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文檔簡介
地產集團組織架構〔討論稿〕把戲年地產集團公司大理宏觀經濟解讀大理市1、大理經濟總體開展水平不高、但相對開展速度較高,經濟開展處于穩步上升階段2021云南省GDP6168.23億元,增長12.1%。在全國的經濟排名中位于24位,全省的經濟還處于較低水平。2021年大理州GDP406.76億元,增長12.3%,在云南省城市DGP排名中位列第五。“十一五〞期間,大理全市地區生產總值預計完成175.78億元,同比增長12%。財政總收入完成22.23億元,同比增長15.82。城鎮居民人均可支配收入達15801元,同比增長11.43%。農民人均純收入達5048元,同比增長11%。單位GDP能耗下降3.94%。全年接待國內外游客590萬人次,同比增長7.08%,其中接待海外游客30.81萬人次,同比增長10%。旅游社會總收入46.21億元了,同比增長10%。滇西中心城市核心地位和經濟輻射能力明顯增強。2、大理市是大理州的經濟、政治、文化教育中心,GDP占全州39.2%,地處優美的自然蒼
洱風景,是全市開展的核心,對于周邊經濟開展具有凝集力2005-2021年大理市經濟一直呈現持續增長的趨勢,且增速較為平穩,平均為12%左右,其中以2007年增長最為迅速,G國民生產總值為126.6億元,增長率到達12.5%。2021年經濟增長有所放緩,GDP為159.6億元,增長率為11.5%。大理市是大理白族自治州經濟中心,2021年其GDP到達整個自治州的39.2%。3、大理市人口開展及預測中心城區人口規模擴大與資源環境承載力之間的矛盾日益嚴峻:大理市用占15.71%的土地承載了全市97%的人口,人口密度高達2000人每平方千米,隨著人口增加水資源、環境資源、特別是土地資源嚴重缺乏,其中下關城鎮人口近20萬,這一數據隨著城鎮規劃的落實還可能逐步增加,這是支撐房價的有力杠桿。備注:上述統計數據來源于滇西中心城市規劃中,上述大理市人口統計中,包含農業和非農業人口。人口概況2021年人口增速減緩,年末區域內共計61.6萬人,城市人口規模小,依托地緣性的地產工程開展局限性大。2006-2021年大理市人口持續增長,且增加幅度越來越大,2021年增速到達1%。2021年末大理市人口為61.6萬人,占大理州總人口的17.6%。數據來源:大理市統計局2006-2007年大理市人均可支配收入增長較快,2007年增速到達14.15%。2021年與2021年增長有所放緩,年均增長率為10.5%。2021年大理市人均可支配收入為14180元。2006-2021年大理市社會消費品零售總額及其增速都保持增長的趨勢,與GDP的平穩增長不同,消費品零售總額的增長較為迅速,波動幅度較大。2021年消費品零售總額的增幅小于2007及2021年,但相對于當年GDP的增長速度,消費品零售總額仍保持了絕對的增長優勢。區域居民仍表現了強力的消費傾向和能力。4、近年居民可支配首付日益增長,消費力水平快速提升,改善需求日益提升,但同時反映出大理經濟開展出現結構性調整,開展速度下降5、近年大理的游客數量高速增長,憑借著天然的蒼洱風光,成為眾多外來置業的首選1〕近年來大理接待游客總量持續增長,年均增長率10%左右2〕國際游客數量總量仍然不多,但是增幅巨大,2021年同期增長達17.94%3〕旅游總收入增長迅速,2021年同比增幅在10.48%以上
