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文檔簡介
老舊小區(qū)私人管理辦法一、引言(一)背景隨著城市的發(fā)展,許多老舊小區(qū)面臨著基礎(chǔ)設(shè)施老化、管理缺失等問題。為了提升老舊小區(qū)居民的生活質(zhì)量,改善小區(qū)的整體環(huán)境,引入私人管理成為一種有效的解決途徑。本管理辦法旨在規(guī)范私人對老舊小區(qū)的管理行為,保障居民的合法權(quán)益,促進老舊小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。(二)適用范圍本辦法適用于[具體區(qū)域]內(nèi)由私人接管的老舊小區(qū)。二、管理目標與原則(一)管理目標1.改善小區(qū)居住環(huán)境,包括但不限于衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護等,營造舒適宜人的生活空間。2.維護小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的正常運行,保障居民日常生活的便利性。3.加強小區(qū)安全管理,確保居民人身和財產(chǎn)安全。4.促進小區(qū)鄰里和諧,構(gòu)建良好的社區(qū)氛圍。(二)管理原則1.依法依規(guī)原則:嚴格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)以及地方政府關(guān)于小區(qū)管理的各項規(guī)定。2.居民參與原則:鼓勵居民積極參與小區(qū)管理事務(wù),充分聽取居民意見和建議。3.公平公正原則:對待所有居民一視同仁,在管理決策、費用收取等方面做到公平公正。4.服務(wù)至上原則:以居民需求為導(dǎo)向,提供優(yōu)質(zhì)、高效的管理服務(wù)。三、管理機構(gòu)與職責(zé)(一)管理公司設(shè)立1.設(shè)立專門的老舊小區(qū)管理公司,公司應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和專業(yè)管理人員。2.公司應(yīng)在相關(guān)部門進行注冊登記,并按照規(guī)定定期進行年檢。(二)管理公司職責(zé)1.綜合管理制定小區(qū)管理規(guī)章制度,并向居民公示。協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)各方關(guān)系,包括居民、業(yè)主委員會(如有)、社區(qū)等。2.環(huán)境管理負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的日常衛(wèi)生清掃,包括樓道、道路、廣場等,確保環(huán)境整潔。定期進行垃圾清運,合理設(shè)置垃圾桶并保持其完好和清潔。開展小區(qū)綠化養(yǎng)護工作,定期修剪花草樹木,防治病蟲害。3.設(shè)施設(shè)備管理對小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備,如路燈、電梯(如有)、消防設(shè)施等進行定期巡查和維護。建立設(shè)施設(shè)備檔案,記錄設(shè)施設(shè)備的基本信息、維修保養(yǎng)情況等。及時處理設(shè)施設(shè)備故障,保障其正常運行。對于重大設(shè)施設(shè)備維修或更換,應(yīng)及時告知居民并按照相關(guān)程序進行。4.安全管理建立健全小區(qū)安全管理制度,配備必要的安保人員。實行24小時值班制度,對小區(qū)出入口進行嚴格管控,外來人員和車輛需進行登記。加強小區(qū)巡邏,特別是夜間巡邏,預(yù)防各類安全事故和違法犯罪行為。定期組織消防安全檢查,確保消防通道暢通,消防設(shè)施完好有效。5.財務(wù)管理制定合理的收費標準,并向居民公示。收費項目應(yīng)包括物業(yè)管理費、停車費(如有)等。建立健全財務(wù)管理制度,規(guī)范財務(wù)收支行為,定期公布財務(wù)收支情況,接受居民監(jiān)督。