昆明市物業(yè)管理暫行辦法一、引言親愛的各位同事、業(yè)主朋友們，大家好！在昆明市蓬勃發(fā)展的今天，物業(yè)管理工作的重要性日益凸顯。良好的物業(yè)管理不僅能夠提升我們居住和工作環(huán)境的品質，還能增強社區(qū)的凝聚力和歸屬感。為了規(guī)范昆明市的物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及其他相關方的合法權益，結合本市實際情況，我們制定了這份《昆明市物業(yè)管理暫行辦法》。希望大家能夠共同遵守和執(zhí)行，攜手打造一個安全、舒適、和諧的生活與工作空間。二、適用范圍與基本原則（一）適用范圍本辦法適用于昆明市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。無論是住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓，還是工業(yè)園區(qū)等，只要涉及物業(yè)管理服務，都應遵循本辦法的相關規(guī)定。（二）基本原則我們鼓勵物業(yè)管理活動遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務、公平競爭、誠實信用的原則。業(yè)主作為物業(yè)的所有者，有權參與物業(yè)管理的決策和監(jiān)督；物業(yè)服務企業(yè)應提供專業(yè)、高效、優(yōu)質的服務；市場競爭應公平有序，企業(yè)要以誠信為本，為業(yè)主提供滿意的服務。三、業(yè)主與業(yè)主大會（一）業(yè)主的權利與義務1.權利業(yè)主享有對物業(yè)共有部分和共同管理事項的知情權、參與權和監(jiān)督權。可以依法推選業(yè)主代表，參與業(yè)主大會的決策；對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行評價和建議；對物業(yè)維修資金的使用情況進行查詢等。2.義務業(yè)主需要遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，按時交納物業(yè)服務費用，合理使用物業(yè)共有部分，不得損害其他業(yè)主的合法權益。希望大家能夠自覺履行這些義務，共同維護小區(qū)的和諧與穩(wěn)定。（二）業(yè)主大會的成立與職責1.成立條件與程序當物業(yè)管理區(qū)域內已交付的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上，或者首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的專有部分面積達到建筑物總面積百分之三十以上時，建設單位或前期物業(yè)服務企業(yè)應及時告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應在收到告知后六十日內，組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組負責起草業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等文件，確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和議程等事項。2.職責業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內的最高決策機構，有權制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉和更換業(yè)主委員會委員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；決定專項維修資金的使用和續(xù)籌方案等重大事項。我們希望業(yè)主們能夠積極參與業(yè)主大會的各項活動，充分行使自己的權利。（三）業(yè)主委員會的產生與職責1.產生業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，成員人數(shù)一般為五至十一人的單數(shù)。業(yè)主委員會委員應具備熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力等條件。2.職責業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，負責執(zhí)行業(yè)主大會的決定，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質量，協(xié)調業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系等。業(yè)主委員會應定期向業(yè)主公布工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。四、物業(yè)服務企業(yè)（一）企業(yè)資質與從業(yè)要求物業(yè)服務企業(yè)應依法取得相應的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動。企業(yè)的從業(yè)人員應具備相應的專業(yè)知識和技能，定期參加培訓，不斷提高服務水平。我們鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加強自身建設，提升服務質量和管理水平。（二）服務內容與標準1.服務內容物業(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)服務合同的約定，提供房屋及配套設施設備的維修、養(yǎng)護、管理，環(huán)境衛(wèi)生清潔，綠化養(yǎng)護，秩序維護等服務。同時，要及時處理業(yè)主的報修、投訴等問題，為業(yè)主提供便捷、高效的服務。2.服務標準我們將制定相應的物業(yè)服務標準，明確各項服務的具體要求和質量指標。物業(yè)服務企業(yè)應按照標準提供服務，確保服務質量達到規(guī)定的水平。業(yè)主可以根據(jù)服務標準對物業(yè)服務企業(yè)的工作進行監(jiān)督和評價。（三）服務費用與財務管理1.服務費用的確定與調整物業(yè)服務費用應根據(jù)服務內容、服務標準、市場行情等因素合理確定。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主應在物業(yè)服務合同中明確約定服務費用的標準和收取方式。如需調整服務費用，應經(jīng)業(yè)主大會同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示。2.財務管理物業(yè)服務企業(yè)應建立健全財務管理制度，對物業(yè)服務費用的收支情況進行獨立核算，定期向業(yè)主公布。業(yè)主有權對物業(yè)服務費用的使用情況進行查詢和監(jiān)督。五、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用的一般規(guī)定業(yè)主和物業(yè)使用人在使用物業(yè)時，應遵守相關法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，不得擅自改變房屋的用途、結構和外貌，不得占用、損壞物業(yè)共有部分和共用設施設備。希望大家能夠愛護我們的物業(yè)，共同營造一個整潔、美觀的環(huán)境。（二）物業(yè)維修與養(yǎng)護1.日常維修養(yǎng)護物業(yè)服務企業(yè)應定期對物業(yè)進行檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)和處理物業(yè)存在的問題。對于一般性的維修項目，應在規(guī)定的時間內完成修復；對于重大維修項目，應制定維修方案，并經(jīng)業(yè)主大會同意后實施。2.專項維修資金的使用專項維修資金是用于物業(yè)共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。使用專項維修資金應遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。業(yè)主大會應制定專項維修資金的使用管理制度，確保資金的合理使用。六、物業(yè)管理的監(jiān)督與管理（一）政府部門的監(jiān)督職責市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，制定相關政策和標準，對物業(yè)服務企業(yè)的資質、服務質量等進行監(jiān)督檢查。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織、指導業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉工作，調解物業(yè)管理糾紛等。各相關部門應密切配合，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。（二）業(yè)主的監(jiān)督權利業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量、服務費用的使用情況等進行監(jiān)督。可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等渠道，對物業(yè)服務企業(yè)的工作提出意見和建議。對于物業(yè)服務企業(yè)的違法行為，業(yè)主可以向相關部門投訴舉報。（三）行業(yè)協(xié)會的作用物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應加強行業(yè)自律，制定行業(yè)規(guī)范和服務標準，開展行業(yè)培訓和交流活動，維護會員的合法權益，促進行業(yè)的健康發(fā)展。我們鼓勵物業(yè)服務企業(yè)積極加入行業(yè)協(xié)會，共同推動物業(yè)管理行業(yè)的進步。七、法律責任（一）物業(yè)服務企業(yè)的法律責任物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務合同的約定提供服務，或者存在擅自提高服務費用標準、挪用專項維修資金等違法行為的，由相關部門依法給予處罰。給業(yè)主造成損失的，應依法承擔賠償責任。（二）業(yè)主的法律責任業(yè)主違反管理規(guī)約和本辦法規(guī)定，損害其他業(yè)主合法權益的，應承擔相應的民事責任。拒不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法催交。（三）其他單位和個人的法律責任建設單位、業(yè)主委員會委員等其他單位和個人違反本辦法規(guī)定的，也應依法承擔相應的法律責任。八、附則