99北京市X區城市老舊小區治理情況的問卷調查研究目錄TOC\o"1-3"\h\u27705北京市X區城市老舊小區治理情況的問卷調查研究 1264001.1北京市X區城市老舊小區情況 1269971.2北京市X區典型城市老舊小區案例分析 299321.2.1X區典型老舊小區調研情況 224191.2.2J小區治理情況 1467581.2.3S小區治理情況 18250961.3治理經驗總結 21276841.3.1北京市X區城市老舊小區治理經驗總結 21310931.3.2城市老舊小區治理結論及經驗啟示 221.1北京市X區城市老舊小區情況北京市X區面積50．70平方千米，共轄15個街道、257個社區，常住居民130．1萬人。依據北京市對老舊小區年限的界定，X區1999年前建設完成小區共計192個，房屋1148棟，建筑面積約706.5萬平方米，居民105,131戶。其中1979年及以前建成小區59個，1980年至1989年建成規模小區79個，1990年至1999年建成規模小區54個，從數據統計來看，城市老舊小區占整個X區社區總量的75%。在此背景下，X區整合資源，總結老舊小區治理經驗，于2017年開展編制《北京市X區老舊小區綜合整治導則》。2020年，在《北京市老舊小區綜合整治工作方案》的指引下，X區政府進行了多批老舊治理項目，堅持以居民需求為導向，注重惠民實效，做到應改盡改，在具體治理過程中，X區政府將基礎改造和綜合治理相結合，取得了階段性成效，為確保整改成果得以長期和延續，X區政府正在逐步探索建立一套行之有效的后期管理機制。目前，X區的老舊小區治理與改造工作仍在進行之中，全區范圍內正在廣泛推廣以政府、街道、社區、社會組織、居民等多元主體聯合治理系統，將上文中提到的“多元協同治理”的主流模式運用到實際中，以形成一種新型的現代化治理實踐邏輯。為使得多元主體治理格局能夠形成長效發展，X區政府還大力培育、孵化公益性社會組織為居民提供公共服務，并通過購買社會公共服務機制推動城市老舊小區的改造和建設。多主體協同治理旨在重建社區生活共同體，進而打造城市老舊小區治理共同體，因此，為進一步驗證多主體治理模式在城市老舊小區中的適用性，本次研究選取X區D街道的兩個典型老舊小區進行調研，總結治理經驗，并在此基礎上提出適合城市老舊小區治理的優化路徑。1.2北京市X區典型城市老舊小區案例分析1.2.1X區典型老舊小區調研情況本次研究選取了X區D街道的兩個典型老舊小區J小區和S小區進行訪談和調查研究。J小區居民較少，居住人群大多為X區教委退休職工，文化素養相對較高，在社區管理、制度推行和引進物業公司等治理措施上的推進相對順利，治理成效顯著。S小區居住人員復雜，老年人居多，收入水平低，文化素養參差不齊，在社區治理政策的推行上難度較大，特別是引入物業公司時引起了許多反對的聲音。盡管最終經過多方協調，大多數居民接受了付費物業理念，但小區治理仍在不斷摸索和改進之中。這兩個小區在一定程度上代表了X區城市老舊小區治理的普遍問題和解決方案，具有典型性。為了更加真實地了解兩個典型城市老舊小區治理中的突出問題和治理思路，本文采用了訪談法和問卷調查法相結合的方式進行，希望能從案例成效中汲取經驗，從問題中反思不足，為政府進一步做好城市老舊小區的治理工作提供借鑒。1.2.1.1研究方法（1）訪談法本次研究采用訪談法，針對兩個小區的治理情況、治理現狀和問題、問題的解決對策等方面對小區相關人員進行訪談，訪談對象為街道辦事處人員、社區工作人員、社區居委會、小區業委會、物業公司、小區居民等不同主體，了解治理現狀和問題，針對問題逐步探尋原因和治理路徑。（2）問卷調查法為了能夠更好地把握兩個小區的治理情況，本次研究在查閱相關文獻資料的基礎上，針對小區情況、治理的現狀和問題編制了調查問卷，樣本來源主要集中于社區居民、居委會、業委會、社區工作人員、街道辦事人員和物業等不同主體。