西安城北房地產市場發展調研報告（見習）一、城北曾經落后的原因按照過去的西安市區域布局，東郊是紡織城，西郊是電子城，南郊是文化區，北郊是農業區。在這樣的規劃下，其他城區都有巨大的發展，而城北卻吃了這次產業定位的虧，建國后幾十年間無發展。就是因為這個產業定位，導致城北在西安市民的印象里最差勁，首先是治安不好，外來人口多等，其次就是經濟落后，公建配套缺乏，人居條件差。而相對其他城區，城北的經濟、商業、科教文衛等，沒有一樣拿得出手，但是城北具有豐厚的歷史文脈、良好的生態環境、豐富的土地資源，可供房地產發展的空間更大。近十幾年來，城北走上了發展的快車道，不久的將來，相信城北就會趕“城東”超“城西”，能與城南、高新爭輝。二、逐漸崛起中的城北經濟 由于西安北郊農業區的定位，在建國后的40年中，北郊的住宅、商服用房、寫字樓等房屋建設，幾乎沒有任何大的發展。只是在道北和北二環之間有一些住宅小區，另外還有60多家大型倉庫。從上世紀九十年代初期開始，西安經濟技術開發區于1993年在城北設立，2000年2月被國務院批準為國家級開發區，2002年6月國務院又批準在開發區內設立了西北首家國家級陜西西安出口加工區。目前市政府北遷正在進行，地鐵2號線也已啟建；區域內發展潛力開始逐步釋放。近幾年來，開發區的各項經濟指標一直保持40%左右的增長速度，主要指標不僅在西安市歷年經濟目標評比中名列前茅，而且在中西部地區同類開發區中也居于前列。 未來城北發展依托西安市行政中心、文化體育中心及北客站交通中心等三大功能，建設成為集辦公、居住、文化、體育、商業為一體的城市新區，按照人口密度、人均居住用地、平均容積率等方法預測，區域總人口為20萬24萬人左右。依據第四次城市總體規劃修編，西安市對未央新城規劃區域的功能布局、道路系統、公共設施及基礎設施、綠化景觀等方面進行整合，規劃將形成“兩核、三軸、四區”的空間結構模式。 2核3軸4區：“兩核”指以繞城高速為界，未央新城南部的行政中心（市級行政中心）和北部的交通中心（鐵路北客站）；“三軸”指區域內三條交通軸線-城市交通軸未央路、對外交通軸繞城高速路、鐵路交通軸鐵路北線；“四區”指區域北部的生態區、北客站周邊的商業服務區、文景路以西的產業區、行政中心周邊的配套居住區。 隨著時間的推移，城北配套方面的建設步伐將越來越快，諸多大型超市、家電商家等零售商也已不斷入駐該區，使城北的配套不足的問題也逐步得以解決。未來的城北亦將在西安光芒四射。三、當前城北房產市場的發展1、城北房產市場崛起的優勢人文：歷史悠久 西安城北的歷史悠久,早在春秋戰國前,便有人類在此繁衍生息, 秦、漢、唐等9個王朝曾在此建都，歷時361年。境內古跡眾多，馳名中外。教育：引進高校 2003年前，城北大小學校僅10余所，而目前西安中學、交大經發國際學校、外國語大學附中附小、草灘6000畝大學城等愈來愈多的高質素教育配套的落成使用，讓城北諸多樓盤貼上了“教育名盤”的標簽，一改城北無高水平教育機構的窘境。配套：公園從無到有 2003年前，偌大的城北尚無一座公園。而2004年至今，占地160余畝的文景公園、500畝的張家堡森林雕塑公園以及800畝城市運動公園的相繼落成開放，這些大綠化、大景觀配套一改城北的蕭瑟之景，更有力的賦予了城北投資的保值、升值潛能。規劃：設立西安經濟技術開發區 西安經濟技術開發區于1993年設立，2000年2月被國務院批準為國家級開發區，2002年6月國務院又批準在開發區內設立了西北首家國家級陜西西安出口加工區。近幾年，開發區的各項經濟指標一直保持40%左右的增長速度，主要指標不僅在西安市歷年經濟目標評比中名列前茅，而且在中西部地區同類開發區中也居于前列。