西安老舊小區(qū)管理辦法一、前言隨著城市的發(fā)展，西安許多老舊小區(qū)面臨著設(shè)施老化、管理混亂等諸多問題。為了提升老舊小區(qū)居民的生活質(zhì)量，營造舒適、安全、有序的居住環(huán)境，依據(jù)國家及地方相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合西安老舊小區(qū)實際情況，特制定本管理辦法。希望大家積極配合，共同為我們美好的家園努力。二、適用范圍本辦法適用于西安市建成年限較長、基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套設(shè)施不完善、未實施物業(yè)管理或原物業(yè)管理退出，且社區(qū)居民有改善提升意愿的住宅小區(qū)。三、管理原則1.以人為本原則：始終將居民的需求放在首位，充分尊重居民意愿，保障居民的合法權(quán)益，把解決居民實際生活中的問題作為管理工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。2.共治共享原則：鼓勵居民、社區(qū)、政府、社會組織等多方參與，形成共建共治共享的良好局面。通過整合各方資源，共同提升老舊小區(qū)的管理水平和居住品質(zhì)，讓居民共享小區(qū)改善成果。3.因地制宜原則：根據(jù)不同老舊小區(qū)的實際情況，制定具有針對性、個性化的管理方案。充分考慮小區(qū)的地理位置、建筑特點(diǎn)、居民結(jié)構(gòu)等因素，不搞“一刀切”。4.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格依照國家和地方相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)開展管理工作，確保管理行為合法、合規(guī)、合理。在保障居民利益的同時，維護(hù)社會公共秩序和公平正義。四、管理主體及職責(zé)1.政府相關(guān)部門市住建局：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市老舊小區(qū)管理工作，制定相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，指導(dǎo)各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)開展老舊小區(qū)改造及后續(xù)管理工作。定期對全市老舊小區(qū)管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題并督促整改。區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會：作為老舊小區(qū)管理的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)組織實施本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的改造和管理工作。制定具體的工作計劃和實施方案，整合各方資源，加大資金投入，并協(xié)調(diào)解決工作中遇到的重大問題。其他相關(guān)部門：如城管、公安、民政、市場監(jiān)管等部門，按照各自職責(zé)，協(xié)同做好老舊小區(qū)管理相關(guān)工作。城管部門加強(qiáng)對小區(qū)周邊環(huán)境和違法建設(shè)的治理；公安部門維護(hù)小區(qū)治安秩序，加強(qiáng)安全防范；民政部門指導(dǎo)社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)居民自治；市場監(jiān)管部門規(guī)范小區(qū)內(nèi)經(jīng)營行為，維護(hù)市場秩序。2.社區(qū)居委會發(fā)揮橋梁紐帶作用，積極宣傳老舊小區(qū)管理的相關(guān)政策和辦法，收集居民的意見和建議，及時反饋給政府相關(guān)部門和物業(yè)管理單位。組織居民成立業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，指導(dǎo)業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。協(xié)助業(yè)主委員會開展工作，監(jiān)督物業(yè)管理單位的服務(wù)質(zhì)量，協(xié)調(diào)處理業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間的矛盾糾紛。組織開展社區(qū)文化活動，增強(qiáng)居民的凝聚力和歸屬感，營造和諧的社區(qū)氛圍。3.業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主大會：是小區(qū)業(yè)主的自治組織，由小區(qū)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會通過制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，決定小區(qū)重大事項，如選聘和解聘物業(yè)管理單位、籌集和使用專項維修資金等。希望各位業(yè)主積極參與業(yè)主大會，行使自己的合法權(quán)益。業(yè)主委員會：是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，與物業(yè)管理單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)管理單位履行合同約定，定期向業(yè)主大會報告工作情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。我們鼓勵業(yè)主委員會成員積極履行職責(zé)，為小區(qū)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。