謹呈：安慶振陽置業安徽安慶樅陽市場調研暨濱江現代城工程產品建議報告本報告工作思路：解決問題適合做什么？細化問題核心問題開發模式發展戰略定位價值提煉產品建議開發方案開發策劃可以做什么？應該做什么？資源整合競爭格局需求特征第二步驟項目發展戰略定位第三步驟項目產品定位第一步驟項目市場調研目錄第一局部樅陽宏觀環境分析第二局部基地環境分析第三局部樅陽房地產市場分析第四局部目標客群分析與定位第五局部工程產品定位與產品建議第一部分

樅陽宏觀環境分析城市概況經濟發展政策環境城市概況地理位置樅陽縣，地處安慶市正東面，長江北岸，大別山之東南麓。西以白兔湖、菜子湖與桐城市共水；西南一隅與安慶市區毗鄰；北與無為、廬江兩縣接壤；東南與銅陵、貴池兩市隔江相望。全縣地勢西北高，東南低，長江流經縣域84公里。主要河流有橫埠河、楊市河、錢橋河、羅昌河、樅陽河。湖泊有菜子湖、陳瑤湖、白蕩湖、楓沙湖、神靈賽湖、羹膾賽湖等，總水面達42000公頃。行政區劃樅陽縣面積為1808．1平方公里,轄22個鄉〔鎮〕、258個行政村〔居委會〕，人口96.2萬。開展優勢3、產業優勢樅陽現有1個省級開發區和多個鄉鎮工業集中區，四大產業集群、六大主導產業布局日漸明朗，海螺水泥、東方造船等多家知名企業開展迅速，安慶華能核電等重大前期工程順利推進。在產業布局上，現已形成功能明確、布局合理、開展協調、帶動有力的“一區六園〞與“兩點(縣城、橫埠)、兩線(沿江產業帶、沿路工業走廊)〞產業空間新格局經濟開展南京1小時都市經濟圈長江三角洲經濟區2021年全年地區生產總值完成124.6億元，比上年增長18%。其中第一產業完成25億元，同比增長4%；第二產業完成63億元，同比增長26%；第三產業完成36.6億元，同比增長18%。該縣的生產總值和財政收入于“十一五〞初中期就越過了50億和5億兩大峰值，已步入良性增長期，標志該縣已形成了一定的經濟優勢、產業體系、追趕特色和開展后勁，為快步走進縣域經濟成熟期夯實了根底。城市宏觀經濟〔GDP〕的增長速度，會影響房地產業的開展狀況城市人均生產總值的數額，那么直接反映了城市居民的住房需求特征和開展特征宏觀經濟增長房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展經濟開展樅陽縣GDP近年高速增長，年復合增長率到達14.6%，與此相對應，將帶來房地產市場的高速開展。年增長率=14.6%樅陽2021-2021年國內生產總值〔單位：億元〕經濟開展樅陽“十二五”經濟社會發展主要指標（2011-2015）主要指標單位十一五末十二五末總量年均增幅總量年均增幅GDP億元105.615%24018%人均GDP萬元————2——固定資產投資億元11151%49835%城鎮化率%37.3——50年均提高2%總人口萬人98——100.30.65%房地產發展以居民住宅建設為重點；增加普通商品房開發規模，積極發展健康環保和節能省地型住宅；扶持和培育品牌房地產企業，提升房地產開發檔次和水平。從經濟社會開展指標來看，“十二五〞期間，是樅陽房地產開展的重要機遇期。城市主要交通路網金山大道東湖路旗山路渡江路連城路銀塘路湖濱路長江路正大街樅陽縣的城市開展由于受到地理環境的影響，城市西南方向毗鄰長江，近年來城市規劃格局是東北進、西南擴兩大板塊組成，即：東北聚集人文社區板塊，西南組建工業〔廠礦〕地塊。以金山大道為分界線，以北為樅陽新城區，以西為老城區。城市開展趨勢金山大道東湖路旗山路渡江路連城路銀塘路湖濱路長江路正大街樅陽老城區樅陽新城區樅陽城市向北發展趨勢東擴北進為城市生活發展的方向，項目所處的政務新區將成為未來的城市中心，城市“東擴北進”戰略對本項目十分利好。——“東擴北進”樅陽人口狀況樅陽縣總人口98萬樅陽城區人口12萬常住總人口84萬樅陽占安慶總人口比例15.8%樅陽縣人口基數大，但城區人口不多，城區人口占總人口僅12.4%。但隨著農民收入快速提高，近年出現農村人口大量涌進縣城安家置業的現象，城鎮化速度在加快，這也為樅陽房地產開展創造了重要機遇。