畢節商品房預售管理辦法一、引言親愛的各位同事，大家好！我們都知道，房地產行業與人們的生活息息相關，商品房預售更是其中一個關鍵環節。在畢節地區，為了保障房地產市場的健康、有序發展，保護購房者和房地產開發企業的合法權益，我們制定了這份《畢節商品房預售管理辦法》。接下來，讓我們一起詳細了解一下這個辦法的各項內容。二、適用范圍本辦法適用于在畢節市行政區域內從事商品房預售活動及其監督管理。這里所說的商品房預售，指的是房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。希望大家在日常工作中，準確判斷業務是否在此范圍內，嚴格按照本辦法執行。三、預售許可1.申請條件房地產開發企業申請商品房預售許可，應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。這就好比蓋房子得先有地，而且這塊地的相關手續得齊全，這樣才能保證后續開發的合法性。持有建設工程規劃許可證和施工許可證。規劃許可證確定了房子怎么蓋，施工許可證則允許我們合法開工建設，兩者缺一不可。按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。這是為了確保開發商有足夠的資金和計劃來完成項目，避免出現爛尾樓的情況，保障購房者的利益。我們鼓勵開發企業在申請預售許可前，對項目的施工進度和資金安排進行詳細規劃，并提供相應的證明材料，以便更順利地通過審核。2.申請材料開發企業申請商品房預售許可，應當向房地產管理部門提交下列證件（復印件）及資料：商品房預售許可申請表。這個表要如實填寫項目的基本信息，大家在指導開發企業填寫的時候，一定要提醒他們認真仔細，確保信息準確無誤。開發企業的《營業執照》和資質證書。這是證明企業合法經營和具備開發能力的重要文件。土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證。前面提到的幾個重要證件，申請時都得帶上。投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明。可以是相關的資金投入明細、財務報表等，要能清晰地體現出資金投入情況。工程施工合同及關于施工進度的說明。合同要能反映出工程的承包情況，施工進度說明要詳細，讓審核人員清楚了解項目的建設進度安排。商品房預售方案。方案里要包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等內容。希望開發企業能認真制定預售方案，全面、準確地展示項目情況。3.許可程序受理。房地產管理部門收到開發企業提交的預售申請有關材料后，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料，材料齊全的，應當即時出具受理通知書。我們在受理過程中，要熱情服務，耐心解答開發企業的疑問，幫助他們盡快完成申請流程。審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。審核過程中，可能會實地查看項目進展情況，希望開發企業積極配合。許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。我們在審核和許可過程中，要嚴格按照規定的時間和標準執行，做到公正、公平、公開。四、預售廣告與合同1.預售廣告房地產開發企業發布商品房預售廣告，應當符合《中華人民共和國廣告法》《房地產廣告發布規定》等有關法律法規的規定。廣告內容必須真實、合法、準確、清晰，不得含有虛假、夸大的內容，不得欺騙和誤導消費者。比如，不能承諾一些無法實現的配套設施或者虛假的優惠信息。我們希望開發企業在制作和發布預售廣告前，認真審核廣告內容，確保其合規性。同時，我們也會加強對預售廣告的監管，一旦發現違法違規廣告，將依法嚴肅處理。2.預售合同簽訂。商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂書面商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。我們鼓勵開發企業使用統一的商品房預售合同示范文本，這樣可以避免合同條款不規范帶來的風險。在簽訂合同過程中，開發企業要向承購人詳細解釋合同條款，保障承購人的知情權。變更與轉讓。經房地產管理部門同意，商品房預售合同可以變更或者轉讓。但變更或者轉讓必須符合相關法律法規的規定，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益。如果開發企業或者承購人有變更或轉讓合同的需求，要及時向我們咨詢辦理流程，按照規定操作。五、預售資金監管1.監管原則商品房預售資金應當用于有關的工程建設。我們按照“政府監管、銀行配合、專戶專存、專款專用”的原則，對商品房預售資金實施監管。這是為了確保預售資金真正用在項目建設上，保障購房者的利益，避免資金被挪用導致項目無法順利推進。2.監管賬戶開發企業應當選擇商業銀行作為監管銀行，設立商品房預售資金監管賬戶，并與監管銀行、房地產管理部門簽訂商品房預售資金監管協議。監管賬戶應當專門用于商品房預售資金的繳存和使用，不得挪作他用。開發企業在設立監管賬戶時，要認真選擇信譽良好的銀行，并按照協議要求規范操作。3.資金繳存與使用繳存。開發企業應當按照規定將商品房預售資金直接存入監管賬戶。繳存比例根據項目建設進度分階段確定，具體比例由房地產管理部門結合實際情況制定。希望開發企業自覺遵守繳存規定，按時足額繳存預售資金。使用。開發企業使用商品房預售資金，應當按照工程建設進度提出用款計劃，并經項目監理單位證明，報房地產管理部門審核同意后，由監管銀行按照規定撥付。使用預售資金要嚴格按照規定的流程進行，確保資金用于項目建設的合理支出。我們會加強對資金使用情況的監督，保障資金安全。六、法律責任1.開發企業責任開發企業有下列行為之一的，由房地產管理部門責令限期改正，并可處以罰款；情節嚴重的，依法吊銷資質證書：未取得《商品房預售許可證》預售商品房的。這是嚴重的違規行為，會擾亂市場秩序，損害購房者利益，必須嚴厲打擊。以欺騙、賄賂等不正當手段取得《商品房預售許可證》的。這種行為違背了誠信原則和法律法規，一經發現，絕不姑息。未按照規定將商品房預售合同報房地產管理部門登記備案的。合同登記備案是保障購房者權益的重要環節，開發企業必須認真履行。未按照規定繳存和使用商品房預售資金的。預售資金關系到項目的建設進度和質量，開發企業必須嚴格遵守相關規定。2.其他責任房地產管理部門及其工作人員在商品房預售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。我們作為監管部門，要以身作則，嚴格遵守法律法規，認真履行職責，確保管理工作公正、規范。七、附則