1南寧童樂嘉園商業可行性開展籌劃報告謹呈：廣西江川房地產開發2前言承蒙貴司對我公司的信任與支持，鑒于本工程調研分析的工作量及時間緊湊性，我司對本工程的前期調研及開展定位籌劃工作深入思考，實現工程旺場經營，商業開發價值最大化，前期階段需要解決兩大問題，一是解決工程"做什么"，二是解決工程"怎么做"。本報告著重解決工程"做什么"的問題，我們在本次溝通達成一致共識后將會深入論證分析"怎么做"的問題。3工程所在區域的商業市場環境及未來的開展空間如何？工程以怎樣商業定位方向符合區域未來市場開展要求？工程自身具備的競爭優勢及所面對目標客戶群是怎樣？工程"做什么"需要解決的三個核心問題我們帶著問題去尋找解決方案4PART1區域背景及市場環境分析PART2工程條件及目標客戶分析PART3工程可行性開展定位方向報告思路5PART1區域背景及市場環境分析工程所在區域的商業市場環境及未來的開展空間如何？6一、相思湖新區在南寧城市開展及商業開展幅員中占據怎樣的開展地位？7城市性質：南寧市是廣西壯族自治區首府，北部灣經濟區核心城市，我國西南地區連接出海通道的綜合交通樞紐。城市規模：到2021年，中心城區城市人口控制在300萬人以內，城市建設用地控制在300平方公里以內。南寧城市規劃定位南寧定位為北部灣經濟區中心城市，西南出海通道的綜合交通樞紐，2021年中心城區人口300萬人。8?規劃?：以邕江為軸線，兩翼拓展，實施南向開展戰略，重點建設五象新區。具體為：向南——提升邕江南岸區域，重點加快建設五象新區；向東——完善鳳嶺片區、仙葫片區，加快建設龍崗片區；向西——加快相思湖新區建設。南寧城市規劃以邕江為軸線，兩翼拓展，實施南向開展戰略，重點建設五象新區。南寧城市規劃方向相思湖新區處于城市開展主方向，開展前景廣闊。9南寧市開展成為300萬人口北部灣核心城市，城市擴容開展是主旋律；南寧城市擴容以邕江主軸，兩翼拓展為主核心，未來相思湖新區將會是城市西進開展主場。從南寧城市開展規劃布局看：10城市商業開展格局城北商圈民族大道朝陽商圈江南商圈大學路五象商圈相思湖商圈瑯東商圈鳳嶺商圈南寧城市商業格局形成以朝陽老商圈為中心，多個新商圈為布局開展南寧城市商業格局：以朝陽商圈為核心，包括瑯東商圈、江南商圈，興寧商圈還有正在啟動的五象商圈和相思湖新區商圈在內的城市商業格局。11朝陽商圈是南寧城市級核心商圈，擁有南寧“第一商圈〞美譽。作為南寧市現有唯一的城市級商業中心，處于一個舉足輕重的地位，它的一舉一動都牽動著南寧經濟的大動脈。在這月人流量最高在30萬人次以上的商圈里，它擁有非同凡響的人氣、濃厚的商業氣氛何濃郁的商業文脈。朝陽商圈分析朝陽商圈作為南寧老商業中心，中心地位依然是無可撼動商圈消費特點：以居民流消費為主，中上下檔次均可滿足；商圈組成特點：以商場、步行街、商業裙樓等組成，集餐飲、娛樂、購物、休閑、商務等五大功能于一體；12十年瑯東，終成今天的“南寧CBD〞，成為南寧近年來城市開展的“名片〞。在政府相關部門的商業規劃體系上，瑯東商圈被定位為城市級區域級商圈，從目前來看，這個商圈已經初步形成了包括夢之島水晶城〔夢之島百貨〕、金湖商業廣場〔南寧百貨、人人樂超市〕、以及已經簽約的廣州友誼百貨〔地王裙樓〕共同構筑的區域級商圈雛形。商圈消費特點：以商務流消費為主，中高檔次為主；商圈組成特點：主要以集中商業構成，集餐飲、娛樂、購物、休閑、商務等五大功能于一體；瑯東商圈分析埌東商圈經過十年開展，目前成為南寧新商業中心代言13五象新區建設將是“再造一個新南寧〞的龐大系統工程，它不僅是一個占地面積達175平方公里，可容納150萬人的廣闊區域，同時也將是一個以文化體育、行政辦公為主，集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區，未來更將成為繼埌東之后南寧城市形象新的代表；五象新區商圈分析五象新區承載再造一個新南寧的重任，商業還處于起步開展階段，未來將會形成南寧新商業中心開展方向。