長沙廣場總體營銷策略報告2012年02月13日目錄壹工程目標解讀貳營銷背景分析叁工程整體運營策略肆整案推盤及價格策略伍階段執行陸費用測算目標2021年，完成銷售任務約15億，回款約10億,實現首戰告捷建立工程城市綜合體河西新中心領導者地位，確保工程可持續性提升價值，實現工程的利潤最大化直接目標本案是奧克斯地產集團第二個城市綜合體工程，承載奧克斯商業地產模式運營使命。長遠目標終極目標目錄壹工程目標解讀貳營銷背景分析叁工程整體運營策略肆整案推盤及價格策略伍階段執行陸費用測算工程背景市場背景競爭背景營銷背景分析區域價值：中心區雙CBD之一的濱江新城-河西CBD城市規劃：“一軸兩帶〞長沙建千萬級人口大都市，湘江為開展“中軸〞空間結構：“一主兩次六組團〞，長沙主城區形成2大CBD，河西新CBD為本案所在地——濱江新城河西CBD主中心：二環內湘江二橋湘江一橋長沙奧克斯廣場河東CBD副中心：梅溪湖副中心：星沙市政府地鐵、過江隧道、城際輕軌環繞11條過江通道〔目前已建成5條〕；14條公交線路；毗鄰地鐵4號線濱江新城站、六溝垅站；城際輕軌聯通長株潭。區域人氣十足，商業需求旺盛區域內現有常住人口67萬，未來5年人口量方案增至150萬。興旺的交通組織、強大的消費力、充分的人流量;為長沙奧克斯廣場成功開業、穩步經營，奠定了堅實的根底。交通價值：過江隧道、城際輕軌、雙地鐵貫穿，獨占大河西橋頭堡工程價值：以商業為主導的，大規模、全業態、高品位城市綜合體，即將改變河西人居生活方式45萬㎡體量27萬㎡商業〔涵蓋寫字樓、商務性質公寓產品〕8大全球頂尖業態〔國際化購物中心ShoppingMail、鎏金溢彩室內外步行街、五星級IMAX影院、5A級名企總部寫字樓、奢華白金中央公館、精裝風格SHOH公寓、大型休閑廣場、大型停車場〕10大主力店進駐〔亞洲一流百貨殿堂、知名品牌餐飲、全球旗艦級超市巨頭、五星級IMAX影院、頂級KTV豪華俱樂部、國際時尚快消名品中心、精品電器家居廣場、兒童體驗廣場、精品旗艦店、大型娛樂中心〕80%商業自持〔約14萬方大商業〕產品樓棟總建面（㎡）主力面積區間占比（%）寫字樓2#25329.5440-70平米10.88%3#25329.66110-210平米10.88%公寓1#38275.540-90平米16.44%4#21236.0340-50平米9.12%住宅5#13585.3690-129平米5.83%6#13538.335.81%7#13639.185.86%8#、9#19911.3190-108平米8.55%5191.2683-84平米2.23%10#、11#19105.9290-124平米8.21%5191.2683-84平米2.23%商業步行街2248380-240平米9.66%底商100174.30%合計：232833.35100.00%核心區位東西咽喉城市綜合體商業主角化業態多元化5A白金寫字樓濱江風氣住區時尚SOHO公寓流光溢彩商業濱江資源盡攬，中心區、比肩萬達的CBD綜合體，原始股價值二橋西橋頭，東西交通咽喉。三縱九橫路網、地鐵、輕軌濱江新城CBD45萬㎡體量8大全球頂尖業態27萬方商業10大主力店進駐80%商業自持〔14萬方〕第二階段工程差異化標簽：奧克斯廣場·演繹立體都市生活奧克斯廣場奧克斯廣場價值體系注：第一階段核心拔高形象，表達區域優勢及工程城市占位，春節后進入強勢蓄客期，周期短，需主打工程及產品價值。第一階段區域差異化標簽：大河西陸家嘴·再造長沙中心工程背景市場背景競爭背景營銷背景分析宏觀市場2021年成交量：同比2021年，一線、二線城市成交量跌幅均達50%以上宏觀市場數據來源：中原數據平臺湖南中原研究中心整理所得一線城市網簽數據二線城市網簽數據成交價：全國70個大中城市新建商品住宅環比價格均不同程度下跌，四季度下跌尤為明顯，情況與2021年四季度類似宏觀市場環比同比宏觀市場2021Q3-2021Q2〔單位：億元〕信托發行規模信托的平均到期期限為6-8個月Source：中國信托業協會，用益信托，CentalineResearch長沙宏觀調控目標并未完全實現，未來的房地產調控將常態化2021年上半年房地產仍將維持量價齊跌的格局受資金鏈影響，預計2021年4-5開發商為回流資金，大幅度降價拋貨宏觀市場小結及啟示宏觀市場住宅市場土地供給量走勢：2021長沙內五區土地成交面積為154.7萬方，同比下跌44.7%；純商業用地供給量增至17%，商業地產逆市上揚數據來源：湖南中原土地監測系統長沙內五區成交土地類型宗數和面積情況〔2021-2021年〕2021年2021年住宅市場1、2021年內六區新建商品住宅供給面積1207.49萬方，同比下跌近20%。2021年“金九銀十〞供給量不足300萬方，與10年同期相比，跌幅到達25.68%。2、歷年月度新增供給中，除9、10月外，12月亦是供給頂峰期。2021年12月新增供給量到達全年最高值141.58萬方，與2021年同期173.36萬方相比，減少18.33%。2010年“金九銀十”2011年“金九銀十”2010年12月2011年12月單位：萬方數據來源：長沙市房地產研究中心湖南中原研究中心整理1、2021年住宅成交面積1158.75萬方，同比下跌20.42%。2021年“金九銀十〞成交量缺乏200萬方，與10年同期相比，跌幅到達25.84%，2021年9、10月新建商品住宅成交均未超過90萬方。2、2021年僅1月、3月成交量高于2021年同期。自二季度，每季度成交量呈遞減趨勢。12月份成交量同比下跌68.93%。2010年各月供應單位：萬方數據來源：長沙市房地產研究中心湖南中原研究中心整理成交量走勢：樓市調控效果明顯，整體成交低位運行。住宅全年成交1158萬方，同比下滑20%住宅市場住宅市場存量分析：截至11年底，存量突破900萬方，消化時間9.3個月。其中，岳麓區存量達22萬方，居內六區第二1、截止2021年年末，六區住宅可售套數到達8.29萬套，面積到達901.39萬方。未來供給壓力較大。2、從2021年住宅月均去化速度來看，雨花區領先，接近28萬方。岳麓區次之，到達22.33萬方。區域可售套數可售面積(萬方)2011年月均去化(萬方)去化時間(月)天心區11193108.0112.528.6岳麓區17179192.1122.338.6開福區18448204.0919.9810.2芙蓉區637059.896.469.3雨花區21156220.1827.698.0望城區8510117.117.5815.4合計82856901.3996.569.3住宅市場成交價走勢：2021年住宅整體均價為5598元/平米，呈增長態勢運營。第四季度逐月下滑，12月環比跌幅擴大，均價接近11年3月水平1、2021年內六區新建商品住宅均價5598元/平米。12月份均價5908元/平米，與10年同期相比上漲14.58%；環比下跌6.76%，環比跌幅擴大。2、2021年10月住宅均價達6421元/平米歷史最高值。受調控影響，第四季度房價下行，局部開發商選擇“以價換量＂以維持充足資金鏈，平安過冬。數據來源：長沙市房地產研究中心備案數據湖南中原研究中心整理單位：元/平米住宅市場住宅市場小結及啟示公寓市場供給量:全市在售公寓工程共46個，總供給面積89.67萬方；其中商務公寓16.03萬方，住宅公寓73.64萬方在售公寓情況：全市在售公寓工程共46個，其中住宅公寓38個〔精裝修公寓19個，占比50%〕，商務公寓8個〔精裝修公寓7個，占比87.5%〕供銷主力情況：30-60平米的一房為目前在售公寓的主力供銷主力產品公寓市場價格情況：

