2021年房地產(chǎn)估價師案例與分析房地產(chǎn)征收估價知識點練習單項選擇題（每題2分，共20題）1.房地產(chǎn)征收估價目的表述正確的是（）A.為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)B.為買賣雙方確定房屋價格提供依據(jù)C.為抵押人確定抵押價值提供依據(jù)D.為投資人確定投資價值提供依據(jù)答案：A。解析：房地產(chǎn)征收估價目的就是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，B是買賣相關，C是抵押相關，D是投資相關，均不符合征收估價目的。2.被征收房屋價值評估時點為（）A.房屋征收決定公告之日B.簽訂征收補償協(xié)議之日C.房屋拆除之日D.評估人員實地查勘之日答案：A。解析：被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，這樣能保證評估價值的時效性和公平性，其他時間點不合適。3.以下不屬于征收估價應遵循的原則是（）A.合法原則B.替代原則C.快速變現(xiàn)原則D.最高最佳利用原則答案：C。解析：征收估價應遵循合法原則、替代原則、最高最佳利用原則等，快速變現(xiàn)原則一般用于處置急需要變現(xiàn)資產(chǎn)時，不是征收估價的原則。4.國有土地上房屋征收評估費用由（）承擔。A.被征收人B.房屋征收部門C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)D.政府財政部門答案：B。解析：國有土地上房屋征收評估費用由房屋征收部門承擔，以保障評估工作的客觀性和公正性，不能由被征收人或估價機構(gòu)等承擔。5.對被征收房屋價值評估結(jié)果有異議的，可以向（）申請復核評估。A.房地產(chǎn)價格評估專家委員會B.原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)C.上級房地產(chǎn)管理部門D.當?shù)卣鸢福築。解析：對評估結(jié)果有異議，首先應向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估，對復核結(jié)果仍有異議的才向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。6.被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指在（），與被征收房屋類似的房地產(chǎn)的成交價格。A.評估時點B.簽訂補償協(xié)議時C.房屋征收決定公告前一年D.實地查勘時答案：A。解析：被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是在評估時點的價格，這樣才能準確反映被征收房屋價值。7.征收估價中，對于已出租的房屋，正確的做法是（）A.不考慮租賃因素影響B(tài).評估價值包含租金收益C.評估價值不包含租金收益D.按租金高低調(diào)整評估價值答案：C。解析：征收估價中，評估價值不包含租金收益，只考慮房屋本身價值，因為征收是對房屋所有權(quán)的征收，不涉及租賃關系中的租金收益。8.征收估價時，實地查勘記錄應由（）簽字確認。A.估價師B.被征收人C.估價師和被征收人D.房屋征收部門人員答案：C。解析：實地查勘記錄應由估價師和被征收人簽字確認，以保證查勘記錄的真實性和有效性。9.房地產(chǎn)征收估價一般應采用（）方法。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設開發(fā)法答案：B。解析：房地產(chǎn)征收估價一般應采用市場法，因為市場法能比較直觀地反映被征收房屋在市場上的價值，在有合適可比實例時優(yōu)先選用。10.以下關于征收估價報告的說法，正確的是（）A.可以不加蓋估價機構(gòu)公章B.只需一名注冊房地產(chǎn)估價師簽字C.應包含估價對象的詳細描述D.不需要說明估價依據(jù)答案：C。解析：征收估價報告應加蓋估價機構(gòu)公章，至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽字，要詳細說明估價依據(jù)，且應包含估價對象詳細描述。11.征收集體土地的土地征收補償費用不包括（）A.土地補償費B.安置補助費C.契稅D.地上附著物和青苗補償費答案：C。解析：土地征收補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等，契稅是在土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時由承受方繳納的稅費，不屬于征收補償費用。12.被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額，由（）協(xié)商確定。A.房屋征收部門與被征收人B.估價機構(gòu)與被征收人C.房屋征收部門與估價機構(gòu)D.政府與被征收人答案：A。解析：被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額，由房屋征收部門與被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的可以委托評估。13.房地產(chǎn)征收估價中，對被征收房屋的權(quán)屬、面積等情況的認定依據(jù)是（）A.被征收人提供的材料B.房地產(chǎn)權(quán)屬證書和房屋登記簿等C.估價師的判斷D.房屋征收部門的認定答案：B。解析：對被征收房屋的權(quán)屬、面積等情況的認定依據(jù)是房地產(chǎn)權(quán)屬證書和房屋登記簿等合法文件，以保證認定的準確性和合法性。14.征收估價中，當被征收房屋為商業(yè)用途時，應重點考慮（）對價值的影響。A.建筑結(jié)構(gòu)B.地段繁華程度C.房屋層數(shù)D.裝修情況答案：B。解析：商業(yè)用途房屋價值受地段繁華程度影響較大，建筑結(jié)構(gòu)、房屋層數(shù)、裝修情況有影響但不是重點，地段繁華程度直接關系到商業(yè)的經(jīng)營效益和房屋價值。15.被征收房屋價值評估不考慮被征收房屋的（）因素。A.區(qū)位B.用途C.抵押D.建筑年代答案：C。解析：被征收房屋價值評估不考慮被征收房屋的抵押因素，只考慮房屋本身的區(qū)位、用途、建筑年代等影響其市場價值的因素。16.征收估價過程中，收集資料不包括（）A.被征收房屋的產(chǎn)權(quán)資料B.類似房地產(chǎn)交易資料C.被征收人家庭收入資料D.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情資料答案：C。