西安市政府北遷 城北配套將更完善 中國社科院曾指出，西安市行政中心的北遷，將為西安城市新中心的形成起到引領帶頭作用，西安的城市中心也將從“單中心”發展成為“雙中心”。資源：土地資源豐富 房地產發展空間大 相對其他城區，城北的經濟、商業、科教文衛等，相對比較滯后，但是城北有豐富的土地資源，可供房地產發展的空間更大。近十幾年來，城北已走上了發展的快車道，特別是目前經開區，與城南曲江、高新成為西安樓市發展的3極。地鐵二號線讓北城挺起脊梁 地鐵二號線貫通后，從城北客運站到長安韋曲26.4公里，只需39分鐘，比市民乘坐普通公交車快一個小時。每天運營時間從5時30分到23時30分，每隔5分鐘運行一趟。地鐵不僅緩解了未央大道-長安大道的緊張交通壓力，方便市民出行，更為重要的是拉大了城市骨架，帶來城市規劃更為合理的布局功能，把現有的一個中心的局面，向張家堡和長安韋曲擴展，形成兩個新中心的局面。此外，地鐵貫通還將帶來地鐵經濟的繁榮。最直接的反應是帶動沿線物業的升值和商業環境的改善。根據上海、北京等地的經驗地鐵沿線的物業價格比同等地段非地鐵沿線物業每平米高出500元。2、城北房產市場發展的現狀城北房地產的發展大致可以分為三個時期；第一個發展時期；（約19932000年）在經開區設立后，由于城北經濟的迅速發展，房地產業終于走上了發展道路。上世紀九十年代后期，一些眼光獨到的開發商，看好城北的前景，把目光投向了這片沃土，開始了房地產開發。榮華集團、雅荷地產、安達地產、福安地產、海洋集團、海榮地產、首創置業、綠地西安、紫薇地產、高山流水集團等眾多開發商，開發的明珠花園、雅荷花園、百花園、海洋小區、福安花園、海榮花園等房地產項目，初步改善了西安城北的人居環境。第二個發展時期；（20012007年）此后西安城北房地產業有了進一步的發展，諸如EE康城、鳳城明珠、海榮豪佳花園、錦園新世紀、雅荷智能家園、鳳凰新城等眾多房地產項目如雨后春筍般涌現，給城北的人居環境涂上了新的一筆。第三個發展時期；（2007至今）目前，城北規劃開發的房地產項目越來越多，一些嗅覺靈敏的開發商早已聞風而動圈好土地，MAX未來、凱玄大廈、盛世一品、匯通太古城等等項目，將城北房產市場又翻開了新的篇章。同時，城北的商品房銷售也很快，在不長的時間內，城北就涌現出不少優秀樓盤，如利君V時代、新一代北城國際、天地時代廣場、雅荷系列小區、白樺林居、西安印象等項目，這些優秀項目的開發與投入使用，將城北區域人氣進一步聚集。而城市發展規劃又不斷為房地產的開發帶來更多利好。3、2005年2009年城北房產價格大幅上漲，目前整體均價已達5600元/平米從城北價格走勢上可以看出，自07年開始，城北房市開始發力，并逐步進入快速發展的軌道，進入07年3500元/平米的價格之后，發展勢頭強勁，迅速的提高到現下的5600元/平米；盡管這個價格在西安仍算不上最高的的水平，但城北仍有巨大的發展空間，可以說正處于上漲的少年期。 4、城北房產市場未來的發展前景未來的新北城，不僅是大西安的城市新中心、西安制造業基地，還將是一個最適合人居的生態居住地。在基礎設施建設配套完善的同時，經發大廈、天地時代廣場、利君V時代、賽高國際街區、經發國際會館、中城國際文化俱樂部、西安城市運動公園等已經成為北城人的高端辦公、休閑之地；白樺林居、雅荷春天、高山流水幸福快車、華榮風景大院、美都香域、銀池花香麗舍、金源皇家園林、華遠君城等一大批高品質樓盤，將成為居住的理想家園；交大經發中小學、西安中學、陜西師大錦園國際中小學、未央大學城等，將為北城市民提供濃厚的文化氣息和服務，形成西連咸陽、東接臨潼的大西安都市圈。