14現有商業消費特點：以居民消費+學生消費為主，中低檔次；現有商業組成特點：商業構成多集中在高校附近，以超市或市場帶動區域商業開展，業態以學生效勞為主；雖然目前相思湖新區尚未有明顯的商業集群中心，根本上沿大學路零星分布，但是區域高校云集，擁有著強大的消費潛力，同時隨著相思湖CBD核心商務區的建設，相思湖新區未來勢必成為南寧最有活力的一個區域，商業前景不可限量；相思湖商圈分析相思湖新區作為南寧高教基地，未來將會以相思湖CBD為帶動，形成南寧西部新商業中心。15南寧商業市場形成朝陽老商圈及瑯東、江南及鳳嶺等新興商圈并存開展的開展格局；隨著南寧城市擴容開展未來相思湖新區的將會形成區域級的新商業中心。從南寧城市商業開展布局看：16二、工程所在片區在相思湖區域及商業開展中占據怎樣的開展地位？17相思湖新區根據片區開展功能特征可分為四大片區：東區：為快環以東，高新區中區：為快環以西，高教、行政商務、文化體育、配套、商貿、旅游區西區：為邕江以西高教園區南區：為邕江以南商貿物流區東區中區西區南區相思湖新區開展格局本案相思湖新區開展形成四大功能區，各區功能定位清晰。18相思湖新區規劃19相思湖新區交通規劃橫向干道大學路：城市東西主干道，連接相思湖新區與中心區主軸江北大道城市東西次干道，連接相思湖與中心區江南大道：縱向干道鵬飛路相思湖片區縱向主干道羅文大道相思湖片區縱向主干道快環路：連接各個城區快速路●輕軌一號線15分鐘到達朝陽片區，30分鐘到達瑯東相思湖新區三縱三橫城市干道與城市中心快速對接，輕軌一號線貫穿整個區域本案輕軌一號線20相思湖高教新區高校分布相思湖高教新區未來布局13多高等院校，成為南寧未來高教聚集中心區21相思湖新區定位為“兩基地兩中心三大產業開展〞將會大大推動區域跨越式開展，從而促進區域商業繁榮：相思湖新區縱橫交錯的交通路網，使得區域與城市各區形成快速對接，為區域商業開展形成強大推動力。工程所在片區是相思湖新區開展高教基地中心，具有大學城開展中心價值。從相思湖區域開展看：22三、城市輕軌開展給區域及商業帶來怎樣的變革影響？23軌道交通規劃城市輕軌建設將會給南寧商業帶來變革性開展，2021年一號線建成后，輕軌沿線的物業將得到巨大提升！24城市輕軌的建設標志著南寧市交通支持從單一公交方式向立體交通開展格局轉變，對于城市中心城與新城形成快速無縫對接。軌道交通規劃25輕軌對地產的影響機理城市功能強化集客能力增加輻射范圍擴大商業中心強化辦公區域集中沿線中小戶工程升溫居住郊外化次級商務中心白領置業群增加

城市功能提升居住環境改善交通時間縮短片區開發升溫城市中心區城市邊緣輻射范圍增加居住群體擴大輕軌開通支持支持從輕軌市場格局來說，輕軌不僅會加速沿線片區房地產市場的開展和成熟，還會加速片區價值的重組，中低檔房地產密集的片區相對于高房地產密集的片區升值空間會更大一些，而新開發區域也相對于老開發城區在前景預期方面更勝一籌。軌道交通影響輕軌對沿線物業的影響表達為：區域價值提升、交通的高效率和變輸能力、人群聚集能力的增強，大大改變區域開展進程。26第三影響區域支線輕軌15分鐘可達性5-10分鐘可達性第二影響區域高速輕軌站點第一影響區域高速輕軌線交通方式軌道交通影響第一影響區域——距離站點步行或者自行車距離5-10分鐘，適合開展高等級功能，包括高級辦公、商業以及居住，開發強度高；常是地價最高、最先開展起來的區域;第二影響區域——距離站點通過其他交通方式15分鐘內可以到達〔包括通以及換乘時間〕，是上述高等級功能的備選區域同時適合布局可進行產業聚集的相關功能；開發強度較高第三影響區域——距離站點通過其他交通方式需要15分鐘以上的時間〔包括交通以及換乘時間〕，取決于地段狀況可以開展多種功能；開發強度取決于地塊以及開發內容輕軌站點能提升輕軌站口周邊物業價值，擴大輕軌站口商業輻射范圍，非常明顯本工程處于輕軌第一影響區域！27軌道交通開展影響28輕軌1號線開展將為區域帶來變革性的影響，大大促進相思湖新區與城市各區之間融合：輕軌開展將會大大提升沿線的物業價值，尤其是處于地鐵口的商業物業更是形成商業中心主要條件。