重慶老舊小區管理辦法一、引言（一）背景隨著城市的發展，重慶的老舊小區數量眾多，這些小區在基礎設施、環境衛生、安全管理等方面存在諸多問題，影響了居民的生活質量和城市的整體形象。為了加強重慶老舊小區的管理，提升老舊小區的居住環境和管理水平，特制定本管理辦法。（二）目的本辦法旨在規范重慶老舊小區的管理活動，明確各方責任，保障老舊小區居民的合法權益，促進老舊小區的可持續發展，打造安全、整潔、文明、和諧的居住環境。（三）適用范圍本辦法適用于重慶市行政區域內建成時間較長、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。二、管理體制與職責分工（一）政府部門職責1.市住房城鄉建設部門負責統籌指導全市老舊小區改造和管理工作，制定相關政策、標準和規范；會同有關部門爭取中央和市級資金支持；監督檢查各區老舊小區改造和管理工作進展情況。2.區（縣）人民政府作為老舊小區改造和管理的責任主體，負責組織實施本轄區內老舊小區改造和管理工作；制定具體工作方案，明確目標任務、實施步驟和保障措施；協調解決改造和管理過程中的重大問題；整合各類資源，推進老舊小區改造和管理工作。3.街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織社區居民參與老舊小區改造和管理工作；協調解決改造和管理過程中的矛盾糾紛；指導成立業主大會、業主委員會或物業管理委員會；監督物業服務企業或其他管理主體的服務質量。4.其他相關部門規劃自然資源、城市管理、公安、消防、民政、財政、生態環境、市場監管等部門按照各自職責，協同做好老舊小區改造和管理的相關工作。（二）業主及業主組織職責1.業主遵守管理規約和業主大會議事規則，執行業主大會和業主委員會的決定；按時交納物業服務費用和專項維修資金；配合物業服務企業或其他管理主體的管理服務工作；參與老舊小區改造和管理的相關活動。2.業主大會制定和修改管理規約、業主大會議事規則；選舉、更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或其他管理主體；決定專項維修資金的使用和續籌方案；決定改建、重建建筑物及其附屬設施等重大事項。3.業主委員會執行業主大會的決定，代表業主與物業服務企業或其他管理主體簽訂物業服務合同；監督物業服務企業或其他管理主體的服務質量，督促其履行物業服務合同；組織和監督專項維修資金的籌集和使用；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，協調解決業主與物業服務企業或其他管理主體之間的矛盾糾紛。（三）物業服務企業或其他管理主體職責1.物業服務企業按照物業服務合同的約定，提供房屋及配套設施設備維修養護、環境衛生管理、秩序維護、綠化養護等物業服務；定期公布物業服務費用收支情況；接受業主、業主委員會和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督。2.其他管理主體對于未實行物業管理的老舊小區，可由社區居委會組織居民自行管理，或引入專業服務企業提供單項或多項服務。其他管理主體應按照相關約定或規定，履行相應的管理服務職責。三、改造與建設管理（一）改造內容1.基礎類改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類等基礎設施；實施建筑節能改造、房屋主體修繕等。2.完善類建設和改造小區及周邊的無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。3.提升類建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站、幼兒園、養老服務設施等公共服務設施；開展既有建筑加裝電梯等。（二）改造程序1.項目申報街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織社區居委會對轄區內老舊小區進行調查摸底，征求居民意見，確定改造項目，向區（縣）住房城鄉建設部門申報。2.方案制定區（縣）住房城鄉建設部門會同有關部門對申報項目進行審核，組織編制老舊小區改造方案。改造方案應充分征求居民意見，明確改造內容、投資估算、資金來源、實施主體、實施期限等。3.項目審批改造方案經區（縣）人民政府批準后，報市住房城鄉建設部門備案。涉及規劃、建設、消防等審批事項的，按照相關規定辦理審批手續。4.組織實施區（縣）人民政府確定改造項目的實施主體，組織施工單位按照改造方案進行施工。施工過程中，應加強質量安全監管，確保改造工程質量。5.竣工驗收改造項目完工后，由區（縣）住房城鄉建設部門組織有關部門和單位進行竣工驗收。驗收合格的，方可交付使用。（三）建設管理1.工程質量施工單位應嚴格按照工程建設標準和規范進行施工，確保工程質量。建設單位應加強對施工過程的質量監督，委托有資質的監理單位進行監理。2.安全管理施工單位應制定安全生產管理制度，加強施工現場安全管理，設置明顯的安全警示標志，確保施工安全。3.文明施工施工單位應采取有效措施減少施工對居民生活的影響，做到文明施工。施工現場應設置圍擋，及時清理施工垃圾，保持施工現場整潔。