1 某某 休閑農業觀光園項目 第一章 某某 休閑農業觀光園 項目 基本情況 一、項目名稱 某某 休閑農業觀光園 項目 （以下簡稱“本項目”） 二、項目業主 1、企業名稱： 海南 銀灣 旅游房產投資有限公司（以下簡稱投資方） 2、企業性質： 有限公司 3、 企業概況： 海南 銀灣 旅游房產投資有限公司 隸屬于 海南 銀灣 國際集團控股有限公司。海南 銀灣 國際集團控股有限公司 由亞洲投資基金控股，全國 13 家知名企業共同出資組成的大型企業集團 。 三、投資數額 本項目總投資 元。 四、項目簡介 本項目位于 定安 縣 安麗湖 風景名勝區，規劃用地 4040 畝，其中用于與農場進行分成合作開發的商業用地為 1475 畝，另外 2565 畝地向農場進行租賃開發。項目規劃了休閑度假居住區、養生理療區、農業觀光區、山林活動區四塊。堅持保護性開發和可持續開發的理念。項目具有較好的生態效益、財務效益和社會經濟效益。 2 第二章 總 論 一、本項目研究的方法 本項目研究的方法主要運用了經濟、環境、人文等方面的理論知識，結合項目所在地的現狀，分析了 某某 休閑農業觀光園各方面的條件，得出是否具備開發的可行性結論。 二、本項目可行性研究的依據 1、國家和地區經濟建設的方針、政策 和長遠規劃； 2、國家批準的旅游開發總體規劃、詳細規劃等； 3、國務院國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見； 4、 *總體控制詳細性規劃； 5、海南國際旅游島規劃綱要； 6、自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料； 7、國家所規定的經濟參數和指標； 三、可行性研究結論 1、從海南經濟發展趨勢來看 某某 休閑農業觀光園項目的開發，順應海南國際旅游島建設的要求，而且對增強區域經濟、促進 *新農村建設的旅游業發展、提高人民生活質量具有不可估量的作用。 2、從 *縣旅游總體規 劃體系來看 某某 休閑農業觀光園項目的開發，它的開發對 *縣其它相關產業的發展都有著帶動和示范宣傳的作用，有利于各產業各區域的和協發展。 3、從 *風景名勝區自身條件來看 其自然風光、人文資源、鄉土風情都具有一定的特色，享有一定的聲譽。這為本項目生態旅游的開發和各方面的開展奠定了深厚的基礎。 3 4、從 某某 休閑農業觀光園項目開發來看 本項目挖掘、反映了 *的休閑旅游特色，既符合國情、省情，又具有地方特色。同時，本項目堅持保護開發并舉、保護優先的原則，從而達到經濟效益、生態效益和社會效益的完美統一 。 4 第三章 海南省及 *縣的基本情況分析 一、海南省自然社會經濟概況 1、自然地理社會概況 海南省是我國唯一的熱帶省份和海洋大省，氣候溫和，四季常綠 ，陽光充足，空氣清新，海水，溫泉，良好的生態，古樸純真的民風，自然條件十分優越。最高平均氣溫 28、最低平均氣溫 年平均日照時數 時，年降水 平均相對濕度為 85%。常年主導風向為東北風，次為東南風。平均風速 。陸地面積 平方公里，人口約 800 萬 ,其中非農業人口 人，農業人口 人。 從全國來看，北京是中國政治中心，上海是全國經濟中心，而中國度假休閑中心非海南莫屬。也正源于此，亞洲論壇會址永駐海南，世界小姐選舉指定海南。其他國際性會議和大賽也紛紛光臨海南。 2002 年省委省政府通過的海南省旅游發展總體規劃中確定，要將海南建成一流世界著名的國際性熱帶海島度假勝地。省委 2005 年初提出了“要把海南建設成亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”。海南必將成為中國乃至世界的國際化休閑、 度假、居住、會展目的地。 2、經濟情況 2009年，全省生產總值 上年增長 全社會固定資產投資 長 社會消費品零售總額 長 投資、消費成為拉動經濟增長的主要動力。 地方一般預算收入 長 23%，占生產總值比重由上年的 高到 稅收占地方一般預算收入比重 同比提高 百分點。地方一般預算支出 上年增支 元，完成年度預算任務。金融 5 機構存、貸款分別增長 35%和 銀行業盈利 元、增長 良貸款率下降 百分點。 城鎮居民人均可支配收入 13751 元，農村居民人均純收入 4744元，實際分別增長 城鎮新增就業 人，高校畢業生初次就業率 86%，中職畢業生初次就業率 基本實現零就業家庭動態為零的目標，城鎮登記失業率控制在 內。農村勞動力轉移就業 村貧困人口減少 人。 3、國際旅游島建設契機 2009 年 12 月 31 日， 國務院 關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見 （ 國發 2009 44 號 ）批復，正式啟動海南國際旅游島的建設，充分發揮海南的區位和資源優勢，建設海南國際旅游島，打造有國際競爭力的旅游勝地，是海南加快發展現代服務業，實現經濟社會又好又快發展的重大舉措，對全國調整優化經濟結構和轉變發展方式具有重要示范作用。 