西安城北房地產市場發(fā)展調研報告（見習）一、城北曾經(jīng)落后的原因按照過去的西安市區(qū)域布局，東郊是紡織城，西郊是電子城，南郊是文化區(qū)，北郊是農業(yè)區(qū)。在這樣的規(guī)劃下，其他城區(qū)都有巨大的發(fā)展，而城北卻吃了這次產業(yè)定位的虧，建國后幾十年間無發(fā)展。就是因為這個產業(yè)定位，導致城北在西安市民的印象里最差勁，首先是治安不好，外來人口多等，其次就是經(jīng)濟落后，公建配套缺乏，人居條件差。而相對其他城區(qū)，城北的經(jīng)濟、商業(yè)、科教文衛(wèi)等，沒有一樣拿得出手，但是城北具有豐厚的歷史文脈、良好的生態(tài)環(huán)境、豐富的土地資源，可供房地產發(fā)展的空間更大。近十幾年來，城北走上了發(fā)展的快車道，不久的將來，相信城北就會趕“城東”超“城西”，能與城南、高新爭輝。二、逐漸崛起中的城北經(jīng)濟 由于西安北郊農業(yè)區(qū)的定位，在建國后的40年中，北郊的住宅、商服用房、寫字樓等房屋建設，幾乎沒有任何大的發(fā)展。只是在道北和北二環(huán)之間有一些住宅小區(qū)，另外還有60多家大型倉庫。從上世紀九十年代初期開始，西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)于1993年在城北設立，2000年2月被國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)，2002年6月國務院又批準在開發(fā)區(qū)內設立了西北首家國家級陜西西安出口加工區(qū)。目前市政府北遷正在進行，地鐵2號線也已啟建；區(qū)域內發(fā)展?jié)摿﹂_始逐步釋放。近幾年來，開發(fā)區(qū)的各項經(jīng)濟指標一直保持40%左右的增長速度，主要指標不僅在西安市歷年經(jīng)濟目標評比中名列前茅，而且在中西部地區(qū)同類開發(fā)區(qū)中也居于前列。 未來城北發(fā)展依托西安市行政中心、文化體育中心及北客站交通中心等三大功能，建設成為集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的城市新區(qū)，按照人口密度、人均居住用地、平均容積率等方法預測，區(qū)域總人口為20萬24萬人左右。依據(jù)第四次城市總體規(guī)劃修編，西安市對未央新城規(guī)劃區(qū)域的功能布局、道路系統(tǒng)、公共設施及基礎設施、綠化景觀等方面進行整合，規(guī)劃將形成“兩核、三軸、四區(qū)”的空間結構模式。 2核3軸4區(qū)：“兩核”指以繞城高速為界，未央新城南部的行政中心（市級行政中心）和北部的交通中心（鐵路北客站）；“三軸”指區(qū)域內三條交通軸線-城市交通軸未央路、對外交通軸繞城高速路、鐵路交通軸鐵路北線；“四區(qū)”指區(qū)域北部的生態(tài)區(qū)、北客站周邊的商業(yè)服務區(qū)、文景路以西的產業(yè)區(qū)、行政中心周邊的配套居住區(qū)。 隨著時間的推移，城北配套方面的建設步伐將越來越快，諸多大型超市、家電商家等零售商也已不斷入駐該區(qū)，使城北的配套不足的問題也逐步得以解決。未來的城北亦將在西安光芒四射。三、當前城北房產市場的發(fā)展1、城北房產市場崛起的優(yōu)勢人文：歷史悠久 西安城北的歷史悠久,早在春秋戰(zhàn)國前,便有人類在此繁衍生息, 秦、漢、唐等9個王朝曾在此建都，歷時361年。境內古跡眾多，馳名中外。教育：引進高校 2003年前，城北大小學校僅10余所，而目前西安中學、交大經(jīng)發(fā)國際學校、外國語大學附中附小、草灘6000畝大學城等愈來愈多的高質素教育配套的落成使用，讓城北諸多樓盤貼上了“教育名盤”的標簽，一改城北無高水平教育機構的窘境。配套：公園從無到有 2003年前，偌大的城北尚無一座公園。而2004年至今，占地160余畝的文景公園、500畝的張家堡森林雕塑公園以及800畝城市運動公園的相繼落成開放，這些大綠化、大景觀配套一改城北的蕭瑟之景，更有力的賦予了城北投資的保值、升值潛能。規(guī)劃：設立西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)于1993年設立，2000年2月被國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)，2002年6月國務院又批準在開發(fā)區(qū)內設立了西北首家國家級陜西西安出口加工區(qū)。