寶能太古城北區營銷執行及價格策略大勢預判數據來源：國土局網站項目銷售公示明細2007年周均1159套2008年周均703套上周5612009年周均1323套二級市場整體情況2007年周均11921元/平米2008年周均13283元/平米上周25417目前周均14263元/平米成交套數走勢成交價格走勢全市成交量：連續數月直線下降，即使秋交會也未能有明顯上升原因：供應量越來越少，目前已降至3.7萬套全市成交價格：連續數月直線上升，截至9月份已至2.54萬（寶能、三湘開盤），達到07年最高峰的價格原因：供應量越來越少，金融政策的寬松三級市場整體情況全市放盤量：在近3個月市場瘋漲的情況下放盤量激增至07年最高水平全市成交價格：追隨市場大勢，成交價格有了大幅上升全市成交情況：在震蕩中逐步下降市場整體情況小結整體市場成交價格和成交量的關系：小結：整個市場已經明顯出現了量價背離的情況，今年底至明年房價可能出現震蕩，客戶對后市信心不足由于整體供應的減少，房價很難出現大幅下跌年底之前，央行執行適度寬松的貨幣政策不動搖，明年政府有可能出臺相關政策限制房地產過熱后市長期走向不明朗，近期市場暫穩區域樓盤名稱建筑面積建筑形式容積率產品或者預計產品核心賣點入市時間羅湖幸福里11萬超高層7.6兩房95平米,三房140-180平米都市綜合體2009年7月開盤淘金山2、3期29萬高層2.44120平米以上3、4房拼合自然景觀2010年福田新世界四季山水14.6萬高層4.1170平米拼合大平面自然景觀接近尾盤銷售天安高爾夫瓏園14.8萬高層4.27200平米大平面超高層單位高爾夫景觀持續銷售蘭江山地大院1期9萬高層/TH——拼合190平米左右大4房自然景觀2010年國富項目5.3萬高層2.7拼合大戶型4房、5房自然景觀2010年華萊利項目14萬高層2.9拼合大平面，4房5房山景，湖景2010年南山香山里9萬高層4.67戶型158-176三房、四房自然生態景觀2009年十五峯17萬高層2.2150?270平米純大戶，不帶裝修山景2009年9月份寶能太古城項目28萬高層3.5公寓、小復式、大平面地段、配套2009年7月4日營銷中心開放紅樹西岸約26萬高層3.4117-520平米精裝豪宅，剩100套左右海景、智能化封盤中首地容御約20萬高層4.689-207平米的兩房到四房及復式片區預計2009年10月蘭溪谷14.7高層/TH2.4170-250平米大平面山景、片區持續銷售新天9萬高層2160—230平米的四房、五房地段、配套預計2009年10月份開盤中信紅樹灣5期9.2萬高層/TH3.18約200平米以上大平面、250平米復式自然景觀現正推售13棟B單元半島城邦二期20萬超高層/高層3.4170-250平米三房、四房海景持續銷售鴻威10萬高層2140平米三房、150-176平米四房區域預計2009年11月份開盤三湘海尚29萬高層/別墅3.2140-200高層大平面科技住宅2009年8月底開盤梅林關圣莫麗斯30萬高層/別墅1.2158三房，180-220四房山湖大宅3期8月底推2號樓，7號樓星河丹堤20萬高層/別墅1.8200平米以上的復式、大平面山景、湖景現在還有100套單位在售2009年—2010年重點項目供應量09-10年高層大平面競爭比較激烈，大約超過5000套的供應，其中后海灣占據半壁江山，同片區內競爭激烈8月9月10月11月12月純水岸五期（270-350復式大宅）已開盤，現持續銷售）蘭溪谷(140套左右170平米四房—200平米五房，持續銷售）星河丹堤E、F100套（預計9月份最后推出E區6棟273平米的大平面）深圳灣片區中信紅樹灣（13棟B單元已開盤，現仍持續銷售）十五峯花園9月2日起自然銷售，150?270平米純大戶，不帶裝修，均價45000元/平米其他片區紅樹西岸（封盤中，近期將推出剩余的2棟100套左右單位）半島城邦（二期）(持續銷售中）寶能太古城（11月底北區開盤）圣莫麗斯（3期8月底推2號樓，7號樓09-10年重點項目供應量市場存量新增供應量華潤幸福里（90-180平米，3棟超高層，目前1棟、2棟已經基本售罄，預計年底將推售3棟產品）2010年蘭江山地大院（建設中，預計2010年開盤）華萊利項目（建設中，預計2010年開盤）國富項目（建設中，預計2010年開盤）從09年下半年至10年，本項目直面同片區三項目（鴻威、三湘、新天）競爭三湘海尚11月底推北區ABCDF五棟中的其中2棟的三房、四房、五房鴻威海怡灣11月底預計推售D、E、F、G棟90兩房，151三房君匯新天10月底開盤推售1F、1D、1C159-177平米四房兩廳圣莫麗斯（10月推3、4、10、11四棟中的兩棟漢金山9月26日開盤，416套房源，開盤推售320套，實際銷售200套，均價18500，11月中旬加推最后96套單位首地容御10月底開盤銷售，1、2、3棟180套，150—220平米波托菲諾香山里建設中，營銷中心開放時間未定。預計2009年底推出，戶型158-176三房、四房后市觀點后市態度：謹慎、樂觀關內大平面競爭比較激烈，同片區內供應過于集中后市長期走向不明朗，短期內暫穩目標——“利潤最大化”9月26日開盤，15億收入囊中，在市場上建立了發展商的品牌，積累了上萬批高質量的客戶，市場很高的關注度，作為深圳灣有價值的豪宅項目，短期利潤不是追求目標，惟有利潤最大化才是營銷之道。目標實現途徑

“推售策略”實現利潤最大化“營銷推廣”實現利潤最大化“突破制肘因素”實現利潤最大化“營銷執行”實現利潤最大化“價格策略”實現利潤最大化“推售策略”實現利潤最大化

競爭對手推售安排推售策略及推售安排自身質素分析三湘海尚推售安排推出M、N棟171平米的4房2廳2衛高層76套11月中下推北區140、170平米的產品9月10月11月ABCDFENPMGHJKL9月分兩批次推出M、N、P棟及K、L棟別墅11月中下推北區140、170平米的產品競爭產品：ABCDF棟的140平米的3房和170平米的4房產品核心賣點：深圳灣地段、純大戶、大社區、海景戶型質素點評：全部東南朝向，兩梯兩戶，板樓設計，南北通透，可看海景及園林景觀，贈送面積不多，主要為陽臺、凸窗、露臺面積9月下旬推出P棟及K、L棟別墅鴻威海怡灣推售安排11月中下旬推出F、G、H、J棟四棟中的2棟12月初推出10套別墅單位11月12月競爭產品：143平米的3房和4房產品核心賣點：深圳灣地段、別墅社區、無敵海景戶型質素點評：全部擁有無敵海景，別墅負一層也擁有無敵海景，戶型結構好，尺度舒適TATBTCTDTEABCDEFGHJ89平米兩房、143平米3房主力面積：268-289平的TH主力面積：145、150、165的三、四房159177177159177177159177177175175203203233酒店君匯新天推售安排10月底認籌10年推出剩余的四房、五房單位10月11月12月11月中下旬推出競爭產品：159-177平米的3房和4房產品核心賣點：深圳灣地段、純大戶、產品品質及產品尺度戶型質素點評：全部東南或南北朝向，兩梯兩戶或兩梯三戶，板樓設計，南北通透，擁有4萬平米的園林景觀，戶型尺度舒適。11月中下旬推出1F、1D、1C三棟2010年后海灣競爭格局三湘剩余套數：750-800套左右預計推出批次：3-4批預計推出時間：全年主力戶型：140平米三房、170-200平米四房新天剩余套數：200套左右預計推出批次：1-2批預計推出時間：10年上半年主力戶型：156-233平米鴻威剩余套數：400套左右預計推出批次：2-3批預計推出時間：全年主力戶型：140-160平米三房、4房2010年，三湘、新天、鴻威仍然是項目的主要競爭對手“推售策略”實現利潤最大化