海南的發展迎來了一個重大的機遇。 意見中對房地產行業的指導意見是： 地產業平穩健康發展。積極引導和發展與旅游業相適應的房地產業，科學規劃房地產業發展的類型、規模和速度，鼓勵有實力、有信譽的企業發展富有海南特色、高品質的星級賓館、度假村等房地產項目。加強產權式度假酒店的開發、建設 、銷售等環節的規范管理。穩步發展滿足避寒、療養等不同需求的度假居住型房地產。鼓勵發展家庭旅館經營和房屋租賃經營。加強保障性住房建設，逐步改善城鄉居民的住房條件。條件成熟時，在海南開展房地產投資信托基金試點。 二、 *縣自然社會經濟概況 1、歷史沿革 “ *” 的寓意是穩定、平安，穩妥發展。新編纂的 *縣志 6 通過沿革、地理等二十八編和大事記，以及附錄的內容，翔實記述了 1840至 1996 年的史實。敘述在 *這片熱土上，漢、黎、苗等各族人民休戚與共，辛勤耕耘，發展生產，灑下熱血和汗水，培 育出一朵朵芬芳、璀璨的文明之花的歷程。從不同的角度告訴人們， *縣的建置雖然較晚，其歷史淵源卻久遠；這里沒有海，大部分地區屬于南渡江流域，土地肥沃，環境獨具好處；這里的經濟雖然發展緩慢，其人文卻燦爛輝煌；這里居住著的幾個民族，相處相當融洽，共同孕育出樸實、敦厚的民風；這里的經濟基礎雖然較差，全縣人民卻始終奮發圖強，努力發展生產，造福社會，為促進經濟、文化等各項事業的發展做出了有口皆碑的貢獻。 2、 *縣地理情況 *縣地勢南高北低，屬于丘陵半丘陵地帶，土地肥沃，緯度較低；氣候溫和，年平均氣 溫 24度；熱量豐富，陽光充足，年平均日照時數 1880小時。水資源豐富，除了雨量充沛，年平均降水量 1953 毫米外，境內河流不少，流域面積在 100 平方公里以上的河流有 9 條，方公里，是 “ 三高一優 ” 農業開發的寶地。 3、 *縣自然資源 *縣轄有定城、雷鳴、龍門、龍湖、龍河、嶺口、翰林、富文、新竹、黃竹 10 個鎮， 3 個國營農場。 轄區東西寬 里，南北長 68公里，總面積 1189平方公里，總人口 32 萬。 轄區內 資源蘊藏豐富 ： 【水資源】 水資源豐富，集雨面積 100平方公里以上的河 流有 10 條，呈網狀分布，各類水庫 87宗，山塘 36宗，擁有瓊北地區最大的人工湖 *。水蘊藏量大，適宜發展淡水養殖。 【礦產資源】 7 境內礦產資源豐富，已探明的具有開采價值的主要礦產 10 多種：有金、銀、銅、鈷、鉛、鋁、鈾、鐵、石墨、石英石、高嶺土等。 【植物資源】 糧食作物以水稻為主，其次是蕃薯、大豆（黑豆、黃豆、綠豆、紅豆）、粟、玉米等。油料作物以花生為主，次之芝麻。水果主要品種為荔枝、龍眼、香焦、菠蘿、西瓜、菠蘿蜜等，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、楊桃等各類品種。熱帶經濟作物有橡膠、檳榔、 胡椒。糖料作物主要是糖蔗和果蔗。瓜菜種類繁多，有圣女果、青龍絲瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、園椒等，種植生產以較有規模化，已趨基地化。 【動物資源】 已知的野生動物主要有坡鹿、刺猬、果子貍、穿山甲、金錢龜、蟒蛇、鷓鴣等 40 多種，主要水生動物則擁有水獺、鱉、水龜等。經濟養殖動物主要有肉牛、三元雜交肉豬、山羊、家免、肉雞、四季鵝、櫻桃鴨等。淡水產養殖品種有四大家、羅非魚、攀鱸、尖嘴魚、角蝦、對蝦、淡水龍蝦等。 【旅游資源】 主要旅游區和景點有： *風景名勝區、文筆峰道教文化旅游區、*古 城、探花郎張岳崧故居、見龍塔、明代尚書王弘誨故居八角樓、母瑞山革命紀念園、。其中 *古城門、見龍塔、太史坊、八角殿、清潭亭是明清兩代瓊州建筑的杰作，對 *乃至明清歷史的研究頗有價值，如今已分別被列入省、縣級保護文物。 【作物資源】 *縣素有“檳榔之鄉”美稱，全縣現有檳榔 畝，且還呈迅猛增長趨勢。嶺口鎮、龍門鎮和龍塘鎮等南部鄉鎮是海南省較大的檳榔初加工基地和干果集散地，年加工檳榔 10000噸，檳榔產業已逐漸發展成為 *縣的支柱產業。其他經濟作物植有橡膠 畝，胡椒 畝 ，荔枝 8 季瓜菜 畝。 4、社會經濟情況 在海南國際旅游島建設中， *發揮了中部城市的重要作用， 經濟發展勢頭良好，產業結構進一步優化。 2009 年 全縣生產總值完成 上年增長（下同） 其中：第一產業完成 元，增長 第二產業完成 元，增長 第三產業完成 元，增長 三次產業比重為 方財政收入 長 首次突破億元大關。城鎮居民人均可支配收入 8835元，增長 比全省平均增速 17%高 百分點。農民人均純收入3336 元，增長 社會消費品零售總額 元，增長 農業產業結構調整力度不斷加大，熱帶高效農業的質量和效益大幅提升，農產品 “ 兩出兩進 ” 取得可喜的成績，全縣瓜菜出島 噸，增長 農民收入大幅度增長，農民人均純收入比上年增加 474元。 塔嶺工業園區建設步伐明顯加快，已入園區工業企業 48 家，其中已建成投產 27家，在建 14家，已批待建 7 家，塔嶺工業園區已成為拉動工業經濟增長的主要支撐。