大理旅游人均消費額逐年遞增大理游客人均消費額由2005年的496元/人,增長到2007年的904元/人全年旅游收入,2006年為57.20億元,增長到2021年的73.18億元6、大理旅游價值表達旅游規劃定位:以“中國一流、世界知名〞為總目標,將大理建設成為中國西部國際知名的生態旅游勝地,打造成“風花雪月大理、浪漫休閑之都〞在整個大理州的規劃旅游系統定位:旅游特色定位打造“風花雪月大理、浪漫休閑之都〞的品牌形象旅游度假區的規劃總目標中國一流、世界知名形定位:蒼洱之間休閑福地旅游開發產品定位:由傳統的觀光旅游向新型旅游產品過渡,可開發的旅游產品分別有休閑度假觀光旅游、文化體驗旅游特種專項旅游等關鍵詞:可持續、白族特色、品牌形象區域經濟小結大理市整體城市化水平較低,人口較少,城市開展處于初級階段,城市房地產開展處于從初級向集約型過度階段,行業整體開展水平不高;幾年來,產業經濟結構受外界環境的影響,造成經濟開展的波動性較大,二、三產業逐步成為經濟開展的主導產業,是當地居民收入的重要保障,為當地房地產市場剛性需求的滿足創造了條件;大理下關市處于大理州經濟中心地位,按照規劃將成為滇西中心城市,將是未來集中的物流、經貿中心,與昆明照應,是面向東南亞的橋頭堡,經濟處于厚積薄發的過程,開展潛力大;城市旅游資源豐富,吸引了大量的國內外旅游度假人群,為度假型地產工程的開發提供了資源與人群,同時度假型置業的開展將有力促進當地房地產市場開展;大理市人口增長速度及家庭規模隨著滇西中心城市定位的開展,不斷攀升,成為房產上升有力支撐。大理樓市解讀1、大理樓市的階段性開展1、第一個階段——2000年之前,以單位福利建房為主。該階段城鎮化率比較低,房產和物業存量保持在縣級建制的水平上,人口戶籍的結構比較穩定,外來人員較少。這個階段缺乏形成房地產市場的根底和條件;2、第二個階段——2000年至2004年開始出現商品房開發,但是速度緩慢,進入房地產開發的初級階段,是房地產開發的轉折期。但是該階段開發中,政府主導/行政手段依然是房地產開發的重要性質,并沒有進入真正意義上的市場化階段。3、第三個階段——2004年至2021,專業房地產開發與城市規劃開展相結合,進入相對快速、提質的市場化階段。該階段的開發重點主要集中在兩方面:一方面各縣級城市繼續完善根底配套設施和相關工程的后期完善。另一方面是在全城區范圍內的大量工程開發建設,不僅新的開發區在建設,老城區也在加緊建設。4、2021年——今,大理的商品房市場已經相對成熟,作為主流產品的中小戶型價格在3500----4500元/㎡,度假公寓4500----8000元/㎡,聯排、疊墅10000元/㎡,臨海、傍山休閑度假別墅8000----20000元/㎡,從低到高,產品線梯次合理。2、大理樓市開展年份新增項目個數2004年新增項目9個2005年新增項目10個2006年新增項目7個2007年新增項目11個2008年新增項目8個2009年新增項目5個2010年上半年新增項目1個2010年下半年新增項目4個從1999年至2006年,大理一直未出現樓市價格漲幅過大現象:1999-2000年:1200元左右2002年:1300元至1400元之間2004年:1500元至1600元2005年:1700元至1800元2006年:2300至2500元2007年:2800至3100元從2006年開始出現明顯的漲價,2006年平均房價到達2220元/平米,比上一年增長27%06年洱海天域入市,感通別墅價格一路走高,是拉動房價上漲的生力軍07年大量房地產工程面世,經歷08年市場沖擊后,09年和2021年上半年房地產略顯平靜2021年全州商品房銷售均價為每平方米3449.96元,同比上漲1.4%,環比下降1.25%;2021年,商品房屋銷售額24.87億元,同比增長96.2%;銷售面積68.14萬平方米,同比增長1.16倍,其中住宅銷售面積為66.27萬平方米,同比增長1.42倍;現房銷售10.54萬平方米;2021年大理商品住宅銷售均價5218.21元平方米,同比上漲58.6%,其中09年10年的房地產銷售價格漲幅較快。3、大理樓市概況2021年,商品房新開工面積236.5萬平方米,同比增長14.92%;其中:住宅新工面積為46.07萬平方米,同比下降8.19%。商品房竣工面積45.2萬平方米,同比增長47.71%;其中,住宅竣工面積36.32萬平方米,同比增長35.8%為。大理市場供給產品在30㎡-500㎡之間,各種產品都具有一定的市場。