競爭對手推售安排推售策略及推售安排自身質素分析北區戶型分布情況奢華大四房203㎡闊綽大四房173㎡合拼四房156～165㎡合拼三房138～144㎡舒適三房134㎡經濟三房114～117㎡舒適二房75～77㎡創意復式84～86㎡北區戶型分布圖DEFGHJCBALK北二區北一區樓棟建筑面積戶型結構套數樓棟建筑面積戶型結構套數A棟209四房54G棟133.32三房25B棟174四房54156.33四房50C棟174四房54H棟133.32三房25D棟76兩房60156.33四房5085復式60J棟138.64三房20113三房60140.11三房20E棟85復式60164.13四房20113三房60K棟163.72四房22134三房30139.77三房22F棟76兩房52138.30三房2285復式52L棟143.36三房22113三房52163.47四房22139.97三房22北區戶型細表209174ABCA、B、C棟素質分析朝向：南北朝向景觀資源：A、B、C棟均有很好的北區園林景觀戶型結構：A、B、C棟均為非合拼戶型，戶型結構好，布局方正合理，有較大的贈送面積整體素質相比：A棟>B棟≥C棟A棟為樓王單位，B、C棟為準樓王單位，為項目北區的明星產品，相比區域其他項目的產品有一定的優勢FEDD、E、F棟素質分析D、E、F三棟為后海灣的稀缺戶型，且產品素質好，競爭力強，為本項目推售中克制其他競爭對手的法寶85平米復式：位于D、E、F三棟后海濱路一側的4條腿，該戶型為后海灣的稀缺戶型，贈送面積大，市場認可度高76平米兩房：位于D、F東北角2條腿，共4條腿，該戶型為舒適兩房，戶型結構好，且F棟的兩房能很好的享受園林景觀113平米三房：位于D、E、F三棟的東南角，共6條腿，朝向好，戶型結構好，戶型面積段為后海灣稀缺的三房面積段，競爭不大，性價比高134平米三房：位于E棟東北角的一條腿，共30套，體量不大，且戶型結構好，延伸到園林之中，位置好，有很好的園林景觀，競爭力強。整體素質相比：E棟>D棟≥F棟G、H棟素質分析156156156156133133GH朝向：南北朝向景觀資源：四房主要是北區園林景觀，G棟三房基本沒有景觀，H棟三房高層擁有部分海景資源景觀，視野相對更開闊戶型結構：G、H棟均為合拼戶型，但戶型結構好，布局方正合理，有較大的贈送面積整體素質相比：H棟>G棟G、H棟戶型結構合理，朝向、景觀較好，整體素質在北一區中為最好的樓棟，屬于北一區的明星產品。J、K、L棟素質分析J、K、L三棟在北區中是屬于有較好海景的單位，但戶型結構和通透性方面存在一定的不足，為項目的嬰兒產品，培育成為現金牛實現高價。140164138J140164138K163143139L朝向：東南朝向景觀資源：J、K棟的四房有園林景觀，140的三房有園林景觀和部分海景景觀，138的三房有部分海景景觀，L棟的163的四房有園林景觀，三房有一定的海景景觀戶型結構：戶型布局均不是非常合理，通透性較差整體素質相比：L〉J〉K“推售策略”實現利潤最大化

競爭對手推售安排推售策略及推售安排自身質素分析北區推售核心策略：實現項目利潤最大化少批量，多批次結合競爭對手的推售策略，靈活推售，有效的打擊競爭對手每批推售單位中均有明星產品和現金牛產品，樹立價格標桿，并保證每批單位的熱銷北區組團推售策略：每批保證有明星產品+現金牛產品組團綜合素質逐漸提高，價格逐漸上升，利潤逐漸加大把嬰兒類產品培養成為現金牛產品，快速回籠資金把現金牛產品培養成為明星產品，從而實現更高利潤北區第一批推售安排推出G、H、F三棟2009年12月樓棟建筑面積戶型結構套數G棟133.32三房25156.33四房50H棟133.32三房25156.33四房50F棟76兩房5285復式52113三房52建面合計37729.64套數合計306推售組團策略：G、H棟明星產品+F棟現金牛產品價格策略：G、H棟價格標桿，F棟現金牛，快速回籠資金11月底先推出G、H棟，兩周后順勢加推F棟產品。原因：如G、H、F同時推出，由于推售時間與南區相隔太近，F棟的面積偏小的戶型較難實現較高價格，通過G、H單位推出后，再推出F棟，F棟能夠實現更高價格北區第一批推售策略從項目整體形象考慮：推出G、H棟明星產品，樹立價格標桿和項目整體“北區品質大宅”的形象，為項目后續產品的價值提升做好鋪墊從項目風險考慮：推出F棟現金牛產品，能夠快速回籠資金從競爭對手推售策略考慮：在12月初，本項目推出的時候，后海灣競爭對手推出的主要為140-170平米的三房、四房產品，推出后海灣稀缺的產品F棟，不但能夠避開競爭，吸引更大的客戶量，打擊競爭對手，還是項目的利潤主力從客戶積累情況考慮：本項目南區積累了1萬批左右的客戶，其中關注大戶型的客戶占1/3左右，且南區熱銷，使很多購買小戶型的自住客未購買到南區，推出G、H、F棟，能最大量的消化前期積累的客戶，節省營銷費用北區第二批推售安排推出G、H、F三棟2009年12月2010年4月推出J、K、E三棟推售組團策略：E棟現金牛產品（培育為明星產品）+J、K棟嬰兒產品（培育為現金牛產品）價格策略：E棟素質優于F棟，價格上漲，J、K棟與E棟形成價格差樓棟建筑面積戶型結構套數J棟138.64三房20140.11三房20164.13四房20K棟163.72四房22139.77三房22138.30三房22E棟85復式60113三房60134三房30建面合計35478.59套數合計276北區第二批推售策略從項目整體形象考慮：持續推出J、K棟的三房、四房產品，能夠繼續深化本項目北區品質大宅的形象從利潤角度考慮：由于第一批推出G、H棟素質較好的單位，樹立了北區的高端形象，雖J、K棟產品素質略差于G、H棟，但如果北區起勢好，J、K棟也能高于原有價值的價格售出，提高了本項目的利潤從競爭對手推售策略考慮：同樣推出后海灣稀缺的產品E棟，能夠最大化的吸收和消化客戶，有效的打擊競爭對手北區第三批推售安排2009年12月2010年4月2010年6月推出D、L兩棟樓棟建筑面積戶型結構套數D棟76兩房6085復式60113三房60L棟143.36三房22163.47四房22139.97三房22建面合計26626.1套數合計246推售組團策略：D棟現金牛產品（培育為明星產品）+L棟嬰兒產品（培育為現金牛產品）價格策略：，D棟與L棟形成價格差，并且價格分別上漲推出G、H、F三棟推出J、K、E三棟北區第三批推售策略推出D、L棟，順勢（第二批：J、K、E棟）推出，不但能最大化的消化前面積累的客戶，并且這兩棟均為該組團的最后一棟產品，極其稀缺，特別是D棟，能夠實現較高的價格，從而實現更多利潤。北區第四批推售安排2010年9月推出B、C兩棟樓棟建筑面積戶型結構套數B棟174四房54C棟174四房54建面合計19852.56套數合計108推售組團策略：B、C棟明星產品價格策略：B棟素質優于C棟，形成價格差，快速消化C棟產品2009年12月2010年4月2010年6月推出D、L兩棟推出G、H、F三棟推出J、K、E三棟北區第四批推售策略從項目整體形象考慮：B、C棟為準樓王單位，推出B、C棟產品，價格繼續攀升，形成價格標桿，進一步樹立項目的高端形象從利潤角度考慮：項目已推出了三批，消化了項目北區近70%的量，銷售壓力不大，項目現階段追求的是利潤最大化，推出產品素質優的B、C棟，能夠實現項目更高利潤。北區第五批推售安排2010年11月推出A棟樹立深圳灣價格標桿，樹立項目和企業品牌形象，實現利潤最大化，完美收官樓棟建筑面積戶型結構套數A棟209四房54建面合計11922.6套數合計542010年9月推出B、C兩棟2009年12月2010年4月2010年6月推出D、L兩棟推出G、H、F三棟推出J、K、E三棟12345北區推售安排奢華大四房209㎡闊綽大四房173㎡合拼四房156～165㎡合拼三房138～144㎡舒適三房134㎡經濟三房114～117㎡舒適二房75～77㎡創意復式84～86㎡2010年11月推出A棟2010年9月推出B、C兩棟2009年12月2010年4月2010年6月推出D、L兩棟推出G、H、F三棟推出J、K、E三棟北區推售策略小結小批量，多批次：共5個批次，每批1~3棟每組團價格逐漸上漲：樹立項目在市場和客戶心里的形象每個組團均有明星產品：樹立項目形象，拉升其他素質較差產品的價格，實現項目更大利潤實現利潤最大化：將D、E、F棟的現金牛產品，逐漸培育成明星產品，將J、K、L棟的嬰兒產品，逐漸培育成現金牛產品，實現項目利潤最大化目標實現途徑