旅游經濟健康發展，全縣各景點接待旅游 過夜人數 上年增長 實現旅游收入 長 18%。 5、基礎設施建設情況 基礎設施建設力度加大，發展環境明顯改善。 2009 年 全社會固定資產投資總額完成 元，增長 其中，元，增長 比全省平均增速 43 個百分點。全縣投資額在 500 萬元以上的項目有 31 個，比上年增加 16 個，其中投資 1000 萬元以上的有 17 個。基本完成了塔嶺新區行政大樓、宣傳文化中心大樓、就業大廈、法院審判大樓、檢察院辦公大樓、人武部新辦公區等大項 目建設，啟動了老城區 10 條道路改造、文體廣場、文化公園項目及潭欖河休 9 閑帶項目建設。積極培育 *房地產市場，引進房地產開發項目 14個。完成了嶺口水尾洋等 3 個國家級土地整理項目、南扶水庫除險加固工程項目等重點水利工程項目建設。基本完成總里程 里的農村公路通暢工程項目建設，改造建設了新竹大橋、新竹更生橋和雷鳴擔干橋。強化規劃指導作用，完成了塔嶺新區、老城區、潭欖河休閑帶、仙溝片區控制性規劃及翰林鎮等 9個鎮的總體規劃。 6、 *縣旅游發展定位 *縣 圍繞構建國際旅游島，加快旅游業轉型升級， 提升現代服務業發展水平 ，努力 以打造瓊北旅游強縣為目標加快發展旅游業。 一是加大旅游業開放力度。高水平編制 *縣旅游產業總體規劃。以旅游開放新政策和北京舉辦 2008 年奧運會為契機，精心策劃系列旅游促銷活動，對吃、住、行、游、購、娛等旅游要素實施國際化改造，提升現有 *高爾夫球場規模檔次，啟動新的高爾夫球場和 1 2 家五星級酒店、會所建設，開拓國際國內高端旅游市場，發展高爾夫休閑旅游經濟。 二是加快精品旅游項目建設。啟動 *風景名勝區基礎設施建設和丁湖路改造，推動我縣旅游基礎設施上規模、上檔次。 制訂督促機制，促使華田、昌煒、水木金華、中國基建集團等公司加快注資，將策劃理念轉變為實質開發，推動 *核心區和外圍區協同發展。采取有效措施，提升文筆峰接待軟硬環境，增加游客流量。全面啟動仙溝康體休閑度假村項目動工建設，打造海口郊外第一旅游休閑勝地。加快創建 “ 百里百村 ” 鄉村生態休閑游和 “ 母瑞山 ” 紅色旅游項目，招商引資開發久溫塘冷泉，完善接待設施建設，爭取將南部旅游列入我省特色旅游定點線路之一。 三是加強旅游市場規范管理。積極采取措施融入瓊北湛江旅游經濟圈，推進旅游市場全面開放。加強旅游市場監管，建立和完 善旅游投訴及應急處理機制，實行旅游聯合執法。 10 四是扶持發展現代服務業。重點圍繞旅游業，科學規劃、有序推進旅游房地產業健康發展。以仙溝休閑康體度假村、海南文化博覽園、 *幸福城為載體，加快發展休閑、養生、運動產業，高標準建設適應中外游客需要的中醫保健設施。以 *和文筆峰為主要平臺，高水平策劃、招攬和舉辦一批國際國內會議、體育文化賽事活動和大型節慶活動，推動會議經濟向專業化和品牌化方向發展。進一步推進餐飲、商貿、銀行、保險、通信、運輸、物流等服務業加快發展。 7、招商引資情況 2009年 共有意向到 *縣投資項目 40個，已落戶的項目 20 個，計劃投資額 223 億元。擬投資額在 10 億元上的項目有 *幸福城項目擬投資 60億元 、 丁湖路海南文化博覽園項目擬投資 63億元 、 北京天行九州集團南部百里百村、母瑞山紅色旅游資源開發項目計劃投資 100 億元 、南山集團龍門鎮項目、昌茂集團“十里長廊”項目等。其中 昌茂集團 “ 十里長廊 ” 項目 ， 計劃從中潤溫泉水城開始，一直延伸至 *的 “ 十里長廊 ”項目，規劃用地 3 萬畝，總投資約 40 億元，布局了住宅區、旅館街區、商業街區、影視基地、酒吧街區以及主題公園等。整個項目定位為 *縣休閑高檔旅游地產產業帶 。 北京中科恒通投資有限公司大黃竹合作開發項，約投資 30 億元，用三到五年時間，優化配置黃竹鎮生態、文化及靠近瓊海區位優勢資源，打造高規模上檔次的風情小鎮和國際知名的休閑、娛樂、健康、養生的生態度假基地，亮化 *“ 南大門 ” 形象。 8、 交通 *縣陸路交通十分便捷，海口至三亞東線高速貫穿境內，縣城鎮距省會海口 30 公里、距三亞市 210 公里，縣內公路四通八達，全縣各鎮已全部實現公路通車。 11 第四章 海南休閑度假地產分析 一、海南休閑度假地產的背景分析 1、海南建省 20 余 年成為旅游業為支柱產業的旅游目的地，在全球財富重新分配的大背景下，其休閑地產市場方興未艾。 （ 1）近年來，東部南部沿海眾多旅游度假城市吸引大規模國內居民前來旅游； （ 2）海南更以其獨特的自然資源、氣候條件成為度假首選地。 （ 3）海南對北京、東北兩地人群擁有極大的吸引力，是理想的第二居所，特別是老人會選它。 2、百企千億下海南 : 海南島重回房地產市場巔峰時代 （ 1）北起海口南至三亞的海南東海岸，正在開發休閑房地產項目的海岸線超過 120 公里長，這些項目總投資額超過 1000 億元。投資還在向內陸延伸，海南省五指山市 的樓市也因此水漲船高。 （ 2）典型項目： 中建海南分公司：國電集團投資近 10億元的萬麗酒店 外交部下屬的世界知識印刷廠參股投資的世知酒店項目， 廣東雅居樂地產耗資 200 億建設的海南清水灣項目。 10年之內，在這片 畝的海灘上，將出現一個包括別墅、高爾夫球場和頂級酒店的超級度假村。 整個海棠灣規劃成“國家海岸”之后， 5 月 29 日，便有 10 家超五星級酒店項目同時開工。 和記黃埔、保利地產、嘉里集團等地產大鱷已經確認投資。 3、背靠中國大陸是海南休閑地產最大的宏觀背景 中國富裕階層、超富裕階層增長迅速產生了巨大 的消費勢能。受旅游 12 度假市場帶動，度假區置業漸成主流；龐大的中國市場是濱海高端度假物業的強大支持，這為休閑地產的發展提供足夠的客源。 4、以三亞為代表的海南休閑房產以其天然的稀缺性和長遠的增長潛力成為優選的財富工具 休閑地產具有極大的投資、保值價值，海南島濱海物業在經濟危機中一枝獨秀，經濟危機后，價格仍保持上漲趨勢，目前海南島的休閑度假地產仍是中國房地產市場中的價值洼地，發展潛力巨大。 （ 1）中國的海岸線長 公里，島嶼海岸線長 公里，相對中國廣大的腹地，海岸線是絕對的稀缺資源。 （ 2）濱海城市中海 景住宅同非海景住宅存在明顯價格梯度，價格由內陸向海岸線逐漸遞增，并形成相對獨立評價體系。 （ 3）海南島的熱帶資源、海岸資源在整個中國的氣候條、海岸線資源具有雙重的稀缺性。 5、財富階層自 90 年代中期開始出現濱海度假候鳥性遷移現象，表現出由內陸向海邊，由緯度高地區向緯度低地區遷移 （ 1）從國際富人群體度假資源偏好統計數據可知，濱海休閑度假，、濱湖休閑度假、山地運動是國際旅游度假的兩大趨勢。 （ 2）近年來，東部南部沿海眾多旅游度假城市吸引大規模國內居民前來旅游； （ 3）海南更以其獨特的自然資源、氣候條件成為國內 富裕人群的度假首選地。 （ 4）海南對北京、東北兩地人群擁有極大的吸引力。 6、隨著富人群體對豪宅市場的消費心態進入主動尊貴的階段，高端休閑地產市場將吸引中高端富人群體的青睞。富人群體對房地產投資偏好的提升源于其在房地產投資中的高回報率 ，海南島的雙重稀缺資源對富人 13 群體具有很強的吸引力 二、休閑度假地產的內涵分析 1、內涵： 休閑地產作為休閑產業與房地產業兩大黃金產業交織而成的產業類型，簡單地說就是為休閑活動服務的地產。休閑地產以住宅為主體，融合了多種休閑設施。 2、定義： 在一般住宅要素的基礎上，依托項目周邊 良好的資源環境，把房地產和房地產以外的其他產業資源，包括生態資源、旅游資源、文化資源等進行嫁接，在建筑規劃、配套設施、社區生活中導入休閑元素，使居住者能夠充分放松身心，享受到休閑生活的地產類別。 三、海南休閑度假地產的類別 目前海南的休閑地產主要包括兩類： 1、度假型居住地產（第二居所） 集中分布地區： 亞龍灣國家旅游度假區 大東海 三亞灣 海棠灣 代表樓盤： 清水灣：雅居樂清水灣項目 三亞灣：三亞灣新城 海口：海藍椰風，龍墅灣 香水灣：香水灣一號 亞龍灣：中糧 2、專業性旅游地產（酒店、度假村等 ） 14 集中分布地區： 亞龍灣國家旅游度假區已建成為一個國際一流水準的、服務設施高檔次的度假旅游勝地，其作為三亞市的標桿性度假區已基本打造完成。 大東海和三亞灣已具備承接三亞當前細分度假游客市場的能力，近幾年發展迅速。 海棠灣已完成建設三亞新興的國際頂級濱海度假旅游區的初步規劃。 紅塘灣擁有絕佳的資源，目前尚未開發。 代表項目： 酒店：凱悅、喜來登、希爾頓、萬豪、假日、香格里拉、凱賓斯基等世界著名酒店集團已落戶三亞。全市現有五星級和準五星級 11 家，四星級和準四星級 29家。 09上半年海棠灣將有 15家超五星級酒店開 工。 高爾夫：有高爾夫球場 3 個，有高爾夫俱樂部和球會，承辦職業高爾夫賽 潛水：有潛水基地 5 個，有全國接待規模最大的潛水公司，進行遠海潛水、海底漫步、夜潛等 水上運動：沖浪、快艇、釣魚、空中拖傘、帆板等 娛樂配套：三亞大型表演場所主要集中在中高級酒店 ，市內有 4家電影院和一些酒吧，清水灣等大型社區有娛樂配套。 四、海南休閑度假地產發展的特征 海南旅游地產開發進入新階段，呈現四個顯著特點： 1、點線面結構形成 海南休閑地產已經跳出了傳統的海口和三亞兩個熱點城市 ，具有明顯特征的開發熱點區域初步形成，且在空間上 呈現出了以“熱點城市”為點，“海濱灣區”為線，“養老社區”為面的“點、線、面”結構。 15 2、產品結構更加豐富 海南島的旅游地產擺脫了以產權酒店為代表的度假地產“唱獨角戲”的局面，產品日漸豐富，獨棟別墅、花園洋房和度假公寓等度假型居住地產一樣受到了市場的歡迎。 3、養老地產客源豐富發展迅速 養老地產的客源方面，隨著人民生活水平的提高，島外客群的來源更加多元化，西南省份（川、渝、貴）和西北的客戶增長迅速，成為新一輪購房熱潮中的主要構成力量。 