項目名稱地理位置物業類型戶型面積均價銷售情況藝海天成大理市龍溪路中段(原大理市青少年宮舊址)高層30-270㎡1房-5房3400元/㎡100%金水樓臺人民北路和西環線交匯處聯排170-240㎡4000-4300元/㎡剩50-60棟河畔人家下關城區,北臨西洱河與洱河南路,東接關平路高層90-105㎡3500元/㎡90%清逸佳園下關人民北路與景觀大道交匯處高層、別墅80—2604500/㎡90%感通別墅古城與下關新城之間的七里橋感通寺獨棟別墅三期310-500㎡8500-12000元/㎡3期2組團,剩10棟洱海天域息龍山北側聯排、獨棟、酒店一期:220-240㎡二期聯排:220-270㎡;獨棟:400㎡以上一期1萬-1.8萬元/㎡二期獨棟2.5萬元/㎡,聯排1.5萬元/㎡一期90%,二期750%山水間古城文獻樓斜對面洋房、聯排、雙拼、獨棟一期81-360洋房:4000聯排:4400雙拼5800獨棟12000一期1組團銷售90%洱海莊園下關鎮北部新區內洋房、別墅洋房:90-200㎡別墅:200-300㎡高層75-120㎡4900元/㎡90%目前大理在售高層、洋房工程價格約4500-7000元/㎡之間,聯排別墅約5000-1.5萬元/㎡,獨棟別墅價格約元/㎡之間;洱海天域價格最高,感通別墅價格一路走高,是拉動房價上漲的生力軍;下關的市場是本地市場,與古城區及環洱海區域的市場,從客戶構成和產品形態都是完全不同的兩個市場大理樓市開展格局:
環洱海版塊是區域高端物業的風向標,傳統大理古城版塊那么經歷了由低質低價、面向本地市場,向中質中高價、面向外地市場開展的全過程傳統的大理古城區域,主要樓盤:感通別墅山水間環洱海區域,本區域擁有天然優質的洱海資源,主要代表性樓盤:洱海天域下關區域,與傳統大理區完全不同的市場,以本地需求為主,主要樓盤:洱海莊園大理房產市場可分劃為傳統大理古城版塊、環洱海版塊和下關三大版塊;下關版塊是以本地市場為主,樓盤數量較多,價格較低;環洱海區域是一個新興版塊,其中主要推動者中建穗豐以高端啟動,使區域成為整個大理市場的高端物業的風向標;傳統大理古城版塊經歷了由最初的低價、低質,主打本地市場客戶,到開始向現在的較高價格、高品質,主打外地市場客戶的階段;大理房地產市場呈兩極分化——下關以本地市場為主、古城版塊及環洱海版塊以外銷市場為主古城板塊環洱海板塊下關板塊2007年-2021年大理市商品房平均施工面積保持在210萬平左右,平均竣工面積那么為40萬平左右。房地產市場每年施工量較大,但竣工率較低,整體開發速度較慢。2021年商品房銷售面積受市場環境影響,比2007年下降了43個百分點,2021年房地產市場回暖,銷售面積比2021年上升了116%,近三年商品房平均銷售面積為51.7萬平。2007-2021年商品房空置面積比較穩定,平均在6.5萬平左右。4、目前在售的主要競品工程樓盤建筑形態主推戶型價格蘋果城兩棟高層68㎡-190㎡,120㎡為主均價4500/㎡大理最中心改造項目29㎡-90㎡的復式,層高4.3米4700/㎡—6200/㎡錦達豪庭高層138㎡-160㎡未定惠豐新城高層38——220待定洱海莊園高層、獨棟別墅、疊拼別墅75㎡—110㎡4900/㎡御培坊260套聯排別墅(土地性質為商業用地,一樓全部是商鋪)150㎡-1100㎡均價5600/㎡5、大理樓市及客戶概述1、物業類型配比情況:通過對大理比較有規模的大盤及名盤進行調查,物業產品包括別墅、多層、〔小〕高層及退臺花園洋房等。戶型面積從80~200不等〔不含別墅〕。還有40~50左右單身公寓〔主要集中在小高層〕。從調查的物業類型來看,現在純單一產品的小區很少,根本上都是包括多層、別墅、商鋪、還有〔小〕高層等混合型地產。2、客戶群體分析〔1〕年齡情況:購房的消費者年齡主要集中在36~40歲,占到45%,他們有相當長的工作時間,因而有相當可觀的積蓄,他們的付款方式大多數也采用1次性付款,其次是25~35,占到35%,他們出來工作幾年,有一定的首付款后,也樂意買房,他們的付款方式主要是按揭。〔2〕婚姻狀況:消費者的婚姻狀況,已婚的占多數,占75%左右。