合理使用管理費用,確保費用主要用于小區(qū)的管理和維護。(三)居民委員會(業(yè)主委員會)職責(zé)1.代表居民利益,與管理公司進行溝通協(xié)商,反映居民的意見和訴求。2.協(xié)助管理公司開展小區(qū)管理工作,如宣傳管理規(guī)章制度、組織居民參與社區(qū)活動等。3.監(jiān)督管理公司的管理服務(wù)工作,對管理公司的工作進行評估和考核。(四)居民職責(zé)1.遵守小區(qū)管理規(guī)章制度,配合管理公司的管理工作。2.按時繳納物業(yè)管理費用及其他相關(guān)費用。3.愛護小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生,不隨意破壞或占用公共資源。4.積極參與小區(qū)管理事務(wù),為小區(qū)的發(fā)展出謀劃策。四、環(huán)境管理(一)衛(wèi)生管理1.日常清掃管理公司應(yīng)安排保潔人員每日對小區(qū)公共區(qū)域進行清掃,包括樓道地面、扶手、電梯轎廂(如有)等,確保無垃圾、無雜物堆積。小區(qū)道路和廣場應(yīng)每日清掃,保持路面整潔,及時清理落葉、煙頭、紙屑等垃圾。2.垃圾清運合理設(shè)置垃圾桶,垃圾桶應(yīng)分布均勻,方便居民投放垃圾。垃圾桶應(yīng)定期清理,保持外觀清潔,無垃圾外溢現(xiàn)象。管理公司應(yīng)與專業(yè)垃圾清運公司簽訂合同,定期將小區(qū)垃圾運至指定垃圾處理場所。垃圾清運頻率應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況確定,一般不少于每周[X]次。3.衛(wèi)生死角清理定期組織對小區(qū)衛(wèi)生死角進行清理,如地下室、樓頂、墻角等區(qū)域。清理周期為每[X]月一次,確保衛(wèi)生死角無垃圾堆積、無雜物存放。(二)綠化管理1.綠化規(guī)劃與種植管理公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況,制定合理的綠化規(guī)劃,增加小區(qū)綠化面積,提高綠化覆蓋率。在綠化種植方面,應(yīng)選擇適合本地氣候和土壤條件的植物品種,注重植物的多樣性和美觀性。2.綠化養(yǎng)護定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。澆水頻率應(yīng)根據(jù)季節(jié)和天氣情況進行調(diào)整,施肥應(yīng)按照植物生長需求合理進行。及時修剪花草樹木,保持其形狀美觀,避免影響居民生活和小區(qū)通行。對于病蟲害,應(yīng)采取科學(xué)有效的防治措施,盡量減少化學(xué)農(nóng)藥的使用。3.綠化保護希望大家愛護小區(qū)內(nèi)的綠化植物,不隨意踐踏草坪、攀折花木。管理公司應(yīng)設(shè)置綠化保護標識,提醒居民共同保護綠化環(huán)境。對于破壞綠化植物的行為,管理公司應(yīng)及時制止,并按照相關(guān)規(guī)定進行處理。五、設(shè)施設(shè)備管理(一)公共設(shè)施管理1.道路與場地定期檢查小區(qū)內(nèi)的道路和場地,及時修復(fù)破損路面和坑洼,確保居民出行安全。道路修復(fù)應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問題后的[X]個工作日內(nèi)進行,場地修復(fù)應(yīng)根據(jù)實際情況合理安排時間。維護小區(qū)內(nèi)的停車場、廣場等場地的正常使用,合理規(guī)劃停車位,確保車輛停放有序。2.路燈與照明每日對小區(qū)路燈和公共區(qū)域照明設(shè)施進行巡查,及時更換損壞的燈泡和燈具,確保夜間照明正常。路燈和照明設(shè)施的亮燈率應(yīng)達到[X]%以上。根據(jù)季節(jié)和實際需要,合理調(diào)整路燈的開關(guān)時間,節(jié)約能源。3.排水與排污定期對小區(qū)內(nèi)的排水管道和排污管道進行疏通和清理,防止管道堵塞。