4、同質化競爭嚴重 聚焦到海南的休閑地產：海南優質海岸線資源已基本瓜分完 畢，市場定位均為 “ 中國富人度假居所 ” ，同質化競爭嚴重 五、海南休閑度假地產的開發模式 海南目前度假型居住地產開發特點，主要是依靠地塊資源開發，被稱為 “ 資源地產 ” ，主要有三種開發模式 ： 1、模式一：高檔度假地產開發模式 灣區開發 雅居樂清水灣將優越的自然環境和外銷地產結合，打造高端度假型居住地產 2、模式二：養老地產開發模式 海島中部 *代表的 “ 候鳥型 ” 社區開發 海島中部綠蔭濃郁，形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態系統，被譽為 “ 回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島 ” 。海島中部大型的候鳥 型社區主要依附于水庫、溫泉、森林等豐富的生態資源，非常有利于老年人養生度假。 海南島中部的候鳥社區，擺脫了濱海灣區帶狀地形帶來的限制，在占 16 地規模和開發規模上都是濱海灣區難以比擬的。開發商可以從容的進行各種設施的擺布和配套，利用豐富的水庫資源和森林資源組成區域的養生環境。 海島中部的養生養老價值逐漸被更多的人認識，面對的客戶群也不僅限于候鳥客戶了。目前針對高端客戶推出的獨棟別墅、聯排別墅等高品質產品，在中部候鳥型社區中逐漸增多。 海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養生度假，養老地產開發潛力巨 大，在海南有著獨特優勢，雖沒有濱海資源，但和濱海地產相比這部分旅游地產性價比較高，吸引了更多中低收入者購買；并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養生度假，因此養老地產開發潛力巨大，在海南有著獨特優勢。海南中部高速沿線的*、屯昌、瓊中、五指山、保亭等地的旅游地產已開展得如火如荼，將成為海南旅游地產開發體系中不容忽視的力量。 3、模式三：復合旅游地產的開發 文昌代表的城市拓展新區開發 （ 1）發射基地建設 2007 年 8 月 22 日，經國務院 189 次常務會議批準將在海南省文昌市建設新航天 發射場，主要承擔地球同步軌道衛星、大質量極軌道衛星、大噸位空間站和深空探測衛星等航天器的發射任務。這是繼酒泉、西昌、太原三大內陸發射場后，中國建設的首個濱海發射基地。 （ 2）航天主題公園 作為開放型大型旅游項目，配套區擬建的航天主題公園，將填補國內乃至整個亞洲的空白，從而對海南實施科研配套和科普教育、建設國際旅游島，實現旅游進一步轉型升級產生重要影響。發射基地建成后，“嫦娥二號”、“嫦娥三號”工程都有望在文昌開展，文昌必將成為全世界關注的 17 焦點。 （ 3）重要影響 航天產業給文昌旅游帶來的轉型升級效應 海南旅 游格局重新洗牌 ，文昌成為重要亮點，并帶動相關產業升級發展。 4、其 他 近年來，越來越多的國內外企業看好海南，競相來這里投資。海南的大項目建設取得了較好成效，城市建設也隨著國家重大戰略的實施進入了發展的快車道。在海南的產業規劃中，列出了幾個重要的節點城市。例如：作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業的東方和洋浦、臨高等城市。這一類城市的旅游地產和上兩類的發展模式迥然不同。 六、海南休閑度假地產的競爭態勢 國內進入旅游休閑度假迅速發展時期，三亞成為旅游、度假置業首選地；亞龍灣具有很好的資源優勢 和先發優勢，成為專業性旅游地產中的最大贏家；受旅游度假市場的影響，三亞城市未來將向東、向西兩翼進行持續的功能擴展，海棠灣發展前景很好；其他優異的自然資源有待開發。 1、度假型居住地產競爭態勢 主要是依靠不同的資源，做資源地產，通過資源的差異化來競爭。 2、專業性旅游地產競爭態勢 依靠品牌力量、服務質量來打差異化競爭。 3、 啟示 :（ 1）搶占稀缺資源，提高品牌形象 ;（ 2）資源價值最大化，提高品牌美譽度 ;（ 3）打造品牌力量，提高品牌知名度 ;（ 4）通過服務質量來保持品牌忠誠度。 18 七、海南休閑度假地產發展的機遇 與挑戰 1、海南國際旅游島建設帶來的機遇 （ 1）國際旅游島前奏：建省 20 年歷程，發展定位從 “ 一省兩地 ” 到國際旅游島，經濟結構從工業為主到旅游業為支柱；全面開展基建和資本市場建設 （ 2）國際旅游島時代： 2010 年 1 月， 國務院發布關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見，將海南建設國際旅游島上升為國家戰略 ，發展重心從工業轉到旅游業，且得到中央政策、資金雙重支持。 相關意見和政策 具體內容 發揮海南特色優 勢，全面提升旅游業管理服務水平 建設富有海南特色的旅游產品體系，大力發展新型旅游項目，如海上運動 、潛水 、郵輪、游艇 、自駕游、森林生態旅游、溫泉、高爾夫等。 打造精品旅游景區，塑造“陽光海南、度假天堂”的整體旅游形象，規劃建設海洋、熱帶雨林等旅游主題公園。 進一步規范旅游市場秩序，推進旅游服務標準化和國際質量認證。 加強旅游公共服務體系建設，完善應急救援、公共醫療、衛生檢疫防疫等安全救助體系。 