“推售策略”實現利潤最大化“營銷推廣”實現利潤最大化“突破制肘因素”實現利潤最大化“營銷執行”實現利潤最大化“價格策略”實現利潤最大化“營銷推廣”實現利潤最大化

挖掘核心競爭力首批單位價值解讀形象定位及階段推廣主題君匯新天——深圳灣尺度大宅159177177159177177159177177175175203203233酒店建筑面積：17萬容積率：2總套數：370戶面積區間：159-233平米主力戶型：4房2廳梯戶比：2梯3戶朝向：東南朝向基本情況：推售單位賣點：156-233平米純大戶型社區3.4米層高東南朝向雙大堂：汽車、入戶雙大堂180度觀光電梯5.6米客廳開間、4.8米臥房開園林：4萬平米景觀園林物管：第一太平戴維斯顧問鴻威海怡灣——全球貴重資產最南端海景大宅（90%海景單位，地勢抬高6米）3層立體園林停車場6.3米層高，生態停車場戶型：7.2米客廳開間，5.3米臥室開間推售單位賣點：建筑面積：10萬容積率：2總套數：594套主力戶型：140-160三房、四房梯戶比：FGHJ為2梯4戶，其余5棟高層為2梯3戶朝向：東南朝向為主，少量西南朝向基本情況：TATBTCTDTEABCDEFGHJ89平米兩房、143平米3房主力面積：268-289平的TH主力面積：145、150、165的三、四房三湘海尚——亞洲天工名宅169㎡207㎡169㎡207㎡169㎡207㎡169㎡207㎡174㎡146㎡174㎡146㎡174㎡146㎡174㎡146㎡171㎡141㎡171㎡141㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡170㎡170㎡170㎡170㎡227㎡227㎡ABCDF公寓：53平米，390套TownHouse：37套基本情況：總套數：1107套面積區間：140-200平米主力戶型：140平米的三房，170-200平米四房梯戶比：2梯2戶朝向：東南朝向智能化：空氣凈化系統、智能化家居、中央吸塵系統、智能IC電梯入戶、垃圾處理系統）10萬平米景觀園林中高層單位可看海景東南朝向純板樓29萬平米大社區項目賣點：本項目核心價值挖掘區域價值：片區共享項目價值：43萬平米灣區最大規模社區地鐵2號線無縫連接，深圳唯一地鐵上蓋住宅項目10萬平米旗艦mall，灣區最大規模商業深圳大社區：波托菲諾中信紅樹灣紅樹西岸萬科第五園水榭花都蔚藍海岸萬科四季花城招商蘭溪谷……43萬㎡，1950戶，約3300個車位——灣區最大規模項目，成就區域“地標”大社區的優勢：擁有無以倫比的齊全配套，周邊項目只能以“借用”項目配套而生區域地標性強公共空間面積充足，為家人生活提升充足空間社區生活豐富，社區氛圍好物業管理到位，安全有保障寶能太古城，與生俱來的地標效應規模和影響力成正比10萬平米商業意味著什么？——灣區商業核心，決定灣區繁華寶能太古城商業定位：集國際一線品牌主力店、大型超市、高檔餐飲，休閑娛樂為一體，由美國RTKL規劃設計政府規劃后海灣有50萬平米商業，其中只有太古城是唯一最大型的集中式商業，其他項目均為2-3萬平米的社區商業，都必須要借用寶能太古城的商業配套，成為灣區唯一最大體量成為后海灣商業核心住宅價值持續升級的“助推器”商業的級別決定居住的級別區域商業發展，唯太古城馬首是瞻地鐵無縫接駁對本項目意味著什么？地鐵經過的物業不少，二號線上蓋僅此一城地鐵輻射物業地鐵沿線物業地鐵上蓋物業土地價值：★★★★★城市物業價值的最高形態，發展方向為都市綜合體，區域商業核心，深圳代表項目：萬象城、中信、怡景中心城，香港代表：太古廣場（位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點）土地價值：★★★城市物業的理想居住形態，物業價值高于非沿線物業，通常發展為中高端住宅，代表項目：都市名園、中海華庭、錦繡花園土地價值：★★城市物業的基本居住形態，隨著地鐵網絡的鋪排，城市中多數物業都屬于輻射物業，受到地鐵帶來的好處有限占據城市最高土地價值，將深圳最精華城市資源一線相連成為寶能太古城的私家交通工具根據傳統豪宅評判標準，從單個賣點來講必將陷入紅海競爭項目的最大價值在于“綜合性”，“資源匯聚的中心”，“國際化大都會的尖端生活方式”43萬平米超大體量，10萬平米頂級商業、地鐵二號線上蓋……讓所需的都在周邊，提供一站式的最高效的生活方式都市綜合體的本質在于城市精華資源的高度集約，高效一站式生活方式，核心價值點：深圳灣唯一都市綜合體最繁華的、最都市化的、高效都市生活最強音引領國際尖端都市生活北區賣點提煉具體價值點：灣區最大的中心園林，名貴樹種林立（加那利海藻、紫薇樹樁、紅花繼木樁，價值十余萬）灣區最大泳池（1000平米無邊際、400平米spa主體恒溫泳池）雙向無敵景觀（深圳灣海景、1萬余平米中心園林景觀）雙大堂設計（一、四樓雙大堂）38米寬主入口，盡顯尊貴第一太平戴維斯“一對一”私人管家服務12重安放，比肩國際標準的智能化體系北區核心價值——“都市綜合體之上”的國際品質大宅思考：為什么選“我”不選“它”？（都市綜合體能給客戶帶來什么？如何有效區隔）在寶能太古城出現之前：沒有商業繁華、沒有人流匯聚這是一個寧靜、單調、封閉的區域不會有人說這里是城市中心，這里是國際化的片區仍將會是一個配套不全，不成熟的區域，遠離都市繁華的區域這里是一個“貌似具有投資價值”的地方，必須借助其他區域的配套解決生活問題在寶能太古城出現之后：這是一個開放的區域，通過地鐵、商業和外界親密連接整個區域由寧靜變得熱鬧，單調變得繁華所有精華資源齊聚寶能太古城成為人流聚集的核心，資金流聚集的核心區域將由于本項目的出現，對生活帶來極大的便利將會改變整個灣區的生活方式，整個灣區將由于它的出現進入宜居時代，成為推動灣區發展的發動機寶能太古城灣區占位一城，引領一灣進入宜居時代不僅僅是一個項目而是與F1、春繭地位相當的重要灣區資源是灣區賴以生存的關鍵配套是灣區由投資走向宜居的“節點”，具有劃時代意義灣區猜想……08年卓越維港叱咤風云，09年影響力逐漸消退香蜜湖1號曾經令世人仰望，如今已成為歷史不論豪宅、非豪宅，都難逃此劫銷售的終結，亦進入影響力的尾聲5年之后，灣區稱得上大盤的項目“鴻威、三湘、新天”，也將被人淡忘但寶能的商業正運營的如火如荼，成為灣區真正的焦點往后的10年，商業仍不斷地在貢獻灣區，您的住所依然被人津津樂道只有寶能可帶來“資產、生活品質的持續升級”5年、10年之后再看深圳灣高價格高品質波托菲諾紅樹西岸第一陣營第二陣營中信紅樹灣第三陣營本項目香蜜湖1號曦灣半島城邦浪琴半島招商海月4期卓越維港本項目（目標）堅定不移的“第一陣營占位”，北區將更進一步皇庭港灣三湘海尚蘭溪谷北區市場占位1期：南區產品2期：北一區大宅及復式4期：北區樓王“我是”都市綜合體“都市綜合體”是什么？能帶給客戶什么利益點不斷向上的奢華的線上營銷曲線（各期形象定位）符號價值我即太古城太古城即我3期：北二區大宅自我實現都市綜合體是太古城身份象征南區形象推廣回顧核心訴求點：“我”是都市綜合體存在問題：缺乏支撐，客戶利益點訴求不足北區首批單位主訴求點指導思想：“都市綜合體”是什么？能帶給客戶什么利益點所有的投資需求都是基于自住價值，寶能太古城獨有的生活方式必須讓客戶感受得到都市綜合體的核心支撐是商業商業帶來的將是“最成熟、最豐富、最都市化”的生活方式寶能太古城升級整個片區的自住價值形象調性：延續“平和、大氣”的調性形象關鍵詞：都市綜合體，商業，生活價值本次推售組團的價值解讀156156133G北區“準樓王”（整體質素上來講，僅次于ABC棟樓王單位）超寬樓間距，視野最開闊（所有戶型不受鄰近樓棟遮擋，與樓王的樓間距超過100米，朝南不計樓間距）雙向景觀（北向最佳角度看中心園林全景，東南向望深圳灣海景）建議廣告公司根據以上描述為組團命名F156156133H分樓棟價值解讀——G棟G、H棟賣點——北區景觀最為豐富的樓棟俯瞰中心園林全景，1000平米無邊際泳池盡收眼底，玉樓春曉、柳浪聞鶯、陽春白雪、游龍廊隨侍在側南看雙鳳朝陽，東南望深圳灣海景400平米spa主題恒溫泳池近在咫尺，可最為便利的享受泛會所配套說明：G、H戶型相同，位置相鄰，樓棟差異不明顯，在此合二為一提煉賣點建議廣告公司根據以上描述提煉分棟賣點分樓棟價值解讀——F棟F棟賣點——灣區及北區最稀缺產品、視野開闊產品在片區中最為稀缺在DEF組團中視野最為開闊，東南向毫無遮擋戶戶景觀，東南繁華城市景觀和海景，東北看中心園林全景，西南看南面海景以及海月園林景觀，西北看大南山景觀樓下即位泛會所的核心配套：spa主題恒溫泳池建議廣告公司根據以上描述提煉分棟賣點目標實現途徑

