老舊小區(qū)私人管理辦法一、引言（一）背景隨著城市的發(fā)展，許多老舊小區(qū)面臨著基礎(chǔ)設(shè)施老化、管理缺失等問題。為了提升老舊小區(qū)居民的生活質(zhì)量，改善小區(qū)的整體環(huán)境，引入私人管理成為一種有效的解決途徑。本管理辦法旨在規(guī)范私人對老舊小區(qū)的管理行為，保障居民的合法權(quán)益，促進老舊小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。（二）適用范圍本辦法適用于[具體區(qū)域]內(nèi)由私人接管的老舊小區(qū)。二、管理目標與原則（一）管理目標1.改善小區(qū)居住環(huán)境，包括但不限于衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護等，營造舒適宜人的生活空間。2.維護小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的正常運行，保障居民日常生活的便利性。3.加強小區(qū)安全管理，確保居民人身和財產(chǎn)安全。4.促進小區(qū)鄰里和諧，構(gòu)建良好的社區(qū)氛圍。（二）管理原則1.依法依規(guī)原則：嚴格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)以及地方政府關(guān)于小區(qū)管理的各項規(guī)定。2.居民參與原則：鼓勵居民積極參與小區(qū)管理事務(wù)，充分聽取居民意見和建議。3.公平公正原則：對待所有居民一視同仁，在管理決策、費用收取等方面做到公平公正。4.服務(wù)至上原則：以居民需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效的管理服務(wù)。三、管理機構(gòu)與職責(zé)（一）管理公司設(shè)立1.設(shè)立專門的老舊小區(qū)管理公司，公司應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和專業(yè)管理人員。2.公司應(yīng)在相關(guān)部門進行注冊登記，并按照規(guī)定定期進行年檢。（二）管理公司職責(zé)1.綜合管理制定小區(qū)管理規(guī)章制度，并向居民公示。協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)各方關(guān)系，包括居民、業(yè)主委員會（如有）、社區(qū)等。2.環(huán)境管理負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的日常衛(wèi)生清掃，包括樓道、道路、廣場等，確保環(huán)境整潔。定期進行垃圾清運，合理設(shè)置垃圾桶并保持其完好和清潔。開展小區(qū)綠化養(yǎng)護工作，定期修剪花草樹木，防治病蟲害。3.設(shè)施設(shè)備管理對小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，如路燈、電梯（如有）、消防設(shè)施等進行定期巡查和維護。建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的基本信息、維修保養(yǎng)情況等。及時處理設(shè)施設(shè)備故障，保障其正常運行。對于重大設(shè)施設(shè)備維修或更換，應(yīng)及時告知居民并按照相關(guān)程序進行。4.安全管理建立健全小區(qū)安全管理制度，配備必要的安保人員。實行24小時值班制度，對小區(qū)出入口進行嚴格管控，外來人員和車輛需進行登記。加強小區(qū)巡邏，特別是夜間巡邏，預(yù)防各類安全事故和違法犯罪行為。定期組織消防安全檢查，確保消防通道暢通，消防設(shè)施完好有效。5.財務(wù)管理制定合理的收費標準，并向居民公示。收費項目應(yīng)包括物業(yè)管理費、停車費（如有）等。建立健全財務(wù)管理制度，規(guī)范財務(wù)收支行為，定期公布財務(wù)收支情況，接受居民監(jiān)督。