西安老舊小區管理辦法一、前言隨著城市的發展，西安許多老舊小區面臨著設施老化、管理混亂等諸多問題。為了提升老舊小區居民的生活質量，營造舒適、安全、有序的居住環境，依據國家及地方相關法律法規，結合西安老舊小區實際情況，特制定本管理辦法。希望大家積極配合，共同為我們美好的家園努力。二、適用范圍本辦法適用于西安市建成年限較長、基礎設施老化、配套設施不完善、未實施物業管理或原物業管理退出，且社區居民有改善提升意愿的住宅小區。三、管理原則1.以人為本原則：始終將居民的需求放在首位，充分尊重居民意愿，保障居民的合法權益，把解決居民實際生活中的問題作為管理工作的出發點和落腳點。2.共治共享原則：鼓勵居民、社區、政府、社會組織等多方參與，形成共建共治共享的良好局面。通過整合各方資源，共同提升老舊小區的管理水平和居住品質，讓居民共享小區改善成果。3.因地制宜原則：根據不同老舊小區的實際情況，制定具有針對性、個性化的管理方案。充分考慮小區的地理位置、建筑特點、居民結構等因素，不搞“一刀切”。4.依法依規原則：嚴格依照國家和地方相關法律法規、行業標準開展管理工作，確保管理行為合法、合規、合理。在保障居民利益的同時，維護社會公共秩序和公平正義。四、管理主體及職責1.政府相關部門市住建局：負責統籌協調全市老舊小區管理工作，制定相關政策、標準和規范，指導各區縣、開發區開展老舊小區改造及后續管理工作。定期對全市老舊小區管理情況進行監督檢查，及時發現問題并督促整改。區縣政府、開發區管委會：作為老舊小區管理的責任主體，負責組織實施本轄區內老舊小區的改造和管理工作。制定具體的工作計劃和實施方案，整合各方資源，加大資金投入，并協調解決工作中遇到的重大問題。其他相關部門：如城管、公安、民政、市場監管等部門，按照各自職責，協同做好老舊小區管理相關工作。城管部門加強對小區周邊環境和違法建設的治理；公安部門維護小區治安秩序，加強安全防范；民政部門指導社區建設，促進居民自治；市場監管部門規范小區內經營行為，維護市場秩序。2.社區居委會發揮橋梁紐帶作用，積極宣傳老舊小區管理的相關政策和辦法，收集居民的意見和建議，及時反饋給政府相關部門和物業管理單位。組織居民成立業主大會或業主代表大會，指導業主選舉產生業主委員會。協助業主委員會開展工作，監督物業管理單位的服務質量，協調處理業主、業主委員會與物業管理單位之間的矛盾糾紛。組織開展社區文化活動，增強居民的凝聚力和歸屬感，營造和諧的社區氛圍。3.業主大會及業主委員會業主大會：是小區業主的自治組織，由小區全體業主組成。業主大會通過制定和修改管理規約、業主大會議事規則，決定小區重大事項，如選聘和解聘物業管理單位、籌集和使用專項維修資金等。希望各位業主積極參與業主大會，行使自己的合法權益。業主委員會：是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。業主委員會負責執行業主大會的決定，與物業管理單位簽訂物業服務合同，監督物業管理單位履行合同約定，定期向業主大會報告工作情況，并接受業主的監督。我們鼓勵業主委員會成員積極履行職責，為小區的發展貢獻力量。4.物業管理單位（如有）按照物業服務合同約定，提供專業化、規范化的物業服務。包括但不限于小區的環境衛生清掃、綠化養護、公共設施設備維修維護、秩序維護、安全防范等工作。建立健全服務質量管理制度，加強對員工的培訓和管理，提高服務水平和質量。及時處理業主的投訴和建議，不斷改進服務工作。定期公布物業服務費用收支情況，接受業主的監督。配合政府相關部門、社區居委會、業主委員會開展工作，共同做好小區管理工作。五、改造與維護管理1.改造規劃政府相關部門應根據老舊小區的實際情況和居民需求，制定科學合理的改造規劃。改造內容包括但不限于基礎設施改造（如道路、水電、燃氣、通信等）、公共服務設施完善（如加裝電梯、建設停車位、社區服務中心等）、房屋外立面整治、環境綠化美化等。在制定改造規劃過程中，應充分征求居民意見，確保改造方案符合居民意愿。通過召開座談會、問卷調查、現場公示等方式，廣泛聽取居民的建議和訴求，對改造方案進行優化完善。2.改造實施區縣政府、開發區管委會應按照改造規劃，組織實施老舊小區改造工程。通過公開招標等方式，選擇具備相應資質和良好信譽的施工單位、監理單位等參與改造工作。加強對改造工程的質量、安全和進度管理，確保改造工程按時、按質、按量完成。在改造施工過程中，要做好施工現場的管理和安全防護工作，盡量減少對居民生活的影響。施工單位應合理安排施工時間，采取有效降噪、降塵措施，及時清理施工垃圾。同時，要加強與居民的溝通協調，對居民提出的合理要求，應積極予以回應。3.后續維護老舊小區改造完成后，應建立長效的維護管理機制。