平昌商品房預售管理辦法?一、引言隨著平昌房地產市場的不斷發展，商品房預售作為一種常見的房屋銷售方式，在促進房地產開發企業資金回籠、推動房地產項目建設等方面發揮了重要作用。然而，由于商品房預售存在一定的特殊性，如房屋交付時間與購房款支付時間的分離等，也容易引發一系列問題，如開發商資金鏈斷裂導致項目爛尾、房屋質量與預售承諾不符等，損害購房者的合法權益。為了規范平昌商品房預售行為，加強對商品房預售的管理，保障購房者和房地產開發企業的合法權益，維護房地產市場的正常秩序，根據國家相關法律法規和行業標準，結合平昌實際情況，特制定本管理辦法。二、適用范圍與基本原則（一）適用范圍本辦法適用于平昌縣行政區域內國有土地上的商品房預售管理。凡在平昌縣從事商品房預售活動的房地產開發企業（以下簡稱開發企業），均應遵守本辦法。（二）基本原則1.合法合規原則：商品房預售活動必須嚴格遵守國家和地方有關法律法規的規定，確保預售行為的合法性和有效性。2.公平公正原則：維護購房者和開發企業的合法權益，保障雙方在預售活動中的平等地位，確保交易公平公正。3.信息公開原則：開發企業應如實、全面地向購房者披露與商品房預售相關的信息，包括項目基本情況、預售許可情況、房屋質量標準、銷售價格等，保障購房者的知情權。4.監督管理原則：加強對商品房預售活動的監督管理，建立健全監管機制，及時發現和處理預售活動中存在的問題，維護房地產市場的正常秩序。三、預售許可管理（一）預售條件開發企業進行商品房預售，應當符合下列條件：1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。2.持有建設工程規劃許可證和施工許可證。3.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。4.法律、法規規定的其他條件。（二）申請材料開發企業申請商品房預售許可，應當提交下列材料：1.商品房預售許可申請表。2.開發企業的營業執照和資質證書。3.土地使用權證書、建設工程規劃許可證和施工許可證。4.投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明。5.工程施工合同及關于施工進度和竣工交付日期的說明。6.商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并附預售商品房分層平面圖。7.物業管理方案。8.法律、法規規定的其他材料。（三）審批程序1.受理：平昌縣房地產管理部門（以下簡稱房管部門）收到開發企業提交的申請材料后，應當對申請材料進行審查。申請材料齊全、符合法定形式的，應當當場受理；申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5個工作日內一次性書面告知開發企業需要補正的全部內容。2.審核：房管部門應當自受理申請之日起10個工作日內，對開發企業提供的申請材料進行審核，并到現場進行查勘。經審核，開發企業的申請符合法定條件的，房管部門應當依法作出準予預售的行政許可書面決定，并自作出決定之日起10個工作日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》；不符合法定條件的，房管部門應當依法作出不予許可的書面決定，并說明理由。3.公示：房管部門作出準予預售許可的決定后，應當在其官方網站和銷售現場公示《商品房預售許可證》的相關信息，包括開發企業名稱、項目名稱、預售房屋棟號、面積、預售期限等，接受社會監督。（四）許可證管理1.《商品房預售許可證》應當載明開發企業名稱、項目名稱、預售房屋棟號、面積、預售期限等內容。開發企業應當按照《商品房預售許可證》核準的內容進行預售，不得擅自變更。2.《商品房預售許可證》有效期為一年。有效期屆滿需要繼續預售的，開發企業應當在有效期屆滿前30日內向房管部門申請辦理延續手續。經審查符合預售條件的，房管部門應當予以延續；不符合預售條件的，不予延續，并注銷其《商品房預售許可證》。3.開發企業遺失《商品房預售許可證》的，應當在當地主要媒體上刊登遺失聲明，并持遺失聲明向房管部門申請補發。四、預售合同管理（一）合同簽訂1.開發企業預售商品房，應當與購房者簽訂書面的商品房預售合同。商品房預售合同應當采用平昌縣房管部門統一印制的示范文本，并在合同中明確雙方的權利和義務。2.開發企業應當在簽訂商品房預售合同之日起30日內，持商品房預售合同到平昌縣房管部門和土地管理部門辦理登記備案手續。未經登記備案的商品房預售合同，不得對抗第三人。3.開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。（二）合同變更與解除1.經雙方當事人協商一致，可以變更或者解除商品房預售合同。變更或者解除商品房預售合同的，開發企業應當在變更或者解除合同之日起15日內，到平昌縣房管部門和土地管理部門辦理變更或者注銷登記備案手續。2.因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，致使商品房預售合同不能履行或者不能完全履行的，當事人可以依法解除合同。當事人一方依法解除合同的，應當及時通知對方，并在合理期限內提供證明。（三）合同糾紛處理購房者與開發企業在履行商品房預售合同過程中發生糾紛的，可以通過協商、調解、仲裁或者訴訟等方式解決。協商、調解不成的，可以根據合同中的仲裁條款或者事后達成的書面仲裁協議，向仲裁機構申請仲裁；沒有仲裁條款或者仲裁協議的，可以向人民法院提起訴訟。