房地產估價理論與方法《房地產估價理論與方法在線測試》模擬含答案一、單項選擇題（共20題，每題1.5分，共30分）1.下列房地產估價原則中，屬于技術性原則的是（）。A.獨立客觀公正原則B.合法原則C.最高最佳利用原則D.謹慎原則答案：C2.某可比實例成交價格為5000元/㎡，成交日期為2022年1月1日，評估價值時點為2023年1月1日。該類房地產2022年1月至2023年1月的價格環比上漲率為每月0.5%，則對可比實例進行市場狀況調整后的價格為（）元/㎡。A.5000×(1+0.5%)^12B.5000×(1+0.5%×12)C.5000×(10.5%)^12D.5000×(10.5%×12)答案：A3.收益法中，運營費用不包括（）。A.房產稅B.保險費C.折舊費D.管理費答案：C4.某宗房地產的土地面積為1000㎡，建筑面積為2000㎡，土地取得成本為1200元/㎡（樓面地價），開發成本為2500元/㎡（建筑面積），管理費用為開發成本的3%，銷售費用為開發成本的2%，投資利息率為5%，銷售稅費為售價的5.5%，開發利潤率為15%。采用成本法計算該房地產的積算價格時，開發利潤的計算基數應為（）。A.土地取得成本+開發成本B.土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用C.土地取得成本+開發成本+管理費用D.土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息答案：B5.假設開發法中，按未來開發完成后的房地產經營方式劃分，不包括（）。A.出售B.出租C.自用D.抵押答案：D6.下列房地產價格影響因素中，屬于區位因素的是（）。A.建筑結構B.樓層C.土地使用期限D.容積率答案：B7.某宗房地產的年有效毛收入為20萬元，運營費用為有效毛收入的30%，資本化率為8%，收益期限為無限年，則該房地產的價值為（）萬元。A.20×(130%)/8%B.20/8%C.20×30%/8%D.20×(1+30%)/8%答案：A8.市場法中，選取可比實例時，可比實例的成交日期與價值時點的差異一般不宜超過（）。A.6個月B.1年C.2年D.3年答案：B9.成本法中，房地產的重新購建成本是指（）。A.估價時點的重新購建成本B.原建造時的購建成本C.市場平均購建成本D.開發商實際支出的成本答案：A10.某房地產的土地價值為500萬元，建筑物價值為1000萬元，建筑物的經濟壽命為50年，已使用10年，殘值率為0，則建筑物的年折舊額為（）萬元。A.1000/50B.(1000500)/50C.1000×(10)/50D.(1000+500)/50答案：C11.下列估價目的中，需要遵循謹慎原則的是（）。A.房地產轉讓估價B.房地產抵押估價C.房地產征收估價D.房地產分家析產估價答案：B12.收益法中，確定收益期限時，對于土地與建筑物合成體的收益期限，應取（）。A.土地使用權剩余期限B.建筑物剩余經濟壽命C.兩者中的較短者D.兩者中的較長者答案：C13.市場法中，交易情況修正的目的是將可比實例的（）修正為正常價格。A.名義價格B.實際成交價格C.招標價格D.拍賣價格答案：B14.某宗房地產的年凈收益為30萬元，報酬率為6%，收益期限為30年，則其價值為（）萬元。（已知：(P/A,6%,30)=13.7648）A.30×13.7648B.30/6%C.30×(11/(1+6%)^30)/6%D.30×(1+6%)^30/6%答案：A15.成本法中，經濟折舊是指（）。A.建筑物的物理磨損B.功能落后導致的價值減損C.外部環境惡化導致的價值減損D.土地使用期限縮短導致的價值減損答案：C16.假設開發法中，動態分析法與靜態分析法的主要區別在于是否考慮（）。A.后續開發成本B.投資利息C.開發利潤D.資金的時間價值答案：D17.某宗房地產的建筑面積為150㎡，單價為8000元/㎡，使用面積系數為0.75，則其使用面積單價為（）元/㎡。A.8000×0.75B.8000/0.75C.8000×150/0.75D.8000×150×0.75答案：B18.房地產估價中，估價時點由（）決定。A.估價目的B.估價對象C.估價方法D.估價師答案：A19.下列房地產中，最適用收益法估價的是（）。A.學校B.加油站C.政府辦公樓D.軍隊營房答案：B20.某可比實例的成交價格為100萬元，其中首付30%，余款70%在成交后1年內付清，年折現率為6%，則該可比實例的實際成交價格為（）萬元。A.30+70/(1+6%)B.100×(1+6%)C.100/(1+6%)D.30×(1+6%)+70答案：A二、多項選擇題（共10題，每題2分，共20分）1.房地產價格的特征包括（）。A.房地產價格受區位影響很大B.房地產價格實質上是房地產權益的價格C.房地產價格容易受交易者個別情況的影響D.房地產價格形成的時間較短答案：ABC2.房地產估價的基本方法包括（）。A.市場法B.收益法C.成本法D.路線價法答案：ABC3.合法原則要求估價對象的權益必須合法，包括（）。A.合法產權B.合法使用C.合法處分D.合法占有答案：ABC4.市場法中，房地產狀況調整包括（）。A.區位狀況調整B.實物狀況調整C.權益狀況調整D.交易情況調整答案：ABC5.收益法中，確定凈收益時需要考慮（）。A.潛在毛收入B.空置和收租損失C.運營費用D.所得稅答案：ABC6.成本法中，建筑物折舊包括（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.自然折舊答案：ABC7.假設開發法中，開發完成后的房地產價值的估算方法包括（）。A.市場法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法答案：AB8.房地產價格影響因素中的區域因素包括（）。A.交通條件B.環境狀況C.城市規劃D.建筑結構答案：ABC9.估價報告的組成部分包括（）。A.估價師聲明B.估價假設和限制條件C.估價結果報告D.估價技術報告答案：ABCD10.下列情況中，需要進行房地產估價的有（）。