2003級本科畢業設計論文第1頁共34頁1引言物業管理作為一個新興行業，逐漸成為一個涉及社會方方面面，與千家萬戶息息相關的朝陽產業，目前正處于物業管理成長過程的關鍵階段。隨著住房制度改革的不斷深化，住宅產權多元化格局已經形成，物業管理作為城市管理的一種新形式和市場經濟條件下的新興服務產業，經歷了從無到有、從小到大的發展過程，形成了多類別、多層次、多形式的物業管理局面，初步確立了社會化、專業化、市場化、經營性的物業管理新體制。我國加入WTO后，物業管理標準化、科學化、規范化、國際化已是物業公司迫在眉睫的首要任務。通過提高日常物業管理工作中的科技含量，促進當前管理方式、管理手段的現代化，使物業管理能夠適應現代科技和現代建筑技術的發展潮流，保持物業管理的高水平。因此對于整個物業管理行業來講，僅靠簡單的單向、手工管理已經不能適應物業管理需求水平的提高，必須走規模化，網絡化的計算機綜合管理道路。在此前提下，我國各地涌現出了一些運用現代的計算機、控制與通信技術的智能化住宅小區。但是許多智能化住宅小區都存在搭好了平臺卻沒有智能化的軟件在上面運行的情況，或者說缺少現代化的管理手段。智能化住宅小區開始建設的同時應該遵循“管理是保障”的原則，沒有高質量的住宅小區智能化管理，就不可能充分發揮住宅小區智能化的功能效果。科學高效的管理是智能化的真正內涵，簡單的硬件拼湊對于智能小區的實際應用是缺少實際意義的。為此，作為智能化住宅小區的實際管理者物業管理公司應該運用現代化的計算機管理手段，使物業的硬件管理結合軟件管理，為物業管理走向現代化、制度化與規范化創造條件。陽光小區物業管理系統正是在這種背景下應運而生的行業軟件，是企業降低管理成本、提高管理效率的關鍵和原動力。2系統需求分析2.1物業管理業務描述物業管理是房地產開發經營活動的延續，屬房地產開發的售后服務環節。通過各種形式向用戶提供物業管理服務，既是開發商實現對用戶做出的服務承諾，2003級本科畢業設計論文第2頁共34頁也是開發商承擔的一項義務。物業管理基本上可以分為管理、服務、和經營三個方面：管理和服務的主要內容：1.掌握物業的變動和正常使用情況，對房屋、設備及周圍環境進行及時維修、養護（包括預防性維護和更正性維護），保持房屋使用功能完好，并及時準確記錄房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備使用情況及其變動情況等。2.對物業日常事務的管理，包括對小區道路、車輛行駛及停泊的管理，社區活動的組織，公共秩序的維護以及與有關單位協調關系等。3.對物業管理單位內部財務、人事的綜合管理，以保證企業的正常高效運轉。4.一般性服務（如清潔衛生、園林綠化、保安服務等）和特需服務（如接送小孩、為住戶打掃室內衛生等）。經營的主要內容：1.根據市場需求進行銷售策劃，制訂并實施銷售或出租方案，以使物業保值增值。2.對住房、停車場地、貨倉及各種娛樂設施的租賃經營和管理。3.室內裝修設計及工程施工，家電、車輛及各類生活用品的有償維修服務及其他經營項目。4.代購、代繳各種稅費及其他有償服務。2.2物業管理中存在的主要問題物業管理作為房地產綜合開發的最后一個環節，也是延時最長的、與社會各個方面接觸最多的階段。它承擔著樓宇驗收與接管、物業及設備的保養與維修、保安、消防、清潔衛生、環境美化、住戶各種費用的收繳等煩瑣的事務，而且還要與設計單位、發展商、環保部門以及供氣、供電、供水等部門相互聯系。而現行的物業管理往往是用手工方法進行管理，不但耗費很大的人力物力和時間，而且會出現很多的問題，很難達到規范化管理的效果。比如：房產資料、業主資料、住戶資料等各項數據采集難，統計匯總工作量非常大、準確率低。查詢某房產或業主資料往往需要較長時間。合同編號、資料編號的劃分不清，統計分析時內容易沖突、遺漏，且工作量2003級本科畢業設計論文第3頁共34頁大。大量水、電、氣、暖氣費、管理工作費、臨時維修費等費用計算、統計、匯總煩瑣，不但復雜，且容易出差錯，很難及時把握客戶欠費情況。對各作業過程（如報修、投訴）控制不到位，作業人員的實際工作進度很難全面的監控和考核。對客戶類型、客戶比例不能及時掌握，對公司未來收入及發展很難做出科學預測。而要改變中國物業管理這方面的落后狀況，實行物業系統化、規范化管理，就必須讓計算機參與管理。通用物業管理系統能夠提高物業管理的質量，實現物業管理決策的科學化，給物業管理帶來明顯的效果。2.3用戶功能需求分析廣義的物業管理軟件設計應該覆蓋物業管理公司的整個辦公自動化系統，它除了包含傳統的資料維護、財產管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、費用管理等功能以外，還應該包括物業管理公司下屬的保安部門的安防監控系統軟件和應用于社區內部局域網上的Web網站軟件。狹義的管理包含傳統的資料維護、物業財產管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、費用管理等功能。具體功能的需求如下：2.3.1資料維護初始化物業管理的必需基本數據，如物業基本資料，房屋基本資料，業主資料，管理員資料，操作員資料等。這些是運行此物業管理軟件的前提條件。可以在此項目中查找、添加、修改、瀏覽和打印相應的基本資料。2.3.2物業財產管理包括房產、設備、道路、衛生綠化、停車管理等。房產管理：其中提供了房產住戶明細表，可以方便地查找打印房號所對應的住戶詳細信息，包括戶主的照片，并可加以編輯修改和統計查詢。使本來工作量相當大且繁瑣的資料登記和存檔工作變得極為方便，并可對大量資料及時進行分類、加工處理、保存和傳遞。設備管理：包括對安全防范設備、衛生綠化設備、水、電、燃氣設備和通訊網絡設備等的資料維護及維護記錄的管理。2003級本科畢業設計論文第4頁共34頁衛生綠化：小區內衛生綠化情況的安排和管理。停車管理：小區內停車場車位管理和進出車量的登記及停車收費的管理統計等。2.3.3入住管理住戶家庭資料錄入、房產資料查詢。2.3.4人事管理小區管理人員、居住人員、保安糾察的人事檔案及相關資料的管理。2.3.5財務管理提供水電費、物業管理費的單價設置，水電費抄表輸入、收費管理，物業管理費的收取和查詢管理。只需輸入相應的數據既可自動計算出用戶的應繳費用，并自動打印出收費單據。對財務數據可進行統計對比，通過財務核算、財務分析為管理者提供公司的資金運營狀況，使管理者及時了解小區物業管理中各項有關業務的收支狀況，為其科學決策提供重要依據。并使得收費管理和查詢非常方便，免除了管理人員的大量重復繁瑣的手工查找和計算過程。2.3.6保衛治安對小區內保安的巡邏巡更、投拆上訪、事件處理進行管理。2.3.7維修管理包括房屋建筑設備和小區公共設施的維修管理。房屋建筑設備管理中根據住戶維修委托書填寫維修項目，并登記維修所用的材料及相應費用的收取。公共設施管理中對電梯等公共設施的維修保養記錄進行資料管理。對設備和公共設施的檢測維修定期查詢統計，對比各種數據，可