“推售策略”實現利潤最大化“營銷推廣”實現利潤最大化“突破制肘因素”實現利潤最大化“營銷執行”實現利潤最大化“價格策略”實現利潤最大化商業是把雙刃劍，大餅畫得好與壞直接影響本項目的銷售情況畫得好：最大化體現綜合體的價值，成為本項目最核心的賣點畫得不好：對本項目作為豪宅銷售及價值實現產生一定不利影響商業——都市綜合體的核心體現住宅商業以住帶商，以商旺住。最理想推售方式：123Shoppingmall招商南區產品北區中大戶型4樓王【啟動順序】本項目應先啟動綜合內的商業：以頂級的商業建立起項目的高端形象（名副其實的太古城形象），入伙即可享受最便利的生活方式便利的配套可帶動項目投資價值，繼而推售南區產品；隨著南區產品的成功銷售，項目居住氛圍逐漸形成，順帶推出項目居住型中大戶型樓王產品高價收官項目推售順序123南區產品北區中大戶型2樓王Shoppingmall招商項目推售順序商業、住宅并駕齊驅【啟動順序】北區產品和商業同時啟動，通過住宅和商業共同支撐起本項目都市綜合體的高端價值和形象，從而和周邊競爭對手進行有力的區隔【重要配合事項】商業的招商團隊、招商計劃必須從現在起立即實施，方可實現本項目的價值最大化較為理想的推售方式：商業招商“迫在眉睫”商家的成功引進將對營銷起到“事半功倍”的作用如在營銷過程中無法成功引進商家，必須采用“營銷手段”展示項目商業價值，難度較大目標實現途徑

“推售策略”實現利潤最大化“營銷推廣”實現利潤最大化“突破制肘因素”實現利潤最大化“營銷執行”實現利潤最大化“價格策略”實現利潤最大化開盤節點選定基于年度目標：如何順利實現10個億？12月底之前必須完成F棟在GH棟推出兩周后推出，為確保目標實現，在開盤后必須預留2周持續銷售如果GH棟銷售不暢必須預留時間調整營銷策略，保證在一個月左右如果F棟蓄客時間不足，為保證銷售率，將會考慮拉長儲客期，但不得超過3周堅持11月29日開盤的決心不動搖營銷階段劃分11月14日啟動認籌10月11月12月1月GH開盤11月20日樣板房開放南區剩余單位消化營銷階段劃分認籌期（11月中至樣板房開放）：大約10天時間，必須完成60%的認籌總量客戶積累期（10月底至認籌前）：約2-3周時間，需完成60%客戶積累量，即3000批，周均客戶量達1000批，難度非常大，加大老業主關系維系以及加大推廣力度（媒體推廣+活動推廣）開盤前沖刺期（樣板房開放至開盤）：大約8天，該階段完成40%的籌量積累按照總銷售套數306套，45%解籌率、10%認籌率返算，共需積累5000批客戶，才可以完成年底10個億的銷售任務F棟開盤目標客戶印證渠道：線上廣告形象通過購房過程發現成交關鍵因素印證渠道：線下渠道挖掘業務員的殺客能力客戶個體價值判斷基本成型快速高價成交渠道為王印證渠道：項目現場感知現場為王銷售力制勝渠道為王——讓客戶知道，并讓客戶來現場為王——感知和判斷項目價值銷售力制勝——踢進臨門一腳以上三項是成交最關鍵的三部曲，缺一不可寶能太古城執行策略“渠道為王”，“現場為王”，“銷售力制勝”第一部分：渠道為王渠道為王