按毛坯價計算，麓北6600-7500元/平米，中心區9000-130000元/平米，省府紅星6200-10000元/平米，伍家嶺月湖4800-7000元/平米，尚東6300-10000元/平米裝修標準：1000-1500元/平米左右成交量:長沙2021年公寓市場成交量66萬平米，月均成交量為5.6萬平米公寓市場潛在貨量：2021年將售公寓貨量95萬方以上，其中40年產權公寓約39.2萬方公寓市場公寓市場小結及啟示：公寓市場寫字樓市場區域2011年推貨情況(平米)2011年銷售情況(平米)銷售率占比開福區17484416077192.0%49.7%天心區991521616516.3%5.0%雨花區14276311394279.8%35.2%岳麓區516993238262.6%10.0%合計46845832326069.0%——2021年岳麓區供給量相對較少，僅5萬方，但銷售率較高，為63%；隨著濱江新城板塊及梅溪湖板塊的開展，預計供需都將迅猛增長。價格情況：長沙11年寫字樓價格較平穩，整體成交均價為8065元/㎡，岳麓區均價為7251元/㎡寫字樓市場區域成交均價(元/平米)開福區6582天心區10213雨花區8215岳麓區7251合計80651、整體成交均價：11年寫字樓價格區間為6300-9000元/平米，全年整體均價為8065元/平米。隨著城市化進程步伐加快及千萬級人口大都市工作推進，預計未來辦公將邁入快速開展軌道。2、分區價格特征：因五一商圈中芙蓉區目前無寫字樓推出，天心區為五區的價格標桿區域，均價到達1萬以上。其余三區均價介于6500-8200之間，相對較集中。潛在供給量：預計2021年16個工程入市，潛在貨量約為71萬平米，推售時間多集中在下半年寫字樓市場寫字樓市場價格及銷售：長沙11年寫字樓價格較平穩，整體成交均價為8065元/㎡，岳麓區均價為7251元/㎡供給：預計2021年16個工程入市，潛在貨量約為71萬平米，推售時間多集中在下半年隨著大河西新城的規劃建設，需要高起點規劃、高檔次、專業寫字樓引領市場，本案為提高競爭力，在硬件打造上還需提升結合長沙寫字樓市場的供需關系及未來競爭工程推售時間，本案寫字樓最正確推售時間為2021年10月份前，搶局部其他工程客戶資源寫字樓市場小結及啟示供銷特征：2021年供給量66萬方，銷售量46萬方，銷售率達74%。受住宅調控影響，商業物業受客戶青睞商業市場1、整體成交量：2021年成交量46.13萬方，7-12月為27.7萬方，占全年總量的60%，同比增長12.24%，同期住宅成交量下跌33%，受住宅調控影響，一定程度拉動商業物業銷售；2、岳麓區成交面積超過15萬方，銷量占比達36%，區域商業市場需求量大，本案有較大契機。數據來源：長沙市房地產開發預警預報信息系統湖南中原研究中心整理分析區域2011年推貨情況2011年銷售情況銷售率占比體量體量岳麓區21.316.5277.56%35.81%芙蓉區4.22.5460.48%5.51%雨花區19.5115.5979.91%33.80%開福區10.476.3360.46%13.72%天心區7.025.1573.36%11.16%合計62.546.1373.81%

