老舊小區私人管理辦法一、引言（一）背景隨著城市的發展，許多老舊小區面臨著基礎設施老化、管理缺失等問題。為了提升老舊小區居民的生活質量，改善小區的整體環境，引入私人管理成為一種有效的解決途徑。本管理辦法旨在規范私人對老舊小區的管理行為，保障居民的合法權益，促進老舊小區的可持續發展。（二）適用范圍本辦法適用于[具體區域]內由私人接管的老舊小區。二、管理目標與原則（一）管理目標1.改善小區居住環境，包括但不限于衛生清潔、綠化養護等，營造舒適宜人的生活空間。2.維護小區公共設施設備的正常運行，保障居民日常生活的便利性。3.加強小區安全管理，確保居民人身和財產安全。4.促進小區鄰里和諧，構建良好的社區氛圍。（二）管理原則1.依法依規原則：嚴格遵守國家相關法律法規以及地方政府關于小區管理的各項規定。2.居民參與原則：鼓勵居民積極參與小區管理事務，充分聽取居民意見和建議。3.公平公正原則：對待所有居民一視同仁，在管理決策、費用收取等方面做到公平公正。4.服務至上原則：以居民需求為導向，提供優質、高效的管理服務。三、管理機構與職責（一）管理公司設立1.設立專門的老舊小區管理公司，公司應具備相應的資質和專業管理人員。2.公司應在相關部門進行注冊登記，并按照規定定期進行年檢。（二）管理公司職責1.綜合管理制定小區管理規章制度，并向居民公示。協調小區內各方關系，包括居民、業主委員會（如有）、社區等。2.環境管理負責小區公共區域的日常衛生清掃，包括樓道、道路、廣場等，確保環境整潔。定期進行垃圾清運，合理設置垃圾桶并保持其完好和清潔。開展小區綠化養護工作，定期修剪花草樹木，防治病蟲害。3.設施設備管理對小區內的公共設施設備，如路燈、電梯（如有）、消防設施等進行定期巡查和維護。建立設施設備檔案，記錄設施設備的基本信息、維修保養情況等。及時處理設施設備故障，保障其正常運行。對于重大設施設備維修或更換，應及時告知居民并按照相關程序進行。4.安全管理建立健全小區安全管理制度，配備必要的安保人員。實行24小時值班制度，對小區出入口進行嚴格管控，外來人員和車輛需進行登記。加強小區巡邏，特別是夜間巡邏，預防各類安全事故和違法犯罪行為。定期組織消防安全檢查，確保消防通道暢通，消防設施完好有效。5.財務管理制定合理的收費標準，并向居民公示。收費項目應包括物業管理費、停車費（如有）等。建立健全財務管理制度，規范財務收支行為，定期公布財務收支情況，接受居民監督。合理使用管理費用，確保費用主要用于小區的管理和維護。（三）居民委員會（業主委員會）職責1.代表居民利益，與管理公司進行溝通協商，反映居民的意見和訴求。2.協助管理公司開展小區管理工作，如宣傳管理規章制度、組織居民參與社區活動等。3.監督管理公司的管理服務工作，對管理公司的工作進行評估和考核。（四）居民職責1.遵守小區管理規章制度，配合管理公司的管理工作。2.按時繳納物業管理費用及其他相關費用。3.愛護小區公共設施設備和環境衛生，不隨意破壞或占用公共資源。4.積極參與小區管理事務，為小區的發展出謀劃策。四、環境管理（一）衛生管理1.日常清掃管理公司應安排保潔人員每日對小區公共區域進行清掃，包括樓道地面、扶手、電梯轎廂（如有）等，確保無垃圾、無雜物堆積。小區道路和廣場應每日清掃，保持路面整潔，及時清理落葉、煙頭、紙屑等垃圾。2.垃圾清運合理設置垃圾桶，垃圾桶應分布均勻，方便居民投放垃圾。垃圾桶應定期清理，保持外觀清潔，無垃圾外溢現象。管理公司應與專業垃圾清運公司簽訂合同，定期將小區垃圾運至指定垃圾處理場所。垃圾清運頻率應根據小區實際情況確定，一般不少于每周[X]次。3.