（3）問卷設計過程本次調研主要了解城市老舊小區的治理現狀、治理困境和對策等問題，要想全面探析小區治理過程，得出具有一般性指導意義的結論，就需要在調查問卷的設計上博采眾長，廣泛聽取各方意見，使得問卷的設計更加貼合城市老舊小區治理的實際情況。具體的設計過程是：首先確定本次調查的目標，也就是J小區和S小區；之后選擇設計問卷初稿；然后通過線上傳遞、面談等形式反復向導師及街道、社區、業委會等工作人員和居民代表征詢意見，直到各方意見統一；最終形成問卷成稿發放，完成調研。具體流程見圖1.1。SEQ圖表\*ARABIC10圖1.1問卷設計流程圖Figure1.1Flowchartofquestionnairedesign資料來源：筆者自繪本次調查問卷主要基于小區的治理現狀、成效和問題，包括以下四個方面的內容：居民基本情況、老舊小區基礎改造情況、老舊小區治理情況、老舊小區治理滿意度情況等等。從老舊小區改造現狀、治理政策、治理主體、社會組織、物業服務、居民參與度等維度出發，共設置32道題目，采取隨機發放問卷的形式進行調研，通過社區居委會、業委會工作人員，在小區業主群中進行發放，共收集到有效問卷110份。1.2.1.2調研結果分析（1）小區居民基本情況分析SEQ圖表\*ARABIC11表1.1調查者基本情況統計Table1.1Surveybasicstatistics基本情況選項人數（人）占比（%）您的性別是男7971.82%女3128.18%您的年紀18歲以下00%18—40歲2018.18%40歲—60歲51.55%60歲以上8577.27%您的文化程度小學及以下00%初中10.91%高中/中專98.18%大專3531.82%本科5348.18%研究生及以上1210.91%您在本小區居住年限2年以下76.36%2年-5年98.18%5年-10年43.64%10年-20年2825.45%20年以上6256.36%您現在住房的來源自購房2018.18%單位福利房7366.36%租賃住房98.18%其他87.27%您的月收入情況3000-500043.64%5000-100005550%10000-150004843.64%15000—2000021.82%20000以上10.91%您目前家中的情況是與老人同住98.18%與小孩同住2220%自住7161.55%子女居住51.55%房屋出租中21.82%房屋空置10.91根據表1.1調研數據可以看出，J小區和S小區居住的人數多為老年人，占到總人數的77.27%。有近半數以上的居民在小區居住20年以上，房屋來源以單位福利房和自購房為主，說明大多數居民為長期定居者。從文化程度上看，由于兩個小區的居民多為X區教委及某國營企業退休職工，大專以上學歷人群占調查者中的大多數。本章圖表資料來源均出自筆者的實地調研及問卷數據統計。（2）小區基礎改造情況分析在“您認為小區急需改造的問題”上，大多數居民的意見都集中于“私家車亂停放（42.73%）”“公共用地不足（48.18%）”“缺少公共設施（30%）”“景觀綠化不足（32.73%）”（見圖1.2），這也與筆者的實際調研情況相吻合。不僅是以上兩個小區，筆者在D街道的走訪中看到，整個街道的道路狹窄，且路邊都停放著大量的私家車，如恰逢學校放學、上下班等高峰時段，路面車輛擁擠不堪，嚴重影響居民出行（如圖1.4）。不僅如此，由于私家車占用了大量公共道路和小區內部的公共空間，使得老舊小區缺乏內部公共設施，也缺少公共空間實施景觀綠化。同時，由于兩個小區的建成年份久遠，公共設備年久失修，供暖設施、電信設施、排水設施成為了小區居民最期望優先改造的內容之一。此外，筆者在走訪中也了解到，類似S、J小區這類的老舊小區早期都經過了政府的統一基礎改造，但由于改造只停留在物理層面，且之后未得到及時維護，很多改造過的設施依然存在很多問題。