成交價：成交價區間在1.2萬-2萬元/平米，多為社區底商；大型集中商業較為稀缺，成交價格在3萬-5萬元/平米商業市場區域成交均價(元/平米)芙蓉區20890開福區38491天心區14355雨花區14845岳麓區11018望城14476合計168981、成交均價：商業成交均價區間為在12000-20000元/平米；2、分區價格特征：開福區以萬達為代表的集中式商業工程成交均價達40000元/平米及以上。數據來源：長沙市房地產開發預警預報信息系統湖南中原研究中心整理分析商業市場潛在供給量：預計2021年商業供給量為53萬方，供銷結構較好，且多為社區底商，集中式商業市場契機較好供銷特征：2021年供給量66萬方，銷售量46萬方，銷售率達74%。受住宅調控影響，商業物業受客戶青睞成交價：成交價區間在1.2萬-2萬元/平米，多為社區底商；大型集中商業較為稀缺，成交價格在3萬-5萬元/平米潛在供給量：預計2021年商業供給量為53萬方，供銷結構較好，且多為社區底商，集中式商業市場契機較好目前長沙商業市場整體需求相對較旺盛，本案商鋪趁早入市，可滿足客戶需求，并作為價格標桿形象，提供整體溢價商業市場小結及啟示商業市場工程背景市場背景競爭背景營銷背景分析綜合體時代：長沙五分天下，南有德斯勤，北有北辰，中有萬達，西有奧克斯萬科城中建南湖地塊通用國際萬博匯北辰新河三角洲順天中央國際鉑富國際廣場德斯勤廣場運達國際新城喜盈門城市廣場萬達廣場本案長房時代城世貿鉑翠灣保利南湖廣場綠地中央廣場達美D6區華遠華中心工程概況：世茂濱江工程規劃了超高層酒店和三個高層區以及商業區，形成層次錯落的高差，高層區可以遠眺湘江景觀風情商業區緊鄰湘江風光帶，充分利用湘江景觀優勢。高層區遠眺湘江景觀在第二個層次超高層酒店作為區域的標志性建筑，成為區域乃至城市的形象。世茂鉑翠灣〔商鋪2.9萬/㎡，住宅6800元/㎡〕以世茂品牌+濱江新城前景+地標高端酒店&商業街區為核心賣點占地面積:15.7萬平米總建面：約55萬平米容積率：3.54住宅體量：約42.7萬平米商業體量：約2萬平米酒店體量：約10萬平米商鋪啟動區住宅啟動區12年推售：1月2月3月4月8月9月10月11月7月5月6月12月住宅世茂鉑翠灣2021年的持續加推住宅，面積84-280平米，少量商業，二期推出洋房。3月17日1#加推2.7萬平米〔84-140平米〕2月初5#開盤1.2萬平米〔84-130平米〕6月1日2#開盤2.7萬平米〔78-142平米〕8月底3#開盤2.2萬平米〔78-142平米〕2-5月份5#棟開盤密集推售時期6-8月為2#棟密集推售時期、商鋪銷售期9-10月為3#棟密集銷售期持續銷售時期商鋪5月份加推底商4000平米洋房7月份洋房開盤整體綠地中央廣場〔精裝住宅7500元/㎡，精裝寫字樓8300元/㎡〕以綠地品牌+豪裝產品+幼兒園為核心賣點150米標準寫字樓150米甲級寫字樓酒店式公寓幼兒園全精裝住宅住宅啟動區幼兒園商業街12年推售：1月2月3月4月8月9月10月11月7月5月6月12月住宅公寓寫字樓綠地中央廣場2021年貨量大。工程以走量為先，不追求較高的溢價，以2021年的價格來看，2021年寫字樓、住宅、公寓的定價會偏低。持續銷售中〔2.6萬平米〕預計7月底1棟寫字樓開盤〔4.5萬平米〕持續銷售中〔1.9萬平米〕4月份住宅開盤3萬平米〔75-140平米〕6月住宅開盤3萬平米〔95-147平米〕9月住宅開盤4萬平米〔80-147平米〕10月公寓開盤2.8萬平米〔37-70平米〕2-4月份寫字樓、住宅密集銷售期7-9月為住宅、寫字樓新品銷售期10—12月份公寓集中銷售期D3E5時間推售節點推售區域推售體量推售產品2010.10.17首開區一期開盤D3區30萬㎡一線江景豪宅戶均148㎡2011.5.28首開區二期開盤E5區20萬㎡二線江景住宅戶均123㎡