4.物業(yè)管理單位（如有）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)。包括但不限于小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)、秩序維護(hù)、安全防范等工作。建立健全服務(wù)質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)和管理，提高服務(wù)水平和質(zhì)量。及時處理業(yè)主的投訴和建議，不斷改進(jìn)服務(wù)工作。定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。配合政府相關(guān)部門、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會開展工作，共同做好小區(qū)管理工作。五、改造與維護(hù)管理1.改造規(guī)劃政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)老舊小區(qū)的實際情況和居民需求，制定科學(xué)合理的改造規(guī)劃。改造內(nèi)容包括但不限于基礎(chǔ)設(shè)施改造（如道路、水電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺龋⒐卜?wù)設(shè)施完善（如加裝電梯、建設(shè)停車位、社區(qū)服務(wù)中心等）、房屋外立面整治、環(huán)境綠化美化等。在制定改造規(guī)劃過程中，應(yīng)充分征求居民意見，確保改造方案符合居民意愿。通過召開座談會、問卷調(diào)查、現(xiàn)場公示等方式，廣泛聽取居民的建議和訴求，對改造方案進(jìn)行優(yōu)化完善。2.改造實施區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)按照改造規(guī)劃，組織實施老舊小區(qū)改造工程。通過公開招標(biāo)等方式，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和良好信譽(yù)的施工單位、監(jiān)理單位等參與改造工作。加強(qiáng)對改造工程的質(zhì)量、安全和進(jìn)度管理，確保改造工程按時、按質(zhì)、按量完成。在改造施工過程中，要做好施工現(xiàn)場的管理和安全防護(hù)工作，盡量減少對居民生活的影響。施工單位應(yīng)合理安排施工時間，采取有效降噪、降塵措施，及時清理施工垃圾。同時，要加強(qiáng)與居民的溝通協(xié)調(diào)，對居民提出的合理要求，應(yīng)積極予以回應(yīng)。3.后續(xù)維護(hù)老舊小區(qū)改造完成后，應(yīng)建立長效的維護(hù)管理機(jī)制。物業(yè)管理單位要按照物業(yè)服務(wù)合同約定，加強(qiáng)對改造后公共設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理，確保其正常運(yùn)行。對于因自然損耗、人為損壞等原因?qū)е碌脑O(shè)施設(shè)備故障，應(yīng)及時進(jìn)行維修和更換。業(yè)主作為小區(qū)的主人，也有責(zé)任和義務(wù)愛護(hù)公共設(shè)施設(shè)備。希望大家自覺遵守管理規(guī)約，不隨意破壞公共設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)管理單位或業(yè)主委員會報告。同時，業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定繳納專項維修資金，為小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造提供資金保障。六、環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔物業(yè)管理單位應(yīng)制定詳細(xì)的清掃保潔制度，明確清掃范圍、頻率和標(biāo)準(zhǔn)。每日對小區(qū)內(nèi)的道路、廣場、樓道、電梯間等公共區(qū)域進(jìn)行清掃，定期對垃圾桶、垃圾站等進(jìn)行清理和消毒，確保小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。合理設(shè)置垃圾桶，方便居民投放垃圾。垃圾分類收集、運(yùn)輸和處理應(yīng)符合國家和地方相關(guān)規(guī)定。鼓勵居民積極參與垃圾分類，共同營造綠色環(huán)保的居住環(huán)境。對于積極參與垃圾分類的居民，社區(qū)或物業(yè)管理單位可給予適當(dāng)?shù)莫剟詈捅碚谩?.綠化養(yǎng)護(hù)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)綠化植物的養(yǎng)護(hù)管理，定期進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作，確保綠化植物生長良好，保持小區(qū)綠化景觀效果。對于小區(qū)內(nèi)的公共綠地，禁止任何單位和個人擅自侵占、破壞或改變其用途。如因特殊原因需要臨時占用公共綠地的，必須經(jīng)業(yè)主委員會同意，并報相關(guān)部門審批。同時，占用單位應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)恢復(fù)綠地原狀。我們希望大家愛護(hù)小區(qū)綠化，不踐踏草坪、不攀折花木，共同維護(hù)小區(qū)的綠色家園。七、安全與秩序管理1.治安防范物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)的治安防范工作，配備必要的安保人員，設(shè)置門禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)施等。