經濟學家張寶通認為，作為新的中心市區，未來的服務業不僅要發展商貿、賓館、餐飲、娛樂、文化、體育等傳統服務業，而且要發展金融、保險、商務、辦公、中介、信息、物流、房地產等現代服務業，要健全服務業體系，提高服務業比重，積極引進國外及東部服務業，承接和拓展服務外包，并用現代經營方式和信息技術改造服務業，提升服務業水平，未來的西安中央商務區將成為現代服務業的聚集地。5、部分城北項目的概念賦予調查 本次調研區域以文璟路周邊項目為核心，東至未央路；北起鳳二路南至風一路，通過重點收集周邊項目對產品宣傳概念、賣點的定義，來觀察城北目前房產的發展特點及透視區域內房產市場的發展前景。星舍star:星舍SOHO引入3G 無線網絡系統，3 G強大的網絡信號覆蓋全樓。尖端的高科技含量創西安首席高端科技樓盤。以“環保、綠色、節能”三大低碳原則，引入太陽能光伏供電體系，為公共照明、樓外提LED 燈提供電力，擺脫無度浪費，真正引領節能低碳生活。外立面鋼結構圍合LED燈。擺脫傳統物業服務的非業主導向，完全以業主為核心，實行菜單式的個性化服務，確保在服務過程中的運營模式的最優化。宣傳概念：經開之首，城市之心鳳城一號：鳳城一號項目總占地約11畝，總建筑面積42000，規劃建設為29層獨棟高檔公寓及3層商業。項目突出的亮點，是為業主提供了交流共享的運動休閑空間，提倡個人生活便利和社會生活的豐富，注重公共部分在空間和功能上的拓展，此外底部架空層設計，不僅讓建筑形成節奏感，同時為青年人打造運動、健康、交流共享領地，讓業主住得有精神和物質上的雙重舒適性，明顯不同于缺乏社區概念的獨棟小戶型公寓。宣傳概念：經開門戶，精英時尚公寓銀象花園：銀象花園位于西安市經開區鳳城一路與未央路什字向西200米，（或文景路與鳳城一路什字向東100米），東靠未央大道，西臨文景路，南鄰城市金腰帶北二環，距地鐵二號線僅200米，城北經開區繁華核心圈，扼守鳳城一路純居住生活區域。銀象花園以特有的原味東南亞風情格調鑄浪漫純居住社區。80米超寬樓間距；88.99平米舒適兩室，117.84平米精致三室，南北通透板點結合。宣傳概念：絢麗東南亞生活樣板香樟園：香樟園項目占地25335，總建面10萬平米，19%公攤、總高26層、500個停車位。88-150平米戶型，香樟園大開間、大飄窗、點板結合、兩梯四戶。香樟園65余米樓間距、40%以上的綠化率、數百株香樟樹植入中心景觀園林。 香樟園擁有3000平米社區商業，還有24小時安保 系統、門禁對講系統、樓宇外墻紅外監測，專業物管服務等。 宣傳概念：繁華最深處 純居生活城盛世一品：盛世一品項目占地28畝，容積率3.5，綠化率45%，引入京城最新的中式居住理念，盛世一品秉承現代中式居家的生活哲學典范，盛世一品將項目合理規劃，充分體現以人為本的居家關懷。盛世一品項目共5棟高層，其中兩棟點式高層公寓，三棟點板結合高層住宅。宣傳概念：經開核心地鐵站口唯一純熟社區瑞泰卡地亞瑞泰卡地亞地處鳳城5路與明光路什字,建筑風格以簡約現代為主，整體外立面尊貴大氣。斥重金打造園林景觀，景觀設計以現代歐式風格為主。輔以歐式景觀小品、獨特亮麗的樹植花卉、優美的水戲等景觀點綴，真正做到簡約而不簡單，使業主能充分領略純正的歐式浪漫。項目規劃有入口景觀帶、休閑廣場、四季花園、健身球場等，形成獨立體系的藝術化休閑場景。為西安瑞泰房地產開發有限公司2010年的開山巨作。宣傳概念：鳳城五路26萬純生活都會，閃耀北城芯風景御園：風景御園占地262畝，建筑面積44.9萬平方米，共13棟高層、小高層，戶型面積95-195平方米，均為板式結構，樓間距最大133米，室內門窗為新節能環保斷橋工藝，開關為西