工程規劃：住宅面積300萬平方米，酒店、商業、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬平方米；社區商業配套和停車庫等建筑面積157萬平方米。房價走勢圖北辰三角洲〔住宅7500元/㎡〕以江景資源+超級大盤+大社區配套+現場品質感為核心賣點12年推售：1月2月3月4月8月9月10月11月7月5月6月12月住宅公寓北辰三角洲上半年剩余貨量銷售，下半年推出寫字樓、住宅、競爭劇烈。9月初商業推出3.2萬平米8月底D2區開盤4.7萬平米〔70-150平米〕2-5月份住宅、公寓、商鋪剩余貨量銷售期6-8月為寫字樓密集銷售期9-10月為住宅、商鋪密集銷售期持續銷售時期商鋪寫字樓6月份寫字樓開盤5萬平米面積暫時未定整體9月D3區開盤2.8萬平米〔150-300平米〕剩余貨量1萬平米〔100-200平米〕住宅2.5萬平米〔94-159平米〕、公寓2萬平米〔42-78平米〕工程概況：喜盈門范城范城位居長沙未來CBD--雨花區武廣新城喜盈門集團聚集國際時尚百貨購物中心、甲級寫字樓、時尚建材家具生活館、連鎖大賣場，精裝奢華酒店公寓、影視城、酒吧休閑街、休閑餐飲、金融中心、下沉式環繞型商業步行街等互為依托的城市頂級業態組合。喜盈門·范城武廣新城前景+時尚城市綜合體&為核心賣點占地面積:64484平方米

總建面：約48萬平米容積率：5.45寫字樓體量：約4.3萬平米商業體量：約24萬平米商務公寓體量：約8.8萬平米

12年推售：1月2月3月4月8月9月10月11月7月5月6月12月商務公寓喜盈門范城，整年以買商鋪及商務公寓為主，貨量大。6月商務公寓開盤9萬平米2-5月份商鋪集中蓄客、銷售期6-9月為商鋪、商務公寓密集銷售期10-12月寫字樓集中銷售期商鋪寫字樓3月3日工程商家發布會啟動認籌整體4月商鋪開盤〔共19萬平米〕10月寫字樓開盤4.3萬平米工程概況：總占地面積550畝，其中商業商務面積近百萬平米，業態包括10萬平米國際時尚購物中心、900米商業步行街、國際五星級酒店、甲級寫字樓、淘寶城、電視直播大廳、星光大道、環球影視城、主題商業街、國際學校、高檔公寓等諸多類型，是中部最大、業態最全、最具國際化特征的都市綜合體。德思勤城市廣場長沙最大、業態最全、最具國際化特征為核心賣點占地面積:373476平方米