疏通清理周期為每[X]月一次,在雨季來臨前應(yīng)增加檢查和疏通頻率。對排水井蓋和排污井蓋進行檢查,確保井蓋完好無損,無松動和缺失現(xiàn)象。如發(fā)現(xiàn)井蓋損壞或缺失,應(yīng)立即設(shè)置警示標志,并在[X]小時內(nèi)進行更換。(二)電梯管理(如有)1.電梯日常運行電梯應(yīng)委托有資質(zhì)的電梯維保單位進行日常維護保養(yǎng),維保單位應(yīng)按照規(guī)定的周期和標準進行維護保養(yǎng)工作。管理公司應(yīng)安排專人負責(zé)電梯的日常管理,包括監(jiān)督維保單位工作、處理電梯故障等。電梯管理人員應(yīng)持證上崗,熟悉電梯運行原理和應(yīng)急處理方法。電梯內(nèi)應(yīng)張貼有效的安全檢驗合格標志、乘梯注意事項等,確保居民安全乘梯。2.電梯應(yīng)急處理建立電梯應(yīng)急救援機制,制定應(yīng)急預(yù)案。當電梯發(fā)生故障時,電梯管理人員應(yīng)立即通知維保單位,并在第一時間到達現(xiàn)場進行應(yīng)急處理。電梯維保單位應(yīng)在接到故障通知后的[X]分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行救援,確保被困人員的安全。管理公司應(yīng)定期組織電梯應(yīng)急救援演練,提高應(yīng)急處理能力。(三)消防設(shè)施管理1.消防設(shè)施配備與檢查小區(qū)內(nèi)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定配備齊全的消防設(shè)施,如滅火器、消火栓、消防水帶、應(yīng)急照明等。消防設(shè)施應(yīng)定期進行檢查和維護,確保其完好有效。管理公司應(yīng)每月組織一次消防設(shè)施檢查,檢查內(nèi)容包括消防設(shè)施的數(shù)量、位置、外觀、壓力等,確保消防設(shè)施無損壞、無缺失。2.消防通道管理消防通道應(yīng)保持暢通無阻,嚴禁在消防通道上停車、堆放雜物等。管理公司應(yīng)加強對消防通道的巡查,發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時制止。在消防通道出入口應(yīng)設(shè)置明顯的警示標志,提醒居民不得占用消防通道。六、安全管理(一)人員與車輛出入管理1.人員出入小區(qū)出入口應(yīng)設(shè)置門禁系統(tǒng),居民應(yīng)憑有效證件進出小區(qū)。對于外來人員,應(yīng)進行登記并核實身份后,方可進入小區(qū)。希望大家積極配合安保人員的工作,主動出示證件,如有特殊情況應(yīng)及時向安保人員說明。2.車輛出入小區(qū)內(nèi)應(yīng)實行車輛出入登記制度,業(yè)主車輛應(yīng)辦理停車證,憑證進出小區(qū)。外來車輛進入小區(qū)應(yīng)進行登記,并按照規(guī)定的路線和位置停放。合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位,設(shè)置明顯的停車標識,引導(dǎo)車輛有序停放。對于亂停亂放的車輛,管理公司應(yīng)及時通知車主進行整改,對拒不整改的車輛可采取適當?shù)拇胧#ǘ┭策壏揽?.巡邏制度管理公司應(yīng)制定詳細的巡邏制度,安排安保人員進行24小時不間斷巡邏。巡邏人員應(yīng)按照規(guī)定的路線和時間間隔進行巡邏,并做好巡邏記錄。巡邏重點區(qū)域包括小區(qū)出入口、停車場、樓道、公共活動區(qū)域等,及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和異常情況。2.應(yīng)急處理當巡邏人員發(fā)現(xiàn)安全問題或突發(fā)事件時,應(yīng)立即采取措施進行處理,并及時報告管理公司和相關(guān)部門。對于重大安全事件,管理公司應(yīng)啟動應(yīng)急預(yù)案,組織力量進行應(yīng)急處置。(三)安全宣傳教育1.