媒體渠道客戶渠道推廣策略線上：不僅僅是廣告，更是新聞線下：重視活動的新聞價值持續在市場發出聲音，制造持續的影響力新聞線啟用高端媒體，自上而下制造影響力關鍵節點大眾媒體集中投放，制造大眾影響力核心訴求點：都市綜合體能帶給客戶的利益點媒體推廣策略新聞線推廣思路——重在執行發布媒體：報紙、網絡，用地產新聞替代報紙軟文，用地產網絡新聞替代炒作文章，“天天見報”的焦土政策，用“大量持續性”的新聞代替常規傳播方式，提高項目關注度和影響力新聞構成類別比重舉例活動40%將媒體滲透到每次活動中去，邀請客戶參與，對活動進行持續跟蹤報道事件40%“寶能太古城南區獲得10月份三料冠軍”產品20%“北區中心園林價值解讀”媒體推廣策略核心策略：自上而下制造高端影響力（啟用高端媒體支撐高價，如21世紀、經濟觀察報等）制造大眾影響力（常規媒體最大限度網羅大眾客戶資源：戶外、LED、報紙、網絡、短信、直郵、電視）具體媒體投放計劃：渠道為王

客戶渠道媒體渠道客戶渠道戰略：主線一：經營客戶，通過一個客戶挖掘一條渠道思路闡述：每一個客戶的周邊都有一群和客戶本人有著相同喜好的人，抓住所有老客戶及到訪客戶，進行維系，長線經營主線二：由內而外，制造影響力為什么是由內而外？——得業內者得天下，影響客戶買房時的咨詢者，樹立良好口碑，從行業內將影響力散播到整個市場重視老帶新，一個客戶挖掘一條渠道作用：提高項目美譽度，北區首批單位客戶儲備最認可項目的一群人在不斷上漲的灣區價值中更加認可灣區多數為投資客戶，資金實力強重點：“活動維系”，滲透都市綜合體生活價值定期短信維系，逢年過節贈送小禮品，項目動態及資料及時通過直郵給到客戶老業主重復購買可享受額外折扣：99折，老業主介紹朋友購買可面一年管理費，南區面積較小，管理費金額不高樣板房開放時專設老業主參觀日，優先參觀，做好客戶服務舉辦維系老客的活動，展示都市綜合體價值具體操作辦法：活動維系——感知都市綜合體10月11月12月1月都市綜合體體驗月12月中下旬客戶答謝大活動維系：12月底中下旬客戶答謝：采用圣誕嘉年華的形式的答謝客戶，營造出都市綜合體的繽紛繁華，重視前置推廣，促進北區熱銷11月份——都市綜合體體驗月：時間：周末活動參加人員：現場客戶、前期老客戶形式：巧克力節、咖啡品鑒、奢侈品展、時尚發布會、數碼產品展，狗狗大賽……大型商場巡展主要目的：商場購物的客戶群屬于喜歡都市繁華的客戶群，且人流量大，利于積累客戶時間：09年11月中旬形式：到萬象城、花園城中心、海岸城、益田假日廣場巡展展示重點：展位必須體現商業繽紛繁華感，增強客戶體驗，現場主要使客戶了解都市綜合體價值業內人士關系維系主要對象：發展商、銀行、地產代理、地產廣告、媒體、建筑、規劃的業內關鍵人士在營銷中心設置行業人士接待專人，提供優質服務項目資料及時直郵給業內關鍵人士活動通知行業內關鍵人士參與得業內者得天下寶能太古城執行策略“渠道為王”，“現場為王”，“銷售力制勝”第二部分：現場為王現場為王

營銷中心包裝現場為王

人員配置看樓通道現場為王——營銷中心包裝營銷中心“軟裝升級”不是“海洋”，而是“繽紛”營造出高端商業中庭的感覺節點控制：10月25日前確定方案10月底之前完成軟裝升級現場為王——人員配置南區開盤暴露人員配置問題：保安、管家、解說員數量不足，臨時調配人員缺乏培訓，說辭不統一，服務質量差配置要求：培訓到位、數量充足、服裝統一專家顧問團：由“風水、園林、建筑、工程、商業”組成，現場為客戶解說，并培訓相關解說人員保安：增至50名，服裝統一，必須經過項目基礎培訓，禮儀培訓門童：營銷中心門口、大堂門口放置門童管家：每個大堂配置1名管家解說員：每個樣板房配備一名解說員，提前20天到位，嚴格考核看樓路線安排步驟路線重點展示面及展示要求1營銷中心至北區路段中心路沿路包裝展示要求：路面重新鋪裝，將影響美觀的部分（如污水坑等）和相關人員協商進行清理，沿途活動公司進行相關包裝2北區騎樓商業騎樓商業裙樓部分展示要求：裙樓部分提前脫外立面，地面鋪裝、騎樓部分裝修達到現樓標準，對街鋪的門面進行包裝，展示項目商業資源3北區主入口主入口完美呈現展示要求：主入口前廣場、主入口主體結構、北區東側商業裙樓部分達到現樓標準，主入口上面設置門禁，入口處園林主題背景完美展示4園林園林最佳展示面完工：提前把所有的園林做好，如工程進度有問題，必須保證主入口和南區的中心園林展示面5大堂大堂：豪華精裝大堂，配合高品質軟裝6電梯間樣板樓層電梯間：達到現樓狀態，裝正式電梯7其他局部脫外立面：根據工程進度和推售節奏，主推樓棟低樓層包括架空層（10樓以下全部脫外立面，以免參觀園林及看樣板房時影響視覺效果）各競爭項目工程進度相當，現場展示是支撐高價的重要手段和工程部協調，加快相關工程進度銷售力制勝

銷售工具現場為王

業務員配置升級制度保證金融產品銷售工具——戶型冊設計要點：形式創新，設計上體現出尊貴的時尚內容規劃（GH棟一本，F棟一本）：封面體現組團名、樓棟名、面積段和戶型名稱樓棟及景觀規劃設計理念，邀請華陽國際和東大景觀參與，從建筑和景觀上挖掘規劃理念，從理性的角度闡述樓棟優勢原始戶型圖，及戶型賣點，戶型位置圖改造后戶型圖（功能不同的兩個方案）），每個方案體現裝修意向圖和設計理念項目配套（體現自住價值）：中心園林、泳池、泛會所銷售工具——分戶模型目前分戶模型存在問題：模型臺太小，無法體現大宅的空間感形式偏于概念化，客戶直觀感覺不強用“觸摸屏”替代分戶模型數量：5個功能：以戶型展示為主，不能承載過多的功能，否則會無法滿足需求內容包括：合拼后原始戶型（標出贈送面積），戶型賣點，功能布局改造后戶型（2套），包括設計理念銷售工具——銷售手冊參照香港天璽制作銷售手冊形式：制作精美的活頁文件夾，內頁為印刷或數碼打印，可隨時增加和減少內容內容：總平圖、項目核心價值點、商業規劃、戶型（改前改后）、政策、市場等銷售工具——調查問卷目的：展示商業雛形，強化都市綜合體生活價值、維系客戶操作方式：每位到訪客戶及老客戶均填寫一份以商業為主體的調查問卷，讓客戶參與到項目招商中內容：欲招商家選擇問卷示意：尊敬的客戶，寶能太古城擁有10萬平米旗艦商業，目前正在招商洽談階段，為了給您以及整個灣區提供更好的生活方式，請您選出喜歡的商家，謝謝您的配合。1、您喜歡的咖啡品牌：□星巴克□illy

