合生的“圈地〞戰略能否繼續？一、合生創展公司素描二、合生創展戰略圖示三、朱孟依的性格分析四、合生的特點五、圈地戰略能否延續結論

合生的“圈地〞戰略能否繼續

合生的“圈地〞戰略能否繼續

一、合生創展公司素描1、2006年9月總市值達221億元人民幣；員工人數4078人2、2005年底銷售額61.34億，其中各地銷售奉獻率穗：京：滬：津分別為47%：34%：10%：9%

3、2000年至2005年合生創展主營業務營業額、毛利潤率、年度遞增單位：億元年度營業額毛利率年度遞增200012.3430.8%——200112.0633.2%-2.3%200224.6633.5%104.5%200325.8724.7%4.9%200440.9227.1%58.2%200563.1831.7%54.4%4、目標：進入世界500強二、合生創展戰略圖示資源+能力·朱孟依的地產開發理念·拿地能力·融資能力

·成本控制能力（縱向一體化）匹配支持目標低成本＋高利潤＋世界500強組織結構（及企業文化）·高度集權+民主·放權與區域集團公司治理結構（及老板個性）·朱孟依出身施工企業，注重成本，又是一個地道的生意人戰略大規模土地+縱向一體化風險及挑戰

·資金鏈風險·產品差異性不足大規模低成本拿地，快速而低成本的建造出適合大眾居住的產品。合生的“圈地〞戰略能否繼續三、朱孟依的性格分析2、朱孟依的性格分析－朱老農

〔1〕小傳與評價

小傳：朱孟依59年出生于廣東豐順，高中畢業，做包工頭起家

評價：媒體評說為沉默的富豪――“大音希聲，大象無形〞他行為極其低調，一般不會出現在公眾、媒體面前。員工評說為他很務實，對工作的細致程度，甚至可以用‘殫精竭慮’形容，常用“犟〞和“苛刻〞來形容此人。

合生的“圈地〞戰略能否繼續〔3〕朱孟依有膽識有氣魄：朱的理念――“要干就干大，要做就做強〞

最早在香港上市的民營企業之一。

早在1998年5月，合生創展在香港上市。籌資6.7億元港幣。合生的“圈地〞戰略能否繼續四、合生的特點1、大規模的圈地〔1〕各年度累計的土地儲藏〔建面平米〕：2002年2003年2004年2005年2006年中590萬1229萬1267萬1295萬1359萬〔2〕土地戰略總結?規模化戰略并遵照點面網的步驟布局：――點指特大型城市，面指多工程操作，線指滲透到周邊的二線城市――目前土地主要集中在特大型城市：廣州、天津、北京、上海，2006年共有30個工程同時操作，各地分別為15個、6個、2個和5個，且多為特大盤；2005年進入惠州市場標志著對二線城市滲透的開始合生的“圈地〞戰略能否繼續〔3〕圈地實例2001年底/2002年1月在北京/天津獲得建筑面積約303萬建面的土地2003年獲得天津寶坻約12平方公里的開發權2005年7月以并構的方式獲得惠州亞新的127.5萬平米的土地合生的“圈地〞戰略能否繼續2、縱向一體化實現本錢控制?朱孟依是建筑業出身，做過包工頭。形成了一貫堅持的“向利潤極限挑戰〞的低本錢理念?實行縱向一體化

從拿地，賣房，到設計、建設、開發、物業管理的全產業鏈通吃模式，就連法規要求相關獨立的監理公司，合生都能躲避而選擇自己控股的監理公司?使用關聯企業進行工程的一條龍開發效勞