總建面：141萬平方米

容積率：5.00商業體量：56萬平米建筑棟數：50棟停車位：約1萬個1期2期3期12年推售：1月2月3月4月8月9月10月11月7月5月6月12月商務公寓德思勤城市廣場，上半年以商務公寓為主，搭配少局部商業，下半年主力推出寫字樓。4月商務公寓開盤共11萬平米2-8月份商鋪、公寓集中蓄客、銷售期8-12月寫字樓集中銷售期商鋪寫字樓整體3月商鋪開盤〔共1.2萬平米〕8月寫字樓開盤3.9萬平米10月寫字樓開盤3.9萬平米長沙的城市格局正受到超大規模商業綜合體的影響，五分天下，未來市場競爭劇烈核心競爭工程推售節奏緊密，平均每2個月有大型加推，在目前市場下銷售業績相對較好，住宅月均消化量為約1.9萬方，寫字樓月均消化量為約3萬方，商鋪月均消化量約為0.4萬方競爭工程推售產品多為市場主流需求，產品面積集中在85-140平，品牌大盤、江景資源、現場體驗、豪裝產品等為核心競爭優勢本案在未來推售上需核心參考競爭工程推售情況，形成差異化推售，盡量防止直線競爭；本案為區隔核心競爭對手，品牌大商家因盡早確定，表達商業驅動力；競爭工程小結及啟示目錄壹工程目標解讀貳營銷背景分析叁工程整體運營策略肆整案推盤及價格策略伍階段執行陸費用測算現金為王，搶占市場空白點，合理制定工程推盤策略及價格策略，實現整體利潤最大化；穩定客戶資源，拓寬客戶面，奠定熱銷根底圍繞商業所產生的價值做透文章，制造唯一性，形成競爭區隔力，提升工程溢價能力大體量高端商業為驅動的城市綜合體有條件形成河西新商圈大盤云集，競爭劇烈，需搶占市場先機并尋找競爭空白點營銷環境工程自身特質房地產開展工程運營戰略方向市政規劃利好，千萬級大都市，長沙迎來新面貌城市開展格局市場中高端工程競爭劇烈，利用商業突圍造勢成工程時機點市場工程競爭工程運營定位領導河西挑戰河東的高端空白商業驅動型大型城市綜合體工程定位：區域定位：2021年核心樹立工程的區域影響力大河西陸家嘴·再造長沙中心形象定位：2021年由工程自身出發，凸顯工程實力奧克斯廣場·領創立體都市生活目錄壹工程目標解讀貳營銷背景分析叁工程整體運營策略肆整案推盤及價格策略伍階段執行陸費用測算推盤原那么原那么二：符合工程銷售目標及工程節點安排原那么一：現金為王，首戰必捷，奠定后期熱銷根底以銷售目標為前提，保障工程推售合法性及現場展示的完整性原那么三：價值高產品置于最后推出，追求高溢價明星產品和嬰兒產品宜置最后推出，以實現最高溢價原那么四：順應市場變化，搶占市場先機限購令下局部客戶轉移意向至商業地產原那么五：基于競爭工程對本案推售進行修正直接競爭對手濱江新城區域工程推售情況修正產品質素分析：商業及商務屬性產品價值遠高于居住型產品價值住宅，嬰兒產品住宅公寓，嬰兒產品甲級寫字樓嬰兒產品；乙級寫字樓現金牛產品住宅底商，北向廋狗產品，南向明星產品商務公寓，現金牛產品商業外街，明星產品推盤策略：價值商業外鋪底商商務公寓寫字樓寫字樓住宅第一波第二波第三波商業外鋪底商住宅寫字樓住宅公寓12年度推盤方案4#6#9#5#8#3#4月產品類型:步行街商鋪及底商開盤時間:2021年4月28日首開推售面積:步行街8774平米(64套)底商5152平米(18套)當月銷售套數:步行街51套底商11套當月去化量:步行街7896平米(90%)底商3091平米(60%)總消化周期:5個月銷售均價:步行街40000元/平米底商21500元/平米銷售總價:46171萬元9月產品類型:住宅開盤時間:2021年9月15日(6#、9#〕推售面積:26090平米(248套)當月銷售套數:125套當月去化量:11740平米(45%)總消化周期:6個月銷售均價:6630元/平米銷售總價:17297萬元10月產品類型:住宅開盤時間:2021年10月20日(5#、8#〕推售面積:26090平米(248套)當月銷售套數:125套當月去化量:10455平米(40%)總消化周期:9個月銷售均價:6630元/平米銷售總價:17328萬元住宅年度總回款:0.9億元7月產品類型:3#寫字樓開盤時間:2021年7月20日首開推售面積:12665平米(76套)當月銷售套數:38套當月去化量:6332平米(50%)總消化周期:6個月銷售均價:8500元/平米銷售總價:10765萬元3#年度總回款:0.86億元5月產品類型:步行街商鋪及底商開盤時間:2012年5月20日推售面積:步行街13709平米(100套)底商4865平米(17套)當月銷售套數:步行街50套底商10套當月去化量:步行街8225平米底商2919平米總消化周期:7個月銷售均價:步行街40000元/平米底商21500元/平米銷售總價:65297萬元商鋪年度總回款:7.19億元6月產品類型:4#公寓開盤時間:2021年6月20日首開銷售面積:10618平米(225套)當月銷售套數:113套當月去化量:4247平米(40%)總消化周期:8個月銷售均價:7020元/平米銷售總價:7453萬元8月產品類型:4#公寓加推開盤時間:2012年8月11日首開銷售面積:10618平米(225套)當月銷售套數:112套當月去化量:4247平米(40%)總消化周期:8個月銷售均價:7020元/平米銷售總價:7453萬元4#年度總回款:0.96億元4#1#11月產品類型:1#公寓開盤時間:2012年11月24日推售面積:7655平米(132套)當月銷售套數:79套當月去化量:4593平米(60%)總消化周期:5個月銷售均價:7560元/平米銷售總價:5787萬元住宅年度總回款:0.2億元12年度推盤方案(預案)6#9#5#8#9月產品類型:住宅加推開盤時間:2012年9月15日(5#、6#、8#、9#）推售面積:39181平米(372套)當月銷售套數:206套當月去化量:21550平米(55%)總消化周期:6個月銷售均價:6630元/平米銷售總價:14287萬元3#7月產品類型:3#寫字樓開盤時間:2012年7月20日首開推售面積:12665平米(76套)當月銷售套數:38套當月去化量:6332平米(50%)總消化周期:6個月銷售均價:8500元/平米銷售總價:10765萬元3#年度總回款:0.86億元4月