四、物業管理服務（一）物業服務標準1.基礎服務包括物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護和管理；環境衛生清掃保潔；綠化養護管理；秩序維護等。2.特色服務根據小區實際情況和居民需求，可提供代收代繳水電費、快遞代收、家政服務等特色服務。（二）物業服務費用1.收費標準物業服務費用實行市場調節價，由業主與物業服務企業或其他管理主體在物業服務合同中約定。物業服務企業或其他管理主體應按照合同約定的收費標準收取物業服務費用。2.費用調整物業服務費用需要調整的，應由業主大會決定，并在小區內進行公示。（三）服務監督1.業主監督業主有權對物業服務企業或其他管理主體的服務質量進行監督，提出意見和建議。業主委員會應定期收集業主的意見和建議，督促物業服務企業或其他管理主體改進服務。2.政府監管街道辦事處（鄉鎮人民政府）和區（縣）住房城鄉建設部門應加強對物業服務企業或其他管理主體的監管，定期對其服務質量進行檢查和考核。對服務質量不達標的，應責令其限期整改；拒不整改的，依法依規進行處理。五、安全管理（一）消防安全1.設施設備老舊小區應按照消防技術標準和規范設置消防設施設備，如消火栓、滅火器、疏散指示標志等。物業服務企業或其他管理主體應定期對消防設施設備進行檢查、維護和保養，確保其完好有效。2.消防通道任何單位和個人不得占用、堵塞、封閉消防通道。物業服務企業或其他管理主體應加強對消防通道的管理，確保消防通道暢通。3.消防宣傳街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居委會和物業服務企業或其他管理主體應開展消防宣傳教育活動，提高居民的消防安全意識和自防自救能力。（二）治安安全1.技防設施老舊小區應安裝視頻監控系統、門禁系統等技防設施，提高小區的治安防范能力。物業服務企業或其他管理主體應加強對技防設施的維護和管理，確保其正常運行。2.巡邏防控物業服務企業或其他管理主體應安排專人進行巡邏防控，加強對小區出入口、公共區域的管理，及時發現和處理治安問題。3.居民防范居民應增強自我防范意識，做好家庭防盜、防搶等安全防范工作。（三）設施設備安全1.電梯安全對于安裝電梯的老舊小區，物業服務企業或其他管理主體應委托有資質的單位對電梯進行定期維護保養，確保電梯安全運行。2.特種設備安全對小區內的鍋爐、壓力容器等特種設備，應按照相關規定進行定期檢驗和維護保養，確保特種設備安全。六、環境衛生與綠化管理（一）環境衛生管理1.清掃保潔物業服務企業或其他管理主體應按照物業服務合同的約定，定期對小區內的道路、樓道、電梯等公共區域進行清掃保潔，保持環境整潔。2.垃圾分類小區內應設置垃圾分類收集容器，引導居民進行垃圾分類投放。物業服務企業或其他管理主體應及時收集和運輸垃圾，做到垃圾日產日清。3.環境衛生監督街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居委會應加強對小區環境衛生的監督檢查，對環境衛生不達標的，應責令物業服務企業或其他管理主體限期整改。（二）綠化管理1.綠化養護物業服務企業或其他管理主體應定期對小區內的花草樹木進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養護管理，確保綠化植物生長良好。2.綠化改造根據小區實際情況和居民需求，可對小區綠化進行改造和提升。綠化改造應充分征求居民意見，合理規劃綠化布局。3.綠化保護任何單位和個人不得擅自占用、破壞小區內的綠化用地和綠化植物。對破壞綠化的行為，應依法予以處理。七、社區治理與居民參與（一）社區治理機制1.黨建引領充分發揮社區黨組織的領導核心作用，建立黨建引領下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，共同解決老舊小區管理中的問題。2.多元參與鼓勵社區社會組織、志愿者等參與老舊小區管理，形成政府、社會、居民多方參與、共建共治共享的社區治理格局。（二）居民參與1.意見征求在老舊小區改造和管理過程中，應充分征求居民意見，保障居民的知情權、參與權和決策權。2.志愿服務鼓勵居民參與志愿服務活動，共同維護小區環境和秩序。八、資金管理與使用（一）資金來源1.政府財政資金市、區（縣）人民政府應安排專項資金用于老舊小區改造和管理。2.居民出資居民應按照規定承擔一定比例的改造費用和物業服務費用。3.社會資本鼓勵社會資本參與老舊小區改造和管理，通過市場化運作方式，提供專業化的服務。（二）資金使用1.改造資金改造資金應專款專用，主要用于老舊小區改造項目的建設和設備購置等。2.物業服務資金物業服務資金應主要用于物業服務企業或其他管理主體的人員工資、設備維護、能源消耗等服務成本支出。（三）資金監管1.政府監管財政、審計等部門應加強對老舊小區改造和管理資金的監管，確保資金使用安全、規范、有效。2.業主監督業主委員會應定期公布資金收支情況，接受業主的監督。九、法律責任（一）政府部門責任政府部門及其工作人員在老舊小區改造和管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（二）業主責任業主違反管理規約、業主大會