五、預售資金監管（一）監管原則商品房預售資金應當遵循"專款專用、全程監管、安全高效"的原則，確保預售資金用于商品房項目的建設，保障購房者的合法權益。（二）監管賬戶設立1.開發企業在申請商品房預售許可前，應當在平昌縣范圍內的商業銀行設立商品房預售資金監管賬戶（以下簡稱監管賬戶），并與房管部門、監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議。2.監管賬戶應當以項目為單位設立，一個項目只能設立一個監管賬戶。開發企業不得擅自變更監管賬戶。（三）資金繳存1.購房者應當按照商品房預售合同的約定，將購房款直接存入監管賬戶。開發企業不得直接收取購房者的購房款，不得另設其他賬戶收存購房款。2.開發企業在辦理商品房預售合同登記備案時，應當向房管部門提交購房款存入監管賬戶的憑證。（四）資金使用1.開發企業使用預售資金，應當按照工程建設進度分階段申請使用。工程建設進度分為基礎完工、主體結構完工、竣工驗收備案等階段。2.開發企業申請使用預售資金時，應當向房管部門提交下列材料：-商品房預售資金使用申請表。-工程建設進度證明材料，如工程質量驗收報告、監理報告等。-資金使用計劃，包括資金用途、金額、支付對象等。-法律、法規規定的其他材料。3.房管部門應當自收到開發企業的申請材料之日起5個工作日內進行審核。經審核符合使用條件的，房管部門應當出具同意使用預售資金的意見，并通知監管銀行按照資金使用計劃撥付資金；不符合使用條件的，應當書面通知開發企業并說明理由。（五）監督檢查1.房管部門應當加強對商品房預售資金監管情況的監督檢查，定期對監管賬戶的資金收支情況進行核查，確保預售資金專款專用。2.監管銀行應當按照商品房預售資金監管協議的約定，對監管賬戶的資金收支情況進行監控，發現開發企業違反規定使用預售資金的，應當及時通知房管部門。3.開發企業應當定期向房管部門報送預售資金收支情況報表，并接受房管部門的監督檢查。六、預售信息公示與廣告管理（一）信息公示1.開發企業應當在商品房銷售現場顯著位置公示下列信息：-《商品房預售許可證》。-土地使用權證書、建設工程規劃許可證和施工許可證。-商品房預售方案，包括預售房屋的位置、面積、價格、戶型圖等。-前期物業服務合同和臨時管理規約。-不利因素提示，如周邊環境、噪音、高壓線等可能影響購房者居住的因素。-法律、法規規定應當公示的其他信息。2.開發企業應當通過平昌縣房管部門指定的網站，及時、準確地公布商品房預售的相關信息，包括可售房源、已售房源、銷售價格等，接受社會監督。（二）廣告管理1.開發企業發布商品房預售廣告，應當符合《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布規定》等法律法規的規定，真實、準確、合法，不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者。2.商品房預售廣告中應當載明《商品房預售許可證》的編號。未取得《商品房預售許可證》的，不得發布商品房預售廣告。3.開發企業不得利用虛假廣告誘騙購房者簽訂商品房預售合同。購房者因受虛假廣告誤導而簽訂商品房預售合同的，有權要求開發企業承擔相應的法律責任。七、交付與產權登記管理（一）交付條件開發企業應當按照合同約定的時間和標準向購房者交付商品房。商品房交付時，應當符合下列條件：1.取得建設工程竣工驗收備案證明文件。2.取得房屋測繪報告。3.提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。4.合同約定的其他交付條件。（二）交付程序1.開發企業應當在交付日期前10日書面通知購房者辦理交付手續，并提供相關證明文件。2.購房者應當按照通知要求的時間和地點辦理交付手續。在辦理交付手續時，購房者有權對房屋進行查驗。如發現房屋存在質量問題，開發企業應當按照合同約定及時進行修復；修復后仍不符合交付標準的，購房者有權拒絕接收房屋，并要求開發企業承擔違約責任。3.開發企業應當自商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送平昌縣房管部門和土地管理部門。（三）產權登記1.購房者應當自商品房交付使用之日起90日內，持相關材料到平昌縣房管部門和土地管理部門辦理房屋所有權登記手續。開發企業應當協助購房者辦理房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。2.因開發企業的原因，致使購房者未能在規定期限內取得房屋所有權證書的，開發企業應當按照合同約定承擔違約責任。八、法律責任（一）開發企業違法責任1.開發企業未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房的，由平昌縣房管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。2.開發企業不按規定辦理商品房預售合同登記備案手續的，由平昌縣房管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下的罰款。3.開發企業違反規定使用預售資金的，由平昌縣房管部門責令限期改正；逾期不改正的，暫停其商品房預售許可，并處3萬元以下的罰款。4.開發企業發布虛假商品房預售廣告，欺騙、誤導消費者的，由工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的有關規定進行處罰。5.開