房地產(chǎn)交易制度政策《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓試題預(yù)測》模擬考試卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共30分）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法定形式？（）A.房地產(chǎn)買賣B.房地產(chǎn)贈與C.房地產(chǎn)繼承D.房地產(chǎn)抵押2.甲將名下一套住宅轉(zhuǎn)讓給乙，該住宅所在土地為劃撥性質(zhì)。根據(jù)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)（）。A.直接辦理轉(zhuǎn)移登記，無需額外手續(xù)B.經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)并繳納土地出讓金C.由受讓人乙自行向規(guī)劃部門申請土地性質(zhì)變更D.由甲向稅務(wù)部門補(bǔ)繳土地增值稅后即可轉(zhuǎn)讓3.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未完成開發(fā)投資總額25%的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給另一企業(yè)，該轉(zhuǎn)讓行為（）。A.有效，雙方自愿即可B.無效，違反《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定C.效力待定，需經(jīng)房地產(chǎn)主管部門追認(rèn)D.部分有效，超出25%的投資部分可轉(zhuǎn)讓4.張三與李四簽訂房屋買賣合同后，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。此時(shí)該房屋的所有權(quán)（）。A.歸張三所有，因未登記B.歸李四所有，因合同已成立C.由雙方共有D.歸國家所有，因未完成法定程序5.下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同必須載明的內(nèi)容？（）A.雙方當(dāng)事人姓名或名稱、住所B.房屋的坐落、面積、四至C.裝修標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施清單D.土地使用權(quán)取得的方式6.李某將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓給王某，未通知抵押權(quán)人。根據(jù)《民法典》，該轉(zhuǎn)讓行為（）。A.無效，因未取得抵押權(quán)人同意B.有效，但抵押權(quán)人可就轉(zhuǎn)讓價(jià)款優(yōu)先受償C.效力待定，需抵押權(quán)人追認(rèn)D.有效，抵押權(quán)消滅7.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)（）。A.由轉(zhuǎn)讓人繼續(xù)承擔(dān)B.由受讓人承擔(dān)C.由轉(zhuǎn)讓人和受讓人共同承擔(dān)D.自動終止8.按現(xiàn)行政策，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買滿2年的普通住房（位于非一線城市），增值稅（）。A.全額征收5%B.免征C.差額征收5%D.減半征收9.共有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，若共有人未就轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成一致，且無特別約定，下列說法正確的是（）。A.占份額2/3以上的按份共有人可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓B.全體共同共有人同意方可轉(zhuǎn)讓C.任一按份共有人可自行轉(zhuǎn)讓其份額D.需經(jīng)房地產(chǎn)主管部門調(diào)解后轉(zhuǎn)讓10.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后（）日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門提出申請。A.10B.15C.30D.6011.下列哪類房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓？（）A.司法機(jī)關(guān)查封的房屋B.已列入拆遷公告范圍內(nèi)的房屋C.權(quán)屬有爭議但已由法院判決歸屬明確的房屋D.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋12.甲通過繼承取得一套房屋，未辦理產(chǎn)權(quán)登記即轉(zhuǎn)讓給乙。根據(jù)《民法典》，該轉(zhuǎn)讓合同（）。A.無效，因甲未取得物權(quán)B.有效，但乙需待甲完成登記后才能取得物權(quán)C.效力待定，需登記后生效D.可撤銷，因甲隱瞞未登記事實(shí)13.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，契稅的納稅義務(wù)人為（）。A.轉(zhuǎn)讓方B.受讓方C.雙方共同承擔(dān)D.由轉(zhuǎn)讓合同約定14.某房屋存在租賃關(guān)系，出租人轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，承租人（）。A.無任何權(quán)利B.享有優(yōu)先購買權(quán)C.租賃合同自動終止D.需與受讓人重新簽訂租賃合同15.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理土地出讓手續(xù)的情形是（）。A.轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)開發(fā)B.轉(zhuǎn)讓后仍用于公益事業(yè)C.轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格D.受讓人要求辦理出讓手續(xù)二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共30分，少選、錯(cuò)選均不得分）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓禁止情形的有（）。A.依法收回土地使用權(quán)的B.