安保人員應(yīng)定時巡邏，做好來訪人員和車輛的登記工作，確保小區(qū)居民的人身和財產(chǎn)安全。社區(qū)居委會和業(yè)主委員會應(yīng)積極配合物業(yè)管理單位，開展群防群治工作。通過組織居民成立治安巡邏隊、開展安全宣傳教育等方式，增強(qiáng)居民的安全防范意識，共同維護(hù)小區(qū)的治安秩序。希望大家提高自我防范意識，發(fā)現(xiàn)可疑人員或安全隱患及時向安保人員或相關(guān)部門報告。2.消防安全嚴(yán)格落實消防安全責(zé)任制，確保小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備完好有效。物業(yè)管理單位應(yīng)定期對消防設(shè)施設(shè)備（如消火栓、滅火器、消防通道等）進(jìn)行檢查和維護(hù)，保證其正常使用。加強(qiáng)對居民的消防安全宣傳教育，提高居民的消防安全意識和自防自救能力。嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)占用消防通道、私拉亂接電線、違規(guī)存放易燃易爆物品等行為。對于違反消防安全規(guī)定的單位和個人，相關(guān)部門將依法予以處理。希望大家共同遵守消防安全規(guī)定，不做危害消防安全的事情，共同守護(hù)我們的生命財產(chǎn)安全。3.車輛管理合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識。物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)對車輛停放的管理，引導(dǎo)車輛有序停放，避免亂停亂放影響小區(qū)通行和秩序。鼓勵居民采用綠色出行方式，減少小區(qū)內(nèi)車輛停放壓力。對于有條件的老舊小區(qū)，可根據(jù)居民需求，規(guī)劃建設(shè)電動汽車充電設(shè)施。建設(shè)過程中應(yīng)符合相關(guān)安全標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，確保使用安全。同時，要加強(qiáng)對充電設(shè)施的日常管理和維護(hù)，保障其正常運(yùn)行。希望大家在使用充電設(shè)施時，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行，避免發(fā)生安全事故。八、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的實際情況、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等因素合理確定。物業(yè)管理單位在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分征求業(yè)主委員會和居民的意見，并報物價部門備案。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持相對穩(wěn)定，如需調(diào)整，應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行公示和聽證。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可采取包干制或酬金制等方式收取。無論采用何種方式，物業(yè)管理單位都應(yīng)將服務(wù)費(fèi)用的收支情況定期向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。2.費(fèi)用收繳業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理單位應(yīng)做好費(fèi)用收繳的宣傳和解釋工作，為業(yè)主提供便捷的繳費(fèi)方式，如現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付、支付寶支付等。對于逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)管理單位應(yīng)進(jìn)行催繳。催繳方式可采用電話、短信、書面通知等形式。經(jīng)多次催繳仍不繳納的，業(yè)主委員會可協(xié)助物業(yè)管理單位進(jìn)行追繳，或通過法律途徑解決。希望大家自覺履行繳費(fèi)義務(wù)，共同支持小區(qū)的物業(yè)管理工作。九、監(jiān)督與考核1.政府監(jiān)督市住建局和區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對老舊小區(qū)管理工作的監(jiān)督檢查，建立健全監(jiān)督考核機(jī)制。定期對物業(yè)管理單位的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況、安全管理等方面進(jìn)行檢查和考核，對發(fā)現(xiàn)的問題責(zé)令限期整改。設(shè)立投訴舉報渠道，接受居民對老舊小區(qū)管理工作的監(jiān)督。對居民反映的問題，應(yīng)及時進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報人。同時，對投訴舉報較多的老舊小區(qū)，應(yīng)加大監(jiān)督檢查力度。2.業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理單位的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主委員會應(yīng)定期收集業(yè)主的意見和建議，并及時反饋給物業(yè)管理單位。物業(yè)管理單位應(yīng)針對業(yè)主提出的問題，認(rèn)真分析原因，制定改進(jìn)措施，并將改進(jìn)情況向業(yè)主通報。每年組織業(yè)主對物業(yè)管理單位