樅陽縣人口占安慶總人口的比例高達15.8%，是安慶市人口最多的行政縣〔市〕，為樅陽房地產開展提供的較大的人口支撐；樅陽縣人口眾多，城鎮化速度較快，為樅陽房地產市場開展創造了十分有利的環境。樅陽房地產開展概況樅陽購房客戶：1——縣城機關及事業單位人員；2——鄉鎮政府工作人員及教師；3——外地經商及個體商業人員；4——農村進城置業等其他人員。宏觀小結城市樅陽城市發展向長三角經濟圈邁進，安慶蕪湖成為經濟軸線。經濟樅陽經濟近年快速發展，但第三產業發展落后。發展趨勢“東擴北進”戰略對本項目十分利好。人口人口眾多，城鎮化速度較快，為樅陽房地產市場發展創造了十分有利的環境。房地產房地產業處于初步發展階段，但近年發展速度較快。市場分析總結1、樅陽縣屬于房地產起步開展階段，房地產開發理念正在提高，高檔次品質型工程不斷增加；2、新入市工程，舒適性大面積產品供給加大，迎合改善型客戶需求；3、區域房地產成交客戶以本地客源為主，典型的自需型市場，外來客源少；4、從產品角度來看，客戶對多層的接受度明顯高于電梯類高層產品，客戶對物業費或電梯費敏感；5、東擴北進，北部生活環境舒適，政務機關、學校云集于此，東部新城總體規劃更適合開展房地產，適合居住；6、市場產品線過于單一，多層小高層主導，需增加產品線來豐富市場，提升市場品質力。第二部分

基地環境分析區位及交通分析四至及配套分析城市規劃分析地塊指標分析區位及交通工程位于樅陽縣重點開展方向——政務新區，交通可達性好，但公共交通配套欠缺，目前出行較為不便。本案位于樅陽縣重點開展片區---政務新區，工程西靠濱江大道，北臨銀塘東路。距離縣中心5KM,長江3.5KM。縣中心本案長江5KM3.5KM公共交通：經過工程路段的公交的士較少；總結：公共交通欠缺，周邊居民以摩托車為主要出行工具。道路方面：交通順暢，道路可達性優越；工程四至地塊形狀較規那么，內部正在平整，有個別拆遷。四至形象較差。銀塘東路濱江大道體育館在建北南西東周邊配套地塊周邊形象較差，當前市政、生活、商業、教育、休閑等配套欠缺，整體上看本案區域生活氣氛有待進一步培育。隨著規劃的逐步落實，未來周邊配套將逐漸完善。地塊現狀樅陽中學體育館財政局、教育局城東新區規劃影響分析工程處于樅陽極具開展潛力區域。規劃中銀塘新區將開展成以居住、商業金融、行政功能為主，體育、文化娛樂、旅游效勞功能為輔的縣城中心區。樅陽城市未來重點向東拓展，城東新區作為未來城市新行政中心，將承載城市用地擴張和人口轉移的雙重使命，未來1-2年城東新區新增住房需求將大幅上漲。地塊規劃及指標分析地塊規劃總建13萬方左右，整體規劃品質感較佳，如何避開競爭、形成差異開展及引導市場成為本案規劃的重點。地塊經濟指標地塊規劃6棟高層住宅，1棟18層、5棟32層，3棟商業。地塊整體規劃品質感較佳，規劃產品形態較單一，消費群體覆蓋窄。工程戶型配比編號房型建筑面積（㎡）套數（套）占比（%）A1三室兩廳一衛113.013214.29A2兩室兩廳一衛96.213214.29A3三室兩廳一衛111.013214.29B1三室兩廳兩衛116.99910.71B2兩室兩廳一衛87.326428.57B3三室兩廳一衛107.913214.29B3′三室兩廳一衛108333.56合計924100主力戶型：87、96㎡房型占比42.86%；107.9、108㎡房型占比17.85%；111、113、116㎡房型占比39.29%本工程111-116㎡的戶型占比較大，是工程產品去化的重點。工程戶型分析A2/B2戶型87/96㎡〔兩室兩廳〕：該戶型為兩室戶型，共計396套，面積小總價相對較低，但戶型存在明顯缺陷，南北不通透，且空間浪費，此類戶型產品客戶認可度不高。A1/A3/B1戶型111/113/116㎡〔三室兩廳〕：該戶型為三室戶型，共計363套，面積相對較大，總價偏高，客戶購置產生抗性。以下難點我司將通過價格策略和營銷策略來躲避和淡化工程產品的弱點，來去化產品。