從輕軌開展影響看：29四、相思湖新區商業開展現狀與未來商業布局如何？30相思湖區域商業開展演變時間商業發展階段商業形態特點代表商業2005年以前起步發展階段農貿市場、沿街商鋪西鄉塘市場帶動，商業檔次較低，西鄉塘菜市場2005－2012年快速發展階段超市、農貿市場、、小專業市場、沿街商鋪利客隆超市、農貿市場及專業商業城帶動發展，中檔、低檔商業消費利客隆、建納農貿市場、相思湖農貿市場2013年以后擴張發展階段主題商城、超市、農貿市場、小專業市場、沿街商鋪躍盛、馳望等商業項目帶動，逐步出現高、中、低高檔次商業躍盛商業廣場、馳望CBD項目，西城中央大街等項目相思湖區域商業開展到今天，大致經歷了三個階段兩個轉折點，2021年隨著躍盛商業廣場的啟動，騁望商業工程的落地，區域商業也開始進入快速擴張開展階段，未來相思湖區域商業將會形成高、中、低檔次多層次商業消費。31隨著相思湖新區快速開展，區域未來商業開展將形成三大核心商圈帶動區域商業開展：躍盛廣場商圈、相思湖CBD商圈、高教新區商圈.躍盛廣場商圈：將在相思湖以東輻射周邊區域形成消費商圈；相思湖CBD商圈：以CBD為商業核心區輻射整個相思湖新區，高教新區商圈：而相思湖以西的新高校區憑借眾多學生消費也會形成一個新商圈。高教新區商圈相思湖CBD商圈躍盛廣場商圈相思湖新區未來商業開展格局32躍盛廣場商圈躍盛廣場商圈相思湖市場商圈是目前相思湖片區最旺商業，主要以相思湖農貿市場、利客隆、建納市場、躍盛商業廣場，以及周邊沿街商業組成。商圈組成特點：目前以建納市場為核心商圈，躍盛商業廣場開業后將完善休閑娛樂餐飲以及中高檔購物功能，輻射能力進一步增強。經營檔次：產品檔次中低檔次消費群體：主要為學生消費，還要周邊居民消費主要業態：超市、餐飲、服裝、鞋帽、娛樂、文體等學生根本生活消費。代表商業：相思湖農貿市場、利客隆超市、建納農貿綜合市場等33民大機電學院經干院農職院銀行學校華僑學校建納農貿市場躍盛商業廣場外國語學校目前建納市場及相思湖市場較為成熟，躍盛商業中心開業后會進一步增加該商圈的輻射力，完善該商圈娛樂休閑購物功能。相思湖農貿市場主要以學生效勞類業態為主，集商場、超市、專賣店、精品店、農貿市場為一體，裝修檔次中低，消費水平中低，但業態大多擁有時尚元素，較為學生群體喜好，該商圈輻射農職院、民大、銀行學校、機電學院、經干院等高校集群；躍盛商業廣場商圈34商圈構成：農貿市場起+超市主力店+時尚服飾商場+步行街1、西鄉塘市場場經營面積約4萬平米，是目前大學路上經營成熟的商業。2、面積區間：主力面積30－100㎡3、服裝商場租金：80~150元/㎡左右，街鋪租金：150~200元/㎡左右，轉讓費3~4萬元4、經營業態：餐飲、服飾、超市、休閑娛樂5、消費人群：學生消費主體+居民消費躍盛商業廣場商圈35相思湖CBD商圈相思湖CBD為區域商業中心，目前處于開展起步階段，建設步伐相對較慢，估計3—5年后商業氣氛才會得以呈現。相思湖CBD人口：未來3—5年CBD人口到達8萬人；商業體量：預計未來5年商業體量到達19萬㎡；商圈消費特點：消費人群為相思湖新區商務、辦公、學生、居民等，消費中高檔次；商圈組成特點：大型購物中心，休閑購物廣場，大型書城，大型科技數碼廣場等。大學西路36相思湖CBD規劃相思湖CBD：定位為區域總部基地辦公、酒店、大型購物中心、休閑娛樂中心，原商業規劃9萬㎡以上，輻射相思湖新區辦公商業需求，商業定位中高檔。相思湖CBD商圈是區域未來商業中心，目前區域建設在起步階段，片區內局部機關辦公樓已建設完成，房地產工程處于土地出讓以及規劃建設階段。相思湖CBD商圈37人口：目前區域人口為2—3萬人，未來3—5年區域人口到達近11萬人；商業體量：未來3—5年商業體量在5—6萬㎡；商圈消費特點：未來高教新區3—5年內高校學生到達5—7萬人，居民2—3萬人，片區以高校學生消費為主。商圈組成特點：片區商業街區工程以西城中央大街為主，體量約4萬平米，集中商業以本工程為主。