1、精選文庫惠州市新型產業用地（M0）管理暫行辦法（征求意見稿）第一章總則 第一條為了規范新型產業用地管理，增強加快產業轉型升級、推動高質量發展的新動力，促進“生產、生活、生態”融合發展，以高品質空間吸引創新要素加快集聚，根據國家及廣東省關于支持新型產業發展的相關文件精神，結合惠州實際，制定本辦法。第二條 根據城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011），在城市用地分類“工業用地（M）”大類下，增設“新型產業用地（M0）”。在辦理用地手續和不動產登記時，土地用途表述為“工業用地（M0）”。第三條 新型產業用地（M0）是指為了適應創新型企業發展和創新人才的空間需求，用于研發、創意、設計

2、、中試、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測、科技企業孵化器及無污染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。新型產業用地（M0）項目用房包括產業用房和配套用房。本辦法所稱產業用房指可用于研發、創意、設計、中試、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測、科技企業孵化器及無污染生產等新型產業功能用途的用房。配套用房包括小型商業、配套人才公寓及宿舍等。第四條 新型產業用地（M0）按產業用房使用類型分為不可分割轉讓的新型產業用地（以下簡稱“不可分割M0”）和可分割轉讓的新型產業用地（以下簡稱“可分割M0”）。配套用房不得分割轉讓。第五條 新型產業用地（M0）項目資格認定實行規劃準入、產業準入和主體準入制度。

3、第六條 市自然資源主管部門負責制定新型產業用地（M0）規劃準入、供地審查、供后監管及不動產分割轉讓審查等相關操作指引。市商務局牽頭，會同市發改局、工信局、科技局等行業主管部門負責制定本市新型產業用地（M0）產業準入、主體準入的標準指引、遴選方法及后期的用地項目評價考核辦法及監管指引、可分割轉讓部分產業用房的受讓主體資格審查指引等操作指引；并負責市級產業項目遴選及準入工作，有關用地選址事項依照法定程序報市建設用地領導小組審議。各縣（區）人民政府（管委會）成立新型產業用地（M0）項目聯審小組（以下簡稱“M0聯審小組”），負責本縣（區）新型產業項目產業準入、主體準入的遴選聯審工作。各縣（區）自然資源

4、部門負責轄區內新型產業用地（M0）的規劃準入、用地管理、不動產登記管理等工作。市級產業項目的規劃準入工作由市自然資源部門負責。新型產業項目用地（M0）的供后監管由屬地鎮（街）人民政府（辦事處）、園區負責。第二章 新型產業用地（M0）項目的認定及遴選 第七條 新型產業用地（M0）的產業項目應當至少符合以下條件之一：（一）擬申請準入產業項目符合國科發火201632號文規定的國家重點支持的高新技術領域；（二）擬申請準入產業項目屬于廣東省發展改革委關于進一步明確我省優先發展產業的通知（粵發改產業函2 0 1 9 3 9 7號）明確的優先發展產業。第八條 申請新型產業用地（M0）的意向單位，除申請的產業

5、項目需符合本辦法第七條外，還需要符合下列條件：（一）用地單位為在惠州市登記注冊的獨立法人，企業注冊資本1000萬元以上，事業單位的開辦資金500萬元以上； （二）生產研發類企業需具備較強的經濟實力及行業影響力，項目主導產業明確；（三）意向用地單位在提出用地申請前，應當向當地M0聯審小組出具書面承諾書，承諾項目在產后3年內的畝均投資強度、畝均產出、畝均稅收平均不低于當地要求，同時承諾畝均能耗不高于當地要求。 各縣（區）應當結合自身的經濟發展水平，從投資強度、單位產值、稅收貢獻、單位能耗等方面規定當地新型產業用地（M0）項目達產指標，研發類的新型產業用地（M0）項目的稅收貢獻指標可以適當放寬。第九