衛生死角清理定期組織對小區衛生死角進行清理，如地下室、樓頂、墻角等區域。清理周期為每[X]月一次，確保衛生死角無垃圾堆積、無雜物存放。（二）綠化管理1.綠化規劃與種植管理公司應根據小區實際情況，制定合理的綠化規劃，增加小區綠化面積，提高綠化覆蓋率。在綠化種植方面，應選擇適合本地氣候和土壤條件的植物品種，注重植物的多樣性和美觀性。2.綠化養護定期對小區內的花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養護工作。澆水頻率應根據季節和天氣情況進行調整，施肥應按照植物生長需求合理進行。及時修剪花草樹木，保持其形狀美觀，避免影響居民生活和小區通行。對于病蟲害，應采取科學有效的防治措施，盡量減少化學農藥的使用。3.綠化保護希望大家愛護小區內的綠化植物，不隨意踐踏草坪、攀折花木。管理公司應設置綠化保護標識，提醒居民共同保護綠化環境。對于破壞綠化植物的行為，管理公司應及時制止，并按照相關規定進行處理。五、設施設備管理（一）公共設施管理1.道路與場地定期檢查小區內的道路和場地，及時修復破損路面和坑洼，確保居民出行安全。道路修復應在發現問題后的[X]個工作日內進行，場地修復應根據實際情況合理安排時間。維護小區內的停車場、廣場等場地的正常使用，合理規劃停車位，確保車輛停放有序。2.路燈與照明每日對小區路燈和公共區域照明設施進行巡查，及時更換損壞的燈泡和燈具，確保夜間照明正常。路燈和照明設施的亮燈率應達到[X]%以上。根據季節和實際需要，合理調整路燈的開關時間，節約能源。3.排水與排污定期對小區內的排水管道和排污管道進行疏通和清理，防止管道堵塞。疏通清理周期為每[X]月一次，在雨季來臨前應增加檢查和疏通頻率。對排水井蓋和排污井蓋進行檢查，確保井蓋完好無損，無松動和缺失現象。如發現井蓋損壞或缺失，應立即設置警示標志，并在[X]小時內進行更換。（二）電梯管理（如有）1.電梯日常運行電梯應委托有資質的電梯維保單位進行日常維護保養，維保單位應按照規定的周期和標準進行維護保養工作。管理公司應安排專人負責電梯的日常管理，包括監督維保單位工作、處理電梯故障等。電梯管理人員應持證上崗，熟悉電梯運行原理和應急處理方法。電梯內應張貼有效的安全檢驗合格標志、乘梯注意事項等，確保居民安全乘梯。2.電梯應急處理建立電梯應急救援機制，制定應急預案。當電梯發生故障時，電梯管理人員應立即通知維保單位，并在第一時間到達現場進行應急處理。電梯維保單位應在接到故障通知后的[X]分鐘內到達現場進行救援，確保被困人員的安全。管理公司應定期組織電梯應急救援演練，提高應急處理能力。（三）消防設施管理1.消防設施配備與檢查小區內應按照相關規定配備齊全的消防設施，如滅火器、消火栓、消防水帶、應急照明等。消防設施應定期進行檢查和維護，確保其完好有效。管理公司應每月組織一次消防設施檢查，檢查內容包括消防設施的數量、位置、外觀、壓力等，確保消防設施無損壞、無缺失。2.消防通道管理消防通道應保持暢通無阻，嚴禁在消防通道上停車、堆放雜物等。管理公司應加強對消防通道的巡查，發現違規行為及時制止。在消防通道出入口應設置明顯的警示標志，提醒居民不得占用消防通道。六、安全管理（一）人員與車輛出入管理1.人員出入小區出入口應設置門禁系統，居民應憑有效證件進出小區。對于外來人員，應進行登記并核實身份后，方可進入小區。希望大家積極配合安保人員的工作，主動出示證件，如有特殊情況應及時向安保人員說明。2.車輛出入小區內應實行車輛出入登記制度，業主車輛應辦理停車證，憑證進出小區。外來車輛進入小區應進行登記，并按照規定的路線和位置停放。