近幾年，開發(fā)區(qū)的各項經(jīng)濟指標一直保持40%左右的增長速度，主要指標不僅在西安市歷年經(jīng)濟目標評比中名列前茅，而且在中西部地區(qū)同類開發(fā)區(qū)中也居于前列。西安市政府北遷 城北配套將更完善 中國社科院曾指出，西安市行政中心的北遷，將為西安城市新中心的形成起到引領帶頭作用，西安的城市中心也將從“單中心”發(fā)展成為“雙中心”。資源：土地資源豐富 房地產發(fā)展空間大 相對其他城區(qū)，城北的經(jīng)濟、商業(yè)、科教文衛(wèi)等，相對比較滯后，但是城北有豐富的土地資源，可供房地產發(fā)展的空間更大。近十幾年來，城北已走上了發(fā)展的快車道，特別是目前經(jīng)開區(qū)，與城南曲江、高新成為西安樓市發(fā)展的3極。地鐵二號線讓北城挺起脊梁 地鐵二號線貫通后，從城北客運站到長安韋曲26.4公里，只需39分鐘，比市民乘坐普通公交車快一個小時。每天運營時間從5時30分到23時30分，每隔5分鐘運行一趟。地鐵不僅緩解了未央大道-長安大道的緊張交通壓力，方便市民出行，更為重要的是拉大了城市骨架，帶來城市規(guī)劃更為合理的布局功能，把現(xiàn)有的一個中心的局面，向張家堡和長安韋曲擴展，形成兩個新中心的局面。此外，地鐵貫通還將帶來地鐵經(jīng)濟的繁榮。最直接的反應是帶動沿線物業(yè)的升值和商業(yè)環(huán)境的改善。根據(jù)上海、北京等地的經(jīng)驗地鐵沿線的物業(yè)價格比同等地段非地鐵沿線物業(yè)每平米高出500元。2、城北房產市場發(fā)展的現(xiàn)狀城北房地產的發(fā)展大致可以分為三個時期；第一個發(fā)展時期；（約19932000年）在經(jīng)開區(qū)設立后，由于城北經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產業(yè)終于走上了發(fā)展道路。上世紀九十年代后期，一些眼光獨到的開發(fā)商，看好城北的前景，把目光投向了這片沃土，開始了房地產開發(fā)。榮華集團、雅荷地產、安達地產、福安地產、海洋集團、海榮地產、首創(chuàng)置業(yè)、綠地西安、紫薇地產、高山流水集團等眾多開發(fā)商，開發(fā)的明珠花園、雅荷花園、百花園、海洋小區(qū)、福安花園、海榮花園等房地產項目，初步改善了西安城北的人居環(huán)境。第二個發(fā)展時期；（20012007年）此后西安城北房地產業(yè)有了進一步的發(fā)展，諸如EE康城、鳳城明珠、海榮豪佳花園、錦園新世紀、雅荷智能家園、鳳凰新城等眾多房地產項目如雨后春筍般涌現(xiàn)，給城北的人居環(huán)境涂上了新的一筆。第三個發(fā)展時期；（2007至今）目前，城北規(guī)劃開發(fā)的房地產項目越來越多，一些嗅覺靈敏的開發(fā)商早已聞風而動圈好土地，MAX未來、凱玄大廈、盛世一品、匯通太古城等等項目，將城北房產市場又翻開了新的篇章。同時，城北的商品房銷售也很快，在不長的時間內，城北就涌現(xiàn)出不少優(yōu)秀樓盤，如利君V時代、新一代北城國際、天地時代廣場、雅荷系列小區(qū)、白樺林居、西安印象等項目，這些優(yōu)秀項目的開發(fā)與投入使用，將城北區(qū)域人氣進一步聚集。而城市發(fā)展規(guī)劃又不斷為房地產的開發(fā)帶來更多利好。3、2005年2009年城北房產價格大幅上漲，目前整體均價已達5600元/平米從城北價格走勢上可以看出，自07年開始，城北房市開始發(fā)力，并逐步進入快速發(fā)展的軌道，進入07年3500元/平米的價格之后，發(fā)展勢頭強勁，迅速的提高到現(xiàn)下的5600元/平米；盡管這個價格在西安仍算不上最高的的水平，但城北仍有巨大的發(fā)展空間，可以說正處于上漲的少年期。 4、城北房產市場未來的發(fā)展前景未來的新北城，不僅是大西安的城市新中心、西安制造業(yè)基地，還將是一個最適合人居的生態(tài)居住地。在基礎設施建設配套完善的同時，經(jīng)發(fā)大廈、天地時代廣場、利君V時代、賽高國際街區(qū)、經(jīng)發(fā)國際會館、中城國際文化俱樂部、西安城市運動公園等已經(jīng)成為北城人的高端辦公、休閑之地；白樺林居、雅荷春天、高山流水幸福快車、華榮風景大院、美都香域、銀池花香麗舍、金源皇家園林、華遠君城等一大批高品質樓盤，將成為居住的理想家園；交大經(jīng)發(fā)中小學、西安中學、陜西師大錦園國際中小學、未央大學城等，將為北城市民提供濃厚的文化氣息和服務，形成西連咸陽、東接臨潼的大西安都市圈。