特別是在改造過程中，許多居民認為改造僅是形象工程，實際改善效果不大，并未充分征求居民意見，因此在改造過程中也曾引發許多矛盾（見圖1.3）。但大多數居民仍對基礎改造表示認可，并有60.91%的居民愿意為改造支付一定比例的費用。SEQ圖表\*ARABIC12圖1.2小區亟需改造情況統計Figure1.2ThecommunityisinurgentneedoftransformationstatisticsSEQ圖表\*ARABIC13圖1.3改造中存在的問題統計Figure1.3StatisticsontheproblemsexistinginthetransformationSEQ圖表\*ARABIC14（3）小區治理情況從調研數據情況看，兩個老舊小區存在的共性治理問題主要集中于以下幾個方面：一是小區內部缺乏規范化的管理體系，管理組織與居民互動不夠。從實地了解的情況看，兩個老舊小區普遍存在管理組織架構不健全的問題，治理僅停留在基本的公共設施維護方面，缺乏體系化的治理措施，與居民的互動不夠。在調查中，有89.09%居民并不了解國家關于老舊小區治理的相關政策，對目前治理工作的了解也知之甚少，說明小區內部的管理組織并未向居民普及老舊小區治理的相關知識和政策。“缺乏社區管理體系（39.09%）”“小區內部信息共享渠道不通暢（38.18%）”“公共事務的處理上缺少民主協商（37.27%）”“公共空間利用不到位（31.82%）”是居民認為當前治理中存在的主要問題（見圖1.4）。SEQ圖表\*ARABIC15圖1.4小區治理問題統計Figure1.4Communitymanagementproblemstatistics二是居民缺乏主動參與意識，內部信息共享渠道不通暢。從上圖中可以看出，由于小區公共事務的處理上缺少民主協商，導致居民的主動參與意識淡薄，據調查數據顯示，“從不參與”民主協商工作的居民高達59.09%，“一年參與1次”的居民占28.18%，而“一年參與4次及以上”的居民僅占3.64%（見圖1.5）。同時筆者經過交叉對比后發現，參與頻率與居民文化程度呈正相關。“一年參與1次”的居民主要是高中及以上學歷，其中，研究生及以上學歷的參與人數較多，占41.67%；“一年參與2次”的主要是大專和本科學歷人群；“一年參與4次以上”的主要是大專以上學歷人群，其中仍以研究生及以上學歷人群居多，可見，文化程度越高，對民主協商的參與意愿更加強烈（見圖1.8）。但盡管如此，“缺少民主協商”依然是老舊小區治理中無法回避的問題，這其中的一個重要原因就是內部信息共享渠道不通暢，無法激起居民的參與興趣。據數據顯示，目前居民獲取公共信息的渠道多以“看社區公告欄（71.55%）”和“通過居委會、業委會、物業等組織告知（57.27%）”為主（見圖1.7）。同時從數據上看，仍有67.27%的居民表示愿意參與小區民主協商工作（見圖1.6），可見未來小區自治組織還應該多拓展信息共享渠道，讓居民從多渠道了解小區情況，引起參與興趣，為居民提供更多參與民主協商的平臺。SEQ圖表\*ARABIC16圖1.5居民參與民主協商頻率統計Figure1.5Statisticsonthefrequencyofresidents'participationindemocraticconsultationSEQ圖表\*ARABIC17圖1.6居民是否愿意參與民主協商統計Figure1.6WhetherresidentsarewillingtoparticipateindemocraticconsultationstatisticsSEQ圖表\*ARABIC18圖1.7居民獲取公共信息渠道統計Figure1.7Statisticsonresidents'accesstopublicinformationchannelsSEQ圖表\*ARABIC19圖1.8文化程度與參與協商頻率交叉統計Figure1.8Cross-statisticsofeducationallevelandnegotiationfrequency三是小區治理缺少社會組織介入。