產品類型:步行街商鋪及底商開盤時間:2012年4月28日首開推售面積:步行街8774平米(64套)

底商5152平米(18套)當月銷售套數:步行街51套底商11套當月去化量:步行街7896平米(90%)

底商3091平米(60%)總消化周期:5個月銷售均價:步行街40000元/平米底商21500元/平米銷售總價:46171萬元5月產品類型:步行街商鋪及底商開盤時間:2012年5月20日推售面積:步行街13709平米(100套)

底商4865平米(17套)當月銷售套數:步行街50套底商10套當月去化量:步行街8225平米底商2919平米總消化周期:7個月銷售均價:步行街40000元/平米底商21500元/平米銷售總價:65297萬元商鋪年度總回款:7.55億元4#6月產品類型:4#公寓開盤時間:2012年6月20日首開推售面積:14865平米(315套)當月銷售套數:221套當月去化量:10406平米(70%)總消化周期:4個月銷售均價:7020元/平米銷售總價:10435萬元4#年度總回款:0.99億元5月產品類型:住宅(暗推)開盤時間:2012年5月26日(6#、9#）推售面積:13045平米(124套)當月銷售套數:75套當月去化量:7827平米(60%)總消化周期:6個月銷售均價:6630元/平米銷售總價:8649萬元9#6#8月產品類型:2#公寓開盤開盤時間:2012年8月11日首開推售面積:12665平米(228套)當月銷售套數:137套當月去化量:7599平米(60%)總消化周期:5個月銷售均價:8200元/平米銷售總價:10385萬元2#年度總回款:0.83億元2#1#11月產品類型:1#公寓開盤時間:2012年11月24日推售面積:7655平米(132套)當月銷售套數:79套當月去化量:4593平米(60%)總消化周期:5個月銷售均價:7560元/平米銷售總價:5787萬元住宅年度總回款:0.2億元10月產品類型:住宅開盤時間:2012年10月20日(7#、10#、11#）推售面積:38713平米(372套)當月銷售套數:222套當月去化量:23228平米(60%)總消化周期:9個月銷售均價:6630元/平米銷售總價:15400萬元住宅年度總回款:2.68億元7#10#11#12年度推盤方案2月品牌發布會,啟動拓客及全面推廣3月產品發布會4月商鋪首次開盤,銷售工作全部到位5月春季房交會,招商大會，商鋪加推6月4#公寓開盤7月寫字樓客戶拓展,3#寫字樓開盤8月2#寫字樓開盤,住宅樣板房開放9月6#9#住宅開盤10月住宅5#8#開盤,秋季房交會11月1#精裝公寓開盤12月年底業主答謝活動住宅定價：建議今年整體銷售均價為6500-7000元/㎡加權評分法取整后得到目前靜態價格：約6630元/㎡〔今年整體銷售均價〕樓盤綠地中央廣場世茂鉑翠灣長房時代城北辰三角洲達美D6區主力戶型96-126㎡86-142㎡86-130㎡94-148㎡88-130㎡清水均價7500含800豪裝6800650075007200樓盤長房時代城北辰三角洲主力戶型37-47㎡40-50㎡清水均價68008000（精裝1000元）加權評分法取整后得到目前靜態價格：6560元/㎡+精裝修1000元/㎡=7560元/㎡〔入市價格〕商務公寓定價：房屋售價日租金×30×12商務公寓定價=1.56元/㎡×30×12÷8%=7020元/㎡(入市價格)精裝公寓定價：公寓定價：建議住宅公寓整體今年銷售均價為7500-8000元/平米〔精裝〕建議商務公寓整體今年銷售均價為7000-7500元/平米〔毛坯〕寫字樓定價：建議甲級寫字樓整體今年銷售均價為8000-8700元/平米