6、條符合本辦法產業準入、主體準入條件的項目，由意向用地單位向當地M0聯審小組提出申請，M0聯審小組就所申請產業項目的可行性、必要性和創新性等進行審查后出具書面審查意見。第十條 意向用地單位憑M0聯審小組的書面遴選意見向當地自然資源主管部門申請用地。當地自然資源主管部門根據規劃和土地情況，結合M0聯審小組的遴選意見做出用地安排。第三章 規劃管理 第十一條 新型產業用地（M0）的規劃，應遵循以下原則：（一）新型產業用地（M0）應當優先布局于交通便捷、配套完善的區域，如重大發展平臺、重要發展廊道、軌道交通站點周邊、高快速公路出入口附近等。（二）新型產業用地（M0）原則上在城市核心區、軌道交通站點周邊5

7、00米范圍以外選址。 （三） 鼓勵集群集聚使用新型產業用地（M0）。連片或相鄰新型產業用地（M0）3公頃及以上的，允許規劃為可分割M0；少于3公頃的，優先規劃為不可分割M0，限企業自用；科技企業孵化器項目確需規劃為可分割M0的，需報當地自然資源主管部門同意并備案； （四）集體建設用地在符合規劃的前提下可以規劃為不可分割M0。第十二條符合城市規劃要求的新型產業用地（M0）項目選址意向，由意向用地單位向當地自然資源部門提出規劃準入申請，當地自然資源部門依據相關規劃，出具選址地塊的規劃條件。項目選址不符合城市規劃要求但確有必要規劃為新型產業用地（M0）的，應當按照法定程序進行城市規劃調整后，由當地自

8、然資源部門出具選址地塊的規劃條件。第十三條 除位于特殊區域內或安全、消防等有特殊規定的項目外，新型產業用地（M0）容積率原則上不低于3.0。第十四條支持新型產業項目統一規劃、功能適當混合。可以在新型產業用地（M0）基礎上配置一定比例的配套商業辦公（B2）、配套型住宅用地（R2）和公共服務設施用地。允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓（宗地面積不得超過單宗地出讓控制上限），整體辦理規劃、國土等手續。其中：產業用途的計容建筑面積不得低于項目總計容建筑面積的50%；配套用房的計容建筑面積不得超過M0項目總計容建筑面積的30%；配套商業辦公（B2）的計容建筑面積不得超過項目總計容建筑面積的10%；

9、配套型住宅用地（R2）的計容建筑面積不得超過項目總計容建筑面積的20%。配套型住宅用地（R2）地塊應適當集中、合理布局，與產業地塊既要聯系便捷又要避免相互干擾，符合環境影響評價的要求。第四章 用地管理 第十五條 新型產業用地（M0）按供地方式分為新增用地、“三舊”用地改M0和已出讓用地轉M0三種方式。新增用地采用招標、拍賣、掛牌方式公開出讓的，履約監管協議應當作為出讓文件附件。“三舊”用地、已出讓用地轉M0的，可以采取協議方式出讓，但政府收儲后再次供地的除外。其中已出讓工業用地轉M0不視為改變土地用途，但須辦理土地使用條件變更手續。第十六條 以新增用地方式供地的，土地出讓年限最高不得超過50年

10、。“三舊”用地改M0的，土地協議出讓年限不超過50年。已出讓用地轉M0的，按照原建設用地剩余出讓年限確定。第十七條 以新增用地方式供地的，可以參照廣東省人民政府關于印發廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展若干政策措施（修訂版）的通知（粵府201879號）的規定，實行彈性年期出讓，也可以選擇出讓、租賃、先租后讓或租讓結合等方式供地。第十八條 新增M0用地的土地使用權出讓價格按照出讓時點同地段商服用地市場評估樓面地價的20，乘以該地塊的總計容建筑面積（不含需貢獻移交的建筑面積），并按照實際出讓年限修正后確定，且不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應當收取相關費用之和，不低于國家、省規