從調查結果來看，目前老舊小區中存在的社會組織主要集中于社區服務類（62.73%）、文化娛樂類（50.91%）、社區治理類（41.55%）（見圖1.9），數量上相對較少，從居民的視角看，社區組織并不算是小區治理的主體之一，僅是服務機構。但引入社會組織參與社區治理，大多數居民還抱有積極態度，認為其能夠使小區公共事務專人專管，使現有的組織能夠產生競爭意識，更好地為小區建設服務，有利于老舊小區良性治理（見圖1.10）。SEQ圖表\*ARABIC20圖1.9社會組織分類情況統計Figure1.9StatisticsontheclassificationofsocialorganizationsSEQ圖表\*ARABIC21圖1.10居民對社會組織看法Figure1.10Residents'viewsonsocialorganizations（4）總體評價從居民的滿意度調查數據來看，無論是小區治理工作還是基礎改造工作，大多數居民對小區的治理工作還是持滿意態度（見圖1.11）。但涉及物業管理的評價，仍有18.18%的居民表示對現有物業管理模式不太滿意（見圖1.12）。在問卷中，筆者也設置了相關解決物業管理問題的題目，如在“引入智慧物業管理”上，有67.27%的居民表示認同；在“引入智慧安防服務”上，有57.27%的居民表示認同（見圖1.13）；在“先試用，后付費”的物業管理模式上，有87.27%的居民表示愿意嘗試此種做法（見圖1.14）。可見，只要從居民的利益角度出發，創新物業管理模式，還是有可能轉變居民對物業管理的看法和態度。此外，對于老舊小區的治理工作，居民也提出了些治理建議，其中“政府對治理工作頂層把控”“基層黨組織充分發揮作用”“引入社會組織”“發展社區自治組織”等是居民選擇最多的選項（見圖1.15），可見，從居民視角來看，老舊小區多主體的協同治理也是深得人心。SEQ圖表\*ARABIC22圖1.11居民對治理工作總體評價Figure1.11ResidentsonthegovernanceoftheoverallevaluationSEQ圖表\*ARABIC23圖1.12居民對物業管理總體評價Figure1.12ResidentstothepropertymanagementoverallevaluationSEQ圖表\*ARABIC24圖1.13居民所期望的智慧化服務統計Figure1.13SmartservicestatisticsexpectedbyresidentsSEQ圖表\*ARABIC25圖1.14居民對“先試用，后付費”物業管理模式看法Figure1.14Residents'viewsonthepropertymanagementmodeof"trialfirst,paylater"SEQ圖表\*ARABIC26圖1.15居民對小區治理建議Figure1.15Residentstovillagemanagementproposals為進一步印證調研數據的準確性，筆者還還查閱了兩個小區的相關資料，并對D街道、社區居委會、業委會、小區居民等不同主體進行了訪談，實地了解小區的治理現狀和問題，梳理小區治理路徑。以下是分別是兩個小區的治理情況。1.2.2J小區治理情況J小區位于北京市X區D街道，建于90年代，產權單位屬于X區教委，共有住宅樓2棟，建筑面積約10691平米，居民150戶，以X區退休教師為主要居住群體，是典型的“熟人社會”的社區群體。小區內部公共區域面積較小，有500平米公用地下室，缺乏公共配套設施，沒有公共收益。