解析：征收估價收集資料包括被征收房屋產(chǎn)權(quán)資料、類似房地產(chǎn)交易資料、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情資料等，被征收人家庭收入資料與房屋價值評估無關。17.國有土地上房屋征收的主體是（）A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.房屋征收實施單位C.市、縣級人民政府D.街道辦事處答案：C。解析：國有土地上房屋征收的主體是市、縣級人民政府，房屋征收實施單位受其委托具體實施征收工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和街道辦事處不是征收主體。18.征收估價中，對被征收房屋進行實地查勘時，不需要查勘的內(nèi)容是（）A.房屋外觀B.房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)C.房屋周邊環(huán)境D.被征收人銀行存款答案：D。解析：實地查勘主要查勘房屋外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等與房屋本身和價值相關的內(nèi)容，被征收人銀行存款與房屋價值評估無關。19.房地產(chǎn)征收估價報告的有效期一般為（）A.1年B.半年C.3個月D.與征收項目期限一致答案：A。解析：房地產(chǎn)征收估價報告的有效期一般為1年，以保證評估價值在一定時間內(nèi)的有效性。20.征收估價時，若被征收房屋存在共有情況，正確的做法是（）A.只對共有人中一人進行評估溝通B.按共有人比例分別評估C.對所有共有人進行評估溝通D.不考慮共有情況答案：C。解析：征收估價時，若房屋存在共有情況，要對所有共有人進行評估溝通，以保障所有共有人的權(quán)益。多項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)征收估價的特點包括（）A.具有一定的強制性B.評估時點特定C.注重市場價值D.與被征收人意愿無關E.需考慮房屋租賃情況答案：ABC。解析：房地產(chǎn)征收估價具有一定強制性，因為征收是政府行為；評估時點為房屋征收決定公告之日，具有特定性；征收估價注重市場價值。征收估價與被征收人意愿有關，需保障其權(quán)益，對于已出租房屋評估價值一般不包含租金收益，不是需考慮房屋租賃情況。2.征收估價中，市場法應用時選取可比實例應滿足的條件有（）A.與被征收房屋位于同一供需圈B.與被征收房屋用途相同C.與被征收房屋建筑結(jié)構(gòu)相似D.成交日期與評估時點相近E.交易方式必須為買賣答案：ABCD。解析：選取可比實例應與被征收房屋位于同一供需圈、用途相同、建筑結(jié)構(gòu)相似、成交日期與評估時點相近。交易方式不一定必須為買賣，只要能反映市場價值的合理交易方式都可。3.國有土地上房屋征收評估費用的承擔主體可能有（）A.房屋征收部門B.被征收人C.政府財政部門D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)E.當?shù)鼐游瘯鸢福篈C。解析：國有土地上房屋征收評估費用由房屋征收部門承擔，也可能由政府財政部門支出，被征收人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、當?shù)鼐游瘯话悴怀袚速M用。4.對被征收房屋價值評估結(jié)果有異議時，可采取的措施有（）A.向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估B.向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定C.向人民法院提起訴訟D.向當?shù)卣旁L部門投訴E.自行重新評估答案：ABC。解析：對評估結(jié)果有異議，先向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估，對復核結(jié)果仍有異議向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，也可向人民法院提起訴訟。自行重新評估不具有權(quán)威性，向信訪部門投訴不是針對評估結(jié)果異議的直接解決途徑。5.征收集體土地時，土地征收補償費用包括（）A.土地補償費B.安置補助費C.地上附著物補償費D.青苗補償費E.土地出讓金答案：ABCD。解析：土地征收補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。土地出讓金是土地使用者取得土地使用權(quán)時向國家繳納的費用，不屬于征收補償費用。6.房地產(chǎn)征收估價過程中，收集的資料有（）A.被征收房屋的產(chǎn)權(quán)證書B.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格走勢資料C.類似房地產(chǎn)交易案例資料D.房屋征收決定文件E.被征收房屋的租賃合同答案：ABCD。解析：征收估價收集資料包括被征收房屋產(chǎn)權(quán)證書、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格走勢資料、類似房地產(chǎn)交易案例資料、房屋征收決定文件等。房屋租賃合同不是征收估價必須收集的資料，對于評估價值影響不大（評估一般不考慮租金收益）。7.征收估價報告應包含的內(nèi)容有（）A.封面B.目錄C.估價對象描述D.估價方法選用說明E.被征收人家庭情況介紹答案：ABCD。解析：征收估價報告應包含封面、目錄、估價對象描述、估價方法選用說明等內(nèi)容。被征收人家庭情況介紹與房屋價值評估無關，不包含在報告內(nèi)。8.以下關于征收估價中合法原則的說法，正確的有（）A.以估價對象的合法權(quán)益為前提進行估價B.被征收房屋的用途應依據(jù)法定用途認定C.被征收房屋的權(quán)屬應依據(jù)合法證件認定D.建筑質(zhì)量不符合要求的房屋不予評估E.臨時建筑按規(guī)定給予評估答案：ABCE。解析：合法原則是以估價對象合法權(quán)益為前提，房屋用途依據(jù)法定用途、權(quán)屬依據(jù)合法證件認定。臨時建筑按規(guī)定給予評估，建筑質(zhì)量不符合要求的房屋也需評估，只是價值可能受影響，不能不予評估。9.房地產(chǎn)征收估價中，收益法應用時需要考慮的因素有（）A.潛在毛收入B.有效毛收入C.運營費用D.資本化率E.土地剩余使用年限答案：ABCD。解析：收益法應用時需考慮潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、資本化率等因素。土地剩余使用年限主要