合理使用管理費用，確保費用主要用于小區(qū)的管理和維護。（三）居民委員會（業(yè)主委員會）職責(zé)1.代表居民利益，與管理公司進行溝通協(xié)商，反映居民的意見和訴求。2.協(xié)助管理公司開展小區(qū)管理工作，如宣傳管理規(guī)章制度、組織居民參與社區(qū)活動等。3.監(jiān)督管理公司的管理服務(wù)工作，對管理公司的工作進行評估和考核。（四）居民職責(zé)1.遵守小區(qū)管理規(guī)章制度，配合管理公司的管理工作。2.按時繳納物業(yè)管理費用及其他相關(guān)費用。3.愛護小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生，不隨意破壞或占用公共資源。4.積極參與小區(qū)管理事務(wù)，為小區(qū)的發(fā)展出謀劃策。四、環(huán)境管理（一）衛(wèi)生管理1.日常清掃管理公司應(yīng)安排保潔人員每日對小區(qū)公共區(qū)域進行清掃，包括樓道地面、扶手、電梯轎廂（如有）等，確保無垃圾、無雜物堆積。小區(qū)道路和廣場應(yīng)每日清掃，保持路面整潔，及時清理落葉、煙頭、紙屑等垃圾。2.垃圾清運合理設(shè)置垃圾桶，垃圾桶應(yīng)分布均勻，方便居民投放垃圾。垃圾桶應(yīng)定期清理，保持外觀清潔，無垃圾外溢現(xiàn)象。管理公司應(yīng)與專業(yè)垃圾清運公司簽訂合同，定期將小區(qū)垃圾運至指定垃圾處理場所。垃圾清運頻率應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況確定，一般不少于每周[X]次。3.衛(wèi)生死角清理定期組織對小區(qū)衛(wèi)生死角進行清理，如地下室、樓頂、墻角等區(qū)域。清理周期為每[X]月一次，確保衛(wèi)生死角無垃圾堆積、無雜物存放。（二）綠化管理1.綠化規(guī)劃與種植管理公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況，制定合理的綠化規(guī)劃，增加小區(qū)綠化面積，提高綠化覆蓋率。在綠化種植方面，應(yīng)選擇適合本地氣候和土壤條件的植物品種，注重植物的多樣性和美觀性。2.綠化養(yǎng)護定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。澆水頻率應(yīng)根據(jù)季節(jié)和天氣情況進行調(diào)整，施肥應(yīng)按照植物生長需求合理進行。及時修剪花草樹木，保持其形狀美觀，避免影響居民生活和小區(qū)通行。對于病蟲害，應(yīng)采取科學(xué)有效的防治措施，盡量減少化學(xué)農(nóng)藥的使用。3.綠化保護希望大家愛護小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不隨意踐踏草坪、攀折花木。管理公司應(yīng)設(shè)置綠化保護標識，提醒居民共同保護綠化環(huán)境。對于破壞綠化植物的行為，管理公司應(yīng)及時制止，并按照相關(guān)規(guī)定進行處理。五、設(shè)施設(shè)備管理（一）公共設(shè)施管理1.道路與場地定期檢查小區(qū)內(nèi)的道路和場地，及時修復(fù)破損路面和坑洼，確保居民出行安全。道路修復(fù)應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問題后的[X]個工作日內(nèi)進行，場地修復(fù)應(yīng)根據(jù)實際情況合理安排時間。維護小區(qū)內(nèi)的停車場、廣場等場地的正常使用，合理規(guī)劃停車位，確保車輛停放有序。2.路燈與照明每日對小區(qū)路燈和公共區(qū)域照明設(shè)施進行巡查，及時更換損壞的燈泡和燈具，確保夜間照明正常。路燈和照明設(shè)施的亮燈率應(yīng)達到[X]%以上。根據(jù)季節(jié)和實際需要，合理調(diào)整路燈的開關(guān)時間，節(jié)約能源。3.