怡景灣西城中央大街本工程相思湖學院農職院南職院技工學校農工商財院高教新區目前商業處于起步開展階段，區域現有商業規模較小，主要有中央大街社區商業及大學里沿街少量商業，缺少集中商業。石埠路沿街居民樓高教新區商業圈大學西路石埠路江北大道鵬飛路38高教新區域商業開展在起步階段，區域商圈未形成，目前商業以效勞高校零散餐飲業態以及社區商業為主。高教新區商業處于開展起步階段，區域商圈未形成，目前商業主要以效勞高校及社區商業為主，高校旁商業主要低檔餐飲，由于區域工程零星分布，因此商業也分散，無法形成規模。鵬飛路〔相思湖學院段〕商業西城中央大街鵬飛路鋪面高教新區商業圈39區域商圈人口比照區域群體現狀未來CBD居民2000050000企事業單位150030000合計2150080000新高校區學生1300065000居民1000035000企事業單位10003500合計24000103500躍盛區學生70000100000居民4000065000企事業單位600010000合計116000175000總計161500358500區域人口在未來3—5年將會新增20萬人，CBD區8萬人，躍盛商圈區18萬人，新高校區近11萬人；隨著相思湖新區CBD的建設，區域人口將會快速增加，未來5年區域學生將到達15萬人，居民到達15萬人，科研人員約5萬人，企事業單位到達5萬人，未來3—5年內總人口將到達40萬人。40區域商圈商業量比照未來3~5年，相思湖新區商業放量：CBD體量：19萬㎡，躍盛商圈體量：14.2萬㎡，新高校區體量：5.3萬。商業體量區域商業體量在未來3—5年將會增加至近39萬㎡，到達38.57萬㎡，CBD區共19萬㎡，躍盛商圈區共14萬㎡，新高校區共5.3萬㎡。區域項目體量運營情況備注CBD嘉泰城商業廣場6萬㎡在建騁望CBD10萬㎡做規劃中房新天地0.65萬㎡開發中同人學府大道0.42萬㎡運營騁望劍橋郡2萬㎡開發中合計19.07新高校區西城中央大街4萬㎡運營中騁望怡景灣0.3萬㎡開發中其他1萬㎡運營街鋪合計5.3萬㎡躍盛區躍盛盛業廣場6萬㎡開發中西鄉塘市場4萬㎡運營中陳村市場2萬㎡運營中相思湖花園0.2萬㎡運營中其他2萬㎡運營中街鋪合計14.2萬㎡總計38.57萬㎡41區域商業開展總結1、相思湖新區處于起步開展階段，未來商業開展空間很大。2、相思湖新區商業以中低檔次學區商業為主，區域商業有待升級。3、區域未來商業供給量大，市場未來面臨較大競爭。42區域商業分析啟示區域目前商業以學生消費為主，滿足生活的中低檔次消費目前區域商圈均是以農貿市場作為開展起點，隨著周邊高校逐漸增加，消費群體逐漸轉變為以學生為主力，商圈開始引進超市或商場作為主力店，吸引餐飲、服飾、休閑娛樂等學生消費業態入駐，形成學區商圈；學區商圈集中在高校集中區旁，經營業態上以超市主力店+餐飲娛樂服裝業態小商家組合為主，依托學生群為主力消費客戶，經營檔次為中低檔。區域未來商業形成三大片區多個工程開展，需要有差異化競爭隨著未來相思湖CBD，高教新區，以及物流園區等片區的開展，區域內將形成以CBD為商業核心，不同區域需求副商業中心的商業格局，輕軌交通加速了各區域的連接，同時也增加了商業競爭。43五、區域現有及潛在商業競爭工程對本工程影響如何？44相思湖新區商業開展相思湖新區商業開展迅猛，3—5年后將會新增近30萬㎡商業體量西城中央大街建納農貿市場嘉泰誠購物廣場躍盛商業廣場騁望集團CBD地塊相思湖農貿市場隨著相思湖CBD核心區的建設，中房、同人、榮和、騁望等等各大房企紛紛涌入，預計未來3~5年相思湖新區將聚集近20個商業工程。騁望酈都商鋪水建華府商鋪相思湖花園45項目內容規模約2萬㎡商業定位集購物、娛樂、餐飲、農貿為一體的學區商業中心規劃缺少良好規劃經營業態目前經營業態：利客隆超市、狀元坊服飾商場、餐飲、休閑飲品、網吧、農貿市場等消費群體片區高校群學生，周邊居民業態組合模式超市+時尚服飾綜合商場+餐飲+休息娛樂+農貿市場建納綜合市場46區位：位于目前相思湖高校片區中心規模：商業體量約4萬㎡，體量較大經營模式：超市+時尚服飾商場+餐飲+其他綜合業態經營檔次：因為缺少良好規劃，經營環境較差，經營檔次為中低檔客群：以周邊學校學生為主要消費群體，周邊居民為次要消費群體；建納綜合市場打造以學生消費為主學區商業中心，經營模式以超市+時尚服飾商場為主力店，配合餐飲等其他綜合業態。