長沙市先導區梅溪湖A-20-1地塊報告二零一三年十一月內部交流，嚴禁外泄工程根本情況134經濟指標分析56市場調研2規劃指標商務要點A-20-1宗地指標編號梅溪湖A-20-1四至北至東雷路東延線、南至騎川路西延線、東至東方紅路、西至金菊路性質CR2住宅用地（商住比2:8）占地面積102,265㎡153.39畝代征面積11,605㎡17.41畝凈地面積90660㎡135.99畝容積率3.0建筑面積271,980㎡建筑密度24%綠化率40%樓面價2250元/㎡起始總價6.12億單價450萬/畝備注梅溪湖實業內部認可數據，規劃未最終批復，數據以規劃批復為準。根本情況共計約135.99畝(凈地)建設用地，地上總建面約27.19萬平米。宗地宏觀位置圖位于長沙西二環與西三環之間梅溪湖板塊，梅溪湖板塊為未來長沙CBD地鐵2號線梅溪湖段預計2021年10月通車長沙黃花國際機場長沙二環路長沙繞城高速—長沙三環路梅溪湖長沙市政府距市中心13公里距市政府10公里地鐵2號線A-15-1A-20-1梅溪湖規劃圖宗地中觀位置圖A-20-1東方紅路金菊路楓林三路通往市中心長沙西三環——繞城高速虛線為在建市政道路；實線為建成市政道路東雷路東延線騎川路西延線宗地微觀位置圖北至東雷路東延線〔在建〕、南至騎川路西延線〔在建〕、東至東方紅路、西至金菊路〔在建〕

步步高新天地A-15-1A-20-1省歌舞劇院湖南省第一師范學院保障房旭輝御府中鐵梅溪青秀長郡梅溪湖中學岳麓區實驗小學萬科城市花園弘德好萊城梅溪湖西片區合作保障房騎川小學梅溪湖保障房宗地現狀宗地為準凈地，場地內有土方。北側視角：北側現狀：東雷路施工中。宗地現狀宗地現狀南側現狀：騎川路施工中。東側現狀：現狀市政道路東方紅路。宗地現狀少量拆遷〔5戶人家〕，梅溪湖方案啟動強拆程序。宗地現狀優勢機會1、處于長沙市熱點板塊梅溪湖板塊；2、地塊方正、易于規劃，且四面臨路，距離2號線梅溪湖西站2公里；利于商業價值實現；且周邊教育配套完善，未來可打學區房；3、地塊西側為梅溪湖西片區，政府計劃啟動，未來處于大梅溪湖中軸線。1、梅溪湖板塊為數不多的住宅用地；2、地塊所臨東雷路、騎川路、金菊路正在施工過程中，未來交通便利；3、宗地所在區域為價值洼地，隨著梅溪湖建設的進行，步步高新天地商業廣場的建設，將形成區域中心。劣勢威脅1、宗地現狀西高東低，設計中應該予以考慮；1、住宅地塊掛牌條件設置困難，未能形成有效屏蔽掛牌條件；萬科、中鐵、旭輝為潛在競爭對手，存在掛牌中惡意抬高地價情況。地塊SWOT分析市場調研134經濟指標分析56工程根本情況2規劃指標商務要點城市經濟長沙市2021年國內生產總值6510億元，經濟總量居全國省會城市第七位；年平均增幅14%以上。長沙市2021年城市人均可支配收入為3.04萬元，穩居中部省會城市首位。數據來源：長沙市政府工作報告區域2012年2013年供應面積成交面積供需比成交均價供應面積成交面積供需比成交均價梅溪湖板塊5833732972441.9674056011904412091.368036長沙市2021年供需失衡，供需比為2.33，屬于供大于求；伴隨房地產市場調整，2021年長沙市供需比創歷年新低，僅為1.1。房地產市場房地產市場長沙市價格年平均增幅約7%；梅溪湖片區價格年平均增幅約9%。