咖啡□其它（請注明）2、您喜歡的超市品牌□ole□jasso□沃爾瑪□家樂福□其它（請注明）……業務員配置升級西裝：范思哲、阿瑪尼等知名品牌，總價預計在3000-4000左右每套，女士配裙裝和褲裝（每周干洗一次）絲巾：愛瑪仕袖扣、名片夾：萬寶龍手袋：LV、GUCCI香水：名牌香水相關培訓：化妝培訓、禮儀培訓制度保證銷售力提升設置專門客服人員（3-4人）主要職責：電話回訪、現場監督每個業務員的服務質量，實時監控現場管理人員：發現問題及時處理，提升整體銷售力避稅——實現利潤最大化問題：項目利潤率超過200%之后，增值稅將會急劇上升，發展商反而縮小了利潤空間，必須采取措施提升利潤空間。具體操作辦法：對外報價3.8萬（含5000元/平米精裝修），實際售價為3.3萬，精裝修部分由第三方和客戶簽訂協議，在客戶按照含精裝的價格簽完合同之后，按照每平米5000元的標準將裝修款退回給客戶。（例：一套房面積150平米，總價600萬，首付120萬，返還裝修款75萬，相當于首付45萬）核心優勢：為發展商避稅以較高的成交價格拖高項目形象降低首付，降低準入門檻，提升客戶關注度和成交率營銷執行計劃時間緊迫，所有的執行必須“聚焦”銷售物料盡快到位看樓通道、樣板房加強工程配合提升銷售力目標實現途徑

“推售策略”實現利潤最大化“營銷推廣”實現利潤最大化“突破制肘因素”實現利潤最大化“營銷執行”實現利潤最大化“價格策略”實現利潤最大化定價前提及主要結論回顧——目標及大勢利潤目標：年底之前回收10個億，北區追求利潤最大化大勢分析：謹慎——后市不明朗，明年政府有可能出臺銀行限制政策，盡量提早出貨樂觀——15億在手下半年暫時市場穩定，在本次定價中視為“平市”營銷目標：北區大宅形象升級，強化“都市綜合體”核心價值123452010年11月推出A棟2010年9月推出B、C兩棟2009年12月2010年4月2010年6月推出D、L兩棟推出G、H、F三棟推出J、K、E三棟定價前提及主要結論回顧——推售奢華大四房209㎡闊綽大四房173㎡合拼四房156～165㎡合拼三房138～144㎡舒適三房134㎡經濟三房114～117㎡舒適二房75～77㎡創意復式84～86㎡價格制作說明重點考慮首批推售樓棟的價格明確各樓棟價格關系，對北區進行全盤考慮（前提：在目前的市場下，后續市場的不確定性未考慮在內，屆時將根據實際市場情況而定）北區產品分類Q：北區戶型面積跨度大（76-306平米）、種類多（13大類），且推售組團產品差異大，不能用整體類比出均價（帶有主觀性）。建議分“四類”進行類比：三房、四房價格推導——主要分為113平米實用3房，135平米左右舒適3房，160平米左右舒適4房，作為自用居家型產品，客戶群存在較大重疊，因此，將作為整體和戶型，再通過內部調差得出價格復式單位價格推導——復式產品差異不大，可用復式整體和市場同類產品類比，得出復式均價，在進行內部調差76平米價格推導——作為北區第二批單位，價格更加堅挺，不考慮南區價格，站在整體市場上進行對比樓王及準樓王價格推導——用樓王類比出樓王最高價，內部比準類比出準樓王價格定價過程比較對象選取比較維度選取比較打分定價市場比較指導定價一級比較次級比較寶能太古城北區3、4房首地容御維港二手房一級競爭:同片區檔次接近、戶型接近且已經銷售的項目只有三湘和維港，因此作為一級競爭對手次級競爭:半島城邦、蘭溪谷與項目區域接近、面積段接近，首地容御與項目面積段接近三湘大平面半島城邦大平面蘭溪谷三房、四房比準對象選取說明：三房、四房將統一作為一個整體進行類比，通過內部比準得出分戶型價格。紅樹西岸【推售時間】2009年9月5日三湘首次開盤共推單位80套，面積為171平米平層，開盤當天均價32000元/平米，當天銷售完畢，9月29日第二次開盤所推單位為227平米，開盤當天均價為42000元/平米，開盤當天銷售完畢，【項目建筑面積】300222.38平米

【建筑類型及規模】9棟高層，【項目總套數】1107套【交樓標準】毛坯【入伙時間】2011年年初三湘海尚片區認可度該片區為深圳新興的豪宅片區，是深圳規劃最高端的片區，擁有八大城市資源體系，交通便利，配套齊全，升值潛力極大，片區價值逐漸得到認可發展商品牌深圳市三新房地產開發有限公司交通（是否地鐵物業）地鐵2號線沿線、西部通道、公交線路通達周邊配套相關配套：十五公里濱海長廊帶、海岸城、花園城中心、保利文化廣場、蛇口沃爾瑪、育才中學、育才小學、北師大附中等主要景觀資源高層海景、城墻公園景觀、帶狀公園景觀社區規劃/配套10萬平米園林景觀，網球場、室內外雙泳池產品品質戶梯比2梯2戶車位戶數比1：2。.3標準層高/凈高3.1米層高實用率80%智能化數字可視對講、垃圾處理系統、恒溫恒濕恒氧中央空調系統、智能化家居系統、中央吸塵系統戶型結構（合拼/純粹）大平面贈送面積20-40㎡附加值智能化配套形象展示售樓處展示到位，高科技體驗館關注度比較大，沙盤模型園林展示到位物業管理物管公司世邦魏理仕物管費4.5元/平米/月【推售時間】2008年8月3日推出第一批單位，08年底銷售完畢【主力戶型】160-170平米高層均價為：25000元/平米【項目建筑面積】13萬平米

【建筑類型及規模】9棟高層，11棟別墅【項目總套數】556套【交樓標準】毛坯【入伙時間】高層2008年底入伙卓越維港片區認可度該片區為深圳新興的豪宅片區，是深圳規劃最高端的片區，擁有八大城市資源體系，交通便利，配套齊全，升值潛力極大，片區價值逐漸得到認可發展商品牌深圳卓越房地產開發有限公司交通（是否地鐵物業）西部通道，科苑路，地鐵2號線沿線周邊配套相關配套：十五公里濱海長廊帶、海岸城、花園城中心、保利文化廣場、蛇口沃爾瑪、育才中學、育才小學、北師大附中等主要景觀資源一線海景、城墻景觀帶、6大主題公園社區規劃/配套東南亞風情園林游泳池產品品質戶梯比2梯2戶2梯3戶車位戶數比1：2標準層高/凈高3-3.15米層高實用率80%選材用料津巴布韋黑、天山白麻、全部干掛工藝，寫字樓相同性能LOW-E玻璃智能化數字可視對講、熱水循環系統、空氣凈化系統、刷卡入戶電梯戶型結構（合拼/純粹）合拼贈送面積70-85平米附加值一線海景資源，霍尼韋爾新風系統形象展示形象展示比較高端物業管理物管公司深圳市卓越物業管理有限公司物管費4.5元/平米/月【推售時間】2009年1月1日推售2期單位，共1039套，【主力戶型】面積為：88㎡、120㎡、155㎡、175㎡、240㎡，推售價格：2至31層均價28000元/平米，32至48層價格為30000元/平米至35000元/平米，其中46層、47層、48層價格均在50000元/平米【項目建筑面積】293122平米