A.房地產抵押貸款B.房地產征收補償C.房地產司法鑒定D.房地產繼承分割答案：ABCD三、判斷題（共10題，每題1分，共10分）1.最高最佳利用原則要求評估的是房地產在現狀使用下的價值。（）答案：×2.收益法中的有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的余額。（）答案：√3.成本法適用于很少發生交易而限制了市場法運用，又沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產。（）答案：√4.假設開發法中，靜態分析法不考慮資金的時間價值，動態分析法考慮。（）答案：√5.市場法中，可比實例的數量一般應選擇3個以上10個以下。（）答案：√6.房地產的實物狀況包括土地的形狀、地形、地勢、地基、土壤、開發程度等。（）答案：√7.報酬率是將房地產的凈收益轉換為價值的比率，本質上是一種投資收益率。（）答案：√8.建筑物的經濟壽命早于土地使用期限結束的，應按建筑物的經濟壽命計算折舊。（）答案：√9.房地產估價中，估價對象的范圍包括土地、建筑物、構筑物、其他地上定著物等。（）答案：√10.估價時點為過去的情形，多出現在房地產糾紛案件中，特別是對估價結果有異議而引起的復核估價。（）答案：√四、計算題（共3題，每題10分，共30分）1.某住宅房地產采用市場法估價，選取了三個可比實例，相關數據如下：|可比實例|成交價格（元/㎡）|成交日期|交易情況|區域因素|個別因素|||||||||A|8500|2023年1月|正常|2%|+1%||B|8800|2023年3月|偏高5%|0|3%||C|8200|2023年5月|偏低3%|+1%|2%|已知：2023年1月至2023年6月，該類房地產價格每月環比上漲0.5%；區域因素和個別因素均以估價對象為基準，正號表示可比實例優于估價對象，負號表示劣于估價對象。估價時點為2023年6月。要求計算三個可比實例經修正后的比準價格（計算結果保留兩位小數）。答案：（1）可比實例A修正：市場狀況調整系數=(1+0.5%)^5=1.0253；交易情況調整系數=100/100=1；區域因素調整系數=100/(1002)=100/98≈1.0204；個別因素調整系數=100/(100+1)=100/101≈0.9901；比準價格=8500×1×1.0253×(100/98)×(100/101)≈8500×1.0253×1.0204×0.9901≈8500×1.035≈8797.50元/㎡（2）可比實例B修正：市場狀況調整系數=(1+0.5%)^3=1.0151；交易情況調整系數=100/(100+5)=100/105≈0.9524；區域因素調整系數=100/100=1；個別因素調整系數=100/(1003)=100/97≈1.0309；比準價格=8800×0.9524×1.0151×1×1.0309≈8800×0.9524×1.046≈8800×0.996≈8764.80元/㎡（3）可比實例C修正：市場狀況調整系數=(1+0.5%)^1=1.005；交易情況調整系數=100/(1003)=100/97≈1.0309；區域因素調整系數=100/(100+1)=100/101≈0.9901；個別因素調整系數=100/(1002)=100/98≈1.0204；比準價格=8200×1.0309×1.005×0.9901×1.0204≈8200×1.0309×1.015≈8200×1.046≈8577.20元/㎡2.某商場房地產，土地面積為2000㎡，建筑面積為8000㎡，土地剩余使用年限為40年，建筑物剩余經濟壽命為35年。年有效毛收入為1200萬元，運營費用率為30%，報酬率為8%。要求用收益法計算該房地產的價值（計算結果保留兩位小數）。答案：年凈收益=1200×(130%)=840萬元；收益期限取建筑物剩余經濟壽命35年（短于土地剩余使用年限40年）；房地產價值=840×[11/(1+8%)^35]/8%≈840×11.6546≈9789.86萬元3.某待開發房地產為一塊空地，面積為5000㎡，規劃容積率為3，建筑密度為40%，土地使用期限為50年，已使用10年。預計開發完成后為商業房地產，總建筑面積為15000㎡，其中可售部分為12000㎡，預計售價為20000元/㎡；不可售部分為3000㎡，用于出租，年凈收益為600萬元，報酬率為7%。后續開發成本為8000萬元，管理費用為開發成本的3%，銷售費用為售價的2%，投資利息率為6%，銷售稅費為售價的5.5%，開發利潤率為20%。采用假設開發法（靜態分析法）計算該空地的價值（計算結果保留兩位小數）。答案：（1）開發完成后的房地產價值=可售部分價值+不可售部分價值可售部分價值=12000×20000=24000萬元；不可售部分價值=600/7%×[11/(1+7%)^(5010開發期)]（假設開發期為2年，剩余收益期限=50102=38年）≈600/7%×12.1371≈600×173.39≈104034萬元（注：此處假設開發期為2年，實際需明確，本題簡化為直接計算）；總價值=24000+104034=128034萬元（2）后續開發成本=8000萬元；管理費用=8000×3%=240萬元；銷售費用=24000×2%=480萬元；投資利息=(空地價值+8000+240+480)×6%×開發期（假設開發期1年）=(V+8720)×6%；銷售稅費=24000×5.5%=1320萬元；開發利潤=(V+8000+240+480)×20%=(V+8720)×20%（3）空地價值V=總價值后續開發成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤V=1280348000240480(V+8720)×6%1320(V+8720)×20%V=128034100400.06V523.20.2V1744V=117250.80.26V1.26V=117250.8V≈93056.19萬元五、案例分析題（共1題，10分）某房地產估價機構接受委托，對位于某市主城區的一套建筑面積為