投融資政策 支持符合條件的旅游企業發行企業債券，設立 旅游產業投資基金 ， 將海南省增列為中西部地區外商投資優勢產業目錄執行省份 。 財稅政策 中央財政加大對海南的 均衡性轉移支付力度 ，抓緊研究在海南試行境外 旅客購物離境退稅的具體辦法和離島旅客免稅購物政策的可行性。 5年補貼 50 億。 土地政策 推進城鄉土地一體化管理，科學選劃發展海洋經濟集約用海區域，引導海洋產業相對集聚發展。 開放簽證政策 增加芬蘭、丹麥等 5 國為入境免簽證國家，對俄羅斯、韓國、德國 3 國旅游團組團人數放寬至 2 人以上（含 2 人），入境停留時間延長至 21 天。 2、海南休閑旅游度假地產發展的機遇 轉型后的海南國際旅游島將成為大陸居民的后花園，加快旅游資源建設，豐富旅游項目，提升旅游服務質素，為承接中國旅游市場的進一步開放擴大做好準備。 （ 1）隨著經濟高速增長，人民日益富庶，中國正日益成為全球最具生機活力的旅游市場。中國國家旅游局的數據顯示， 2008 年中國入境旅游人數為 際旅游外匯收入達 408 億美元。出境游總人次 4,584萬，是亞洲最大的客源輸出國。聯合國世界旅游組織預測 ,到 2015 年中國 19 將成為世界第一大入境旅游接待國和第四大出境旅游客源國，成為世界第一大旅游市場 。 （ 2）中國旅游市場龐大，發展後勁充足，中國旅游業”蛋糕”做大了，海南也必將從中分享更多的利益。海南還可以與香港大力發展”一程多站”的旅游模式，甚至將整個東南亞串連 起來，使彼此的旅游資源形成互補，海南作為未來的區域旅游樞紐的地位指日可待。 （ 3） 海南歷年來接待的海內外游客維持在 1500的水平，且逐年遞增，近五年對 貢獻在 6%以上，預計 2020 年增加到 12%。 海南應該加快旅游資源建設，豐富旅游項目，提升旅游服務質素，為中國旅游市場的進一步開放擴大做好準備。 3、海南度假型居住地產發展面臨的挑戰 （ 1）資源的稀缺性，使得海南度假型居住地產在 08 年的經濟危機中表現較穩定，國際旅游島的批復將為海南房地產進一步奠定發展基礎。 2008年 10 月至 2009年 10月海口市商品房供求走勢圖 （ 2）目前海南度假型居住地產主要憑借優勢資源，走的是“資源地產”的路線，目前發展勢頭強勁，遠期發展受資源的限制。 （ 3） 目前市場上存量較大，未來 10年內，大規模綜合住宅開發主要集中在主城區和新開發度假區，競爭同質化嚴重。 區 域 規 模 開發時間 居住項目建設 主城區 陽光海岸 007年 基本為高層和小高層公寓，規劃占地 330畝 20 三亞灣新城 為三亞灣僅可開發的二線用地 鹿回頭半島 006年 6月正式開工 獨立別墅占地 1725 畝；聯排別墅360畝 鳳凰島 006 年開工，計劃2011年建設完成 產權式公寓，建面共 9萬平米 山水國際 006 年起，開發至2012年左右 未來供應量 2 鳳凰水城 006年開工 主要為多層集合式住宅和公寓，占地大于 2250畝 大東海 01 年起樓盤開發，目前已全部開發完畢 亞龍灣 二期為中高檔別墅度假區，目前有部分在售 海棠灣 于一級開發階段；2011年全面開發 2010 年以高檔酒店建 設為主；居住用地規劃 13545畝 坎秧灣 只允許頂級度假設施的建設 紅塘灣 市發展備用地；一級開發階段 用地控制為 1800畝；高端住宅規劃 (4)目前海口的供應仍以城區居住物業為主，但 09 年清水灣入市后，標志著新興度假型居住地產時代已經 拉開帷幕，度假型居住地產逐漸入市并成為主體 (5)濱海度假型居住地產存在的問題 第一：是開發規模限制。由于地形特殊，這一類項目的縱深較短，一般沿海岸線呈帶狀分布，在功能分區和景觀、路網設計方面受限制較多； 第二：在文化的導入上缺乏海南特色的原創 濱海休閑文化，更多是對歐美和東南亞濱海休閑文化的模仿和借鑒； 第三：各個灣區的設計產品單一，目標客群重合，競爭壓力大。 (6)中部旅游度假地產存在的問題 第一：服務配套低。候鳥型社區作為獨立于當地社會的“飛地”，遠離城區，項目規劃自成一統，缺乏和周邊社會的必然聯系。 第二：產品檔次低。中部地產的主力產品是小戶型的公寓，主要以價格低來迎合市場。 第三：產品使用率低。社區的入住率隨著季節的變化大起大落，也為社區的管理帶來了巨大的挑戰，不利于社區氣氛的行成。海南島城市中除 21 海口和三亞外，城市市政基本配套設施檔次低， 城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫療和文化娛樂設施缺乏。單個開發商難以承擔市政配套設施的建設，在土地的一級開發中要為其預留發展用地。 八、海南度假型居住地產發展趨勢 1、針對灣區度假地產 豐富產品走綜合性發展戰略 海南島灣區的度假區檔次較高，預計將來世界知名的一流酒店品牌都會加入進來，但是不容回避的是未來灣區開發的同質化。為了避免惡性競爭，灣區開發要豐富產品譜系走綜合性發展戰略。 （ 1） 灣區要加大體育、養生、修養等多樣配套的營造。