建納綜合市場47區位：位于目前西鄉塘高校片區中心規模：集中商業體量約6萬㎡；經營模式：超市+影院+品牌服飾綜合業態+餐飲+其他綜合業態經營檔次：中高檔客群：以周邊學校學生為主要消費群體，周邊居民為次要消費群體；躍盛商業廣場躍盛商業廣場比現有市場規劃更好，檔次更高，在業態上增加了影院KTV等業態，在其他服飾、運動以及餐飲上吸納更多連鎖品牌，更具有競爭力。48躍盛商業廣場項目內容規模約6萬㎡集中商業體定位時尚、運動、美食、休閑、娛樂、年輕態商業等一站式購物、休閑、娛樂中心規劃地上地下一層六層商業經營業態負1層：大型連鎖超市1—2層：運動品牌店、品牌服飾店、西式餐飲、銀行、鐘表、化妝品等；3層：手機旗艦店、數碼店、電子科技產品、家電賣場、書店、音像店；4層：戶外運動品牌店、體育用品折扣店、電玩城；5層：中西品牌餐飲、品牌咖啡店、特色小吃、甜品品牌店；6—7層：KTV娛樂城、影院、健身會所；消費群體周邊高校學生、周邊居民、區域流動人群業態組合模式超市主力店+影院+KTV+時尚服飾+品牌特色餐飲項目進度目前工程建設為地面兩層，預計2013年開業49躍盛商業廣場平面布局50相思湖CBD中心騁望地塊工程截止至2021年5月19日，相思湖新區出讓兩塊地塊均由上海騁望置地獲得，其中5月17日拍出的地塊為CBD區域地塊，地塊建設要求：酒店、辦公、商業綜合體主體建筑高度[b]≥200米且＜300米[/b]；酒店、辦公、商業綜合體總建筑面積不低于9萬平方米，其中辦公占總建筑面積30-40%，商業占建筑面積10-20%，其余為酒店建筑，且為五星級酒店；騁望地塊工程目前在規劃中，該工程以酒店、辦公、商業綜合體為主，是相思湖CBD中心區和核心工程，未來將形成CBD的商務地標。51相思湖CBD相思湖嘉泰誠購物廣場嘉泰誠購物廣場定位購物、休閑娛樂、餐飲、酒店，客戶群體為相思湖新區居民、商務辦公人群、學生等，建成后將是CBD中心區購物中心。52西城中央大街區位：位于高教新區邊緣，雖然擁有片區高校資源，但對校區商業輻射力較差；規模：目前高教新區最大體量商業，但以街區商業為主，缺少集中商業蓄積人氣；經營模式：開發式社區商業，以超市、餐飲、休閑娛樂、時尚購物為主，目前局部開業經營，業態以社區商業為主?？腿海耗壳翱蛻粢陨鐓^業主及周邊居民為主；西城中央大街距離本工程較近，工程在區位、交通等條件與本工程相比明顯較弱，目前以社區配套商業為主，經營狀況較差，出租率約在20％。53西城中央大街項目內容規模約2萬㎡定位一個集休閑、娛樂、休憩為一體的大學城大型綜合商業中心規劃地面商業一層，部分兩層經營業態目前經營業態：藥店、餐飲店、社區超市、二手房中介、布藝店、建材店、茶葉店等消費群體大學城區學生客群，社區及周邊居民業態組合模式超市、餐飲、休閑娛樂、時尚購物項目進度項目目前處于招商中，部分社區配套商業已開業54其他沿街商業相思湖西路餐飲騁望酈都沿街商業西建水岸華府沿街商業相思湖農貿市場55區域競爭工程總結1、區域內現有建納綜合市場及相思湖農貿市場共同構成現有的躍盛商圈，隨著躍盛商業廣場在明年開業后，將會大大升級片區商業。2、馳望工程與嘉泰誠將是相思湖CBD商業啟動開展的典型代表，未來將會成為區域商業高檔次消費；3、中央大街是離工程最近的商業，但是在地段、交通及商業形態等方面難以與本工程競爭，本工程將會成為高教基地商業代表。56PART2工程條件及目標客戶分析工程所面對自身條件及目標客戶是怎樣？57一、工程自身條件及核心價值主要有哪些？