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的C.權(quán)屬有爭議的D.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容包括（）。A.房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號B.房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間C.違約責(zé)任D.解決爭議的方法3.個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房時(shí)，需繳納的稅費(fèi)可能包括（）。A.增值稅B.個(gè)人所得稅C.契稅D.土地增值稅（普通住房免征）4.關(guān)于已抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，下列說法正確的有（）。A.抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)B.轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)及時(shí)通知抵押權(quán)人C.抵押權(quán)人能證明轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款提前清償債務(wù)或提存D.轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償5.按份共有人轉(zhuǎn)讓其共有份額時(shí)，其他共有人（）。A.在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)B.優(yōu)先購買權(quán)的行使期間為知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓條件后的15日C.未通知其他共有人即轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓行為無效D.其他共有人可主張撤銷轉(zhuǎn)讓合同6.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序包括（）。A.簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同B.向房地產(chǎn)管理部門提出申請并申報(bào)成交價(jià)格C.房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)價(jià)格D.辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)7.下列關(guān)于劃撥土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的說法，正確的有（）。A.需經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批B.準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金C.經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓收益中的土地收益上繳國家D.轉(zhuǎn)讓價(jià)格中包含的土地收益部分無需單獨(dú)核算8.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，隨同轉(zhuǎn)讓的權(quán)益包括（）。A.房屋所有權(quán)B.該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)C.附屬于該房屋的設(shè)施設(shè)備所有權(quán)D.物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)9.下列情形中，房屋買賣合同無效的有（）。A.出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同B.雙方惡意串通，損害第三人利益C.合同內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定D.出賣人將已抵押的房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，未通知抵押權(quán)人10.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，關(guān)于“陰陽合同”的說法，正確的有（）。A.“陽合同”因虛假意思表示無效B.“陰合同”若不違反法律規(guī)定，可能被認(rèn)定為有效C.雙方因“陰陽合同”產(chǎn)生糾紛時(shí)，以“陽合同”為準(zhǔn)D.稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)實(shí)際交易價(jià)格追繳稅款，并追究當(dāng)事人責(zé)任三、判斷題（每題1分，共10分，正確劃“√”，錯(cuò)誤劃“×”）1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可分別轉(zhuǎn)讓。（）2.未取得房產(chǎn)證的拆遷安置房不得轉(zhuǎn)讓。（）3.房地產(chǎn)贈與屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種形式。（）4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，轉(zhuǎn)讓人可自行解除合同，只需退還購房款。（）5.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房屋已建成的，需持有房屋所有權(quán)證書。（）6.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房的，免征個(gè)人所得稅。（）7.共有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，共同共有人需經(jīng)全體同意，按份共有人需經(jīng)占份額2/3以上同意。（）8.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，房地產(chǎn)管理部門可直接確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格。（）9.