工程SWOT分析S優勢位于政務新區，城市發展的方向周邊配套不斷完善，未來發展潛力較大靠近旗山公園，擁有一定景觀資源道路順暢、交通可達性良好W劣勢離現縣中心較遠，區域印象較差周邊配套不成熟，生活、交通配套均較匱乏地塊地勢不平，開發條件較差地塊指標較高，產品規劃形態較單一O機遇國家繼續適度寬松的金融貨幣政策政府對東區的重點規劃和建設將帶動區域房地產的發展經濟的發展壯大，將為本案提供充足的潛在購房客群T威脅未來樅陽商品住宅供應量巨大，本案板塊競爭態勢嚴峻。高層產品的抗性較大樓市政策的不確定性，市場走勢未卜第三部分

樅陽房地產市場分析樅陽住宅市場分析在售重點項目分析未來競爭態勢分析商品房銷售情況銷售面積：2021年1-8月份共完成商品房銷售面積19.45萬㎡，其中住宅15.17萬㎡〔1296套〕，銷售率25.44%。城區工程完成商品房銷售面積10.82萬㎡，其中住宅8.94萬㎡〔799套〕，銷售率20.75%,住宅同比下降25.74%。8月份商品房銷售面積2.3萬㎡，其中住宅1.75萬㎡，環比減少49.42%。城區商品房銷售面積2.15萬㎡，其中住宅1.7萬㎡,住宅環比增長0.42%。銷售價格：2021年1-8月份商品房平均銷售價格2570.09元/㎡，同比下降7.08%，其中住宅2305.54元/㎡，同比下降13.63%。城區商品房均價3666.94元/㎡，同比上升17.72%，其中住宅3245.49元/㎡,同比上升10.26%。8月份商品房平均銷售價格2974.03元/㎡，其中住宅3039.45元/㎡，環比增長50.24%。城區商品房均價3275.17元/㎡，其中住宅3186.00元/㎡,環比減少5.19%。產品供給高層〔9-32層〕建筑以90-100㎡的2房，110-130㎡的3房為主力；多層建筑以80-90㎡的2房，100-130㎡的3房為主力。70㎡以下的小戶型和140㎡以上的大戶型產品供給較少。圖：樅陽產品供給明細〔單位：套〕目前市場上高層建筑相對較少，建筑形態多以多層為主。鑒于本案工程初步規劃高層建筑為主，因為高層的產品類型較具參考和借鑒價值。從小高層的產品類型看，80-90㎡段和100-110㎡段的產品類型市場上相對欠缺，市場空白較大。不同套型需求統計面積段面積（㎡）均價（元/㎡）占比90㎡以下0.71萬3159.597.97%90-120㎡5.36萬3377.4860.02%120-144㎡2.11萬3332.2523.62%144㎡以上0.75萬2290.448.39%注：90-144㎡中等套型普通商品住房占了83.64%，已超過五分之四購房人群統計購房人群購房面積（㎡）占比本縣人本縣城區3.37萬37.74%本縣其他5.03萬56.27%縣外人0.53萬5.99%市場產品形態項目名稱總建（萬㎡）容積率均價面積段（㎡）產品線銷售率開發商都市華庭4.861.24350090-115多層、高層尾盤安慶市聯富房地產開發公司盛世名都293.5380092-134高層、小高層新盤樅陽盛世房地產開發公司綠島公館131.04350090-120多層20%樅陽縣華金房地產公司中海山水城6.11.9380083-131多層、小高層一期售完池州中海置業樅陽分公司龍湖國際城602.2340094-106多層、小高層一期50%安慶物華有限公司瑞景花園111.253400110-130多層80%安慶同創置業有限責任公司金桂景觀園61.63300100-130多層、小高層50%安徽宜龍房地產開發公司華翔觀天下73.483900110-130高層小高層多層30%安慶市華翔置業有限公司盛世龍城882.17280090-120多層高層洋房別墅10%安徽宗誠置業有限公司眾陽一品113.353500103-138多層、小高層（32F）20%樅陽縣天友置業有限公司推售工程規模相對較小，且產品形態以多層為主，高層較少，產品形態逐步向高層轉型。