〔3〕家庭人口狀況:家庭人口數主要集中在3人,其占45%,他們年齡主要集中在26~40歲,其人員組成主要是愛人與小孩;3口之家另一局部群體年齡集中在20~25歲,他們未婚,其家庭成員主要為父母;4、5口之家主要集中36~45歲,其成員是愛人與2小孩與3小孩;6、7口之家那么是三世同堂家庭。〔4〕文化程度:消費者的文化程度主要集中在高中,其占46%,他們主要是個體經營者;其次是本科,占20%,他們主要是工薪階層。項目名稱實施內容建設周期責任單位大理華彬低碳綠色生態度假區項目海東觀音閣至塔村開發民族文化、休閑度假、體育健身、住宅小區一體化旅游項目2011—2015年經濟開發區管委會海東國際旅游休閑體驗區項目定位為國際旅游項目,打造國際旅游、高端養生、商務交流、養老度假一體的休閑旅游項目。2011-2015年經濟開發區管委會大理世博休閑娛樂養生度假小鎮上關、雙廊建設關公旅游、休閑度假、康體娛樂,養生為一體的國際度假區2011-2015年市商務局嘉逸大理民族文化旅游度假綜合開發項目下關鎮文獻占地5000畝,建成旅游度假、體育競技、民族文化一體的綜合項目2011-2015年項目指揮部下關老碼頭公園建設大理港地塊,建設濱水帶、公共活動區、入口廣場、生態停車場、占地3.8萬平方2011年內完成項目指揮部備注:上述為2011年政府重點督察的相關項目,只從項目地塊有力角度進行重點選取2021年重點建設工程6、房地產市場運行概述7、大理樓市開展的瓶頸及對我司的啟示:開展瓶頸:目前大理人均月收入缺乏2000元,且產業結構呈現不均衡開展,在供需關系調整的根底上,目前呈現較好局面。但大理市人均收入后勁缺乏,制約其價格上升空間和幅度;價格承受力:價格承受力主要表現為單價、總價過高的產品去化率較低,因其人口結構和家庭開展規模決定其價格承受力有限;目前5000元—6000元每平方〔高層住宅〕是下關人價格承受力的臨界點〔下關自住需求〕,產品的設計和定價應綜合考慮市民的承受力和自住需求。對我司的啟示:一定要注重產品及戶型設計,以品牌和品質溢價。目前下關客戶品牌關注度缺乏,處于品牌認知的初級階段。做好產品,樹好形象是成功的關鍵。地塊512分析及解讀1、地塊512區位示意圖西南東北地塊512距離蒼山600米地塊512現狀及宗地圖:地塊512區位示意圖西南東北地塊512距離洱海1200米2、地塊分析宗地位置面積(畝)預計出讓價(萬元/畝)預計成交價(萬元/畝)用地性質規劃條件掛牌起始價建筑層數出讓年限景觀大道以北、西環線以東約127230350商住用地容積4.5;密度25%;綠地率35%3459元∕㎡最大高度100米住宅:70年商業:40年優勢基本具備開發條件交通便利,與城市繁華只是一個轉身的距離由于大理學院高校、城北客運站的帶動,市政配套已經逐步到位,項目前景價值潛力較大整個地塊較為方正,利用率較高地塊區位景觀資源較佳,由于地勢較高,可以靠山觀海,占據較大景觀資源優勢劣勢目前地塊周邊生活配套資源不足,不利于項目價值的提升東面及西北角有變電站存在,具體搬遷時間沒有確定,會影響項目推售進度長期看好,但整體發展速度較為緩慢,由于缺少大體量物業的支持及相應的中高端,配套商業。地塊區域的價值不能得到體現靠近西環線,會有一些噪音污染地塊區域規劃解讀:
地塊512處于景觀大道以北,西環線以東,屬于下關北區:?大理滇西城市總體規劃?對下關做了統籌安排:大理滇西中心城市承擔區域中心城市職能的核心地區,是滇西地區乃至更大區域范圍的效勞和管理中心,重點開展總部經濟、商貿商務、金融、教育、醫療、信息、文化創意、先進制造業等現代效勞業和局部都市型工業。
本案
3、地塊規劃解讀:本地塊為下關市內僅存的一塊大面積凈土地供給〔除此之外的大面積土地供給均為城中村改造工程〕,片區開展前景看好,開發規模效應好,在目前的市場上可以實現持續性盈利;
外部環境因素
