上海市建設用地管理辦法?一、引言（一）目的與背景隨著上海市經濟的快速發展和城市化進程的不斷推進，建設用地的合理規劃與有效管理變得尤為重要。為了加強本市建設用地的管理，規范建設用地的使用行為，提高土地利用效率，保障城市建設的有序進行，依據國家相關法律法規以及上海市的實際情況，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于上海市行政區域內各類建設用地的管理活動，包括但不限于居住用地、商業用地、工業用地、公共設施用地等。二、建設用地規劃管理（一）規劃編制與審批1.規劃編制主體上海市規劃和自然資源部門負責組織編制本市的建設用地總體規劃和詳細規劃。在編制過程中，應當充分考慮城市發展戰略、產業布局、人口增長等因素，確保規劃的科學性和前瞻性。2.規劃審批程序建設用地規劃草案編制完成后，應當廣泛征求社會各界的意見和建議，并進行專家論證。經修改完善后，報市人民政府審批。經批準的建設用地規劃具有法律效力，任何單位和個人不得擅自修改。確需修改的，應當按照原審批程序進行。（二）規劃實施與監督1.規劃實施要求各類建設用地的開發建設必須符合建設用地規劃的要求。建設單位在取得建設用地規劃許可證后，方可進行土地的開發建設活動。在建設過程中，應當嚴格按照規劃確定的用途、規模和布局進行建設，不得擅自改變。2.規劃監督檢查規劃和自然資源部門應當加強對建設用地規劃實施情況的監督檢查。建立健全監督檢查機制，定期對建設用地的開發建設情況進行巡查。對違反建設用地規劃的行為，應當及時依法進行處理。三、建設用地供應管理（一）供應計劃制定1.計劃編制原則上海市規劃和自然資源部門應當根據本市的經濟社會發展計劃、土地利用總體規劃和城市規劃，結合土地市場需求，制定年度建設用地供應計劃。供應計劃應當遵循總量控制、結構優化、節約集約的原則，合理安排各類建設用地的供應規模和布局。2.計劃內容與審批年度建設用地供應計劃應當包括供應總量、供應結構、供應方式、供應時間等內容。供應計劃草案編制完成后，報市人民政府批準后實施。（二）土地儲備與整理1.土地儲備機構上海市設立專門的土地儲備機構，負責本市土地儲備工作。土地儲備機構應當按照國家和本市的有關規定，對依法收回、收購、置換等方式取得的土地進行儲備。2.土地整理與開發土地儲備機構應當對儲備土地進行必要的整理和開發，包括拆遷安置、基礎設施建設等。整理開發后的土地應當達到"三通一平"或"五通一平"等建設條件，以便于土地的出讓和開發利用。（三）土地出讓與劃撥1.出讓方式與程序商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓程序應當嚴格按照國家和本市的有關規定進行，確保公開、公平、公正。2.劃撥范圍與條件符合《劃撥用地目錄》的建設用地，可以以劃撥方式供應。劃撥用地的申請和審批應當嚴格按照規定的程序進行，確保劃撥用地的合理使用。四、建設用地使用管理（一）土地使用合同管理1.合同簽訂與履行建設單位取得建設用地使用權后，應當與土地管理部門簽訂土地使用合同。土地使用合同應當明確約定土地的用途、面積、使用期限、出讓金或劃撥費用等條款。建設單位應當按照合同的約定履行義務，不得擅自改變土地用途和使用條件。2.合同變更與解除因特殊情況需要變更土地使用合同條款的，建設單位應當向土地管理部門提出申請，經批準后方可變更。如建設單位違反土地使用合同約定，土地管理部門有權依法解除合同，并收回土地使用權。（二）土地閑置處理1.閑置認定標準具有下列情形之一的，認定為土地閑置：國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的；已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地。2.閑置處理措施對閑置土地，土地管理部門應當根據不同情況采取相應的處理措施。如征收土地閑置費、延長開發建設期限、無償收回土地使用權等。（三）土地用途變更管理1.變更申請與審批建設單位需要改變土地用途的，應當向土地管理部門提出申請，經規劃和自然資源部門同意后，報市人民政府批準。經批準后，建設單位應當與土地管理部門重新簽訂土地使用合同，并補繳土地出讓金差價。2.用途變更限制土地用途變更應當符合城市規劃和土地利用總體規劃的要求。對不符合規劃要求的土地用途變更申請，不予批準。五、建設用地權屬管理（一）土地登記與發證1.登記類型與程序上海市實行土地登記制度。土地登記包括初始登記、變更登記、注銷登記等類型。土地登記程序應當嚴格按照國家和本市的有關規定進行，確保土地登記的準確性和合法性。2.證書發放與管理土地管理部門應當根據土地登記結果，向土地權利人發放土地證書。土地證書是土地權利人享有土地權利的合法憑證，土地權利人應當妥善保管。（二）土地權屬爭議處理1.爭議處理原則土地權屬爭議應當遵循尊重歷史、面對現實、有利生產生活、公平合理的原則進行處理。2.處理程序與方式土地權屬爭議發生后，當事人可以協商解決；協商不成的，可以向土地管理部門申請調解；調解不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。六、法律責任（一）行政責任1.對土地管理部門工作人員的責任追究土地管理部門工作人員在建設用地管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。2.對建設單位的行政處罰建設單位違反本辦法規定，擅自改變土地用途、閑置土地、未按合同約定開發建設等行為的，土地管理部門可以依法給予警告、罰款、收回土地使用權等行政處罰。（二）民事責任建設單位因違反土地使用合同約定，給土地管理部門或其他當事人造成損失的，應當依法承擔民事賠償責任。（三）刑事責任違反本辦法規定，構成犯罪的，依法追究刑事責任。如非法轉讓、倒賣土地使用權罪，非法占用農用