11、定的土地出讓最低價。計價公式為：PC20S（N/50）其中：P為新增M0用地的土地使用權出讓價格，C為出讓時點同地段的商服用地市場評估樓面地價，S為該地塊的總計容建筑面積（不含須無償移交的建筑面積），50年為工業用地最高出讓年限，N為實際出讓年限。在新型產業用地（MO）基礎上混合配置的配套商業辦公（B2）、配套住宅用地（R2）和公共服務設施用地，按一宗地整體出讓的，土地出讓價格應當分別評估新型產業用地（MO）、配套商業辦公用地（B2）、配套住宅用地（R2）的市場價后合并計算。第十九條 “三舊”用地改M0的，有關標圖建庫和改造主體、改造方案的審批按照廣東省及惠州市“三舊”改造的有關規定執行。“三

12、舊”用地工改M0的，視為不改變土地用途，依據惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法（惠府辦201736號），項目土地出讓金計收方式為：（新設定規劃建設條件下新型產業用地土地使用權市場價格-現狀使用條件下土地使用權價格）40%，混合配置的商業辦公用地（B2）、住宅用地（R2）土地出讓金需按市場評估價計收。同一項目用地內不能納入“三舊”改造范圍的部分，按照已出讓用地轉M0辦理。第二十條 已出讓用地轉M0，因土地使用條件發生變更，需要辦理核收土地出讓金的手續。土地出讓金計收方式為：新設定規劃建設條件下新型產業用地土地使用權市場價格-現狀使用條件下土地使用權價格。按前述計收方式計算后土地出讓

13、金出現負數的，政府不予補償。第二十一條 在符合規劃、不改變用途的前提下，在新型產業地塊、產業用房上進行合法改建、擴建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，不再征收土地出讓金款差額。第二十二條 對于新型產業用地（M0）項目在承諾時間內達到了各項考核指標，其中年平均稅收貢獻率超過50%的，縣（區）人民政府（管委會）可以用返撥不超過20%土地出讓金的方式對產業項目主體單位進行獎勵。第二十三條 新型產業用地（MO）項目須在出讓土地內按不同情形無償向政府貢獻一定比例的土地、產業用房。貢獻比例在履約監管協議中約定。貢獻的土地可以用于城市基礎設施、公共服務設施建設或者其他公益性項目建設；貢獻的產業用房可以

14、用于市、縣（區）招引優質項目。第二十四條 新型產業用地（MO）項目按以下原則貢獻，貢獻的產業用房（產業用地）產權歸縣（區）人民政府（管委會）所有：（一）采用新增用地方式供應的新型產業用地（MO），實行“一地一策”，由各縣（區）人民政府（管委會）結合地塊公開出讓方案明確貢獻產業用房比例。（二）采用已出讓用地轉M0、“三舊”用地改M0的方式供應的新型產業用地（MO），按規劃要求貢獻土地或者產業用房，其中貢獻土地的比例不高于10%，貢獻產業用房的不高于總計容建筑面積的5%，貢獻的土地、產業用房免繳該部分土地出讓金。用地單位申請，經各縣（區）人民政府（管委會）審批后，可以通過補繳與應貢獻土地、產業用房

15、等價的土地出讓金的形式折抵貢獻產業用房。貢獻的產業用房面積不計入新型產業用地（M0）項目可分割轉讓面積，不占用可分割轉讓比例。第五章 不動產登記與分割轉讓管理 第二十五條 對于新型產業用地（M0）項目的不動產，住建部門和不動產登記部門的全流程管理中，都應當在相關審批備案材料和不動產權證書上注明“新型產業用地（M0）項目”等字樣。第二十六條 新型產業用地（M0）項目中配置的配套商業辦公用地（B2）、配套住宅用地（R2）在新型產業用地（M0）項目產業用房達產驗收前，不得分割轉讓，也不得變相轉讓。M0項目中配置的配套住宅用地（R2）上建設的住宅應當優先出售給用地單位及其上下游產業鏈的員工，首次分割轉