58民族大學機電學院學府大道工商學院南職院財院怡景灣西城中央大街相思湖花園經干院社會主義學院輕軌一號線輕軌站點輕軌站點相思湖CBD工程區位分析高校新區工程本案工程位于相思湖新區高校新區中心，大學西路與鵬飛路交匯處，輕軌1號站站點59工程四至分析農工商技工學校東面南面北面西面大學路鵬飛路農職院相思湖學院工程一期60工程規劃指標工程分兩期開發，目前一期兩棟高層住宅已封頂，二期即將開工，規劃1棟綜合樓，1棟廉租房和2棟高層住宅；商業體量目前規劃約1.5萬㎡，為集中商業加沿街商業組合。61工程交通分析工程位于高校新區中心，距相思湖CBD1.5公里，距離躍盛商業中心4.7公里。相思湖CBD1.5km3.2km輕軌1號線大學鵬飛路上，輕軌二號站旁，靠近西鄉塘客運站，交通通達性好。62工程周邊交通情況工程周邊主干道有大學路，鵬飛路、公交車有58、804路區域主干道大學西路已通行軍安路部分路段已通車石埠路在擴建中鵬飛路以南路段基本通車63工程周邊高校資源分析項目本案民族大學機電學院學府大道工商學院南職院財院市黨校怡景灣經干院社會主義學院輕軌一號線輕軌站點輕軌站點相思湖CBD相思湖花園西城中央大街64工程周邊建設情況工程周邊高校處于規劃建設中，局部高校已投入使用。南寧技工學校即將投入使用鵬飛路商鋪在招商中相思湖學院已投入使用，目前約7000在校師生，局部校區在建設中財經學院在建設中，即將投入使用南職院已經投入使用65工程周邊人口情況工程周邊1.5公里范圍內人口較少，以相思湖學院、南職院等高校學生，以及分散的居民為主。相思湖學院昌泰清華園軍安路居民區南職院石埠路沿街居民區66交通區位工程位于大學西路主干道上，緊鄰輕軌一線二號站口工程背靠民族大學相思湖學院，位于相思湖新區中心，輻射力強商業較少工程周邊區域有相思湖學院、南職院等高校投入運營，片區商業存在空白，潛力巨大工程規模工程規劃商業面積約1.5萬㎡，局部集中商業加沿街商鋪組合，對于當前高校集中區擁有規模優勢；產品價值工程規劃以街區為主，外立面時尚，昭示面以及整體形象較好，各商業區域內有商業連廊連接；工程資源分析總結67工程核心價值地標便捷核心綜合地鐵從工程內外部條件考慮，通過對高校新區內其他功能的打造，建立其高校新區核心價值地位。地塊位于城市主干道江大學路與鵬飛交匯處，具有便捷的交通地塊優越的地段、建立其區域標志性形象，符合高校新區開展規劃工程的區域內商業規模效應，1.5萬平米綜合商業效應，提升工程的品質形象，完善區域的配套。工程緊鄰的地鐵一號線鵬飛站點地鐵口，地鐵物業價值。工程核心價值68工程處于高教新區核心緊鄰主干道擁有地鐵口的區域級綜合商業工程通過以上對工程的分析，本地塊核心屬性是：工程屬性69二、區域現有及潛在未來潛在目標消費客戶群主要有哪些？70工程客群分析71區域學生群體分析以工程為中心1.5公里半徑內約有1.3萬人學生，預計3年—5年新增近6萬學生，區域學生人口到達7萬人。區域企事業單位人員分析人員構成：包含各個學習的教師以及周邊企事業單位的員工。人員當前預計有1000人，預計3年內新增2500人，總計將到達3500人。區域周邊居民分析主要是來自于周邊居住小區的外來人口以及本地的常住人口。人員當前預計有近1萬人，預計3年后新增2.5萬，總計將到達近3.5萬人相思湖區域內未來三年總人口將到達24萬，現主要的客戶群體由高校學生1.3萬、城市居民1萬、以及企事業單位員工1000人構成。區域客戶類別72年齡：18-22歲，消費能力一般，消費習慣：學生消費集中消費頻率較高的如餐飲，日常用品等，且多為集群消費；消費檔次：學生消費主要以中低檔為主；消費心理：學生喜歡追求新鮮、時尚、潮流感強的事物，強調體驗感；消費業態：餐飲、時尚潮流服裝飾品、生活用品、電影院、網吧、KTV等。學生消費分析學生在區域內消費主要以日常生活、餐飲及休閑娛樂等方面，對于更高檔次及大宗物品主要前往朝陽商圈購物。