哈市物業服務管理辦法總則目的與依據為了規范哈爾濱市物業服務管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本市行政區域內的物業服務管理活動及其監督管理。管理原則物業服務管理應當遵循業主自治、專業服務、公開公平、誠實信用、依法監管的原則。職責分工市住房和城鄉建設主管部門負責全市物業服務管理活動的指導和監督管理工作。區、縣（市）住房和城鄉建設主管部門負責本轄區內物業服務管理活動的監督管理工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，調解物業服務糾紛。社區居民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業服務管理有關的工作。業主、業主大會與業主委員會業主權利與義務業主在物業服務管理活動中，享有按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務等權利，同時應當履行遵守管理規約、業主大會議事規則，按時交納物業服務費用等義務。業主大會成立條件物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當在三十日內書面報告物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域內顯著位置公告。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到報告之日起六十日內，組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。職責業主大會決定制定和修改業主大會議事規則、管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業等重大事項。業主委員會產生與任期業主委員會由業主大會選舉產生，任期一般為三至五年。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。職責業主委員會執行業主大會的決定事項，代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同等。前期物業管理前期物業服務合同建設單位應當在銷售物業之前，通過招投標的方式選聘前期物業服務企業；投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣（市）住房和城鄉建設主管部門批準，可以采用協議方式選聘前期物業服務企業。建設單位與選聘的前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同。承接查驗時間與主體在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向前期物業服務企業移交物業管理用房、物業檔案等資料。前期物業服務企業應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。內容與責任承接查驗的內容包括物業共用部位、共用設施設備的數量和質量等。建設單位應當對承接查驗中發現的問題及時進行整改，承擔相應的責任。臨時管理規約建設單位在銷售物業時，應當向物業買受人明示臨時管理規約，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。物業服務企業資質與備案物業服務企業應當依法取得相應的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。物業服務企業在本市承接物業服務項目的，應當向項目所在地的區、縣（市）住房和城鄉建設主管部門備案。服務內容與標準物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供物業共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理，環境衛生清掃保潔，綠化養護等服務。物業服務應當符合國家和本市規定的相關標準。收費管理物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的，由市價格主管部門會同市住房和城鄉建設主管部門制定收費標準。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等信息。退出機制物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房、物業檔案等資料交還給業主委員會，并按照規定辦理退出手續。在新的物業服務企業接管之前，原物業服務企業應當繼續做好服務工作，保持物業服務的正常秩序。物業服務管理與監督物業服務合同業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同。物業服務合同應當對服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。監督檢查市、區、縣（市）住房和城鄉建設主管部門應當加強對物業服務企業的監督檢查，建立物業服務企業信用檔案，對物業服務企業的服務質量、收費情況等進行考核評價。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對本轄區內的物業服務管理活動進行日常監督檢查，調解物業服務糾紛。投訴處理業主、物業使用人對物業服務企業的服務質量、收費等問題有投訴的，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者區、縣（市）住房和城鄉建設主管部門投訴。有關部門應當及時受理，并依法進行處理。物業的使用與維護物業使用業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業。確需改變物業用途的，應當經有利害關系的業主同意，并依法辦理相關手續。維修養護業主責任業主對其專有部分的設施設備負有維修養護的責任。因維修養護不及時造成他人損失的，應當承擔相應的賠償責任。共用部位與設施設備物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，按照規定從專項維修資金中列支；未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。專項維修資金交存住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和本市的有關規定交存專項維修資金。使用與管理專項維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項維修資金的使用應當經業主大會決定，并接受相關部門的監督。法律責任建設單位責任建設單位違反本辦法規定，未按照規定向前期物業服務企業移交資料、未履行承接查驗義務等，由區、縣（市）住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。物業服務企業責任物業服務企業違反本辦法規定，未按照規定備案、未公示服務信息、擅自提高收費標準等，由區、縣（市）住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上三萬元以下的罰款。業主與業主委員會責任業主、業主委員會違反本辦法規定，不履