16、讓后，自辦理不動產權登記之日起10年內不得再次轉讓。第二十七條 新型產業用地（M0）項目建成完工后，可以統一辦理不動產登記，也可以分幢、分層辦理不動產登記。可分割M0項目的部分產業用房允許分拆進行轉讓，但只能轉讓給用地單位所屬產業的產業鏈合作伙伴，即上下游的生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務企業。第二十八條 M0用地可分割轉讓的計容建筑面積不得超過該用地總計容建筑面積的50%。第二十九條 可分割轉讓的新型產業用地（M0）項目用地單位的行業資質、銷售管理、預售資金監管等參照商品房有關規定進行管理并辦理不動產登記。用地單位可自主選擇采取預售或現售方式進行銷售。采用預售方式的，參照商品房預

17、售款管理的有關規定進行。第三十條 用地單位有義務向受讓主體明示房屋的規劃用途、土地出讓年限、契稅、公共維修基金、物業服務費、水電費以及配套建設指標等情況，告知受讓主體應當嚴格按照規劃用途經營使用不得擅自改變用途，以及辦理不動產權證書的具體前提條件，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定。第三十一條 產業用房受讓主體（含再次轉讓）必須是轉讓方相關產業鏈合作伙伴、通過監管部門的受讓主體審查且符合以下條件：（一）在惠州市內登記注冊的獨立法人機構；（二）符合所入駐新型產業用地（M0）項目的可行性報告、規劃建設和招商項目投資人備案的相關要求；（三）提供稅收效益承諾保證，自進駐項目后年平均繳納稅收不低于3

18、00元/平方米（土地面積）。各縣（區）可以結合自身的經濟發展水平調整各地新型產業用地（M0）項目稅收貢獻指標。第三十二條 符合分割轉讓條件的產業用房單棟建筑的套內建筑面積不得少于2000平方米。產業用房可以按基本單元分割，每個基本單元的套內建筑面積不得少于300平方米。第三十三條 符合分割轉讓條件的產業用房，依據規劃核準文件，以房屋基本單元進行不動產登記和核發不動產權證書。具體包括：（一）用地單位應當根據商品房銷售管理辦法在項目竣工后按規定期限向市不動產登記部門申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。（二）產業用房由用地單位通過預售或現售方式出讓的，屬首次轉讓。用地單位與受讓主體簽訂認

19、購書和購房合同后，且項目投資強度或年產出比通過驗收的，可以按規定申請辦理首次轉讓登記。（三）產業用房經首次轉讓后，由受讓主體再次出讓的，均屬二次轉讓。通過股權轉讓將產業用房作為資產注入其他公司的，參照二次轉讓進行管理。第三十四條 新型產業用房分割轉讓后，自辦理不動產權登記之日起5年內不得再次轉讓。5年后轉讓的，新的受讓主體需符合本辦法第三十一條的規定。第三十五條 可分割M0項目辦理預售手續后，土地不得進行抵押。由用地單位自持的產業用房和配套用房允許整體打包抵押。但根據物權法屬全體業主共有的其他公共場所、公用設施和物業服務用房等除外。允許用地單位以自持的產業用房和配套用房租賃合同辦理質押。第六章

20、 監管機制和措施 第三十六條 各職能部門應當在各自職權范圍內，配合監管主體對新型產業用地（M0）項目執行產業政策的情況、市場主體合法經營情況、土地建設使用情況、分割轉讓情況、投資到位和納稅情況等，進行多方位監管，并建立聯動機制。第三十七條 建立準入前出具產業和投資承諾、供地前出具用地承諾、簽署履約監管協議和出具保函的全流程監管體系。新型產業用地（M0）項目通過規劃準入、產業準入與主體準入審批后，在簽訂土地使用權出讓合同前，用地單位需提供與監管部門簽訂的履約監管協議，并提供不低于土地出讓金總額10%的履約保函。履約監管協議包括但不限于產業類型、分割轉讓、投產時間、投資強度、節能環保、產出強度、財政貢獻強度、違約責任、退出條款等內容。第三十八條 新型產業