為了避免產品的單一，適當引入和度假產業相關的產業，并充分挖掘地域文化與 歷史背景，發揮出地域的文化優勢。這樣度假產品才會有豐富的個性，有效的避免低層次競爭。 （ 2） 為了追求更大利益，海南灣區的開發強度較大，隨著度假區的成熟，將向更為高級的低密度度假區發展。這也當今濱海度假地產的發展趨勢。在前期規劃中生態敏感區要禁止開發，協調好生態保護和旅游地產開發的矛盾。在盡可能保護自然的同時，做到體驗自然，享受自然。 （ 3）目前的灣區開發在空間上呈現出平行于海岸線的高強度帶狀開發，對縱深二線地產的開發利用不夠。應加以重視。 （ 4）海南度假型居住地產將順應中國經濟發展過程中的各類需求，突出休閑 度假和健康長壽主題，成為大陸度假型居住地產中的佼佼者。 2、針對養老地產 統籌發展完善配套可持續發展戰略 海南島中部的經濟較為落后，基礎設施滯后。大型候鳥型社區的開發為當地的經濟發展和城市建設提供了新的活力，建議在中部旅游地產開發中要統籌考慮，完善配套，走可持續發展的戰略。 22 （ 1） 通過城鄉統籌發展，提升當地居民生活質量，營造良好的養老度假環境，有利于置業人群將養老型度假居住地產轉化為第一居所。同時吸納當地的就業人口，完善醫療、餐飲、娛樂等配套設施，為當地居民安居樂業提供幫助。 （ 2） 通過深入的市場研究， 針對不同的自然資源條件和人文積淀，完善相關的配套設施，形成不同特色的養老度假基地，避免同質化競爭。海南當地文化原始淳樸，對旅游和發展都有很強的促進作用。 （ 3）養老地產的特殊性表現在其針對的客戶都是老年人，生活中有大把的閑暇時間需要打發，建立社區的人際交流機制至關重要。要有和當地交流的公共空間，如學校、中心廣場、配套商業區等，注意加強養老社區和所在城市的互動關系。 3、針對城市拓展區復合旅游地產開發 超前規劃空間聚集戰略 如東線文昌的航天產業 將帶動大規模高素質人口和爆炸性旅游人口，海南島西線東方、臨高、 洋浦等地線聚集了海南主要的工業項目。這些城市既有豐富的旅游資源也有巨大的發展機遇，但旅游地產的開發起步晚，正處于探索階段。 （ 1）海南城市面貌日新月異，城市拓展區的地產規劃面臨的挑戰也更大。既要和城市的總體規劃緊密銜接，也要和當地的市場狀況結合，與前兩類相比需要采取迥然不同的發展戰略。 （ 2） 規劃方案要站在城市發展的角度，對未來前景有著超前的認識。在規劃范圍內，預留未來市政發展用地，特別是要預留現代城市功能必須的體育場館和文化娛樂、醫療衛生、水處理等設施用地。 （ 3） 在適當區域內適度提高開發的強度，不僅能 夠節約用地，更能夠聚集人氣，形成都市氛圍。引導開發項目與當地城市建設和地方市場相結合，增強城市設施的豐富性，避免形成孤島式的居住地域，造成生活氛圍的不 23 足。 （ 4） 在海南島的空間規劃當中，西部的工業產業帶和東部的旅游產業發展帶，發展方向不同。這一區域的地產開發和產業要緊密互動，共同承擔起海南振興的責任。 24 第五章 本項目區域休閑度假地產分析 一、 *縣關于度假居住地產的發展思路 1、海口后花園 * 海口后花園，位于海南島東北部內陸，南渡江中下游南畔，與省會海口一江之隔，距海口美蘭國際機場僅 20 分鐘路程。近些年來，科學的定位，清晰的思路，有效的執行，讓 *縣這個海南內陸傳統農業縣在國際旅游島建設上取得長足發展，現已成為省會海口的衛星城、后花園，成為國際旅游島上的璀璨明珠。 2、重視規劃先行 *縣政府在 06年完成了 *縣城市總體規劃、 *風景名勝區總體規劃、塔嶺新區控制性詳細規劃、全縣 9 個鎮總體規劃修編等 29 個規劃。又在 07 至 08 年期間完成了 *縣旅游發展規劃、全縣土地利用總體規劃等 21 個規劃。有了新思路，有了新規劃，真抓實 干也是不可或缺的， *以新思路、新規劃為準則扎實地一步一步前行。 在思路的指引和規劃的統領下， *塔嶺工業園區的基礎設施建設得到快速改善，入園企業紛至沓來，頂津、新臺勝、高遠、達川、德威士等企業建成投產。首次引來投資額超億元的大項目，總投資 的 *合利包裝廠，目前正在加緊建設廠房。此外，羅牛山集團、江蘇雨潤集團等上馬的項目正在開展前期準備工作。據預計，這幾個大項目全面投產后，全縣年工業產值就可增長 10 倍以上。如果這與 05 年 *塔嶺一帶一片荒涼的情況比擬，不由得人感嘆：新規劃的先 行，給 “ 海口后花園 ” 帶來了前所未有的新貌。 3、重視招商引資 在國際旅游島建設背景下， *休閑地產也是迅速崛起。 “ 后花園 ” 25 將旅游地產集中布局在 “ 一湖一城四帶 ”( *周邊，縣城范圍和十里長廊、南渡江邊、潭欖河兩岸、丁湖路九公里等 4 個休閑帶 )，計劃打造成“ 吃住行娛購 ” 的上規模休閑人居社區。有了規劃，縣城做大了整整一倍；有了規劃， *的投資上了檔次，引進了上置集團、中基集團、華田集團和南湖投資公司等大企業。 *縣和昌茂集團簽訂了 “ 十里長廊 ” 項目合作開發框架協議書。計劃從中潤溫泉水城開始， 一直延伸至 *的 “ 十里長廊 ” 項目，規劃用地 3 萬畝，總投資約 40 億元，布局了住宅區、旅館街區、商業街區、影視基地、酒吧街區以及主題公園等。