?初期，其就提出申請三年關連交易豁免，大量使用自己的關聯企業進行工程的一條龍開發效勞，以降底本錢，擴大利潤空間。以廣東珠江工程總承包〔珠江占60%權益〕及韓江集團對集團內工程進行施工，物業管理為廣東康景物業管理〔珠江占90%權益〕?前5大采購商占總額的53%；其中最大的占28%合生的“圈地〞戰略能否繼續合生的“圈地〞戰略能否繼續4、小結：--拿地:聚焦特大型城市〔穗、京—2001年底進入、滬—2002年9月進入、津—2001年底進入〕--產品：中高端住宅為主--配套商業與車場，自主經營：2005年底約100萬年平米，租金收益約4700萬。--關聯交易繁雜。五、圈地戰略能否延續合生的“圈地〞戰略能否繼續1、合生的土地新動向多元化，由住宅向“產經土地〞轉變-2003年后與珠投聯手以“創展商貿〞為載體，進入物流地產-2006年“接掌〞建面300萬平米的“原北京物流港〞區域由點向面擴展-2005年進入惠州是一種標志。合生的“圈地〞戰略能否繼續結論：合生的“圈地〞戰略能否繼續其實在當前大背景下,每一個曾經優秀的公司都面臨著重大時機同時也面臨重大挑戰，合生也不例外。謝謝！！合生的“圈地〞戰略能否繼續流程名稱：公司戰略目標實施流程

流程編號：

流程擁有者：戰略開展部時間公司各部門人力資源部開始戰略開展部1戰略理解企業文化理解制定公司戰略競爭戰略職能戰略2部門內部戰略宣灌戰略目標部門內部達成一致目標全體員工共同分解戰略目標管理體系形成部門工作方案組織實施方案培訓、輔導文化認同目標控制？繼續實施完成方案糾偏、調整催促完成34567810911121314總經理辦公會AB流程名稱：公司戰略目標實施流程

流程編號：

流程擁有者：戰略開展部時間各部門部人力資源部戰略開展部內部考核？到達或超出目標內部鼓勵、表揚落后目標懲罰修正調整鼓勵支持整體戰略目標部門考核員工考核結束15161718221920212324AB總經理辦公會流程名稱：公司戰略目標實施流程說明

流程編號：

流程擁有者：戰略開展部流程步驟工作內容的簡要描述重要輸入重要輸出相關表單1.戰略發展部制定公司戰略、競爭戰略和企業文化公司戰略、競爭戰略、企業文化2.各部門對公司戰略和企業文化理解企業戰略、企業文化3.戰略發展部在公司戰略下形成戰略目標戰略目標4.各部門結合戰略目標和對公司戰略的理解在本部門進行戰略宣灌戰略宣灌5.各部門內部達成一致戰略共識6.各部門內部全體員工分解公司戰略目標戰略目標分解7.各個部門形成本部門的目標管理體系目標管理體系8.各部門形成部門工作計劃工作計劃9.人力資源部對各各部門進行相關培訓培訓10.各部門組織實施工作計劃階段性結果11.各部門內部自我控制目標控制12.戰略發展部督促目標完成督促控制13.各部門對偏離目標的工作進行糾正糾正后的方向14.各部門對方向正確的目標繼續實施、完成完成的結果15.各部門對自身結果進行考核考核成績流程名稱：公司戰略實施流程說明〔續〕

流程編號：

流程擁有者：戰略開展部流程步驟工作內容的簡要描述重要輸入重要輸出相關表單16.戰略發展部對各部門進行考核考核結果17.人力資源部對各部門員工進行考核考核結果‘18.各部門達到或完成計劃目標勝利的結果19.各部門沒有達到目標失敗的結果20.各部門對績效人進行懲罰批評、教育21.績效人修正調整自己的工作方式和發法工作調整22.各部門的目標支持公司的整體目標局部目標支持總目標23.部門內部對好的績效人進行激勵精神激勵24.經總經理辦公會對績效優秀的人員進行激勵物質和精神激勵廣告與房地產籌劃專題全部資料精心整改廣告與房地產籌劃按類型整合更加完善的籌劃方案與營銷案例價值3800元一套價值500元一套房地產專題房地產籌劃大全寫好策略簡報黑弧廣告2003/07/27它真是個好東西讓創作人員每拿到策略單就知道怎么做創作；有把握做出有創意的廣告；知道創作的源頭、方向、味道核心訴求；先澄清幾個概念營銷籌劃：產品的市場定位、產品設計及行銷整合。廣告籌劃：圍圍繞營銷任務的傳播整合。廣告創作：一個具體的廣告創作。本策略的意義在于指引創作，而非指引籌劃。策略單的覆蓋面所有廣告涉及的內容1.企業品牌核心2.工程品牌核心4.一次活動、一那么促銷廣告3.階段性廣告運作5.幾乎所有的廣告內容撰寫三忌1.模糊其辭2.

