲打打，然后拖著上路了，沿途把別人扔下的酒瓶廢鐵等破東西撿上車拖回家。時間久了，鄉鄰們也把不要了的東西放到他車上。我整天埋在那一堆破爛里翻翻揀揀，窮人的孩子，六七歲就當了家。冬天來的時候，我放錢的紙盒子已經有了沉甸甸的滿足。這年過年，我們吃了魚和肉。一個8歲的女孩子，把年夜飯看了又看，從心底里微笑著叮囑自己記住那一刻龐大的快樂，所以，一直到現在，十多年過去了，也忘不了當時滿滿的幸福。父親種的瓜菜都新鮮水嫩，我們兩個人吃得很少，我就把大部分放到父親的小推車上。鄉里鄉親的嫂子大娘誰要就從上面拿走，回去包頓餃子或者做頓湯面，也不說謝，偶爾記得，差他們的孩子送一碗給我，我笑笑