GREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALL大悟縣陽光嘉園酒店公寓可行性研究20210521區域發展分析1區域房地產市場分析2區域商業、酒店分析3項目定位分析45工程回報計算區域開展分析(1)經濟區位優勢大悟縣與河南省交界，地處湖北京珠高速公路的北端，素有鄂北門戶之稱。同時，又是武漢城市圈的重要組成局部，也是湖北、孝感向河南輻射的橋頭堡。隨著國家中部崛起戰略的實施，大悟作為原材料基地和新興現代化小城市的戰略地位將顯得更加突出。地理位置與區域范圍大悟縣位于湖北省東北部，大別山西端，環水上游，東臨紅安，南接黃陂、孝昌，西連廣水，北望河南省的信陽、羅山、新縣。縣域南北長48.8km，東西寬42.2km，面積1986km2。低山丘陵約占總面積的88%。溪澗、河流交錯穿插，地形較為復雜，地形特征大體上是“八山半水分半田〞，是國家級貧困縣。縣城二郎店位于縣城西部，南距省會武漢151公里，西南距孝感市政府駐地95公里。大悟縣現轄17個鄉鎮，359個村，15萬農戶，63萬人。(2)交通區位優勢“1+8〞武漢城市圈，緊密聯系武漢，京廣客運專線是國家京廣線與京九線中間的重要加密線，而原有的京廣線作貨運專線，鄭州至武漢客運專線是京廣客運專線的重要組成局部，鄭武客運鐵路專線工程的建設，具有極大的帶動與輻射作用。大悟縣距京廣鐵路廣水站僅14公里，境內有京珠高速公路，麻竹高速也將于2021年底開工建設，綜合交通運輸體系已經形成，交通十分便捷。依托大武漢及孝感：武漢處在全國長江、京廣、滬蓉、京珠雙十字交通中心上，而大悟距武漢僅110公里，處在武漢城市圈范圍內，鄭武客運專線全線開通后，半小時左右即可達武漢。大悟又是京珠高速公路與鄂豫邊界的交匯點，綜上所述，根據大悟外部開展環境、整體規劃及道路交通規劃及自身狀況的一系列變化，未來的區域開展與競爭中明確區域功能，促進生態環境與社會經濟開展的趨勢突出了以下幾點開展。1、優化縣域城鎮體系結構，有序地開展城鎮和對資源的開發利用，積極調整產業結構，以利于城市可持續開展。2、積極拓展城市開展空間。3、利用城區自然風光特色，塑造紅色旅游城市風貌，表達依山傍水的山城景觀特色，打造大悟紅色旅游城市，提升城市品質。結論區域市場分析2021年我縣城區將擴展48平方公里，總人口將到達16萬人，新增人口約6萬人，新增住宅需求量預計250萬㎡，商品房存量過多，價格升幅過大和商品房結構不合理之現狀，多數中低收入居民選擇“以小換大、以舊換新〞式的住宅換購途徑將會長期存在；另一方面，隨著招商經濟的進一步拉動和城區居民就業收入的進一步增長，居民整體的生活質量將得以快速提升，從而在一定程度上刺激居民的整體住房消費，因此，預計在未來5年內我縣城區內住宅建設需求量約為250萬㎡。區域整體房地產市場開展趨勢區域內工程分析御龍興景陽光嘉園瑞信時代廣場明珠花園錦繡華府城市家園金色南山明珠花園樓盤簡介工程名稱：明珠花園開發商：湖北能量房地產有限責任公司工程地址：隆盛花園西〔原安福駕校〕物業類別：多層、高層、社區底商建筑面積：36019方綠化率：31%容積率：3.4總戶數：一、二期共361套主力戶型：108㎡-119㎡三房兩廳一衛、125㎡-126㎡三房兩廳兩衛配套：城北小學、大悟一中、人民醫院、長途汽車站樓盤最新動態推廣語：城市中心點品質生活圈大悟縣第一個環保節能小區開盤時間：2021、9、16推廣方式：DM單、短信、網絡廣告、戶外圍墻、回訪推出量：目前推出一期多層120套高層120套商業25間去化率：多層85%高層35%商業0住宅銷售價格：多層一樓2588元/㎡、二樓三樓四樓2688元/㎡、五樓2548元/㎡、六樓2288元/㎡高層起價2288元/㎡、均價2748/㎡、最高價2958元/㎡車庫4500元/㎡儲藏室4000元/㎡住宅折扣活動：一次性付款97折、按揭首付最低需四成、無折扣且需大悟縣本地戶口為根本條件方可按揭貸款商業招商租金：暫定不招商、以銷售為主商業銷售報價：社區兩層底商、報價5000元/㎡左右、未銷售一套、現以接待問詢階段工程分析