建議乙級寫字樓整體今年銷售均價為7800-8500元/平米房屋售價日租金×30×12甲級寫字樓定價=2.12元/㎡×30×12÷9%=8500元/㎡乙級寫字樓定價=1.82元/㎡×30×12÷8%=8200元/㎡商鋪定價：商業外鋪定價：建議整體今年銷售均價為38000-45000元/㎡底商定價：建議整體今年銷售均價為20000-25000元/㎡樓盤萬達廣場湘騰城市廣場藍卡威國際世茂鉑翠灣清水均價50000380004000029000加權評分法取整后得到商業外鋪目前整體靜態價格：40000元/㎡〔入市價格〕加權評分法取整后得到底商目前整體靜態價格：21500元/㎡〔入市價格〕銷售收入測算表：2021年工程整體推售面積12.62萬方，銷售額15.62億元，回款10.2億元。銷售收入測算表：(預案〕2021年工程整體推售面積17.12萬方，銷售額19.06億元，回款13.12億元。目錄壹工程目標解讀貳營銷背景分析叁工程整體運營策略肆整案推盤及價格策略伍階段執行陸費用測算12年階段劃分：12年階段執行：1月2月3月4月5月6月12年8月9月10月7月11月13年12月重大節點2月25日品牌發布會3月24日產品發布會4月28日商鋪首開5月20日商鋪加推6月20日4#公寓開盤7月20日3#開盤8月11日4#公寓加推9月15日6#9#開盤10月20日5#8#開盤11月24日1#開盤階段劃分2月18日-3月31日第一階段品牌預熱期4月1日-5月31日第二階段商鋪銷售期6月1日-8月31日第三階段寫字樓銷售期9月1日-12月31日第四階段住宅銷售期階段目標核心重點推廣訴求拓客重心首批商鋪需辦卡351批，累計來訪819批，平均來訪11批/天二批商鋪需辦卡246批，累計來訪約574批,平均來訪6批/天商務公寓需辦卡350批，累計來訪約720批,平均7批/天;寫字樓需辦卡420批，累計來訪約850批，平均來訪12批/天.住宅需辦卡744批，累計來訪約1500批,平均來訪20批/天;公寓需辦卡258批，累計需來訪約516批，平均來訪8批/天.工程品牌入市，引起市場關注集中宣揚商鋪價值，蓄積商鋪客戶集中宣揚工程居住便利性，蓄積住宅客戶奧克斯廣場演繹立體都市生活奧克斯廣場引領2021第一商業價值奧克斯廣場締造世界財富傳奇奧克斯廣場融匯一切生活精華外地客戶老業主拜訪，事業單位、政府單位、醫院、學校大客戶拜訪政府、銀行返湘客商鋪開始蓄客商務公寓及寫字樓開始蓄客精裝公寓及住宅開始蓄客蓄客節點11年-12年4月商鋪、住宅持續蓄客12年3月24日商務公寓、寫字樓蓄客12年5月1日商鋪二批持續蓄客12年9月20日住宅二批持續蓄客住宅公寓蓄客啟動第一階段推廣鋪排：2-3月時間段2月18日-3月31日推廣目的立足區域，價值轉承樹立標準，差異價值階段主題奧克斯廣場，領創立體都市生活細分主題2月18日-3月10日3月11日-3月31日奧克斯廣場所至，千億商圈所在2012立體都市生活元年45萬方中心商業綜合體，匯演資本盛宴奧克斯金街、奧克斯中心、奧克斯金座同步認籌啟動重大活動2月23日品牌發布會3月24日產品發布會運用媒介報紙：17日，晨報、晚報半版硬廣；21日，晨報、晚報整版軟文；24日晨報整版硬廣；28日晨報、晚報整版軟文；戶外：芙蓉路、五一路戶、高速路口立柱畫面更新；網絡:5家（搜房、騰訊、0731、新浪、搜狐），項目微博同步發布項目信息；