房地產開展現狀金山大道東湖路旗山路渡江路連城路銀塘路湖濱路長江路正大街金桂景觀園3300元/㎡幕旗山公園樅陽老城區樅陽新城區錦繡華庭3600元/㎡盛世名都3800元/㎡都市華庭3500元/㎡龍湖國際城3400元/㎡瑞景花園3400元/㎡眾陽一品3500元/㎡華翔觀天下3900元/㎡中海山水城3800元/㎡綠島公館3500元/㎡盛世龍城2800元/㎡本案1樅陽縣在中心區位多層銷售情況較好，高層銷售情況不甚理想。高層并未完全被接受。2多層中80-90㎡的2房及100-105㎡的3房供應稀缺，但市場反應較好去化較快。4樅陽縣消費者對小高層、高層建筑形態抗性較大，但正逐步改善中。高層尚未完全被接受，高層被接受尚需一定時間。3樅陽新區多層建筑形態正逐步退出市場，取而代之的是高層形態（18-33層），高層建筑形態（33層以上）正進入市場。住宅市場小結第三部分

樅陽房地產市場分析樅陽住宅市場分析在售重點項目分析未來競爭態勢分析重點個案項目名稱：都市華庭所屬公司：安慶市聯富房地產開發公司項目地址：樅陽縣渡江北路售樓熱線理公司：安慶互力房地產營銷管理公司建筑面積：40864.91㎡住宅：35085.59㎡商業門面：5779.32㎡土地面積：23849.10㎡規劃用途：商住取得方式：出讓使用期限：50年容積率：1.24綠化率：30%物業類別：多層高層主力戶型：90-115㎡銷售均價：3500元/㎡都市華庭位于渡江路和金山大道交匯處，地理位置優越，周邊生活配套完善。由2幢高層和7幢多層組建而成，樓盤品質從外觀上看，品質在樅陽縣應該是名列前茅的，同時最具代表性的是該樓盤配有兩棟小高層住宅，目前已是尾盤，且售價為3000-3800元/平米。該盤由于處于新老城區結合部，因此樓盤品質雖高，但是價格卻受到老城區影響而未能實現較高的售價。重點個案項目名稱：盛世名都所屬公司：樅陽盛世房地產開發有限公司項目地址：樅陽縣東湖路與連城路交匯處售樓熱線：0556-29927772992555代理公司：合肥豐匯置業咨詢有限公司建筑面積：29萬㎡住宅：27萬㎡商業門面：2萬㎡土地面積：74909㎡規劃用途：住宅、商業取得方式：出讓使用期限：70年容積率3.5綠化率40%物業類別：高層、小高層主力戶型：92-134㎡銷售均價：3800元/㎡工程共15棟樓，分別為13棟住宅樓，2棟商住樓。另外有2萬多方的商業，小區內部配有幼兒園。目前至開盤期間，正在辦理VIP卡客戶，開盤選房成功可享受10000元的優惠，在規定期限內辦理手續可再享受10000元優惠，與開盤當天優惠活動并存。重點個案項目名稱：綠島公館所屬公司：樅陽縣華金房地產公司項目地址：樅陽縣迎賓大道與渡江路交叉口（縣國稅局斜對面）售樓熱線理公司：合肥格物文化傳播公司建筑面積：13萬M2住宅：10萬㎡商業門面：3萬㎡土地面積：108440㎡規劃用途：商住取得方式：出讓使用期限：70年容積率1.04綠化率40%物業類別 多層主力戶型：90-120㎡銷售均價3500元/㎡工程總戶數769戶，由27棟多層花園洋房、5棟沿湖別墅、1棟小高層組成。整體設計采用國外流行的BLOCK街區元素，小區正打造樅陽首席花園洋房。整體配套齊全，自帶3萬方商業，自配一所雙語幼兒園，商超、菜市、銀行、學校近在咫尺。12年9月推出一期的4、5號樓，為5+1層的多層，面積在90-120多㎡不等。重點個案項目名稱：中海山水城所屬公司：池州中海置業公司樅陽分公司項目地址：連城路與浮山路交匯處售樓熱線2082889代理公司：地泰機構建筑面積：61000M2土地面積：50畝規劃用途：住宅取得方式：出讓使用期限：50年容積率1.9綠化率35%物業類別 多層、小高層主力戶型：83-131㎡銷售均價3800元/㎡工程位于樅陽縣政務新區，鄰近正在新建的縣政府，距離工程300米左右，連城路西側與浮山路北側根本都是市政效勞設施，市政效勞設施為生活提供一定的便捷性，另外一方面也為該區域的開展提供了后續保障。工程共建18棟樓，1-17#樓為6+1層的多層房源，18#樓為高層一期還剩少量復式樓，面積在90到130多平，價格在3500-3600元/㎡；二期房源還有130多平米的，價格在3800-4100元/㎡。