1.2.2.1J小區治理前存在的突出問題及原因分析在進行小區綜合治理前，J小區的實際情況充分印證了上文中提到的城市老舊小區存在的共性治理問題。通過筆者對J小區居民的實地訪談了解到，治理前，小區墻壁上隨處可見小廣告，多年無人清理；由于路面坑洼不平，小區內部道路燈光昏暗，夜間出行很不安全；小區內部公共空間狹窄，私家車長期堵塞消防通道，嚴重影響居民日常出行……總之，小區內日常保潔不到位、機動車亂停放、院內基礎設施年久失修、綠化無人維修管理等是居民提及最多的問題。為此，通過對小區工作人員及常住居民的訪談，筆者將出現問題上述的原因歸結為以下兩個方面：第一，小區產權單位管理缺失，沒有體系化的管理架構，內部管理工作缺乏牽頭部門。與前文中北京市C小區的案例相同，J小區的管理體系缺失與產權單位管理不到位有著直接關聯。與之不同的是，J小區的產權單位還算清晰，X區教委是其唯一產權單位，負責小區日常維護及設備更新工作。筆者通過訪談社區工作人員了解到，2017年前，小區設有“家屬委員會”（簡稱家委會）常備2名工作人員負責小區日常物業及管理工作，能夠維持小區內部的基礎維護，居民較為滿意。2017年工資改革，物業費由單位扣繳改為發放個人，區教委失去了物業費收入來源，開始撤回對小區的物業管理，小區進入失管棄管狀態。這便是從J小區內部管理層面導致出現上述問題的原因。這也與之前調研中，有39.09%的居民認為小區缺乏規范的社區管理體系相吻合。第二，缺乏正規物業公司介入管理。物業管理問題一直是制約城市老舊小區良性治理的通病。在訪談中筆者注意到，盡管在2017年前J小區設有所謂的“家委會”進行物業管理，僅僅只停留于小區設施的基礎維修，并沒有體系化的物業管理方案及配套的安保設施。最初由于小區內居住人員構成相對單一，大多數為X區教委的職工，便于管理，但隨著許多房屋出租，小區內居住人員日漸復雜，人員流動性大，給管理增加了難度。特別是2017年后小區進入失管棄管狀態，內部管理一度陷入混亂，給居民生活帶來了諸多不便。同時對于引進物業公司的問題，小區居民的聲音也褒貶不一。盡管訪談中的大多數居民同意引入物業管理，但仍有一些居民表達了擔憂，比如，該如何選擇物業公司、物業管理能否落實到位、管理工作由誰來監管、付費物業的標準該如何衡量等等。由于J小區管理層缺乏統一牽頭部門對接物業公司，小區居民對引入物業公司的態度不一，導致了引入正規物業公司的計劃一直擱置。1.2.2.2J小區的治理過程面對J小區存在的治理困境，在D街道黨工委、社區黨委的牽頭之下，對小區組織架構進行了重新調整，搭建小區治理平臺，發揮小區黨委的引領作用，通過建立業委會，引入正規物業公司，形成了以小區居委會為核心、業委會、物業、業主等“一核多元”的城市老舊小區治理體系。（1）成立業主委員會，搭建居民與社區的溝通橋梁在街道黨工委、小區黨委的組織下，2018年10月，J小區選舉產生了第一屆業主委員會。據小區工作人員介紹，業委會的領導層由社區“兩委”和業委會委員（小區內業主代表）輪流擔任。業委會成立后便立刻投入小區改造工作。本著設計先行，為群眾需求立項的原則，業主委員會成員邀請居民多次參與討論，挨家挨戶宣傳溝通，最大限度尊重每一位居民的意見，多次修改設計方案。比如，在與居民的訪談中筆者了解到，由于原先小區內單元門口沒有緩坡，坐輪椅出行的老人十分不便，一些業主便將這一問題與業委會進行了溝通，業委會也就此問題與街道施工隊進行了協調，為每一個單元門口都安裝了緩坡和扶手，方便了業主出行。在業主心中，業委會已然成為了小區居民與社區、街道溝通的橋梁和樞紐。正如一位業主所說，“小區的事自己就能解決，我們對小區的建設有了決定權”。業委會工作由街道進行監督把關，督促業委會定期召開業主委員大會，了解情況，不斷調整治理措施，使其更符合居民利益。同時，社區居委會也對業委會進行定期指導和監督，不斷探索完善業委會職能，依法保護業主的合法權益。