排水與排污定期對小區(qū)內(nèi)的排水管道和排污管道進行疏通和清理，防止管道堵塞。疏通清理周期為每[X]月一次，在雨季來臨前應(yīng)增加檢查和疏通頻率。對排水井蓋和排污井蓋進行檢查，確保井蓋完好無損，無松動和缺失現(xiàn)象。如發(fā)現(xiàn)井蓋損壞或缺失，應(yīng)立即設(shè)置警示標志，并在[X]小時內(nèi)進行更換。（二）電梯管理（如有）1.電梯日常運行電梯應(yīng)委托有資質(zhì)的電梯維保單位進行日常維護保養(yǎng)，維保單位應(yīng)按照規(guī)定的周期和標準進行維護保養(yǎng)工作。管理公司應(yīng)安排專人負責(zé)電梯的日常管理，包括監(jiān)督維保單位工作、處理電梯故障等。電梯管理人員應(yīng)持證上崗，熟悉電梯運行原理和應(yīng)急處理方法。電梯內(nèi)應(yīng)張貼有效的安全檢驗合格標志、乘梯注意事項等，確保居民安全乘梯。2.電梯應(yīng)急處理建立電梯應(yīng)急救援機制，制定應(yīng)急預(yù)案。當電梯發(fā)生故障時，電梯管理人員應(yīng)立即通知維保單位，并在第一時間到達現(xiàn)場進行應(yīng)急處理。電梯維保單位應(yīng)在接到故障通知后的[X]分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行救援，確保被困人員的安全。管理公司應(yīng)定期組織電梯應(yīng)急救援演練，提高應(yīng)急處理能力。（三）消防設(shè)施管理1.消防設(shè)施配備與檢查小區(qū)內(nèi)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定配備齊全的消防設(shè)施，如滅火器、消火栓、消防水帶、應(yīng)急照明等。消防設(shè)施應(yīng)定期進行檢查和維護，確保其完好有效。管理公司應(yīng)每月組織一次消防設(shè)施檢查，檢查內(nèi)容包括消防設(shè)施的數(shù)量、位置、外觀、壓力等，確保消防設(shè)施無損壞、無缺失。2.消防通道管理消防通道應(yīng)保持暢通無阻，嚴禁在消防通道上停車、堆放雜物等。管理公司應(yīng)加強對消防通道的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時制止。在消防通道出入口應(yīng)設(shè)置明顯的警示標志，提醒居民不得占用消防通道。六、安全管理（一）人員與車輛出入管理1.人員出入小區(qū)出入口應(yīng)設(shè)置門禁系統(tǒng)，居民應(yīng)憑有效證件進出小區(qū)。對于外來人員，應(yīng)進行登記并核實身份后，方可進入小區(qū)。希望大家積極配合安保人員的工作，主動出示證件，如有特殊情況應(yīng)及時向安保人員說明。2.車輛出入小區(qū)內(nèi)應(yīng)實行車輛出入登記制度，業(yè)主車輛應(yīng)辦理停車證，憑證進出小區(qū)。外來車輛進入小區(qū)應(yīng)進行登記，并按照規(guī)定的路線和位置停放。合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，設(shè)置明顯的停車標識，引導(dǎo)車輛有序停放。對于亂停亂放的車輛，管理公司應(yīng)及時通知車主進行整改，對拒不整改的車輛可采取適當?shù)拇胧＃ǘ┭策壏揽?.巡邏制度管理公司應(yīng)制定詳細的巡邏制度，安排安保人員進行24小時不間斷巡邏。巡邏人員應(yīng)按照規(guī)定的路線和時間間隔進行巡邏，并做好巡邏記錄。巡邏重點區(qū)域包括小區(qū)出入口、停車場、樓道、公共活動區(qū)域等，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和異常情況。2.應(yīng)急處理當巡邏人員發(fā)現(xiàn)安全問題或突發(fā)事件時，應(yīng)立即采取措施進行處理，并及時報告管理公司和相關(guān)部門。對于重大安全事件，管理公司應(yīng)啟動應(yīng)急預(yù)案，組織力量進行應(yīng)急處置。