重點個案項目名稱：龍湖國際城所屬公司：安慶物華有限公司項目地址：樅陽縣迎賓大道輸家灣代理公司：合肥奧德文化傳媒有限公司建筑面積：600000M2住宅：550000M2商業門面：50000M2土地面積：370畝規劃用途：商住取得方式：出讓使用期限：50年容積率2.2綠化率30%物業類別 多層、小高層、商鋪主力戶型：105.93㎡、97.44㎡、94.68㎡、104.67㎡銷售價格3400元/㎡工程方案共建88棟樓。小區內有自建幼兒園及小學，一期共有12棟樓，4棟小高層〔9層〕，8棟多層。最小樓間距20米，最大樓間距34米。現階段在售的有2#、3#、5#、7#、8#、10#、17#、18#樓，面積為86-120㎡，價格為2900-3600元/平米不等。剩余房源不多，多為80多平的小戶型。3月31號推出了21號樓，面積為105、106平的。目前針對一期剩余房源的優惠活動：買指定位置房源送儲藏室；特價房每套直降5萬；首付3萬買兩房，首付5萬買三房，開發商墊資〔針對首付湊不齊的客戶〕。整體價格在3000到3900之間。重點個案項目名稱：瑞景花園所屬公司：安慶同創置業有限責任公司項目地址：樅陽渡江北路原樅陽玻璃廠對面代理公司：安慶正奇房產營銷代理公司建筑面積：約11萬方土地面積：53006㎡規劃用途：商住取得方式：出讓使用期限：50年容積率1.25綠化率38%物業類別 多層主力戶型：110-130㎡精致三房銷售價格3400元/㎡瑞景花園與都市華庭隔街相望，樓盤規模較大，品質較高，且小區規劃依地勢而成，上下錯落。價格方面其報價比都市華庭略高，主要原因是產品形態及規模上的優勢所造成。工程一共28棟多層，在售二期5#、15#、19#，面積90-136㎡，價格2900-3900元/平米。在售23#、14#、20#，面積110-130㎡，價格2900-3800元/㎡。重點個案項目名稱：金桂景觀園所屬公司：安徽宜龍集團房地產開發有限公司項目地址：樅陽縣渡江北路（原樅陽縣玻璃廠對面）代理公司：安慶正奇房產營銷代理有限責任公司建筑面積：60000M2土地面積：36073.10㎡規劃用途：住宅取得方式：出讓使用期限：50年容積率1.6綠化率35%物業類別 多層、小高層主力戶型：100-130㎡銷售均價3300㎡金桂景觀園地處樅陽縣城市主干道渡江北路，總建面積6萬平米，規劃有12棟多層和1棟高層，小區自己配有幼兒園。目前在售2-13#，主要為95-135㎡的多層房源，價格在3000-3900元，復式價格在2300元不等。另外1#小高層正在出售，面積為107-125㎡，價格為2800-3500元/平方米。現階段購房送儲藏室。重點個案項目名稱：華翔觀天下所屬公司：安慶市華翔置業有限公司項目地址：樅陽金山大道與連城路交匯處代理公司：安慶博睿房地產營銷策劃公司建筑面積：74343M2土地面積：19579.3㎡規劃用途：住宅取得方式：出讓使用期限：50年容積率3.48綠化率35.1%物業類別 高層小高層多層主力戶型：110-130平米三房銷售價格3900元/㎡華翔·觀天下位于樅陽縣城市中心區，是城市不可多得的高品質生活居住空間，小區空間的生態環境、文化氣氛、均好性、完善的小區效勞系統對小區建設十分重要，規劃地塊定位為中高檔住宅小區，以高層住宅為主，工程共建8棟樓，其中2棟高層，5棟小高層，1棟多層。一期建設2#〔27層〕、3#〔17層〕；二期建設1#〔28層〕、4#〔5層〕、5#〔17層〕，2021年9月開盤，戶型面積以110-130㎡的住宅為主，符合市場需求。