73消費分類常規商品/服務類型價位更新頻率購買行為種類目的地日用品生活用品、藥品、低檔-中檔經常、頻繁多種目的反復消費步行5-15分鐘耐用消費品衣服、數碼產品中檔-高檔經常、一年幾次單一目的消費車程15-30分鐘餐飲快餐、正餐服務等低檔-中檔頻繁、每天至每月單一或多種目的消費、重復或比較消費近或適中個人服務美容品、洗滌用品、保健品等低檔-中檔經常多重目的反復消費步行5-15分鐘休閑娛樂電影院、運動、健身、KTV、網吧、電玩低檔-中檔經常單一目的重復消費近或適中學生消費分析學生本區域內消費主要為中低檔次為主，多是帶有目的性消費，輻射范圍約在10分鐘路程74年齡：多集中在25-45歲，消費能力一般；消費領域:日用品，購物，餐飲、娛樂、休閑；消費習慣：區域內居民消費集中反復消費較多的如日用品、個人效勞等，多為就近解決；較大的單一目的性消費多集中在朝陽等較大型的商圈；消費檔次：居民消費檔次不限定，根據不同消費品類有不同檔次消費要求；消費心理：消費喜歡去熟悉和習慣的地方；消費業態：日用品、餐飲、娛樂、購物、休閑。周邊居民消費分析75消費分類常規商品/服務類型價位更新頻率購買行為種類出行距離日用品生活用品、藥品、廚具、調味品等低檔-中檔經常、頻繁多種目的反復消費步行5-15分鐘個人耐用消費品衣服、珠寶中檔-高檔經常、一年幾次單一目的消費車程15-30分鐘家庭耐用品家具、家電中高檔-高檔不頻繁、每年或幾年一次單一目的比較消費車程30分鐘一般餐飲快餐、正餐服務等低檔-中檔經常單一或多種目的消重復或比較消費近或適中大型餐飲宴會、高檔餐飲高檔一年幾次多重目的消費車程30分鐘個人服務美容品、洗滌用品、保健品等低檔-中檔頻繁、每天至每月多重目的反復消費步行5-15分鐘個人理財服務儲蓄、保險、房地產服務等低檔經常單一或多重目的消重復或比較消費近或適中娛樂電影院、運動、健身、KTV、網吧、電玩低檔-中檔經常單一目的重復消費近或適中休閑養生、閱讀、足浴、SPA低檔-中檔經常單一目的重復消費近或適中周邊居民消費分析76年齡：多集中在25-35歲，消費能力強；消費心理：追求時尚潮流，有一定的品味，他們對于消費場所有一定的要求，追求良好的消費體驗與享受；休閑娛樂類消費比重比較大；消費領域：中檔餐飲、娛樂休閑類、時尚購物類；企事業員工休閑娛樂及餐飲的支出占比例較大，此局部消費習慣性就近解決；一般餐飲、個人金融效勞及個人效勞類的一般都在就近解決；高端消費一般都在較為朝陽等地消費。政府、企事業及商務人員消費分析77消費分類常規商品/服務類型價位更新頻率購買行為種類出行距離日用品生活用品、藥品、廚具、調味品等低檔-中檔經常、頻繁多種目的反復消費步行5-15分鐘個人耐用消費品衣服、珠寶中檔-高檔經常、一年幾次單一目的消費車程15-30分鐘家庭耐用品家具、家電中高檔-高檔不頻繁、每年或幾年一次單一目的比較消費車程30分鐘一般餐飲快餐、正餐服務等低檔-中檔經常單一或多種目的消重復或比較消費近或適中大型餐飲宴會、高檔餐飲高檔一年幾次多重目的消費車程30分鐘個人服務美容品、洗滌用品、保健品等低檔-中檔頻繁、每天至每月多重目的反復消費步行5-15分鐘個人理財服務儲蓄、保險、房地產服務等低檔經常單一或多重目的消費、重復或比較消費近或適中娛樂電影院、運動、健身、KTV、網吧、電玩低檔-中檔經常單一目的重復消費近或適中休閑養生、閱讀、足浴、SPA低檔-中檔經常單一目的重復消費近或適中公務員及企事業單位人員消費分析78工程客群分析區域人口總述：本工程所在高校新區目前有在校學生約1.3萬人，居民約1萬人，其中高校學生分布在工程周邊，相對較為集中，周邊居民零散分布在區域內；未來3—5年，區域高校學生約到達近7萬人以上，居民到達3.5萬人左右。對于本工程而言，高校工程集中在工程周邊，而區域居民較為分散，因此，高校學生群體是本工程的重要消費群體。79區域消費客戶現狀及未來趨勢總結以學生和周邊居民為主未來學生、居民及商務消費人流中、低檔次消費為主高、中、低檔次多元消費為主日常生活單一消費為主多種形式綜合消費為主目的性消費為主目的及閑逛性多元消費為主客戶在區域消費現狀客戶在區域消費開展趨勢80PART3區域客戶及工程條件分析工程以怎樣商業定位方向符合需要未來市場開展要求？81威脅〔Threats〕分析工程威脅－劣勢〔TW〕分析劣勢〔Weaknesses〕分析商業氣氛劣勢本案所處區域，處于建設階段，區域人氣缺乏，整體商業氣氛不佳；消費市場劣勢；本案周圍現有大學生消費群也較為分散，對商業中心有一定影響。