（三）安全宣傳教育1.宣傳活動管理公司應(yīng)定期組織安全宣傳教育活動，如消防安全知識講座、防盜防詐騙宣傳等，提高居民的安全意識和自我防范能力。宣傳活動可以通過舉辦現(xiàn)場講座、發(fā)放宣傳資料、在小區(qū)公告欄張貼宣傳海報等方式進行。2.安全提示在小區(qū)內(nèi)設(shè)置安全提示標識，如“注意防火”“小心滑倒”“請勿高空拋物”等，提醒居民注意日常生活中的安全事項。七、財務(wù)管理（一）收費標準制定1.物業(yè)管理費物業(yè)管理費的收費標準應(yīng)根據(jù)小區(qū)的實際情況、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量等因素進行合理制定。收費標準應(yīng)報物價部門備案，并向居民公示。在制定物業(yè)管理費標準時，應(yīng)充分考慮居民的承受能力，同時確保管理公司能夠提供相應(yīng)的服務(wù)。2.停車費（如有）停車費的收費標準應(yīng)根據(jù)小區(qū)停車位的供需情況、停車設(shè)施的建設(shè)和維護成本等因素確定。停車費標準應(yīng)區(qū)分業(yè)主車輛和外來車輛，實行不同的收費標準。停車費應(yīng)主要用于停車場的管理和維護，包括設(shè)施設(shè)備維修、保潔、安保等方面。（二）費用收繳1.收繳方式管理公司應(yīng)提供多種費用收繳方式，如現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付、支付寶支付等，方便居民繳費。鼓勵居民通過線上方式繳費，提高繳費效率和便捷性。管理公司應(yīng)定期向居民發(fā)送繳費提醒信息，提醒居民按時繳費。2.欠費處理對于逾期未繳納費用的居民，管理公司應(yīng)及時進行催繳。催繳方式可以通過電話、短信、上門通知等方式進行。對于長期欠費且經(jīng)多次催繳仍不繳費的居民，管理公司可以按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定，采取法律手段追討欠費。（三）財務(wù)公開1.公開內(nèi)容管理公司應(yīng)定期向居民公開財務(wù)收支情況，公開內(nèi)容包括物業(yè)管理費、停車費等各項收入，以及人員工資、設(shè)施設(shè)備維修費用、綠化養(yǎng)護費用等各項支出。財務(wù)公開應(yīng)詳細、準確，讓居民能夠清楚了解費用的使用情況。2.公開方式財務(wù)公開可以通過在小區(qū)公告欄張貼財務(wù)報表、召開居民大會通報財務(wù)情況、在小區(qū)業(yè)主群發(fā)布財務(wù)信息等方式進行。公開周期為每[X]季度一次。八、投訴與處理（一）投訴渠道1.設(shè)立投訴電話：管理公司應(yīng)設(shè)立專門的投訴電話，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布，方便居民隨時投訴。投訴電話應(yīng)保證24小時暢通。2.設(shè)置意見箱：在小區(qū)出入口或其他顯眼位置設(shè)置意見箱，居民可以將書面意見投入意見箱。管理公司應(yīng)定期收集意見箱內(nèi)的信件，并及時進行處理。3.線上投訴平臺：鼓勵管理公司建立線上投訴平臺，如微信公眾號、APP等，居民可以通過線上平臺提交投訴信息，管理公司應(yīng)及時進行回復(fù)和處理。（二）投訴處理流程1.受理：管理公司接到投訴后，應(yīng)及時進行登記，記錄投訴人的姓名、聯(lián)系方式、投訴內(nèi)容等信息。2.調(diào)查核實：對投訴內(nèi)容進行調(diào)查核實，了解實際情況。調(diào)查過程中應(yīng)與投訴人、相關(guān)責(zé)任人等進行溝通，收集相關(guān)證據(jù)。3.處理反饋：根據(jù)調(diào)查核實的結(jié)果，制定處理方案，并及時向投訴人反饋處理結(jié)果。處理結(jié)果應(yīng)明確、具體，讓投訴人了解問題的解決情況。4.回訪跟蹤：對投訴處理情況進行回訪跟蹤，了解投訴人對處理結(jié)果的滿意度。如投訴人對