1,房地產開發建設過程中的幾個問題,2,招標方式：公開招標？邀請招標？ 施工合同形式：哪種風險最少？ 項目管理：質量控制？進度控制：成本控制？ 設計階段成本控制:不可忽視 建成后房屋：毛坯房？精裝修？,3,公開招標 適用于工程規模較大、建設周期長、技術復雜的開發建設項目 特點：公開招標經歷時間長，招標支出費用高。,邀請招標 非公開招標方式 適用于工程性質比較特殊，要求有專門的經驗和技術，只有少數承包商能勝任。,招標方式：公開招標？邀請招標？,4,魯布革電站工程,我國首次實行土建工程國際競爭性招標：魯布革電站工程 從1984年我國工程建設實行招投標制。 魯布革水電站位于云南羅平和貴州興義交界處。,5,日本大成公司,僅用11個月就打通了我國石灰巖地區斷面最大的導流隧洞，創造了大型水電工程當年準備、當年截流的國內新記錄 事實上它的高效節省是我國水電建設史上從未有過的，日本大成公司使用的是中國國內的施工隊伍。,6,魯布革工程經驗 包括：工程管理、施工技術、勞務管理、配置等方面，第一次把競爭機制引入工程建設領域，實行招投標、進行施工項目總承包管理，科學組織施工現場管理機構和作業隊伍，提高效率，追求工程經濟效益。,7,施工合同形式：哪種風險最少？,按計價方式 劃分,按包工包料分,固定價格合同 成本加酬金合同 可調價合同 計量估價合同,包工包料合同 包工部分包料合同,8,按照是否包料劃分,1.包工包料合同 這種方式較為普遍。 2.包工部分包料合同 外商在中國開發房地產項目時采用這種方式。 3.包工不包料合同 這種方式在房地產開發建設中很少使用。,9,按計價方式不同劃分,固定總價合同 固定總價合同就是按照商定的總價簽訂的承包合同。 它的特點是以圖紙和工程說明書為依據，明確承包內容和計算標價，并一筆包死。,1. 固定價格合同,固定單價合同 在沒有施工詳圖就需要開工 雖有施工圖但某些條件尚不完全清楚 不能比較精確地計算工程量 避免使開發商與承包商任何一方承擔過大的風險,10,2.成本加酬金合同 適用于緊急工程 按工程實際發生的成本加上商定的總管理費和利潤，來確定總包價. 成本加固定百分數酬金 成本加固定酬金 成本加浮動酬金。,11,3. 可調價合同,法律、行政法規和國家有關政策變化影響合同價款； 工程造價管理部門公布的價格調整； 一周內因非承包人原因停水、停電、停氣造成停工累計超過8小時； 雙方約定的其他因素。,12,4. 計量估價合同 以工程量清單和單價表為計算包價的依據。開發商委托設計單位或造價工程師提出工程量清單，列出分部分項工程量，由承包商填報單價，再算出總造價。這種承包方式在國內外普遍應用。,13,fidic合同條件,fidic是國際咨詢工程師聯合會的法文縮寫， fidic牽頭命名的土木工程施工合同條件的初版，在國際工程界簡稱為fidic合同條件。 有人稱fidic是國際承包工程的“圣經”。 fidic是集工業發達國家土木建筑業上百年的經驗，把工程技術、法律、經濟和管理等有機結合起來的一個合同條件。fidic的總部設在瑞士洛桑。,14,fidic合同條件,fidic對承包商、對業主、對咨詢工程師都是平等的，作為承包商應盡量選用 fidic，這樣才能更好地保護自己的經濟利益及合法權利 以低價拿標，靠索賠賺錢。fidic是單價合同，它強調量價分離,15,工程項目管理 廣義的工程項目管理 狹義的工程項目管理 工程項目管理通常取其狹義的理解。 指開發建設項目施工階段的管理,項目管理：質量控制？進度控制？成本控制？,16,工程項目管理,(1)質量控制 (2)進度控制 (3)成本控制 (4)合同管理 (5)安全管理 (6)信息管理 (7)開發商、建筑師、承包商等關系的協調,17,質量事故,1998年夏季，在某長江防洪堤倒塌中，鋼筋混凝土結構的防洪堤里居然沒有鋼筋； 在浙江某地的防海潮堤中，施工單位對其重要部位摻入泥土和草袋，使該段無法起到防海潮作用； 1999年1月4日重慶市綦江虹橋整體垮塌，造成40人死亡、14人重傷的慘劇； 在云南某段高速公路竣工不到一個月，就發生大量地段的塌方 2004年12月21日，河南周口市東方家具材料批發市場近2萬平方米的輕鋼屋架結構發生整體垮蹋，造成嚴重經濟損失。