物業管理單位要按照物業服務合同約定，加強對改造后公共設施設備的日常維護和管理，確保其正常運行。對于因自然損耗、人為損壞等原因導致的設施設備故障，應及時進行維修和更換。業主作為小區的主人，也有責任和義務愛護公共設施設備。希望大家自覺遵守管理規約，不隨意破壞公共設施，發現問題及時向物業管理單位或業主委員會報告。同時，業主應按照規定繳納專項維修資金，為小區公共設施設備的維修、更新和改造提供資金保障。六、環境衛生管理1.清掃保潔物業管理單位應制定詳細的清掃保潔制度，明確清掃范圍、頻率和標準。每日對小區內的道路、廣場、樓道、電梯間等公共區域進行清掃，定期對垃圾桶、垃圾站等進行清理和消毒，確保小區環境整潔衛生。合理設置垃圾桶，方便居民投放垃圾。垃圾分類收集、運輸和處理應符合國家和地方相關規定。鼓勵居民積極參與垃圾分類，共同營造綠色環保的居住環境。對于積極參與垃圾分類的居民，社區或物業管理單位可給予適當的獎勵和表彰。2.綠化養護加強小區內綠化植物的養護管理，定期進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作，確保綠化植物生長良好，保持小區綠化景觀效果。對于小區內的公共綠地，禁止任何單位和個人擅自侵占、破壞或改變其用途。如因特殊原因需要臨時占用公共綠地的，必須經業主委員會同意，并報相關部門審批。同時，占用單位應在規定期限內恢復綠地原狀。我們希望大家愛護小區綠化，不踐踏草坪、不攀折花木，共同維護小區的綠色家園。七、安全與秩序管理1.治安防范物業管理單位應加強小區的治安防范工作，配備必要的安保人員，設置門禁系統、監控設施等。安保人員應定時巡邏，做好來訪人員和車輛的登記工作，確保小區居民的人身和財產安全。社區居委會和業主委員會應積極配合物業管理單位，開展群防群治工作。通過組織居民成立治安巡邏隊、開展安全宣傳教育等方式，增強居民的安全防范意識，共同維護小區的治安秩序。希望大家提高自我防范意識，發現可疑人員或安全隱患及時向安保人員或相關部門報告。2.消防安全嚴格落實消防安全責任制，確保小區內消防設施設備完好有效。物業管理單位應定期對消防設施設備（如消火栓、滅火器、消防通道等）進行檢查和維護，保證其正常使用。加強對居民的消防安全宣傳教育，提高居民的消防安全意識和自防自救能力。嚴禁在小區內占用消防通道、私拉亂接電線、違規存放易燃易爆物品等行為。對于違反消防安全規定的單位和個人，相關部門將依法予以處理。希望大家共同遵守消防安全規定，不做危害消防安全的事情，共同守護我們的生命財產安全。3.車輛管理合理規劃小區內的停車位，設置明顯的停車標識。物業管理單位應加強對車輛停放的管理，引導車輛有序停放，避免亂停亂放影響小區通行和秩序。鼓勵居民采用綠色出行方式，減少小區內車輛停放壓力。對于有條件的老舊小區，可根據居民需求，規劃建設電動汽車充電設施。建設過程中應符合相關安全標準和規范，確保使用安全。同時，要加強對充電設施的日常管理和維護，保障其正常運行。希望大家在使用充電設施時，嚴格按照操作規程進行，避免發生安全事故。八、物業服務費用管理1.收費標準物業服務費用的收費標準應根據小區的實際情況、服務內容和質量等因素合理確定。物業管理單位在制定收費標準時，應充分征求業主委員會和居民的意見，并報物價部門備案。收費標準應保持相對穩定，如需調整，應按照規定程序進行公示和聽證。物業服務費用可采取包干制或酬金制等方式收取。無論采用何種方式，物業管理單位都應將服務費用的收支情況定期向業主公開，接受業主監督。2.費用收繳業主應按照物業服務合同約定，按時足額繳納物業服務費用。物業管理單位應做好費用收繳的宣傳和解釋工作，為業主提供便捷的繳費方式，如現金、銀行轉賬、微信支付、支付寶支付等。對于逾期未繳納物業服務費用的業主，物業管理單位應進行催繳。催繳方式可采用電話、短信、書面通知等形式。經多次催繳仍不繳納的，業主委員會可協助物業管理單位進行追繳，或通過法律途徑解決。希望大家自覺履行繳費義務，共同支持小區的物業管理工作。九、監督與考核1.政府監督市住建局和區縣政府、開發區管委會相關部門應加強對老舊小區管理工作的監督檢查，建立健全監督考核機制。定期對物業管理單位的服務質量、收費情況、安全管理等方面進行檢查和考核，對發現的問題責令限期整改。設立投訴舉報渠道，接受居民對老舊小區管理工作的監督。對居民反映的問題，應及時進行調查處理，并將處理結果反饋給投訴舉報人。同時，對投訴舉報較多的老舊小區，應加大監督檢查力度。2.業主監督業主有權對物業管理單位的服務質量進行監督，提出意見和建議。業主委員會應定期收集業主的意見和建議，并及時反饋給物業管理單位。物業管理單位應針對業主提出的問題，認真分析原因，制定改進措施，并將改進情況向業主通報。每年組織業主對物業管理單位