整個項目定位為 *縣休閑高檔旅游地產產業帶；和北京中科恒通投資有限公司簽署大黃竹合作開發項目協議，約投資 30 億元，用三到五年時間，優化配置黃竹鎮生態、文化及靠近瓊海區位優勢資源，打造高規模上檔次的風情小鎮和國際知名的休閑、娛樂、健康、養生的生態度假基地，亮化 *“ 南大門 ” 形象。短短的時間內，旅游地產在 *異軍突起，原因不僅在于 *濃厚的文化底蘊 、優美的自然風光和優越的地理位置，還在于投資者看中了 *作為 “ 海口后花園 ” 的后發優勢。 *以優質的投資環境和高標準規劃的項目引進大公司后，將充分利用大公司資金、技術、設備等優勢，整合土地儲備資源，用國際眼光去謀劃開發建設，打造頂尖的休閑旅游地產項目，使 *在國際旅游島建設大背景下，發展現代休閑旅游服務業中搶得先機，實現 *經濟社會跨越式發展和崛起騰飛。 二、 *縣度假居住地產的發展現狀 案例一 【昌茂 “ 十里長廊 ” 】 開發商：海南中潤投資有限公司 26 樓盤位置： *縣定城 鎮新區 項目均價：一期住宅項目 “ 昌茂 中潤溫泉水城 ” ，綜合價格 5300 元 /本售罄 項目介紹： 昌茂中潤溫泉水城榮獲 2009 中國廣廈獎（海南房地產優秀規劃設計獎）。該項目由海南昌茂企業集團有限公司和海南中潤投資有限公司聯手開發。 2009 年 7 月 27 日， *縣人民政府和昌茂集團及中潤公司簽署了 *新城 “ 十里長廊 ” 合作開發協議并舉行了新聞發布會。“ 十里長廊 ” 規劃范圍為 *縣定城鎮塔嶺新區至 *出口高速公路西測 2500 米范圍，規劃面積達 3 萬畝，是一個大型綜合型國際型旅游地產 項目。 *縣位于海南島東北部，南渡江中下游南畔，北距海南省會海口市 33 公里，海口美蘭國際機場 30 公里，東距清瀾港 48 公里，西距洋浦港 113 公里，是海口市的衛星城市。 *歷史悠久，文化底蘊深厚，美食豐富，擁有眾多旅游景點和罕見的火山冷泉，是一個適宜休閑度假、娛樂養生的極佳之地。 建筑設計采用熱帶簡約的建筑風格，很好的詮釋了生態、健康、時尚三大生活意境。項目將興建一座五星級酒店，酒店內設有娛樂、餐飲、健身、網球場、溫泉泳池等配套設施，以點帶面，全面向所有業主提供星級物業服務，充分滿足業主休閑、 度假、養生養老的需求。項目在配套設施上更進一步的滿足業主的生活需求，商業面積設有銀行、醫療、超市等，小區內設有溫泉泡池、籃球場、網球場等設施。考慮到項目目前的交通出行狀況，開發商將在一定時間內為項目提供免費的巴士車往返海口和項目地址。 27 案例二 【長信半島美廬】 物業類型：別墅 開 發 商： *長信迪力房地產開發有限公司 樓盤位置： *城市中心 項目均價： 目前價格未定，別墅估計 7000 元 /右 項目介紹： 位于 *城市中心，項目總投資 15億元， 占地 360畝， 擬建筑面積34 萬平方 米。該項目首期推出的別墅群，以兩大超兩萬兩千平方米生態湖區為中心展開，由著名 拿大 )公司規劃設計，擁有超大花園，超大露臺，居所沿水系而生，臨湖而立。原生態地貌被充分保留，力求為 *打造一個規劃優、品質高、景觀好、配套齊全、性價比高的溫馨居住環境。 案例三 【龍門旅游度假區】 （ 1）投資方： 三亞南山實業開發有限公司 （ 2） 龍門旅游度假區位于 *縣龍門鎮。作為熱帶天堂，海南島自然風光極其優美，為本項目打造成世界級旅游目的地提供了很好的背景。龍門旅游度假區總規以項目選址自然本底為基礎，完好 的原生鄉野景色和濕地景觀構成一個整體的開發范圍。龍門鎮作為主要人口聚集區。各景點間設置探險游覽區，既把分散景點和濕地保護區連接在一起，也將各個景點和濕地保護區分離開來。以此構成一個完整旅游度假區。游客可以通過自駕車、巴士，或連接東線高速的輕軌進入龍門旅游區。這些入園方式都將以“ 自然之旅 ” 進行主題化，讓游客一進入景區就立刻感受到濃厚的尊重環境的氛圍。 （ 3）龍門旅游度假區五大景區 根據選址當地獨特旅游資源的地理分布，扣合當地深厚道教文化淵源 28 及其核心主題內涵 - 陰陽五行 - 的要素特點，即：相生相克、 循環往復、生生不息，分為五大景區：其中包括現代城鎮理想模式之典范： “ 龍門新鎮 ” ；作為旅游度假區主入口的大門景觀區： “ 龍門嶺景區 ” ，游客在這里被引入自然；自然主義者的天堂： “ 久溫塘冷泉景區 ” ， “ 秧塘冷泉景區 ” 和 “ 龍洲河景區 ” 。另外， “ 白塘湖景區 ” 由于其區位的戰略意義，將作為本項目設置在東線高速出口的迎賓區。每個景區都以其所處區域的地理與人文要素為核心價值，結合冷泉養生的理念，以道家 “ 法于陰陽、和于術數 ” 的最高生存原則，分別打造以下五大主題：動態平衡、天人合一、生命與養生、回歸自然和生生不息等。白塘湖景區作為迎 賓區，其主題為：智者樂水。 道可道，非常道。道與路作為同義詞在中國文化中被賦予了極為深刻內涵。作為實現旅游經濟價值手段的旅游動線，游覽道路的設置將構成貫