無論是院內治理與改造，還是在物業公司的選定問題上，業委會都發揮了重要作用。（2）引入物業公司，搭建小區治理平臺除進行基礎設施改造外，引進專業的物業公司也是J小區治理與改造的當務之急。業委會成立后便即刻組織全體業主投票選擇物業公司，由三家物業公司代表進行競聘，物業公司根據J小區實際情況制定配套的物業管理方案，居民代表現場提出問題，競聘結束后，由業委會將三家公司的方案和服務細節在小區內進行公示，并于15日后再次召開業主委員大會，根據業主投票最終確定了X物業公司作為小區物業服務單位，于2019年3月進場入駐。引入正規物業公司后，J小區的內部環境逐漸得到改善，除保障日常的小區維護外，物業公司在社區黨委的牽頭下搭建起小區治理平臺統籌管理，如在大件垃圾處理過程中，與街道對接實行統一清運、日清日潔，保障環境衛生，形成可持續專業管理理念。除小區內部引入正規物業管理外，J小區所在D街道也在積極探索共享物業的新模式，解決周邊老舊小區物業難題。D街道與某物業公司合作，合力推出“老房管快修”線上智能社區服務平臺，覆蓋街道20個社區，其中就包括J小區。居民通過“老房管快修”進行日常的生活繳費和設施維修，實現了老舊小區生活維修全面覆蓋，0元上門費且維修人工費明碼標價，30分鐘即可上門，為J小區及周邊老舊小區提供了物業服務新選擇。（3）黨建引領，打造“一核多元”小區治理體系治理前，缺乏體系化的管理架構是J小區陷入治理困境的原因之一。在街道黨工委和社區黨委的帶領下，J小區逐漸構建起“一核多元”的多主體治理框架。其中，社區黨委發揮引領作用，監督各方履責；居委會、業委會、物業公司、業主均參與小區治理工作，各司其職，既獨立運轉，又相互支撐、協同配合。同時，各職能單位通過不定時召開聯系會議的形式，反饋居民意見建議，形成小區治理共識，促進小區和諧共治。此外，在小區管理層實行“雙向進入、交叉任職”的工作模式，這里的“交叉任職”主要是“兩委”委員與業委會成員交叉任職管理業委會，“兩委”即社區黨委委員和居委會委員。一是社區黨委委員和居委會委員積極參與小區日常管理等工作，居民群眾常見社區委員身影，形成良好口碑，為相關工作推進打下基礎；二是“兩委”委員經法定程度擔任業委會主任或委員，既能加強和鞏固黨的領導，又能貼近小區群眾，了解民之所需，更好地為民服務。“一核多元”治理體系的重要價值在于，既能夠在小區內部鞏固黨建引領的重要作用，又能發揮多主體的優勢，為小區建設服務。（4）共治共享，全民參與小區治理在J小區的治理中，居民參與發揮了重要作用。特別是在小區內部的基礎改造過程中，居民參與使得許多改造更加人性化。除上文中提到的單元門口設立緩坡外，筆者在訪談中了解到，在改造之初，業主委員會曾逐戶征求居民意見，某位居住在一樓的居民因年紀大怕吵，便去掉了原方案中院內環樓健步道的設計，改為了綠地，并在樹種、花種、花壇等建設時全方位尊重居民意愿。在應對J小區停車難問題上，曾舉辦居民代表大會進行全民投票，在投票現場，有95%的居民反對在院內停車，此后，由業主委員會牽頭與D街道相關單位進行了協商，經過多方協調，D街道探索出了停車自治的新模式，即在街道全域開展停車自治工作，包括J小區在內的周邊居民享受0.5元/小時停車優惠，普通車輛為10元/小時。由于D街道處于多個城區的交界處，公共交通發達，域外來車輛占用了大量道路停車位，停車自治有效的解決了路邊的僵尸車、域外車，進而分擔了老舊小區內部車位不足、居民無法停車的難題。此外，J小區黨員居民還自愿加入啄木鳥環境督導隊，作為社區志愿者帶頭做好環境衛生，為小區居民營造一個良好的居住環境。1.2.2.3J小區治理經驗總結J小區的經驗充分體現了多主體治理模式在城市老舊小區治理中的優越性。