重慶物業(yè)收費(fèi)管理辦法?一、引言在重慶，物業(yè)管理行業(yè)伴隨著城市的快速發(fā)展而不斷壯大。物業(yè)收費(fèi)作為物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，不僅關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存與發(fā)展，也直接影響著廣大業(yè)主的切身利益。合理、規(guī)范的物業(yè)收費(fèi)管理辦法，對(duì)于維護(hù)物業(yè)市場(chǎng)秩序、保障雙方合法權(quán)益、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量具有至關(guān)重要的意義。本辦法依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)、重慶市地方政策以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定，旨在為重慶地區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理提供全面、細(xì)致、可操作的指導(dǎo)。二、適用范圍本辦法適用于重慶市行政區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等不同類型物業(yè)的收費(fèi)管理活動(dòng)。同時(shí)，也適用于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)收費(fèi)相關(guān)事宜的協(xié)商、決策等行為。三、物業(yè)收費(fèi)原則（一）公平合理原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、成本等因素，合理確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主所支付的費(fèi)用與所獲得的服務(wù)價(jià)值相匹配。不得在收費(fèi)過(guò)程中存在歧視性待遇，對(duì)不同業(yè)主實(shí)行不合理的差別收費(fèi)。（二）公開透明原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、計(jì)費(fèi)方式等信息向業(yè)主進(jìn)行公開披露。可通過(guò)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置設(shè)置公示欄、在企業(yè)網(wǎng)站或業(yè)主微信群發(fā)布公告等方式，保障業(yè)主的知情權(quán)。同時(shí)，定期公布物業(yè)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府指導(dǎo)相結(jié)合原則對(duì)于普通住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、市場(chǎng)供求狀況、社會(huì)承受能力等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并定期進(jìn)行調(diào)整。非住宅物業(yè)以及業(yè)主大會(huì)成立后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量等因素協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。四、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.住宅物業(yè)-普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在政府規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)，根據(jù)所提供的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。-服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)通常根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量分為不同等級(jí)，如基礎(chǔ)服務(wù)等級(jí)、一級(jí)服務(wù)等級(jí)、二級(jí)服務(wù)等級(jí)等。每個(gè)等級(jí)對(duì)應(yīng)相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)參考區(qū)間，例如基礎(chǔ)服務(wù)等級(jí)可能主要提供基本的衛(wèi)生清潔、安全保衛(wèi)等服務(wù)，收費(fèi)相對(duì)較低；而高級(jí)服務(wù)等級(jí)則可能在基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上，增加了更多的增值服務(wù)，如綠化養(yǎng)護(hù)精細(xì)化、社區(qū)文化活動(dòng)組織等，收費(fèi)相應(yīng)較高。2.非住宅物業(yè)非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或使用人應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)物業(yè)的類型（如商業(yè)中心、寫字樓、工業(yè)園區(qū)等）、位置、規(guī)模、服務(wù)需求等因素綜合確定。例如，位于繁華商業(yè)地段的大型商業(yè)中心，由于其對(duì)安保、環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等方面的要求較高，物業(yè)服務(wù)費(fèi)相對(duì)較高；而工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)則可能更多地考慮到企業(yè)的生產(chǎn)特點(diǎn)和成本承受能力。（二）停車服務(wù)費(fèi)1.住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務(wù)費(fèi)-占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托收取停車服務(wù)費(fèi)的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，并按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示。-規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，其停車服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務(wù)費(fèi)非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或使用人協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)考慮停車場(chǎng)的建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本、市場(chǎng)供求關(guān)系等因素。例如，位于市中心的寫字樓停車場(chǎng)，由于土地成本高、需求大，停車服務(wù)費(fèi)可能相對(duì)較高；而偏遠(yuǎn)地區(qū)的工業(yè)園區(qū)停車場(chǎng)，收費(fèi)則可能較為便宜。（三）其他收費(fèi)項(xiàng)目1.特約服務(wù)費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的特殊需求提供的特約服務(wù)，如家政服務(wù)、代收代繳水電費(fèi)、房屋代管等，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。特約服務(wù)應(yīng)遵循自愿原則，不得強(qiáng)制業(yè)主接受。2.公共能耗費(fèi)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共能耗費(fèi)用，如電梯運(yùn)行電費(fèi)、公共照明電費(fèi)、景觀用水電費(fèi)等，應(yīng)單獨(dú)計(jì)量核算，并按照實(shí)際發(fā)生費(fèi)用向業(yè)主或使用人分?jǐn)偂７謹(jǐn)偡绞娇稍谖飿I(yè)服務(wù)合同中約定，一般可按照建筑面積、戶等方式進(jìn)行分?jǐn)偂Ｎ濉⑽飿I(yè)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，自負(fù)盈虧。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。（二）酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。在酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。六、物業(yè)收費(fèi)的收繳與管理（一）收費(fèi)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在每次收費(fèi)前，提前一定時(shí)間（如15日）向業(yè)主或使用人發(fā)出收費(fèi)通知。收費(fèi)通知應(yīng)明確收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額、繳費(fèi)時(shí)間、繳費(fèi)方式等信息。收費(fèi)通知可通過(guò)書面通知、短信、電子郵件等方式送達(dá)業(yè)主或使用人。（二）繳費(fèi)期限業(yè)主或使用人應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的繳費(fèi)期限繳納物業(yè)費(fèi)用。一般情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可按月、季、半年或年為周期進(jìn)行繳納。對(duì)于逾期未繳納物業(yè)費(fèi)用的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行催繳。催繳方式可包括電話催繳、書面催繳、上門催繳等。（三）欠費(fèi)處理1.業(yè)主或使用人無(wú)正當(dāng)理由逾期不繳納物業(yè)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追究其違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)方式可在物業(yè)服務(wù)合同中約定，一般包括支付違約金等。2.經(jīng)書面催繳仍未繳納物業(yè)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照法律規(guī)定的程序向人民法院提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。（四）物業(yè)收費(fèi)資金管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全物業(yè)收費(fèi)資金管理制度，確保物業(yè)收費(fèi)資金的安全、合理使用。2.實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)開設(shè)獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)資金賬戶，對(duì)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金進(jìn)行明細(xì)核算。物業(yè)服務(wù)資金賬戶應(yīng)接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。3.實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)收費(fèi)資金納入企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系，按照規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)報(bào)表編制。七、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)的關(guān)聯(lián)（一）服務(wù)質(zhì)量評(píng)估1.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)會(huì)同相關(guān)部門建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)合同的履行情況、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況、業(yè)主滿意度等方面。2.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)也可以自行組織對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估結(jié)果應(yīng)作為調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。（二）收費(fèi)調(diào)整1.當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化時(shí)，可根據(jù)評(píng)估結(jié)果相應(yīng)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果服務(wù)質(zhì)量提高，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，可適當(dāng)提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；如果服務(wù)質(zhì)量下降，應(yīng)相應(yīng)降低物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整應(yīng)遵循法定程序。對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)報(bào)價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門審批；對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。八、監(jiān)督與管理（一）價(jià)格主管部門的監(jiān)督價(jià)格主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格違法行為。對(duì)不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、亂收費(fèi)等行為，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰。（二）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理和服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定、服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等行為，應(yīng)責(zé)令其限期整改；情節(jié)嚴(yán)重的，可依法降低其資質(zhì)等級(jí)或吊銷其資質(zhì)證書。（三）業(yè)主的監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)、