房地產市場步步高新天地A-15-1A-20-1省歌舞劇院湖南省第一師范學院保障房旭輝御府中鐵梅溪青秀長郡梅溪湖中學岳麓區實驗小學萬科城市花園弘德好萊城梅溪湖西片區合作保障房騎川小學梅溪湖保障房狀態：售罄〔2021年3月〕工程均價：6069元/平去化速度：5505平/月成交均價：高層住宅6254元/平〔2021年10月〕35平公寓6358元/平〔2021年1月至4月〕商業18863元/平〔整體成交均價〕工程均價：7490元/平去化速度：5303平/月成交均價：高層住宅7621元/平〔2021年10月〕去化速度：8665平/月成交均價：高層住宅6591元/平〔2021年10月〕別墅均價14517元/平商業價格26368元/平〔2021年9月〕樓面價：1500元/平〔2021年4月〕R=3.0去化速度：5403平/月成交均價：高層住宅6934元/平〔2021年10月〕樓面價：2000元/平〔2021年10月〕R=3.8周邊工程月均銷售額3億-5億元；各類產品需求旺盛。車位約15萬/個。競品工程旭輝御府總銷售面積（萬㎡）176,523總推案面積（萬㎡）160,827去化率91%成交均價6591元/平去化量8665㎡/月銷售額5.7億/月建設用地（㎡）97,494容積率3.0建筑面積（㎡）292,481物業類型住宅開盤時間2012年6月戶型36%一房40-60㎡6%二房80-100㎡52%三房80-140㎡6%聯排180-220㎡精裝標準毛坯企業信息旭輝集團股份有限公司日期物業屬性成交面積成交套數成交均價成交金額2013年10月普通住宅6,184706,59140,761,5182013年9月普通住宅9,452946,33359,862,0962013年8月普通住宅6,606646,21641,064,2542013年7月普通住宅11,5961126,21272,033,6692013年6月普通住宅3,958416,07824,057,6122013年5月普通住宅12,4151186,12476,027,5402013年4月普通住宅7,757735,93045,997,5812013年3月普通住宅9,365915,81954,499,5682013年2月普通住宅5,149495,78329,778,1162013年1月普通住宅4,145395,82924,162,376日期物業屬性成交面積成交套數成交均價成交金額2013年9月商業79126,3682,092,8282013年8月商業74230,6362,277,7522013年7月商業375924,0899,023,4422013年6月商業102221,2632,173,1222013年5月商業116324,9132,891,2082013年4月商業142432,0004,534,4002013年3月商業530920,09410,645,5412013年2月商業132219,1472,527,3732013年1月商業6301017,61911,091,043日期物業屬性成交面積成交套數成交均價成交金額2013年10月別墅1,589813,78321,894,2842013年9月別墅399214,6075,832,8672013年8月別墅393211,7484,614,8492013年7月別墅790414,91011,777,3402013年6月別墅599313,6488,175,0792013年5月別墅1,593814,33722,835,7082013年4月別墅5,4362715,01581,620,884匯總10,7985414,517156,751,011高層定價：靜態藍海因素本案旭輝