重點個案項目名稱：盛世龍城所屬公司：安徽宗誠置業有限公司項目地址：樅陽縣迎賓大道連城湖大橋北代理公司：深圳眾智聯地產機構建筑面積：880000M2土地面積：509畝規劃用途：住宅、商業取得方式：出讓使用期限：50年容積率2.17綠化率40%物業類別 多層高層花園洋房別墅主力戶型：90-120㎡銷售均價現售多層2800元/㎡，高層（18F）在5、6月推出，預計接近3000元/㎡一期商住工程建面約12萬方，以多層和高層為主，一期共21棟，其中4棟18+1層的高層、10幢多層、7棟沿街商鋪；二期建面約25萬方，仍以多層和高層為主，并配套建設幼兒園和商業綜合體；三期建面約48萬方，除延續一、二期的多層和小高層外，重點打造以簡歐風格為基調的聯排別墅和高端時尚、依山親水的獨立別墅區。目前在售7#、10#、11#、14#、18#、19#樓，面積為90-125㎡，均價2700元；另售148㎡、163㎡頂層復式樓，均價3200元。優惠：1、特價房，價格為2218元/平米起。2、老帶新優惠，即老業主帶著新客戶成功購房，老業主可以獲得2000元的購物卡。重點個案項目名稱：眾陽一品所屬公司：樅陽縣天友置業有限公司項目地址：樅陽縣銀塘區浮山路9號代理公司：/建筑面積：110379㎡住宅：99479㎡物業：220㎡土地面積：32930.1㎡規劃用途：住宅取得方式：出讓使用期限：70年容積率3.35綠化率35.2％物業類別 多層、小高層（32F）主力戶型：103-138㎡銷售價格3500-3600元/㎡小區由樅陽縣天友置業公司開發建設，位于樅陽縣浮山路西側，小區主要建筑為多、高層住宅。一期以多層，小高層為主，2021年年初開盤，二期以高層為主，高層為32F。一期7號樓預計5月開盤，活動最高優惠8%。〔認籌5000抵15000；團購3人以上優惠1%，6人優惠2%；一次性優惠2%，按揭優惠1%；贈送三年物管費用〕第三部分

樅陽房地產市場分析樅陽住宅市場分析在售重點項目分析未來競爭態勢分析區域未來競爭態勢相對嚴峻，房地產市場競爭壓力較大。隨著政務新區的規劃和發展，未來推出的土地供應較多。現有樓盤在未來1-2年可能推出的高層項目體量較大，預計總建超100萬方，將與本案形成直接競爭，分流本案客群。①眾陽一品——占地32930.1㎡，建筑面積11萬㎡，規劃多層、高層（32F）②龍湖國際城——占地370畝，建筑面積60萬㎡，一期共有12棟樓，4棟小高層（9層）③盛世名都——占地74909㎡，建筑面積29萬㎡，規劃高層、小高層④華翔觀天下——占地19579.3㎡，建筑面積7.4萬㎡，規劃多層、高層（17-32F）⑤盛世龍城——占地509畝，建筑面積88萬㎡，規劃多層、高層為主，一期共21棟，其中4棟18+1層的高層房地產市場特征樅陽縣的房地產市場開展總體情況較好，呈現一副欣欣向榮的市場景象，房地產價格在縣級市中相比較而言處于較高位置，區域房地產均價接近3500元/平米。房地產開展在政府的有力引導和控制下，緊跟城市開展的步伐，呈現了比較鮮明的特征：絕大局部樓盤都集中在新城區，老城區新開發樓盤寥寥無幾，且在工程品質、規模上存在較大差距；受城市規劃和推廣宣傳的影響，新城區樓盤價格普遍高于老城區，且得到了廣闊民眾的高度認可；產品形態上還是以多層普通住宅為主，個別樓盤存在小高層、高層，別墅產品較為稀缺；從銷售情況上來看，目前市場主流的多層產品供給量較大，銷售情況良好；高層產品供給量最少，但是銷售情況一般；受地形地勢以及地理環境的影響，凸凹錯落的地形導致工程施工方面本錢偏高，但自然環境及景觀優越。新城區規劃統一協調，各政府機關單位及主要城市配套設施都已經或正在向新區遷移，老城區臟亂差。市場環境總結高層抗性大，未來市場競爭壓力大。1樅陽房地產正有多層向小高層和高層轉型，高層需求抗性較大；高端群體較少。2小高層和高層中80-90㎡的2房及100-105㎡的3房供應稀缺，但市場反應較好去化較快。4樅陽消費者對高公攤、高物業費較敏感。對高層住宅抗性較大，但正逐步改善中。3項目3公里范圍內未來供應較大，建筑形態多為18-33層建筑，競爭壓力巨大。第四部分