【建筑類型及規模】3棟超高層，3棟高層，23層至48層【項目總套數】1039套【交樓標準】毛坯【入伙時間】2009年12月底半島城邦片區認可度該片區為深圳新興的豪宅片區，并且蛇口片區也是深圳的外籍文化聚集地，在西部通道的開通，蛇口碼頭的運營使該片區擁有了很高的的片區認可度。發展商品牌深圳南海益田置業有限公司交通（是否地鐵物業）地鐵2號線沿線、蛇口碼頭、西部通道，海陸空交通非常便利周邊配套相關配套：深圳國際游艇俱樂部、會所、游泳池、健身房、華潤萬家、國際化九年制中小學名校、雙語幼兒園主要景觀資源一線海景、可看到香港社區規劃/配套游泳池、健身房、會所、九年制學校、雙語幼兒園產品品質戶梯比2梯2戶2梯3戶3梯4戶車位戶數比1：1.4標準層高/凈高3米層高實用率75%戶型優劣勢戶型南北通透，擁有一線海景資源。但是部分戶型浪費面積多，不實用智能化中央閉路電視監控系統及周邊防范系統、樓宇數字可視對講系統戶型結構（合拼/純粹）除88平米外，都為合拼戶型贈送面積20-40㎡附加值配套設施全，交通系統發達，社區成熟形象展示形象展示一般物業管理物管公司深圳市半島城邦花園物業管理公司物管費3.2元/平米/月【推售時間】2009年7月11日推出19套280平米—440平米復式豪宅，另外尚有170平米—220平米四房、五房在售，平層均價：33000元/平米復式均價：40000元/平米【項目建筑面積】146910.96萬平米

【建筑類型及規模】6棟高層，24層至27層【項目總套數】537套【交樓標準】毛坯【入伙時間】已入伙蘭溪谷片區認可度該片區位于深圳南山區，依大南山，眺深圳灣，緊鄰發展中的海上世界金融中心，山海相伴，繁華相隨，片區繁華程度非常成熟。發展商品牌深圳招商房地產有限公司交通（是否地鐵物業）地鐵2號線沿線，跨海大橋、公交系統發達周邊配套四海公園、蛇口體育中心、育才中學、半山社區中心、半山小學、明華國際會議中心、半山美侖會所主要景觀資源山海雙景資源社區規劃/配套星光SPA浴室、天幕泳池、生態會所、室內恒溫及室外常溫雙感泳池產品品質戶梯比2梯2戶車位戶數比1：1.4標準層高/凈高3米層高實用率76%精裝修196平米至206平米都為精裝修智能化中央閉路電視監控系統及周邊防范系統、入戶指紋電子門鎖、樓宇數字可視對講系統戶型結構（合拼/純粹）合拼贈送面積——附加值戶型擁有多層次全景露臺、大轉角凸窗、星光SPA浴池、天幕泳池形象展示形象展示高檔物業管理物管公司深圳招商物業管理有限公司物管費4.5元/平米/月【推售時間】2009年11月1日開盤推售，價格為2.8萬【主力戶型】

1棟C座、2棟A座、3棟A座面積為150平米至220平米三房、四房【占地面積】34010平米【建筑面積】204745.78平米【容積率】4.64【建筑類型及規模】4棟高層，34層，2棟小高層【總套數】838戶【認籌方式】10萬一個籌，現認籌數量已經到達400余個首地容御片區認可度該片區號稱屬于華僑城片區，占據華僑城發展商品牌首都機場地產集團深圳市優地房地產開發有限公司交通（是否地鐵物業）橋香西路短線BUS613路周邊配套休閑：世界之窗、歡樂谷、華僑城高爾夫練習場；商業：益田假日廣場主要景觀資源可看到高爾夫練習場與燕棲湖社區規劃/配套園林特色：東南亞風情園林會所：SPA水療、瑜伽、健身中心、兒童娛樂場產品品質戶梯比2梯3戶車位戶數比1：1.2標準層高/凈高3米層高實用率80%左右毛坯戶型方正實用、南北通透。2棟樓王全東南朝向，可一覽華僑城高爾夫全景，1棟可看波托菲諾燕棲湖。智能化消防報警、小區智能化安防戶型結構（合拼/純粹）合拼贈送面積25-435平米附加值享受華僑城所有資源形象展示對外形象對比之前有明顯升級，現場售樓處展示較為高端物業管理物管公司深圳首地物管物管費3元/平米/月【推售時間】2009年10月15日推售【主力戶型】本次推售單位共計30套，都為10層一下單位，面積段為73㎡、145㎡、190㎡、202㎡、323㎡、496㎡、512㎡、194復式單位，[價格]：帶6000元精裝修，均價為34000元/平米【項目建筑面積】249300平方米【建筑類型及規模】3棟高層，32層【項目總套數】1301【認籌方式】交20萬元誠意金【交樓標準】精裝/非精裝紅樹西岸片區認可度該片區由中信紅樹灣及紅樹西岸項目帶動起來，已經得到深圳市場的認可，紅樹灣片區，已經成為深圳最為高檔的豪宅片區之一發展商品牌深圳市百仕達實業有限公司交通（是否地鐵物業）地鐵2號線周邊配套周邊大型商業有京基百納廣場，世紀假日廣場、海岸城等；內部配套包括幼兒園、休閑廣場，會所、恒溫泳池、健身房、娛樂室、書吧、桌球室、咖啡吧等；教育資源包括華僑城中學、濱海實驗小學，培基國際幼兒園主要景觀資源園林景觀，擁有一線海景社區規劃/配套會所功能游泳池,影院,羽毛球場,網球場,健身房,SPA,閱覽室等產品品質戶梯比2梯2戶車位戶數1：1.5標準層高/凈高平層3.1米層高，復式5.8米實用率78%以上智能化智能自動化豪宅：采用德國進口電器裝修，中央空調、清風機、德國水源過濾器。可進行遠程控制和視頻會客。大門及電梯采用智能刷卡戶型結構(合拼/純粹）非合拼贈送面積——附加值一線海景，高智能化形象展示外立面打造展示性強，住宅智能化打造高端，經過多年的品牌宣傳其關注度已經引領整個紅樹林片區物業管理物管公司深圳百事達物業管理有限公司物管費7.5元/平米/月一級比較寶能太古城北區復式一級競爭:位于同片區的曦灣和頤安閱海，戶型和本項目非常類似，作為已經銷售完畢的項目，其銷售價格必須考慮到年度增長率，才能納入比較系統頤安閱海復式比準對象選取說明：88平米復式戶型內部差異不大，因此，將進行整體類比。曦灣次級比較【推售時間】2009年5月28日開盤發售，【主力戶型】

60㎡、70㎡、89㎡全部復式結構，均價28000元/平米，現已經銷售完畢。【項目建筑面積】16309.12平方米【建筑類型及規模】1棟高層，26層，1棟多層，6層【項目總套數】106【入伙時間】2009年底頤安閱海片區認可度該片區為深圳新興的豪宅片區，是深圳規劃最高端的片區，擁有八大城市資源體系，交通便利，配套齊全，升值潛力極大，片區價值逐漸得到認可發展商品牌深圳市金海港房地產開發有限公司交通（是否地鐵物業）地鐵2號線沿線周邊配套相關配套：十五公里濱海長廊帶、海岸城、花園城中心、保利文化廣場、蛇口沃爾瑪、育才中學、育才小學、北師大附中等主要景觀資源高層海景、城墻景觀帶社區規劃/配套特色園林：空中園林產品品質戶梯比2梯7戶車位戶數1：1標準層高/凈高5.8米層高實用率160%以上智能化中央閉路電視監控系統及周邊防范系統、入戶指紋電子門鎖

樓宇數字可視對講系統戶型結構（合拼/純粹）復式贈送面積40-80平米附加值贈送面積大、戶型創新實用形象展示樣板間裝修品質突出，吸引了很大程度的關注力度物業管理物管公司保利物業物管費3.8/元/平米/月【推售時間】2008年8月25日推售復式住宅，【主力戶型】面積為40-80平米復式單位推售均價：高層25000元/平米【項目建筑面積】4.88萬平米