合理規劃小區內的停車位，設置明顯的停車標識，引導車輛有序停放。對于亂停亂放的車輛，管理公司應及時通知車主進行整改，對拒不整改的車輛可采取適當的措施。（二）巡邏防控1.巡邏制度管理公司應制定詳細的巡邏制度，安排安保人員進行24小時不間斷巡邏。巡邏人員應按照規定的路線和時間間隔進行巡邏，并做好巡邏記錄。巡邏重點區域包括小區出入口、停車場、樓道、公共活動區域等，及時發現和處理各類安全隱患和異常情況。2.應急處理當巡邏人員發現安全問題或突發事件時，應立即采取措施進行處理，并及時報告管理公司和相關部門。對于重大安全事件，管理公司應啟動應急預案，組織力量進行應急處置。（三）安全宣傳教育1.宣傳活動管理公司應定期組織安全宣傳教育活動，如消防安全知識講座、防盜防詐騙宣傳等，提高居民的安全意識和自我防范能力。宣傳活動可以通過舉辦現場講座、發放宣傳資料、在小區公告欄張貼宣傳海報等方式進行。2.安全提示在小區內設置安全提示標識，如“注意防火”“小心滑倒”“請勿高空拋物”等，提醒居民注意日常生活中的安全事項。七、財務管理（一）收費標準制定1.物業管理費物業管理費的收費標準應根據小區的實際情況、服務內容和服務質量等因素進行合理制定。收費標準應報物價部門備案，并向居民公示。在制定物業管理費標準時，應充分考慮居民的承受能力，同時確保管理公司能夠提供相應的服務。2.停車費（如有）停車費的收費標準應根據小區停車位的供需情況、停車設施的建設和維護成本等因素確定。停車費標準應區分業主車輛和外來車輛，實行不同的收費標準。停車費應主要用于停車場的管理和維護，包括設施設備維修、保潔、安保等方面。（二）費用收繳1.收繳方式管理公司應提供多種費用收繳方式，如現金、銀行轉賬、微信支付、支付寶支付等，方便居民繳費。鼓勵居民通過線上方式繳費，提高繳費效率和便捷性。管理公司應定期向居民發送繳費提醒信息，提醒居民按時繳費。2.欠費處理對于逾期未繳納費用的居民，管理公司應及時進行催繳。催繳方式可以通過電話、短信、上門通知等方式進行。對于長期欠費且經多次催繳仍不繳費的居民，管理公司可以按照相關法律法規和合同約定，采取法律手段追討欠費。（三）財務公開1.公開內容管理公司應定期向居民公開財務收支情況，公開內容包括物業管理費、停車費等各項收入，以及人員工資、設施設備維修費用、綠化養護費用等各項支出。財務公開應詳細、準確，讓居民能夠清楚了解費用的使用情況。2.公開方式財務公開可以通過在小區公告欄張貼財務報表、召開居民大會通報財務情況、在小區業主群發布財務信息等方式進行。公開周期為每[X]季度一次。八、投訴與處理（一）投訴渠道1.設立投訴電話：管理公司應設立專門的投訴電話，并在小區內顯著位置公布，方便居民隨時投訴。投訴電話應保證24小時暢通。2.設置意見箱：在小區出入口或其他顯眼位置設置意見箱，居民可以將書面意見投入意見箱。管理公司應定期收集意見箱內的信件，并及時進行處理。3.線上投訴平臺：鼓勵管理公司建立線上投訴平臺，如微信公眾號、APP等，居民可以通過線上平臺提交投訴信息，管理公司應及時進行回復和處理。（二）投訴處理流程1.受理：管理公司接到投訴后，應及時進行登記，記錄投訴人的姓名、聯系方式、投訴內容等信息。2.調查核實：對投訴內容進行調查核實，了解實際情況。調查過程中應與投訴人、相關責任人等進行溝通，收集相關證據。3.處理反饋：根據調查核實的結果，制定處理方案，并及時向投訴人反饋處理結果。處理結果應明確、具體，讓投訴人了解問題的解決情況。4.回訪跟蹤：對投訴處理情況進行回訪跟蹤，了解投訴人對處理結果的滿意度。如投訴人對