電媒：都市頻道、政法頻道及經視品牌插播廣告；交通頻道、金鷹955電臺廣告；

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塔吊發光字；短信：22-26日，20萬/天報紙：6日，晨報、晚報整版軟文；3月16日晨報整版硬廣，晚報整版軟文；23日晚報整版硬廣、晨報整版軟文；27日晨報、晚報整版軟文。戶外：芙蓉路、五一路戶、五一商圈臨時戶外、高速路口立柱畫面更新；電媒：都市頻道、政法頻道及經視品牌插播廣告交通頻道、金鷹955電臺廣告；網絡：6家（搜房、騰訊、0731、新浪、搜狐、網絡推手公司），項目微博同步發布項目信息；燈箱：武廣、機場燈箱廣告；短信：1-31日，60萬/周品牌發布會主題：世界級城市綜合體再造長沙中心〔畫面有待更換〕時間：2月23日地點：喜來登酒店目的：通過品牌發布會活動，形成一定的話題性，實現工程的影響力關鍵工作：1、奧克斯總經理對奧克斯地產的規劃，2、市政府管理層講述對濱江新城的規劃。邀請嘉賓：長沙政府機構，電視臺和網絡媒體記者，房地產業內人士，工程VIP客戶參與人數：140人費用預算：20萬第一階段活動鋪排：品牌發布會4月28日開盤蓄客期持銷2月3月4月5月6月加推持銷2月18日品牌發布會3月24日產品發布會5月中商家發布4月28日開盤蓄客期持銷2月3月4月5月6月加推持銷2月18日品牌發布會3月24日產品發布會5月中商家發布第一階段活動鋪排：產品發布會第一階段拓客鋪排：3月開盤蓄客期第一步：商會、商圈拓客持銷2月3月4月5月6月加推持銷第二步：外地巡展第三步：政府及金融業拓展、返鄉客戶拓展第一階段推廣鋪排：2月17日周五半版硬廣：晨報、晚報A1彩色半版第一階段推廣鋪排：2月21日周二整版軟廣：晨報、晚報整版軟文第一階段推廣鋪排：2月24日周五整版硬廣：晨報A3彩色整版第一階段推廣鋪排：2月28日周二整版軟廣：晨報、晚報整版軟文第一階段推廣鋪排：3月6日周二整版軟廣：晨報、晚報整版軟文第一階段推廣鋪排：2月戶外第一階段推廣鋪排：2月網絡通欄：第二階段推廣鋪排：時間段4月1日-5月31日推廣目的商家證言，凸顯實力強化商業影響，凸顯升值潛力階段主題奧克斯廣場，引領2012第一商業價值細分主題4月1日-4月31日5月1日-5月31日奧克斯廣場，閃耀世界大牌魅力奧克斯廣場，大開金街財富之門重大活動5月10日招商大會；5月26日投資論壇運用媒介報紙：6日，晚報半版硬廣；13日，晨報半版軟文；20日晨報整版硬廣；27日晨報、晚報半版硬廣；深圳商報戶外：芙蓉路、五一路戶、五一商圈臨時戶外、高速路口立柱畫面更新；

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短信：1-31日，60萬/周報紙：17日，晨報、晚報半版硬廣；22日：晨報、晚報、三湘都市報整版軟文；戶外：芙蓉路、五一路戶、五一商圈臨時戶外、高速路口立柱畫面更新；網絡：6家（搜房、騰訊、0731、新浪、搜狐、網絡推手公司），項目微博同步發布項目信息；電媒：交通頻道電臺廣告；雜志：晨報周刊、旅客報、尊品；燈箱：武廣、機場燈箱廣告；瀟湘大道站牌；短信：1-31日，60萬/周4月28日開盤蓄客期持銷2月3月4月5月6月加推持銷2月18日品牌發布會3月24日產品發布會5月中商家發布第二階段活動：開盤活動開盤活動主題：奧克斯廣場，撼世開盤時間：4月28日地點：喜來登酒店目的：對外傳達奧克斯開盤典禮的信息，顯示企業實力，擴大奧克斯地產的社會知名度和美譽度，促進樓盤銷售，并融洽與當地政府職能部門、客戶及供給商的關系。關鍵工作：1、選房活動2、維多利亞內衣走秀邀請嘉賓：工程VIP客戶參與人數：400人費用預算：20萬4月28日開盤蓄客期持銷2月3月4月5月6月加推持銷2月18日品牌發布會3月24日產品發布會5月10商家發布第二階段活動：主力商家簽約活動第二階段拓客鋪排：4月開盤蓄客期第一步：商會、商圈拓客持銷2月3月4月5月6月加推持銷第二步：外地巡展第三步：政府及金融業拓展、返鄉客戶拓展第二階段拓客鋪排:5月第三步拓客目的：1、拓展主力商鋪客戶群體2、增加政府機構及金融機構對工程的了解，形成圈層營銷拓客時間：5月1日-5月19日拓客形式：通過對政府機構及金融業關鍵人的屢次拜訪打入機構內部，通過機構內部網的宣傳形成一定的影響。以活動的形式邀請政府機構及金融業機構人員，軟性的對工程價值的介紹。執行細節及分工：開盤蓄客期第一步：商會、商圈拓客持銷2月3月4月5月6月加推持銷第二步：外地巡展第三步：政府及金融業拓展、返鄉客戶拓展第三階段推廣鋪排：時間段6月1日-8月31日