企業自身因素優勢(Strength)劣勢(Weaknesses)1、滇西中心城市規劃的出臺,為地塊長遠發展提供堅定基礎;2、大理政府由于利益關系對于房產深化調控的可能性不大;3、大理當地近年來將會積極進行城中村改造及城市化建設,必將帶來房地產市場的進一步發展;4、該地塊為大理下關市內唯一一塊大面積用地,開發規模效應較大。1、大理當地居民普遍人均收入不足2000元/月,難以支撐房價上漲,項目后續定價溢價空間不足;2、地塊目前周邊居住、商業氛圍不足;3、目前全國市場房產有進一步調控的可能性,政策的不確定性回會影響項目的正常開發和銷售;機會OpportunitiesSO(企業自身優勢、外部環境機會優勢)WO(企業自身劣勢、外部環境機會優勢)1、目前公司藝墅花鄉及公司品牌的知名度和影響力有利于下一個項目的開發;2、集團公司開發大西南的戰略中,大理將會是集團戰略中重要的布局;3、公司目前經營狀態良好,具有持續經營快速運作的基礎,能通過大理項目的快速運作,為集團進行相應貢獻;4、集團的運作已經形成較為完善的體系,能從產品設計及營銷支持對項目進行全程把控。1、積極進行該地塊的前期研究和取得相關工作;2、結合當地市場進行產品規劃及銷售前期介入;3、與政府方面進行積極對接和聯系,提前做好財務、工程各項工作準備。1、積極進行公司內部團隊建設,增強公司凝集力和向心力;2、進行外部資源的拓展,為項目順利開展提供支持;3、請總公司在前期拿地給予積極支持,以爭取外部環境有利機會;威脅
ThreatsST(企業自身優勢、外部環境具有劣勢)WT(企業劣勢、外部環境具有競爭威脅)1、目前公司團隊建設及人員儲備稍顯不足,在現有人員配備及運作模式下,進行該地塊的運作需要進行積極準備;2、從前期藝墅花鄉項目分析,公司在當地對于當地資源的開拓和運用稍顯不足,(經藝墅花鄉后將會改變)1、謹慎拿地,在拿地前結合目前房地產市場進行相關細致測算,避免拿地風險;2、對外部市場進行細致研究,在產品規劃和前期營銷定位方面進行市場風險的規避;3、強化公司優勢,善于進行內部資源整合,增強企業對于外在市場不確性的抵抗力;————地塊512——SWOT分析4、周邊物業分析花韻藍灣開發商:云南大通大理房地產開發占地面積:120畝建筑面積:7萬平方米戶數:600戶容積率:1.14工程進度:已竣工4年開發期數:分3期開發建筑群組合:21棟7層的花園洋房和10棟聯排別墅主力戶型:花園洋房70——150聯排別墅180——433
開盤時間:2006年開盤時售價:花園洋房1800——2700別墅:3000——5000現在房屋的售價:花園洋房5000——5500〔清水〕6300左右〔精裝〕聯排別墅6000——7000〔清水〕8500左右〔精裝〕客戶來源區域:90%來自下關客戶職業分析:公務員、泛公務員、私營業主客戶購置動機分析:90%以上自住〔以婚房或改善居住條件為主〕客戶購置因素分析:1.剛性需求且當時可供選擇的樓盤少2.價位低,產品利用率高康典佳園開發商:云南納思屋業占地面積:22畝建筑面積:5.2萬平方米戶數:427容積率:4.27綠化率:35%外立面建筑風格:簡約工程進度:已封頂開發期數:一期建筑群組合:3棟高層和別墅主力戶型:高層80——120別墅:220——260開盤時間:2021年5月8日開盤時售價:高層3200——4300別墅:7200——7300客戶來源區域:90%來自下關客戶職業分析:國營企業、私營業主、下關當地改善型居民客戶購置動機分析:自住為主客戶購置因素分析:價位低,產品利用率高新里程開發商:大理昇耀房地產開發占地面積:24畝建筑面積:6萬平方米戶數:425戶容積率:3.22工程進度:已封頂開發期數:一期建筑群組合:1棟18層9個單元的小高層主力戶型::70——80〔兩房,300套〕120——130〔三房,100套〕160——170〔四房,25套〕開盤時間:2021年10月