目標客群分析與定位樅陽客群需求分析本案目標客群定位通過訪談樅陽區推售工程、專業人士等，對樅陽房地產客群有了相對較系統的理解。主力客群客戶方面：對于樅陽縣購置房產的業主，即如下幾類：▲縣域區內鄉鎮農民進城；▲縣域區內的企事業（公務員）和工廠單位員工進城購置；▲縣域區內的文教單位，鄉鎮老師進城購買；▲縣城內的居民外遷；▲縣域區的鄉鎮暴發戶和本縣的社會成功人士（極少數）依據客戶置業訴求的不同，我們將全縣客戶劃分為五大典型的特征客群，每類客群具備其特定的訴求標簽。權力階層企事業員工知識群體進城農民養家、拼搏、壓力、社會認同、思想……權力、隱性收入、身份感、尊貴感、貴而不顯……知識、品味、低調、身份感……進城心態、子女、攀比、資源、生意……縣內外遷居民改善、環境、家庭、養老……財富人士財富、成功、身份感、社會認同……養家拼搏壓力社會認同思想企事業員工客戶特征職業樅陽縣域內企事業員工；性格特征消費謹慎、理性；需要養家，收入一般，壓力較大；年齡主要集中在25-35歲之間，希望得到社會認同；思想較為先進，能夠迅速接受新事物；置業偏好置業目的以自住需求為主，投資能力較低；置業經歷多為首次置業置業敏感點價格主導，同時也會考慮戶型、地段、各項配套產品需求總價承受能力較弱，如果價格合適，其購房沖動表現較為明顯企事業員工多為首次置業，以自主為主，價格敏感性較高，總價承受能力較弱，但其購房需求十分強烈。權力隱性收入身份感尊貴感貴而不顯權力階層客戶特征職業樅陽縣域內各級政府高層官員、事業單位領導；性格特征收入不甚突出，但福利好，沒有后顧之；會有一定的隱性收入，會有一些性價比極高的消費機會；喜歡擺架子，追求身份感和尊貴感；不喜歡露富；置業偏好置業目的改善型自住需求或未來養老為主；置業經歷多處房產，大多數享受過分房福利；置業敏感點社區環境：自然、生態的社區環境，綠化率；物業管理：較關注安全性；社區氛圍：周邊住戶檔次；產品需求主要選擇配套較完善、景觀資源較好區域的項目總價承受力較強。權利階層的客戶雖然收入不高，但權利帶來大量隱性收入使得他們在置業時渴望身份感和尊貴感，但有一定的藏富心理，對工程產品要求較高。知識品味低調身份感知識群體客戶特征職業中學教師、醫療機構中高層人員、金融業從業人員、律師等，文化水平相對較高；性格特征受過良好教育，消費較理性，少盲目；虛榮心不強，但是目光極其挑剔，容易接受新事物；較為關注社區整體的文化氛圍，有自身獨到的品位與眼光；置業偏好置業目的改善型自住需求為主；置業經歷二次置業居多；置業敏感點內外部景觀資源：山水帶來的人文氛圍；產品的立面造型及社區景觀所體現的社區文化；社區氛圍：周邊住戶文化檔次；產品需求關注的是產品本身的品質是否符合自身的審美理念；總價承受力一般。知識群體價格敏感性較高，對工程往往有自己獨到的眼光，在關注工程的人文氣氛及整體美感的同時兼顧產品的功能性及性價比進城心態子女攀比資源小買賣進城農民客戶特征職業樅陽縣域內農民；性格特征收入一般，但出于攀比一直有進城心態；子女進城就學是家庭非常關注的大事；喜歡城區的各種配套和生活便利；脫農心態較重，希望在城區做些小生意；置業偏好置業目的自住需求為主；置業經歷首次置業；置業敏感點對價格較為敏感；注重社區的外立面；關心地段，對遠離城中心的項目有抗性；產品需求總價承受能力較弱。進城農民價格敏感性較高，關注地段、外立面等對自身生活和心態的影響，總價承受能力較弱。改善環境家庭養老縣內外遷居民客戶特征職業老城區各種職業的人員；性格特征在老城區居住時間長，希望改變居住環境不喜歡擁擠、狹小的居住環境；家庭人員增多，分開居住愿望日益強烈；希望到環境較好的地方置業養老。置業偏好置業目的改善型自住需求為主；置業經歷二次置業居多；置業敏感點內外部景觀資源：山水帶來的養老環境；對價格較為敏感；注重戶型設計；產品需求追求中大面積、戶型合理的產品；總價承受力一般。縣內外遷居民以二次置業為主，其價格敏感性較高，追求中大戶型以便改善居住環境，總價承受能力一般。