宣傳活動管理公司應(yīng)定期組織安全宣傳教育活動,如消防安全知識講座、防盜防詐騙宣傳等,提高居民的安全意識和自我防范能力。宣傳活動可以通過舉辦現(xiàn)場講座、發(fā)放宣傳資料、在小區(qū)公告欄張貼宣傳海報等方式進行。2.安全提示在小區(qū)內(nèi)設(shè)置安全提示標識,如“注意防火”“小心滑倒”“請勿高空拋物”等,提醒居民注意日常生活中的安全事項。七、財務(wù)管理(一)收費標準制定1.物業(yè)管理費物業(yè)管理費的收費標準應(yīng)根據(jù)小區(qū)的實際情況、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量等因素進行合理制定。收費標準應(yīng)報物價部門備案,并向居民公示。在制定物業(yè)管理費標準時,應(yīng)充分考慮居民的承受能力,同時確保管理公司能夠提供相應(yīng)的服務(wù)。2.停車費(如有)停車費的收費標準應(yīng)根據(jù)小區(qū)停車位的供需情況、停車設(shè)施的建設(shè)和維護成本等因素確定。停車費標準應(yīng)區(qū)分業(yè)主車輛和外來車輛,實行不同的收費標準。停車費應(yīng)主要用于停車場的管理和維護,包括設(shè)施設(shè)備維修、保潔、安保等方面。(二)費用收繳1.收繳方式管理公司應(yīng)提供多種費用收繳方式,如現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付、支付寶支付等,方便居民繳費。鼓勵居民通過線上方式繳費,提高繳費效率和便捷性。管理公司應(yīng)定期向居民發(fā)送繳費提醒信息,提醒居民按時繳費。2.欠費處理對于逾期未繳納費用的居民,管理公司應(yīng)及時進行催繳。催繳方式可以通過電話、短信、上門通知等方式進行。對于長期欠費且經(jīng)多次催繳仍不繳費的居民,管理公司可以按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定,采取法律手段追討欠費。(三)財務(wù)公開1.公開內(nèi)容管理公司應(yīng)定期向居民公開財務(wù)收支情況,公開內(nèi)容包括物業(yè)管理費、停車費等各項收入,以及人員工資、設(shè)施設(shè)備維修費用、綠化養(yǎng)護費用等各項支出。財務(wù)公開應(yīng)詳細、準確,讓居民能夠清楚了解費用的使用情況。2.公開方式財務(wù)公開可以通過在小區(qū)公告欄張貼財務(wù)報表、召開居民大會通報財務(wù)情況、在小區(qū)業(yè)主群發(fā)布財務(wù)信息等方式進行。公開周期為每[X]季度一次。八、投訴與處理(一)投訴渠道1.設(shè)立投訴電話:管理公司應(yīng)設(shè)立專門的投訴電話,并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布,方便居民隨時投訴。投訴電話應(yīng)保證24小時暢通。2.設(shè)置意見箱:在小區(qū)出入口或其他顯眼位置設(shè)置意見箱,居民可以將書面意見投入意見箱。管理公司應(yīng)定期收集意見箱內(nèi)的信件,并及時進行處理。3.線上投訴平臺:鼓勵管理公司建立線上投訴平臺,如微信公眾號、APP等,居民可以通過線上平臺提交投訴信息,管理公司應(yīng)及時進行回復(fù)和處理。(二)投訴處理流程1.受理:管理公司接到投訴后,應(yīng)及時進行登記,記錄投訴人的姓名、聯(lián)系方式、投訴內(nèi)容等信息。2.調(diào)查核實:對投訴內(nèi)容進行調(diào)查核實,了解實際情況。調(diào)查過程中應(yīng)與投訴人、相關(guān)責(zé)任人等進行溝通,收集相關(guān)證據(jù)。3.處理反饋:根據(jù)調(diào)查核實的結(jié)果,制定處理方案,并及時向投訴人反饋處理結(jié)果。處理結(jié)果應(yīng)明確、具體,讓投訴人了解問題的解決情況。4.回訪跟蹤:對投訴處理情況進行回訪跟蹤,了解投訴人對處理結(jié)果的滿意度。如投訴人對
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