開盤時售價:3200——3500現在房屋的售價:4300——4500〔清水〕5500左右〔精裝〕客戶來源區域:本地及周邊區縣客戶職業分析:泛公務員、私營業主、經商人士客戶購置動機分析:學區房,自住以及家長陪讀客戶購置因素分析:1.價位低2.教育配套較好蒼洱大關開發商:大理萬誠地產代理公司:梓豐置業占地面積:2.9萬平建筑面積:42462戶數:146容積率:1.3工程進度:已封頂開發期數:分三期開發建筑群組合:62棟疊拼和38棟聯排主力戶型:130左右〔15套,已售罄〕190——240〔25套,已售罄〕260——310〔106套,余5套〕開盤時間:2021年開盤時售價:4200——5500現在房屋的售價:5800——6000〔清水〕6800左右〔精裝〕客戶來源區域:大理本地客戶職業分析:公務員、泛公務員、私營業主、經商人士客戶購置動機分析:自住,為孩子打算,客戶購置因素分析:1.價位低2.教育配套較好3.景觀好蘋果城詳情項目規模5萬主力戶型60——190㎡項目價格4500目標客戶群本地自住客銷售節點正在認籌中,認籌金1萬元,2%優惠。開盤時間2011.5.8交房時間2013年初清逸佳園詳情項目規模51000平方米(384套)主力戶型3幢28層高層建筑、花園洋房和9套庭院式住宅;90m2左右的平層、120m2左右的平層、270m2左右的庭院式住宅、49m2-148m2的商鋪項目價格開盤實收均價4500元目標客戶群本地自住客(改善性居住為主)、縣份客戶(投資和為子女上學購買)開盤時間2011.5.2(開盤當天到場1000多人,兩天時間實現銷售349套,實現90%銷售率)交房時間2013年3月前洱海莊園類別詳情項目規模占地面積450畝,建面31.4萬㎡主力戶型75—114㎡項目價格均價7500元/㎡
(疊加別墅);250-290㎡別墅,均價7000-8000元/㎡高層4500——6000(已售完)目標客戶群大理本地人(自住)+州縣份客戶(投資兼自住為主)銷售節點1、洱海莊園疊加別墅現房銷售,現僅剩255平米、290平兩種戶型,均價7500元/平米,按揭可享1%優惠,一期花園洋房已售完,2、3月30日推出61、62號樓,共計350套,均價4900元,開盤當天銷售86%;3、400套精裝小公寓(40平方—60平方),預計在5月底開盤銷售,價格預計在7000左右;4、30余套別墅預計在2011年下半年推出,價格未定;開盤時間5月底精裝小戶型開盤銷售交房時間2012年價格預判:物業名稱物業類別開盤時間開盤價格現在價格漲幅花韻藍灣別墅20063125740034.1%新里程高層20093400440029.4%蒼洱大觀別墅20094850590021.6%康典佳園高層(別墅)20103750(高層)7200(別墅)————此片區房屋出租的價格1、120平三房帶簡單裝修帶家電的出租價格為1200到1500;2、90平二房帶簡單裝修帶家電的出租價格為800到1000;3、120平清水房的出租價格為800到1000;4、90平清水房的出租價格為600左右。小結:地塊所在地從政府長遠規劃及目前現狀來說,發展前景較大,開發風險較小,增值潛力巨大;區域房地產發展處于初級階段,在經濟發展、人口結構、家庭規模的多種作用力下,供需不平衡決定區域房價長期看漲;地塊所在區域市政配套將會逐漸完善,日趨形成一個成熟高規模社區,良好的教育、交通資源為區域房地產的發展奠定了很好的基礎;目前片區房地產正處于一個蘇醒階段,將迎來一個主要以滿足居住為主的市場,過渡到追求居住品質、品牌、配套的較為完善成熟的市場;項目的切入點應有較高起點,不論是產品設計、還是小區配套、還是園林景觀,都應立于片區制高點,這樣才能深入挖掘到地塊價值;地塊周邊存在變電站,對項目產生一定影響。片區商業生活氛圍不足也是制約其價格或是長期升值的一大瓶頸。地塊512工程定位總體定位:【大理花郡】新城中心,尚品人生,大理超大規模藝術尚品社區客戶定位:經濟收入〔家庭〕年收入在10萬元以上置業關注點是否具備足夠的升值潛力,是此類客戶的主要關注點看重物業管理,體會尊貴效勞,體驗都市文化內涵房子是用來住的,講究實用型和景觀舒適性來源區域:主要是下關本地居民,大理周邊縣份。