從工程威脅和劣勢可以看出，工程商業體量較小，面臨區域商業中心相思湖CBD的直接競爭，因此，從競爭對手考慮，工程通過發揮優勢及利用幾乎來躲避自身劣勢及威脅。82優勢〔Strengths〕分析工程優勢—時機〔SO〕分析規模優勢本案所屬相思湖新區大學城中心，規劃商業面積約1.5萬㎡，在區域內有規模優勢。區位優勢本案緊臨相思湖主干道大學西路，背靠相思湖學院，周邊高校、居住區以及配套集中，周邊高校資源優勢明顯。交通優勢本案處于輕軌1號線二號站點，周邊道路通達性較好，可快速到市中心以及江南片區。時機〔Opportunities〕分析區域開展機遇相思湖新區CBD占地800畝，規劃超高層五星級酒店、購物中心、書城等，區域開展前景廣闊。新區高校商圈機遇高校新區目前正在建設中，未來新區高校商業將存在市場空白，迎來新的開展機遇；客群機遇工程13所高校，目前區域內在校生人數規模到達1.3萬人，兩三年內預計新增學生6萬人；從工程優勢和時機來看，工程位于大學校區中心，未來新區高校商業將存在市場空白，因此，工程的賣點和時機更在于圍繞特定消費群做出特色經營，走差異化營銷定位，抓住片區開展時機。83劣勢—優勢威脅—時機學區商業中心，形成特色補缺型商業配套。準確商業定位，差異化競爭；打造輕軌經濟，做區域補缺型商業的領先者。加強消費體驗、打造學區特色商業中心;利用輕軌站口，強化學區商業價值；工程TWSO分析總結針對在校學生、積極利用地鐵的影響，打造特色學區商業中心，同時加強客戶消費體驗，打造以中檔品牌為主的體驗式商業中心84領導者挑戰者較大規模體量項目具有無可復制的資源區域中心交通便捷，輻射能力強具有持續作戰能力市場新進者具備一定獨特資源和生產規模改變游戲規則強調新的評估標準追隨者補缺者缺乏獨特資源和資金實力搭便車，借勢以小博大，殺傷戰術價格戰的制造者規模小，快速靈活目標客戶明確，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節創新打造難以復制的產品敏銳的機會主義者開展戰略選擇本工程商業開展戰略選擇：工程在區域屬于補缺者。騁望CBD工程躍盛商業廣場中央大街本工程85城市商業區域商業客戶分析工程價值南寧“西建〞重點開展區域內高教園區輕軌1號線鵬飛路站旁緊鄰、城市主干道路距離相思湖新區CBD1.5公里學區商業周邊現有商業規模小檔次低，競爭不強在建工程體量，定位高于本工程周邊客戶群以學生為主，居民為輔，偶爾有商務人群區域內缺的商業業態不夠豐富，不能滿足客戶需求隨著地鐵開通，居民及商務人群將會增多填補區域市場空白展示面整體形象浩，外立面時尚開展定位可行方案推導背景分析回憶86結合城市開展、區域商業、工程價值及客戶情況分析，從商業利益、面臨風險、未來經營角度去考慮工程開發戰略有三個方向：方案一：基礎型商業配套方案二：主題商業廣場城市商業區域商業工程價值客戶群體本商業以怎樣的市場定位符合工程開展？開展定位可行方案選擇方案三：特色專業市場經過工程綜合分析，本工程三個可行開展方向；87可行性方向一：根底型商業配套分析88根底型商業配套可行性分析從數據可以看出，工程周邊消費群體具有根底型商業配套需求，但本工程規劃建筑面積1.5萬平米，現階段1.3萬人。單獨依靠現有的1.3萬人口，缺乏以支撐如此大的體量商業，因此，做根底型商業配套，本工程用不完目前體量。89目標客戶站位業態配套要求競爭者工程周邊學生和居民滿足最根本的商業需要為目標大學路及鵬飛路周邊的商業根本配套商業條件根底型商業配套要求根底型商業配套可行性分析90根底配套商業具有客戶根底，具有需求，但存在很大的局限，包括進入門檻低競爭大、輻射范圍小，后續開展提升空間不大等，工程體量超越了根底商業并且提升空間小導致后續開展乏力，綜合分析可見：完全打造根底型商業配套此方向不可行，可作為局部配套組合考慮。根底型商業配套可行性分析91可行性方向二：主題商業廣場分析92主題商業廣場可行性分析片區以學生為核心客戶，隨著高校人口的增加未