治理后的J小區“舊貌換新顏”，改善了人居環境，提高了物業服務水平，提升了居民幸福感，成功探索出“街道統籌、小區推進、居民參與”的多主體治理模式，推動破解城市老舊小區治理難題，為城市社區精細化治理積累了可復制、可推廣、可借鑒的經驗。（1）黨建引領在城市老舊小區治理中具有重要的統籌作用在J小區的治理中，黨建引領發揮了重要的支撐作用。在小區面臨失管棄管之際，街道黨委、社區全局把握，統籌推進。一是積極協調多方資源，科學決策，推動J小區治理方案的整體推進。據了解，在J小區改造之初，街道黨委就投入80萬元改造資金，在小區內進行路面鋪裝、墻體維修整改，為J小區的精細化改造提供了有力保障。二是主動牽頭，由社區書記親自擔任業委會籌備組組長，全程參與業委會籌備工作。期間，社區黨委積極發動黨員，參與業委會選舉，參加志愿者活動，發揮黨員模范作用，形成示范效應。在業委會成立初期，業務工作不熟悉，社區黨委手把手教學與居民溝通、選聘物業等工作，推動業委會工作步入正軌。（2）以實現公民利益為基礎，發動小區居民共建共治J小區的治理是實現小區居民共建共享的良好實踐。在“大家事大家辦”的濃厚氛圍之下，居民積極參與小區治理，提升了歸屬感和小區治理水平，從而推動形成居民廣泛參與的共建共治格局。在J小區的治理過程中，居民充分表達意愿，選舉業委會成員，投票率達96.7%；在改造中，居民充分發表意見，四次修改整治方案，充分滿足居民所需；在物業公司的選擇上，充分行使居民權力，真正做到了齊心協力，共建美好家園。誠然，在實際的治理中，J小區的方法仍有許多不足之處。比如首次成立業委會，工作經驗有所不足，在與居民的協商和溝通上也常有摩擦；在調研中筆者也看到，小區業委會、居委會工作人員年齡偏大，缺乏中青年業務骨干，小區內的自身造血能力還有待于進一步提高；物業公司與居民的協商與溝通也會偶爾引發矛盾沖突，還需要不斷的磨合協調。社區無小事，城市老舊小區治理本身就是一個漫長的過程，在實際治理中還應多積累經驗，從公共利益的視角出發，實現老舊小區的可持續性治理。1.2.3S小區治理情況S小區與J小區同屬于D街道，建成于上個世紀70年代，共有9棟居民樓，405戶居民，居民多為原某國營廠職工，現以老年人為主要居住群體。由于S小區年代久遠，多年一直是內部自管，沒有引進社會化的服務。筆者在訪談中注意到，小區居民在樓道隨意搭建電線、管道，盡管在之前的老舊小區改造中也做過了處理，但由于缺乏后期的維護，私搭亂建現象仍然存在，造成了嚴重的安全隱患。不僅如此，小區內部道路坑洼不平，路燈損壞無人修理，建筑垃圾清理也不夠及時。此外，小區內部公共空間狹窄，私家車停車亂象嚴重阻礙了小區居民的日常出行。為解決上述問題，2019年在街道工委、辦事處的引導下，S小區業主委員會正式成立，并按照程序投票確立了5位業委會委員、2位候補委員，并很快進入到S小區的治理與改造工作中。1.2.3.1S小區的治理困境然而與J小區相比，S小區業委會的工作開展就顯得困難重重。據了解，業委會成立后進行了兩項重點工作，一是停車自治管理，二是籌備引入物業公司，這兩項本應利民的舉措卻引發了許多業主的強烈不滿，一度在小區內掀起了巨大風波。（1）“見縫插針”的停車難題S小區內部停車問題的矛盾由來已久。從調研數據來看，有42.73%的居民認為“私家車亂停放”是小區急需改造的問題。據某居民介紹，小區內的停車情況可以用“見縫插針”來形容，不僅在狹窄的公共過道雙排停車，而且還私自劃線，占據車位，甚至擠占步道和應急通道，嚴重影響出行。一名居民反映，某晚有位老人突發疾病，因為院內車輛擠占應急通道，導致120救護車無法進入，貽誤了搶救的最佳時機，“院內居住的老年人很多，停車亂象已經威脅到小區居民的生命安全”該居民說道。面對亟待解決的停車問題，S小區業委會于2020年5月份制定了停車自治管理規則，采取“四證合一”的形式，設置停車的準入門檻，規范停車秩序。但此項舉措卻遭到部分業主的強烈反對。