由于工程多數的多層產品較好，市場的認知度比較高。雖位置偏僻，但銷售價格偏低，所以去化率很好。這不光是工程品質的原因，也和置業參謀的熱情接待密不可分。明珠花園和陽光嘉園比起來，其住宅偏多，商業偏少。產品定位屬于中端，定價不過三千，本地人根本能夠承受，去化率好說明了其產品性價比高，地段較為繁華，配套齊全。

御龍興景御龍興景樓盤簡介工程名稱：御龍興景開發商：大悟縣房地產開發有限責任公司工程地址：大悟縣興悟北路御庭園門口物業類別：高層、社區底商建筑面積：67816方綠化率：32%容積率：3.3總戶數：550戶主力戶型：122㎡-129㎡三房兩廳一衛、138㎡-143㎡三房兩廳兩衛配套：城北中學、城北小學、大悟一中、人民醫院、勞動局、衛生局、農業局、檢察院長途汽車站樓盤最新動態推廣語：住御龍興景享時代興盛開盤時間：2021.8推廣方式：DM單、短信、道旗、戶外、圍墻、網絡廣告、回訪推出量：高層550套商業去化率：高層23%商業住宅銷售價格：四層為一價、每隔四層加100元/㎡、高層起價2880元/㎡、均價2980元/㎡、最高價3180元/㎡車庫4000元/㎡住宅折扣活動：一次性付款97折、按揭99折、按揭首付最低需四成且需大悟縣本地戶口為根本條件方可按揭貸款商業招商租金：接受招商問詢、以中小型的商業形態商業銷售報價：社區三層底商、報價20000元/㎡起、從東依次向西一間加200元/㎡工程分析 工程位于新市政府西側，地理位置優越。周邊有隆盛花園等多個工程競爭劇烈。開發商在本地已成功開發多個工程，實力雄厚。產品上全以一梯兩戶的板樓戶型，且戶型面積以三房為主，較符合當地的銷售市場需求。但一下就推出550套的數量，可供選擇余地很大，目前所銷售的都以中間較好樓層。 市調時，在說明了同行學習參觀時，置業參謀熱情接待與詳細介紹，顯示出了較好的職業性。 從工程商業從東依次向西每間遞增200元/㎡的情況來看，其靠西的位置較為繁華，屬于人口流動量大的區域。 住宅價格同明珠花園相比較高，去化率卻沒有明珠花園好，說明了本地人普遍接受價位在2600元/㎡左右。

瑞信時代廣場樓盤最新動態推廣語：城中之城上層之上享受人生站在城市最中央推廣方式：道旗、DM單、短信、網絡廣告、戶外圍墻、回訪、高速大牌、高炮住宅銷售價格：高層起價3100元/㎡、均價3400元/㎡、最高價3600元/㎡。住宅折扣活動：一次性付款97折、按揭首付最低需四成、無折扣且需大悟縣本地戶口為根本條件方可按揭貸款商業招商租金：價格未定、正在接受問詢、一至三層為一個單位，200平方米起售商業銷售報價：只租不售