租賃期間，出租人轉(zhuǎn)讓房屋的，承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)人。（）10.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成后，原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限自動終止。（）四、案例分析題（共30分）案例一（10分）：2022年3月，張某與李某簽訂《房屋買賣合同》，約定張某將其名下一套位于某小區(qū)的住宅以200萬元轉(zhuǎn)讓給李某，李某支付定金10萬元，余款在辦理產(chǎn)權(quán)登記后支付。合同簽訂時(shí)，該房屋已抵押給銀行（債權(quán)150萬元，尚未到期），張某未告知李某抵押情況。2022年5月，張某通知銀行擬轉(zhuǎn)讓房屋，銀行未提出異議。2022年6月，張某與李某辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，李某支付了剩余190萬元。后銀行得知房屋已轉(zhuǎn)讓，主張轉(zhuǎn)讓行為無效，要求李某返還房屋。問題：1.張某未告知李某抵押情況，是否影響合同效力？為什么？（3分）2.銀行主張轉(zhuǎn)讓行為無效是否成立？為什么？（4分）3.若銀行的債權(quán)未獲清償，可采取何種措施？（3分）案例二（10分）：王某與趙某系夫妻，共同共有一套房產(chǎn)（登記在王某名下）。2023年1月，王某未經(jīng)趙某同意，與陳某簽訂《房屋買賣合同》，以300萬元價(jià)格將房屋轉(zhuǎn)讓給陳某。陳某查看了房產(chǎn)證（僅王某一人名字），并支付了200萬元首付款，雙方約定3月辦理過戶手續(xù)。2月，趙某得知此事，明確表示反對轉(zhuǎn)讓。問題：1.王某與陳某簽訂的合同是否有效？為什么？（3分）2.陳某是否構(gòu)成善意取得？為什么？（4分）3.趙某可采取哪些法律措施維護(hù)權(quán)益？（3分）案例三（10分）：2023年5月，孫某轉(zhuǎn)讓其2018年購買的一套普通住房（位于二線城市），房屋面積90㎡，成交價(jià)格180萬元（原購房發(fā)票顯示購入價(jià)120萬元）。已知當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%，增值稅稅率為5%（附加稅費(fèi)忽略），個(gè)人所得稅按“差額20%”或“全額1%”核定征收（孫某選擇差額征收）。問題：1.孫某需繳納的增值稅是多少？說明理由。（3分）2.孫某需繳納的個(gè)人所得稅是多少？（3分）3.陳某（受讓人）需繳納的契稅是多少？（4分）答案一、單項(xiàng)選擇題1.D（抵押是擔(dān)保行為，非轉(zhuǎn)讓形式）2.B（劃撥土地轉(zhuǎn)讓需經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)辦出讓手續(xù)）3.B（未完成25%開發(fā)投資的商品房項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓）4.A（不動產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件）5.C（裝修標(biāo)準(zhǔn)非法定必備條款）6.B（抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)需通知抵押權(quán)人，未通知不影響轉(zhuǎn)讓效力，但抵押權(quán)人可就價(jià)款優(yōu)先受償）7.B（土地使用權(quán)出讓合同權(quán)利義務(wù)隨轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移）8.B（非一線城市滿2年普通住房免征增值稅）9.A（按份共有人轉(zhuǎn)讓需占份額2/3以上同意；共同共有需全體同意）10.C（合同簽訂后30日內(nèi)申請）11.C（權(quán)屬爭議已解決的可轉(zhuǎn)讓）12.B（因繼承取得物權(quán)自繼承開始時(shí)發(fā)生效力，未登記不影響合同效力）13.B（契稅由受讓方繳納）14.B（承租人享有優(yōu)先購買權(quán)）15.B（公益事業(yè)用地可保留劃撥性質(zhì)）二、多項(xiàng)選擇題1.ABCD（均為《城市房地產(chǎn)管理法》第38條禁止情形）2.ABCD（《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第8條）3.ABD（契稅由受讓方繳納）4.ABCD（《民法典》第406條）5.AB（優(yōu)先購買權(quán)需在同等條件下，期間為15日；未通知不必然無效）6.ABCD（轉(zhuǎn)讓程序包括簽約、申請、核實(shí)、登記）7.ABC（土地收益需單獨(dú)核算并上繳）8.ABCD（房地一體轉(zhuǎn)讓，附隨權(quán)益一并轉(zhuǎn)移）9.ABC（未通知抵押權(quán)人不影響合同效力，僅可能影響物權(quán)變動）10.ABD（“陰陽合同”以“陰合同”實(shí)際履行為準(zhǔn)）三、判斷題1.×（房地一體原則，不可分別轉(zhuǎn)讓）2.√（未登記權(quán)屬證書不得轉(zhuǎn)讓）3.√（贈與是轉(zhuǎn)讓形式之一）4.×（需承擔(dān)違約責(zé)任）5.√（《城市房地產(chǎn)管理法》第39條）6.√（滿五唯一免征個(gè)稅政策）7.√（共同共有需全體同意，按份共有需2/3以上）8.×（管理部門可要求評估，而非直接定價(jià)）9.√（承租人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)）10.×（原出讓合同繼續(xù)有效，使用年限為剩余年限）四、案例分析題案例一1.不影響合同效力。根據(jù)《民法典》，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不影響合同效力，未告知抵押情況不構(gòu)成合同無效事由。2.不成立。抵押期間，抵押人可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，只需通知抵押權(quán)人。銀行未提出異議，轉(zhuǎn)讓行為有效。3.銀行可就轉(zhuǎn)讓價(jià)款（190萬元）優(yōu)先受償；若價(jià)款不足清償債權(quán)（150萬元），可要求張某繼續(xù)清償剩余債務(wù)。案例二1.合同有效。王某作為登記權(quán)利人，陳某有理由相信其有權(quán)處分，合同系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。