在“四證合一”的門檻下，很多長期居住在小區的業主由于證件不齊全而不能進入小區停車，給出行帶來了極大不便。部分業主認為，由于小區內部道路屬于公共區域，業委會沒有決定權，無權干涉業主的正常停車行為。一些業主還因此質疑業委會的權威性，其工作流程是否規范，是否能夠代表居民的利益，是否會在沒有監管的提前下，與某些利益關聯機構相互勾連等等，使得業委會的停車自治難以正常開展。（2）是否應該引入物業公司引發的爭議據S小區居民介紹，之前的物業管理都是社區居委會兼管，小區內部的基礎設施故障由各樓樓長統一收集，反映給居委會主任進行維修。但這種“物業管理”也僅限于基礎維護，社區居委會也沒有權力和義務對小區內部進行統一的物業規劃和建設。正如前文中所說，盡管S小區已進行了基礎改造，物業問題暫時得到緩解，但由于無人對小區進行維護，綠化、衛生、管道等問題一旦凸顯，又會陷入惡性循環，浪費投資改造的資源，最終損害居民的公共利益。同時，S小區居民普遍缺乏基本的物業管理常識，且小區內居住的老年人居多，消費觀念落后，收入水平低，對引入物業公司有明顯的抵觸情緒。在訪談中一些居民提到，不知引入物業公司能做什么，能為小區帶來哪些好處，居委會就能完成的物業管理，還需要找第三方公司，顯然是浪費資源；甚至有的年紀大的居民明確提出不要物業公司，無力承擔物業費用，無法接受付費物業的理念。種種現實問題擺在面前，使得S小區治理工作步履維艱。1.2.3.2S小區的治理過程（1）黨員積極行動，配合業委會全面了解民之所需在D街道黨工委、社區黨委的引導之下，業委會組織了多場小區業主委員大會，就小區停車難、引入物業公司等問題廣泛聽取了居民意見，并在大會上反復討論業委會“停車自治”方案，對方案中存在的問題進行多次修改，力求能夠符合多數居民的利益。最終在多方努力之下，經全體業主投票表決，超過50%以上的業主同意在小區內部實行停車自治方案，并按照每輛汽車200元/月收取停車費用。目前，小區已劃歸出停車位共107個，對于不符合要求無法停入小區的車輛，業委會也與D街道溝通，享受街道共享自治停車，居民享受0.5元/小時停車優惠，緩解小區停車矛盾。同時，筆者就小區居民關心的“業委會兼管問題”也訪談了街道工作人員。據了解，目前D街道對各小區的業委會工作主要進行三方面管控：一是業委會所有管理規約的制定和重大事項，均需要向社區黨委報告，經過批準以后再組織實施；二是社區黨委和居委會要定期了解業委會工作情況，對業委會的日常工作形成監督；三是業委會要遵守自身運作的工作規則和制度，并要嚴格按照制度履行自身職責。這些管控措施正是踐行了《北京市物業管理條例》中對業委會監督的有關細則，在黨建引領的框架下，解決業委會運行不規范，行政兼管空白等問題。（2）引入物業公司，制定切合實際的物業費收取方案物業管理并非居委會職責，對于小區物業來說，居委會、業委會只是監督部門，不能大包大攬，物業的管理的第一責任人應該是小區業主，只有由全體業主引進物業管理，才是老舊小區治理的關鍵。明確了這一認知后，在街道黨委、社區黨委的引導之下，S小區業委會多次召開業主大會，逐戶普及物業管理知識和物業服務理念，并從收取停車管理費入手，讓居民逐步接受付費購買服務的理念，切身感受到付費享受服務帶來的好處，為小區引入物業管理奠定基礎。在街道和社區的指導監督下，全體居民投票表決，最終形成過半數共同決議，選聘正規物業公司進駐小區。在物業費標準的制定上，一些居民提出將廣告費、停車費等公共收益補入物業費，既能讓每戶居民少承擔些物業費用，又能保證物業服務的質量。業委會根據這一建議與物業公司協商，結合小區居民需求，制定了多套服務標準與配套的費用標準。最終經過多次測算，將包括停車費在內的諸多公共收益納入物業費。據了解，S小區的物業管理經費主要來源于三個方面：一是由物業公司承擔的維修費用，占全年物業費45%；二是小區停車費，占全年