,18,當前質量事故的原因剖析,建筑招投標市場不規范 建筑材料質量低劣 缺乏相應的責任制 如浙江寧波的跨海大橋就是一個有力的例證 違反客觀規律追求“多快好省” “三邊”、獻禮工程 違背技術規范,19,質量控制,決策階段的質量控制 設計階段的質量控制 施工階段的質量控制,20,施工質量控制方法,1 限制合同轉讓與分包 2 嚴格按技術規范施工 3 嚴格材料和設備采購質量關 4 建立質量保證體系 5 強化工程建設監理 6 規范市場懲治腐敗,21,進度控制,工程進度控制包括： 項目施工總周期 項目施工的進度計劃 橫道圖法與網絡圖法 編制其他配套進度計劃； 監督項目施工進度計劃的執行； 施工現場的調研與分析。,22,工程進度控制基本程序,23,進度計劃,橫道圖法 制作簡便 在我國進度管理中普遍采用 適合用于較簡單的建筑工程 缺點是從圖中看不出關鍵線路和關鍵工作,網絡圖法 可確切地表明各項工作的相互聯系和制約關系 計算出工程各項工作的最早和最遲開始時間 可以找出關鍵工作和關鍵路線。,24,25,圖2 調整后的泄洪1#壩段施工進度計劃,26,建筑工程成本控制主要包括的工作： (1)編制成本計劃，確定成本控制目標。 (2)審查施工組織設計和施工方案 (3)控制工程款的動態結算 (4)控制工程變更,成本控制,27,設計階段成本控制:不可忽視,28,合同管理,在現代工程項目管理中的地位越來越重要。 合同在工程管理中的作用： 確定了工期、質量、價格等主要目標； 規定雙方的責權利； 履行合同按合同辦事是工程過程中雙方的最高行為準則； 解決爭議的依據。,29,課堂互動題目：,建成后房屋：毛坯房？精裝修哪一個更好？,30,建成后房屋：毛坯房？精裝修？,中國特產：毛坯房？ 精裝房對消費者的益處 精裝房對發展商的益處 決定精裝房的根本因素：是市場而不是政策 關于的若干基本概念 市場將逐步拒絕毛坯房,31,精裝房對消費者的益處,1、不需要再為尋找和跟進裝修公司而勞神費力； 2、減少受低素質裝修商蒙騙的可能(上海消協裝修 專線：5分鐘一個投訴） 3、減少受低素質發展商蒙騙的可能： 4、不必長期承受左鄰右舍裝修污染的影響； 5、解決對室內設計無知所造成的遺憾(審美與品位 局限) 6、避免低水 平裝修帶來的不安全后果（結構破壞、 水災與失盜等）,32,精裝房對消費者的益處,7、避免因樣板房的夸張所帶來的錯覺(展示間 的誘導：時裝還是服裝)； 8、毛坯房：每戶用裝修材料重達數噸，高層 樓房的電梯會嚴重受損； 9、方便將裝修與住宅進行一次性按揭貸款： 10、可提高住宅的整體質量： 11、可享受到經過專業室內設計之后的裝修效 果；,33,精裝房對消費者的益處,12、買到真實完整的住宅，有明確的投訴對象； 13、購房時已可知道產品的最終效果(實際的樣 板房） 14、由于工藝過程中少了一些交叉破壞，總成 本與總售價應當更加合理(住戶自裝修要支 付15以上費用） 15、裝修部分的性價比提高： 16、房屋整體性能更好:集中空調系統 17、發展商應比顧客更了解裝修的理念和技術。,34,精裝房對發展商的益處,1、如同加入wto，裝修房必將成為業界競爭新的游戲 規則： 2、住宅行業“高門檻”之一： 3、住宅與裝修一體化可形成住宅產品新的重要賣點， 住宅產品的創新空間加大，催生更加適合于居住 的生活環境； 4、促進發展商綜合素質的整體提高。,35,毛坯房對房地產開發商的好處,2008年市場低迷的時候，某開發項目決定不再跟隨市場作精裝修房子，第一天出售80%，認為有以下幾點成功