【建筑類型及規模】2棟高層，23層,4棟疊拼【項目總套數】196套【交樓標準】毛坯【入伙時間】2009年12月曦灣片區認可度該片區為深圳新興的豪宅片區，是深圳規劃最高端的片區，擁有八大城市資源體系，交通便利，配套齊全，升值潛力極大，片區價值逐漸得到認可發展商品牌深圳富力投資有限公司交通（是否地鐵物業）地鐵2號線沿線周邊配套相關配套：十五公里濱海長廊帶、海岸城、花園城中心、保利文化廣場、蛇口沃爾瑪、育才中學、育才小學、北師大附中等主要景觀資源高層海景、中心路景觀、帶狀公園社區規劃/配套特色園林游泳池產品品質戶梯比2梯8戶車位戶數比1：1.3標準層高/凈高5.8米層高實用率80%智能化數字可視對講、消防安放監控、樓宇可視對講系統戶型結構（合拼/純粹）非合拼贈送面積660-80平米附加值贈送面積大,戶型創新形象展示形象展示一般物業管理物管公司中住物業物管費3.9元/平米/月76平米兩房比準對象選取比準對象：南區60-76平米2-3房理由：推售時機接近，對北區價格制定有一定影響總價接近、戶型功能接近，參照性強客戶群重疊（部分為南區轉到北區的客戶）一級比較次級比較寶能太古城北區樓王中信紅樹灣大平面一級競爭:以上四個項目均為目前正在銷售的項目，和本項目均存在檔次接近、面積段接近、檔次接近、總價接近的情況，均列為一級競爭幸福里樓王比準對象選取說明：用樓王類比出樓王最高價，內部比準類比出準樓王價格三湘樓王【推售時間】9月29日第二次開盤所推單位為227平米，開盤當天均價為42000元/平米，開盤當天銷售完畢，【項目建筑面積】300222.38平米

【建筑類型及規模】9棟高層，【項目總套數】1107套【交樓標準】毛坯【入伙時間】2011年年初三湘海尚樓王P棟中信紅樹灣【推售時間】2009年8月5日開始發售13棟B單位共351套本次推售為13棟B單位面積為：198—245平米，戶型4房2廳3衛，尚有20套單位在售均價：42000元/平米【項目建筑面積】65萬【建筑類型及規模】1棟高層，29層【項目總套數】423套【交樓標準】毛坯交房【入伙時間】2009年12月底片區認可度該片區由中信紅樹灣及紅樹西岸項目帶動起來，已經得到深圳市場的認可，紅樹灣片區，已經成為深圳最為高檔的豪宅片區之一發展商品牌深圳中信紅樹灣房地產有限公司交通（是否地鐵物業）地鐵2號線沿線周邊配套周邊大型商業有京基百納廣場，世紀假日廣場、海岸城等；內部配套包括幼兒園、休閑廣場，會所、恒溫泳池、健身房、娛樂室、書吧、桌球室、咖啡吧等；教育資源包括華僑城中學、濱海實驗小學，培基國際幼兒園主要景觀資源園林景觀，本次推出13棟可盡享沙河高爾夫球全景社區規劃/配套會所功能游泳池,影院,羽毛球場,網球場,健身房,SPA,閱覽室等產品品質戶梯比2梯2戶車位戶數比——標準層高/凈高3.1米層高實用率78%智能化中央閉路電視監控系統及周邊防范系統、入戶指紋電子門鎖、樓宇數字可視對講系統戶型結構（合拼/純粹）非合拼贈送面積——附加值中信紅樹灣整體品牌及配套形象展示樓盤關注度高,13棟樣板房展示力度佳，引起關注度很高物業管理物管公司百利行物管費3.8元/平米/月【推售時間】2009年10月12日推售3棟【項目建筑面積】11萬【主力戶型】95經濟兩房，140-145平米舒適兩房，180平米豪華型三房【建筑類型及規模】3棟超高層，49層，樓高164.4米，目前銷售已經到達3棟【項目總套數】768套【交樓標準】精裝修交樓，對外沒有精裝報價，精裝標準成本價大約在5000元/平米【銷售情況】：從7月4日開始內部認購開始至今1棟和2棟已經銷售完畢，3棟10月12日開始發售至今已經銷售163套。【價格】：3棟均價42000元/平米華潤幸福里片區及項目認可度該區域為深圳最成熟的金融、商業中心，幸福里基于華潤萬象城的成熟配套，在豪宅市場中的地位很高，為一線城市豪宅的領導者發展商品牌華潤深圳有限公司交通（是否地鐵物業）通過本樓盤的地鐵路線:大劇院站：1號線已開通，2號線、5號線正在建設周邊配套小區內部配套:三個主題會所中小學:濱河小學、濱河中學、桂園小學、桂園中學、鐵路中學、紅桂小學、紅嶺小學、紅嶺中學綜合商場:華潤萬象城、中信城市時代廣場、地王大廈、歲寶百貨、茂業百貨醫院:平樂骨科醫院、陽光醫院、鐵路醫院、市人民醫院門診部其他:深圳書城、深圳市博物館、荔枝公園、深圳大劇院、市兒童圖書館主要景觀資源香港大霧山，城市夜景資源社區規劃/配套萬象成成熟配套，解決所有生活所需產品品質戶梯比2梯3戶車位戶數比1：1標準層高/凈高3.2米層高實用率75%左右精裝用材其櫥柜采用世界頂級櫥柜品牌德國西曼帝克（SieMatic）櫥柜，水龍頭等潔具采用世界頂級衛浴制造商德國杜拉維特（Duravit）和德國高儀（grohe）品牌，而廚房家電則采用享譽歐洲160年的西門子（Simens）品牌贈送面積經濟型戶型特點，觀景小陽臺，雙衛，主臥帶衛生間，追求實用率；舒適型特點：10平米空中花園，大廳大主臥；豪華型特點：15平米空中花園，中西式廚房，帶工人房附加值萬象城的品牌及配套物業管理物管公司深圳華潤物業管理有限公司物管費6.0元/平米/月定價過程比較對象選取比較維度選取比較打分定價市場比較指導定價12維度橫向對比法序號得分要素（置業關注點）權重1區域價值認可度10%2周邊配套（生活、教育、商務、醫療等）10%3交通便利性6%4自身配套(大盤優勢)15%5社區規劃（社區環境）5%6戶型結構(贈送附加值)15%7主要景觀資源7%8產品品質（戶梯比、層高、智能化、選材用料等）6%9物業管理6%10豪宅形象（線上形象支撐）7%11豪宅形象（現場展示支撐）8%12發展商品牌5%

100%產品比較維度三房、四房整體質素分析得分要素（置業關注點）質素分析得分區域價值認可度后海灣是深圳最規劃最好、關注度最高的區域周邊配套（生活、教育、商務、醫療等）擁有八大城市資源，周邊多為規劃中的配套，需要1-2年的時間才可以成熟交通便利性地鐵2號線、西部通道、主干道交通網絡，本項目擁有無可比擬的海陸空立體交通網絡自身配套(大盤優勢)43萬平米大社區，10萬平米商業，地鐵2號線上蓋物業、齊全的自身配套，但必須考慮商業和地鐵對于大戶型的雙刃劍效應社區規劃（社區環境）北區有大型中心園林，鄰路有噪音，雖密度大，但樓間距較寬戶型結構(贈送附加值)戶型結構布局合理，緊湊實用，全部南向，有一定的贈送面積主要景觀資源東南面看海景，北面看中心園林景觀全景，西南向和西北向景觀資源較為缺乏產品品質（戶梯比、層高、智能化、選材用料等）GH為2T3戶，層高適中，11重安防智能化，公共空間選材中上等物業管理現場的物業管理需要加強（在此加入期望值）豪宅形象（線上形象支撐）南區實現了較高的市場形象，北區將持續進行價值提升豪宅形象