泛泛而談3.

不著邊際1、品牌廣告背后的人是誰，它所散發出來的風格。目的：每一次廣告的作業都不可空穴來風。創作的風格不要與企業背道而馳。前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。既要符合又要超越。它的過去留下了什么。企業/工程品牌印跡是什么；一件事，一個觀點，一中價值觀；對這次作業有什么影響〔正面的/負面的、繼承的/忽略的、主要的/次要的〕；內容解釋：關鍵人物〔決策人、影響人〕的廣告觀念與風格，〔不〕喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導；舉例說明：國際公館：一個歷史悠久、具有深厚的國際人文視野和底蘊的企業。浙江東海：在杭州具有一定創新元素，逐步形成一種風格，具有強烈變革意識。蔚藍三期：高品質、充滿著人文的關心、親切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。2、廣告任務這個廣告的目的，必須具有針對性目的：這旨策略的原點與初衷；也是檢驗作業成果是否可行的核心尺度。三思而后行，一著不慎，全盤那么毀。我們的廣告是要解決什么問題，也就是溝通的任務。引起消費者在購置決策時在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語，那是廣告籌劃的任務。內容解釋：考慮它的階段性、媒體特征。舉例說明：國際公館：讓市場看到，國際公館不是一個豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質及文化的房子。浙江東海：讓同行、公眾和消費者發現，它不是一個隨波逐流，而是具有領的觀念、意識和行動的發燕尾服。蔚藍三期〔留住〕：引發人們是否安心并定居深圳進行思考。公館前期：讓消費者看到公館的價值，非豪宅所能比較。普瑞酒店：讓高級商務人員改變傳統的市內酒店商務觀念3、目標受眾群包括生理和心理狀況目的：把他們的特質，以及現在的狀態。廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。注意階段性與傳播渠道。注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。他們的階層、教育背景與審美情趣他們如何消費廣告，他們渴求什么東西內容解釋：它們的語言、行為及風格必須緊緊抓住消費者的酋長不要把它理解為消費者認知到決策的購置過程舉例說明：蔚藍三期〔留住〕：一群高素質高學歷、高階層、年輕公司核心層。通過這個城市證明了自己的能力，也為它奉獻自己的青春、激情與智慧。但這個城市的浮華與淺薄始終讓他們無法安定下來。他們在考慮是不是要長久地在這個城市呆下去。舉例說明：4、競爭環境誰？他們在訴求什么？重要的時機或門檻在哪里？尋找兩至三個關鍵競爭者不描述競爭者，直接點出競爭者的核心舉例說明：國際公館〔競爭環境〕：波托菲諾：意大利人文的生活風格；水榭花都：香蜜環境第一品牌；雅頌居：豪宅第一地段；競爭者在在綜合質素上相當之高，并在某一方面占據獨有的位置；公館無法超越，不比地段，不比環境，不比某種風情，而是從擁有很深歷史積淀公館生活生活形態入手，新公館生活對深圳人而，竟義非凡，這是其他品牌所沒有的，浙江〔競爭環境〕：綠城：杭州杭州市場第一品牌。實力、規模、穩健。它的品牌為人追棒，它的產品成為市場主流，它做什么，市場就跟著做什么。以做好產品及價值讓渡取閱消費者。在整個一條鏈的開發及營銷理念上目前還沒有創新動作。這正好是東海的時機。舉例說明：5、廣告前看法真實感受、精簡這就是我們所說的現在的狀態，即A狀態；包括對產品、競爭、行業同類品牌的看法；也可是某種消費心態、觀念。感性描述與刻畫；舉例說明：普瑞酒店：商務就應該在市內酒店舉行；便捷、毫華、有面子商務的攻利很明確，但真的好累。還讓人認為是一個物質主義者。6、廣告后看法變化在哪里，注意和廣告任務的關系這就是我們所說的B狀態；包括對產品、競爭、行業同類品牌的看法；也可是某種消費心態、觀念。感性描述與刻畫；舉例說明：普瑞酒店：商務很輕輕松，自然。它會場改變或影響我的商務心態。給我一份愉悅的心情。這樣的地方會有更理所當然的好結晶