財富成功身份感社會認同財富人士客戶特征職業社會成功人士或一些暴發戶；性格特征出手闊綽、喜好攀比，熱衷奢侈品；追捧新鮮、高檔消費事物以炫耀財富；講究面子，注重奢華，虛榮信比較重；迷信風水，看重財運；置業偏好置業目的改善型自住需求為主，兼有部分長期投資；置業經歷二次或多次置業居多；置業敏感點城市黃金地段，各項配套完善產品形式、高檔特色配套等能夠標定身份的要素產品自身的風水學說，以提升自身財運；產品需求規劃有特色的產品；總價承受力較強，只要產品符合其要求皆有置業可能。客群小結整體上看，樅陽高端客群較稀缺，高層產品需求缺乏。當前市場上的購置主力客群年齡大局部集中在25－40歲。樅陽25-35歲的年青置業者整體購置力相對較低，大局部需要父母支持，但這方局部客群需求較大。目前市場上適合其需求的產品相對欠缺。樅陽消費者對高公攤、高物業費較敏感。對高層住宅抗性較大，但正逐步改善中。第四部分

目標客群分析與定位樅陽客群需求分析本案目標客群定位客戶定位客戶構成項目的價值支撐政務中心，區域發展利好教育資源優質的產品完善的配套（規劃中）核心客戶次要客戶偶得客戶2來源：周邊縣市職業：生意人為主來源：樅陽縣城職業：私企老板、公務員、企事業中高層、高校教師、經商人士等來源：其他省市職業：廣泛結合市場及地塊特質、區位因素等，本案目標客群定位如下13總體原則是要在保證流量的同時還要創造溢價主流占位問題：在現有的競爭現實中選擇什么樣的占位？主流高端：能夠產生高價值，但是目前項目先天條件不足，要獲得目前市場主流高端客群的認同有困難結論：在目前的競爭現實中，立足中高端，局部向高端突破應該是相對穩妥的占位主流中端：主流中低端：區域市場容量受目前周邊項目的分流，雖然隨著未來市政規劃的實現會顯現增量，但依舊銷售壓力較大，并只需要一定得的成長時間客戶群體非主流，且無法實現高溢價，并且該定位無法支撐品牌和利潤目標工程定位我們認為本工程是一個新型的大盤，依托近13萬方的規模和區位功能優勢，建立一個改變樅陽居住理念的工程為超越而來工程形象定位————契合地塊資源屬性——————主打中高層管理人員、公務員濱江現代城?一座新城的榮耀————彰顯區位優勢，拔高形象————突出產品，符合客戶消費屬性————主打現代城、新城概念，以其為賣點工程定價定價策略綜合工程品質和區域景觀資源優勢，我司在定價方面主張：“平價入市，穩步提升，區別對待〞的定價策略。以等同于區域市場的價格快速銷售，短期內聚集市場人氣使之形成口碑，通過市場口碑來實現穩步提價；對待不同樓棟、戶型、朝向的產品，在定價上綜合考慮，區別對待，使之形成一房一價，以此到達產品的均好銷售。定價方法當前房地產采用的定價方法主要有三大類“市場比較法、本錢利潤法和經驗法〞。三類方法中較為科學且常使用的方法為市場類比法；在區域內無參考工程或工程自身為高端物業時，常使用本錢利潤法和經驗法。為使工程定價更為科學合理，我司創新提出：“市場比較+經驗〞的復合權重法。工程定價產品價差為到達好房源賣好價格、反響產品間的差異性、使工程到達好房源與差房源均好銷售的目的，必須通過價差的手段制定一房一價表。層差：高層以較高樓層的價格高座向差：在高層的設計中一般東西二端的戶型通透，中間套型雖朝南面寬但南北不通透，因此定價時東向價最高，西向次之，中間最低〔靠近馬路或有污染源除外〕戶型差：小戶型因購置門檻較低，客群范圍較廣，在定價時小戶型比大戶型單價略高景觀差：離社區中心景觀距離的越近價格越高，景觀面越寬價格越高工程定價銷售價格根據工程進度，預計工程到達預售條件在2021年8月，綜合樅陽市場情況以及工程自身定位，建議工程銷售價格區間：3600—4000元/平米先期：3600元/平方米入市價風格整：通過價格的數次跳躍，實現更高售價。期內價風格整1-2次，每期售價提價150元-250元/平米最終使工程售價拔高至4000元/平米前期中期后期售價售價第五部分

項目產品規劃建議1、內部景觀2、智能化系統3、贈送空間4、物業效勞5、售樓部包裝6、樣板房與景觀區1、內部景觀創作園林，只為復原自然小區中心位置，一般因周圍建筑遮擋，使外部景觀有所欠缺，只能用內部景觀來彌補。景觀建議園林風格：園林風格要與整個社區風格相吻合，建議本工程采用新古典園林風格。園林