陽光嘉園樓盤簡介工程名稱：陽光嘉園開發商：大悟吉和昌房地產工程地址：大悟縣興華路與興悟路交叉口物業類別：高層、商業建筑面積：30000方綠化率：屬于商住樓盤，幾乎沒有植被容積率：目前尚不清楚總戶數：136住宅/商業一共六層，每層3000㎡ 主力戶型：二室90.97㎡，三室143.28㎡配套：中醫院、工商局、新世紀家電城、交警大隊樓盤最新動態推廣語：精英地標精品生活，由這里開始。。。開盤時間：2021、8推廣方式：DM單、短信、戶外圍墻、回訪推出量：80套去化率：59％住宅銷售價格：起價2630元/㎡、均價2950元/㎡、最高價3300元/㎡住宅折扣活動：一次性付款9折、按揭93折、按揭首付最低需四成且需大悟縣本地戶口為根本條件方可按揭貸款商業招商租金：一樓30元/㎡、均價22元/㎡、六層10元/㎡商業銷售報價：1-6層的社區底商、暫無銷售方案、目前已整體招商的問詢階段區域整體商業開展趨勢本案傳統老商圈新型商圈擴張瑞信時代廣場大悟興隆商場時尚步行街商超目前大悟商業區主要在舊城區〔大悟一橋一帶〕。隨著大悟城市建設的開展，一橋商圈因設施落后，交通擁堵已遠不能適應商業需求。縣政府確定在環二橋一帶，開展大型商貿圈。在二橋旁布局大型商場〔中百倉儲〕為龍頭，輔以長450米的商業步行街，輻射帶動全城區商業，使之成為新的增長點。大悟整體商圈向大悟新區開展從興悟路與興華路方向擴張。酒店需求分析本案全俊大酒店盛源大酒店今朝賓館酒店需求分析酒店名稱房價標準規模配套開房率星級標準單人間標準雙人間豪華單人間豪華雙人間豪華套房皇室套房娛樂房盛源商務酒店今朝賓館全俊大酒店全佳福大酒店大悟酒店消費者研究

大悟酒店消費者特征

1、從職業角度看，大悟酒店的消費者主要來自兩大塊：第一種是來自所在區域的企業。他們大多數是周邊企業、工廠的高管、老板和所有者，這些人因為商務和業務的需要而與其業務伙伴成為酒店最重要的消費群體，這些人約占酒店客人總量的65%；第二種是來自機關和事業單位的客人，他們除了自己有一定的消費能力之外，也因為工作需要而成為酒店的消費者；區域酒店檔次分析

1、到目前為止，大悟周圍縣區根本上都擁有本地的四星級大酒店，大悟屬于“中部塌陷〞地區，周邊較好的酒店都根本上為準三星酒店，興建一座四星級大酒店能彌補這個缺憾；2、如果興建一座四星級大酒店，不僅可以彌補這種塌陷，而且可以把外出其他縣區消費的客人留在大悟，為大悟創造價值；如果興建一座低于四星級的酒店，那么不僅很難抵擋住周圍縣區其他酒店的競爭，而且也不能保證能有效地參與本縣酒店市場的競爭；大悟縣酒店市場分析結論：大悟縣產權式酒店開發前景比較項目投資住宅投資商鋪投資產權式酒店投資回報方式出租，增值后轉讓套現出租，增值后轉讓套現，自主經營委托經營獲取高租金，增值后轉讓套現，免費入住權，其它多種回報產權通常為70年通常為40年40年投資額一次性投資大，對投資要求高單價高，一次性投資大，根據鋪面大小而投資額不同一次性投資僅數萬元，對投資者資金能力要求低投資要求出租租金價格低，尋找租客期間房間空置期長，需要投入較多時間打理，房子折舊會影響升值。商鋪出租尋找租客期間空置期長，需投入較多時間打理。由專業酒店公司打理，投資者無需費心，坐收返租租金。三、同其它酒店開發模式相比，產權式酒店更具開發