及外來大理長期居住人以大理下關為主的客戶群體以大理周邊縣份為主的客戶群體,有自己的經營和收入喜歡大理的外來人士產品組合:高層海景控制面積配比風險,快速回現標桿性產品小高層、多層圍合明星產品,建立高端形象,價值提升〔工程前排,圍合小區景觀〕提升性產品臨街商鋪完善社區配套,建立與外界泛社區增值產品小戶型補充性產品,降低產品組合風險補充性產品產品分布原那么:充分利用景觀的均好性,戶型設計以二房、三房為主,正面海處設計三房、四房形成工程主流產品;戶型均好性:戶型設計通透、板式為主,營造較好的通風采光效果實現小區內景觀當地無視覺障礙;產品組合高層和多層戶型定位:〔戶型配比及面積區間〕物業類型戶型種類面積區間套數套數比例面積分配面積比例說明高層二房二廳一衛60-8530%套數比例:二房31%三房53%四房13%頂及底3%三房二廳一衛105-11026%三房二廳二衛120-13022%頂復150-1801.2%底層帶花園150-1801.2%小高層、多層三房二廳二衛120-1305%四房二廳二衛130-15010%臨街商鋪小商鋪60—904%大商鋪100—1505%合計————100.0%100.0%備注:方案二可以將臨海前排設計為聯排或花園洋房,增強產品的梯度和產品類型的豐富,具體在方案細化時可進行分析。項目均價(元)蘋果城4500新里程4400蒼洱大觀5900康典佳園4200洱海莊園4900御培坊5500平均均價(未進行產品細分,只進行市場均價測評)4900價格建議:產品名稱戶型悲觀價格預期正常市場價格樂觀市場價格公寓80㎡480052006900高層(33層)三房、兩房450051006100洋房3加1480055006200聯排130㎡550064007120別墅180㎡620071007500地塊512價格初評〔運用市場比照法進行測算〕評估均價
——5160586067644500-5500元入市,取得開盤熱銷隨著片區成熟,價格逐漸拔高,并以樓王這創造價格標桿保持低價競爭的姿態,快速消化。剛需產品入市,二房、三房為主力,主打性價比。除了保存一期的剛需產品線外,規劃樓王產品。仍以剛需產品線為主線,但面積區間適度縮小,同時適量增加多層大戶型。片區正在起步,形象較差,市區客戶置業第三選擇。下關全城關注,以綜合品質出色、價格合理而成為市區客戶置業熱點。片區初步成熟,大型生活配套開業,周邊縣市剛需、市區改善型客戶增加。分批推售投資收益測算表項目拿地價格備注土地總價款260002800030000320003400036000樓面單價667718769821872923一銷售收入212,941212,941212,941212,941212,941212,941
二銷售成本124,280126,340128,400130,460132,520134,580
1地價及轉讓費26,78028,84030,90032,96035,02037,080契稅3%2建安成本97,50097,50097,50097,50097,50097,500參考大理公司成本部意見,按計容單位成本2500元/平米三營業稅金及附加11,71211,71211,71211,71211,71211,712銷售收入的5.5%四土地增值稅13,02412,19911,22810,4289,6298,829計算過程見附表五銷售費用6,3886,3886,3886,3886,3886,388銷售收入的3.0%六財務費用6,0006,0007,0007,0007,0007,000按土地款的70%接貸,借款2年,年息10%七管理費用6,3886,3886,3886,3886,3886,388銷售收入的3.0%八利潤總額45,14843,91441,82540,56439,30438,043銷售收入-銷售成本-主營業務稅金及附加-土地增值稅-開發費用(三項)九所得稅11,28710,97810,70610,39110,0769,761計算過程見附表十凈利潤33,86132,93531,11830,17329,22828,282利潤總額-所得稅十一少數股東權益000000少數股東權益0%十二權益凈利潤33,86132,93531,11830,17329,22828,282
十三總投資回報率23.7%22.7%21.0%2
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