御府中鐵

青秀萬科城市花園弘德好萊城周邊配套1010101010小區配套1010101011交通優勢1091199產品設計109.58.510.59品牌口碑1010910.510工程質量10109109.5交付速度10109.51010景觀規劃10109109物業服務1010810.59銷售服務10109109.8案場展示10109.5109推廣能力10101010.510合計109.889.3810.089.61市場價格

6591693460697490預測價格

6674.47396.36018.87795.3權重

0.250.250.250.25項目目前售價6971.2藍海曲線定價，工程當前開盤銷售均價為6971元/平。高層定價：整體均價高層住宅動態價格預測

保守常規

7.00%9.00%20136971

2014

7458.977598.392015

7981.108282.252016

8539.779027.65項目

7993.288302.76銷售均價藍海因素本案旭輝御府萬科城市花園周邊配套101010小區配套101010交通優勢1099產品設計109.510.5品牌口碑101010.5工程質量101010交付速度101010景觀規劃101010物業服務101010.5銷售服務101010案場展示101010推廣能力101010.5合計109.8810.08市場價格

2636818863預測價格

2670218707權重

0.50.5項目目前售價22704.4商業定價：整體均價藍海曲線定價，工程當前開盤銷售商業均價為22704元/平。商業定價：整體均價商業動態價格預測

保守1.0保守2.0常規1.0常規2.0

5.00%6.00%7.00%8.00%201322704

2014

238392406624293245202015開盤250312551025994264822016

26283270412781328601項目

25657262762690427541銷售均價公寓定價公寓類型產品可參考競品工程為萬科城市花園35㎡公寓產品。公寓型產品成交均價6358元/平，高出住宅2021年3月成交價320元，增幅5%。萬科城市花園日期物業屬性成交面積成交套數成交均價成交金額面積2013年3月普通住宅7616,028458,490762013年1月普通住宅11916,067722,4581192012年10月普通住宅7616,254475,803762012年9月普通住宅38156,2602,385,67076.22012年8月普通住宅1,741226,27910,930,403792012年7月普通住宅8,9111106,27355,898,268812012年5月普通住宅18735,6111,047,069622012年4月普通住宅467116,6843,123,088422012年3月普通住宅1,046306,5116,809,482352012年2月普通住宅1,142336,1397,012,231352012年1月普通住宅433116,2142,688,192392011年12月普通住宅4,263565,82424,826,784762011年11月普通住宅2,964466,02717,865,485642011年10月普通住宅3,692526,65424,567,420712011年9月普通住宅11,1971836,71375,163,650612011年8月普通住宅9,440906,43860,771,8741052011年7月普通住宅10,8151066,37868,973,4481022011年6月普通住宅13,2831526,31083,816,011872011年5月普通住宅12,0341506,27475,503,059802011年4月普通住宅11715,173605,6031172011年3月普通住宅23425,0831,190,1341172011年2月普通住宅11714,798561,7021172011年1月普通住宅3,157305,39417,027,2751052010年12月普通住宅35,2243425,468192,593,447103匯總121,1161,4396069735,017,046

公寓定價：動態公寓型產品定價參考住宅藍海曲線定價6971元/平，以萬科城市花園公寓產品5%的幅度計為7319元/平。公寓動態價格預測

保守常規

5.00%6.00%20137319

2014

768577582015開盤806982242016

85538717項目

83118470銷售均價134經濟指標分析56工程根本情況2規劃指標商務要點市場調研134562土地獲取模式1.交易模式：公開掛牌；2.土地價格：掛牌起始價待土委會最終確定，梅溪湖實業以樓面價2250元/平上報。3.土地上市時間：同合作方溝通，讓其協調2021年12月30日前掛牌；原方案為2021年春節前后摘牌。4.居間人做到鑫苑在工程掛牌前與政府簽署正式協議，并成為唯一摘牌人，以底價成交。134經濟指標分析56工程根本情況2商務要點規劃指標市場調研規劃總建筑面積：33萬方地上建筑面積：27.2萬方27-32F高層：21.4萬方25F公寓：3.15萬方2F商業：2.2萬方地下建筑面積：5.8萬方強排總圖134規劃指標56工程根本情況2商務要點經濟指標分析市場調研工程開發周期二期開發2021年10月開工2021年11月竣工開發周期兩年一期開發2021年3月開工2021年4月竣工開發周期兩年工程售價及銷售速度假設

產品形態平均價格（元/㎡）可售面積（萬㎡）總銷售金額（萬元）開盤時間銷售周期（月）一期住宅8,22815.48127,3672014年9月28地下車位15萬元/個3.437,0612015年2月26二期住宅8,5347.4850,7752015年4月21公寓8,3483.1526,2962015年4月21商業25,2242.2155,7462015年1月24地下車位15萬元/個1.232,4282015年10月15工程銷售方案〔年度〕

產品形態小計2014201520162017一期住宅127367232744966754426

地下車位706134963566

二期住宅50755

1195436357

公寓26296

1148914807

商業55746

2719328553

地下車位24284861942

合計

269672272561058111341420

產品形態小計2014201520162017一期住宅127,36116,34254,06253,5143,443地下車位7,061

3,3203,562179二期住宅50,675

13,34935,4751,851公寓26,296

10,59214,753951商業55,746

22,54728,4711,728地下車位2,429

4371,89498合計

26967216,342104,307137,6698,250工程回款方案〔年度〕工程本錢假設項目名稱一期住宅二期公寓二期商業一期住宅地下車庫二期住宅二期住宅地下車庫土地費用241924192419

2419

市政基礎設施配套費240240240240240240政府行政性事業收費333333913391前期工程準備費1241241247212472主體建筑(裝修)工程費173117312157230817312308主體安裝工程費349349230435349435社區管網工程費214214214334214334園林環境工程費919191

91

配套設施費303030173017其他建設工程支出535353405340物業管理啟動費444

4

預備費1281281287512875銷售費用209209209200209200管理費用297297297140297140財務費用

合計592259226229395259223952工程動態效益水平分析工程整體資金峰值：2021年4月，7.21億元。工程整體資金回正時點：2021年4月。在考慮整體5億元開發貸的前提下，工程整體資金回正時間為10季度。工程靜態效益水平分析編號項目名稱數值(萬元)銷售(一)項目總成本185336

土地成