經(jīng)濟學家張寶通認為，作為新的中心市區(qū)，未來的服務業(yè)不僅要發(fā)展商貿、賓館、餐飲、娛樂、文化、體育等傳統(tǒng)服務業(yè)，而且要發(fā)展金融、保險、商務、辦公、中介、信息、物流、房地產等現(xiàn)代服務業(yè)，要健全服務業(yè)體系，提高服務業(yè)比重，積極引進國外及東部服務業(yè)，承接和拓展服務外包，并用現(xiàn)代經(jīng)營方式和信息技術改造服務業(yè)，提升服務業(yè)水平，未來的西安中央商務區(qū)將成為現(xiàn)代服務業(yè)的聚集地。5、部分城北項目的概念賦予調查 本次調研區(qū)域以文璟路周邊項目為核心，東至未央路；北起鳳二路南至風一路，通過重點收集周邊項目對產品宣傳概念、賣點的定義，來觀察城北目前房產的發(fā)展特點及透視區(qū)域內房產市場的發(fā)展前景。星舍star:星舍SOHO引入3G 無線網(wǎng)絡系統(tǒng)，3 G強大的網(wǎng)絡信號覆蓋全樓。尖端的高科技含量創(chuàng)西安首席高端科技樓盤。以“環(huán)保、綠色、節(jié)能”三大低碳原則，引入太陽能光伏供電體系，為公共照明、樓外提LED 燈提供電力，擺脫無度浪費，真正引領節(jié)能低碳生活。外立面鋼結構圍合LED燈。擺脫傳統(tǒng)物業(yè)服務的非業(yè)主導向，完全以業(yè)主為核心，實行菜單式的個性化服務，確保在服務過程中的運營模式的最優(yōu)化。宣傳概念：經(jīng)開之首，城市之心鳳城一號：鳳城一號項目總占地約11畝，總建筑面積42000，規(guī)劃建設為29層獨棟高檔公寓及3層商業(yè)。項目突出的亮點，是為業(yè)主提供了交流共享的運動休閑空間，提倡個人生活便利和社會生活的豐富，注重公共部分在空間和功能上的拓展，此外底部架空層設計，不僅讓建筑形成節(jié)奏感，同時為青年人打造運動、健康、交流共享領地，讓業(yè)主住得有精神和物質上的雙重舒適性，明顯不同于缺乏社區(qū)概念的獨棟小戶型公寓。宣傳概念：經(jīng)開門戶，精英時尚公寓銀象花園：銀象花園位于西安市經(jīng)開區(qū)鳳城一路與未央路什字向西200米，（或文景路與鳳城一路什字向東100米），東靠未央大道，西臨文景路，南鄰城市金腰帶北二環(huán)，距地鐵二號線僅200米，城北經(jīng)開區(qū)繁華核心圈，扼守鳳城一路純居住生活區(qū)域。銀象花園以特有的原味東南亞風情格調鑄浪漫純居住社區(qū)。80米超寬樓間距；88.99平米舒適兩室，117.84平米精致三室，南北通透板點結合。宣傳概念：絢麗東南亞生活樣板香樟園：香樟園項目占地25335，總建面10萬平米，19%公攤、總高26層、500個停車位。88-150平米戶型，香樟園大開間、大飄窗、點板結合、兩梯四戶。香樟園65余米樓間距、40%以上的綠化率、數(shù)百株香樟樹植入中心景觀園林。 香樟園擁有3000平米社區(qū)商業(yè)，還有24小時安保 系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、樓宇外墻紅外監(jiān)測，專業(yè)物管服務等。 宣傳概念：繁華最深處 純居生活城盛世一品：盛世一品項目占地28畝，容積率3.5，綠化率45%，引入京城最新的中式居住理念，盛世一品秉承現(xiàn)代中式居家的生活哲學典范，盛世一品將項目合理規(guī)劃，充分體現(xiàn)以人為本的居家關懷。盛世一品項目共5棟高層，其中兩棟點式高層公寓，三棟點板結合高層住宅。宣傳概念：經(jīng)開核心地鐵站口唯一純熟社區(qū)瑞泰卡地亞瑞泰卡地亞地處鳳城5路與明光路什字,建筑風格以簡約現(xiàn)代為主，整體外立面尊貴大氣。斥重金打造園林景觀，景觀設計以現(xiàn)代歐式風格為主。輔以歐式景觀小品、獨特亮麗的樹植花卉、優(yōu)美的水戲等景觀點綴，真正做到簡約而不簡單，使業(yè)主能充分領略純正的歐式浪漫。項目規(guī)劃有入口景觀帶、休閑廣場、四季花園、健身球場等，形成獨立體系的藝術化休閑場景。為西安瑞泰房地產開發(fā)有限公司2010年的開山巨作。宣傳概念：鳳城五路26萬純生活都會，閃耀北城芯風景御園：風景御園占地262畝，建筑面積44.9萬平方米，共13棟高層、小高層，戶型面積95-195平方米，均為板式結構，樓間距最大133米，室內門窗為新節(jié)能環(huán)保斷橋工藝，開關為西