房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題》模擬練習(xí)卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20題）1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，“三通一平”通常指的是（）。A.通水、通電、通氣、平整土地B.通水、通電、通路、平整土地C.通水、通信、通路、平整土地D.通氣、通電、通路、平整土地2.下列土地獲取方式中，屬于有償取得的是（）。A.劃撥用地B.招拍掛出讓用地C.集體土地征收后行政分配D.歷史遺留劃撥用地3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出中，不屬于開發(fā)成本的是（）。A.土地購置費(fèi)B.銷售代理費(fèi)C.建安工程費(fèi)D.公共配套設(shè)施費(fèi)4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)的注冊(cè)資本最低要求為（）。A.1000萬元B.2000萬元C.5000萬元D.1億元5.下列融資方式中，屬于直接融資的是（）。A.銀行開發(fā)貸款B.信托計(jì)劃C.發(fā)行公司債券D.建筑商墊資6.房地產(chǎn)市場調(diào)研中，“有效需求”的核心是（）。A.人口數(shù)量B.購買意愿C.支付能力D.區(qū)域偏好7.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“四證”不包括（）。A.國有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程施工許可證D.商品房預(yù)售許可證8.靜態(tài)投資回收期的計(jì)算不考慮（）。A.現(xiàn)金流入B.現(xiàn)金流出C.時(shí)間價(jià)值D.開發(fā)周期9.下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.項(xiàng)目定位偏差B.施工工期延誤C.宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)D.銷售團(tuán)隊(duì)效率低10.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心是（）。A.市場分析B.技術(shù)方案C.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)D.環(huán)境影響11.容積率的計(jì)算公式為（）。A.總建筑面積/總用地面積B.總用地面積/總建筑面積C.地上建筑面積/總用地面積D.總建筑面積/建筑基底面積12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“預(yù)收賬款”屬于（）。A.資產(chǎn)B.負(fù)債C.所有者權(quán)益D.收入13.下列成本中，屬于開發(fā)間接費(fèi)用的是（）。A.廣告費(fèi)B.項(xiàng)目管理人員工資C.土地增值稅D.銀行貸款利息14.房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)不包括（）。A.地理因素B.人口因素C.競爭因素D.行為因素15.商品房預(yù)售的條件中，投入開發(fā)建設(shè)的資金需達(dá)到工程建設(shè)總投資的（）以上。A.15%B.20%C.25%D.30%16.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“租售比”通常指（）。A.月租金/房價(jià)B.年租金/房價(jià)C.月租金/月還款D.年租金/年運(yùn)營成本17.下列指標(biāo)中，反映項(xiàng)目盈利能力的是（）。A.流動(dòng)比率B.速動(dòng)比率C.成本利潤率D.資產(chǎn)負(fù)債率18.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是（）。A.銷售收入B.增值額C.成本總額D.利潤額19.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的重點(diǎn)是（）。A.施工質(zhì)量B.銷售速度C.目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度與效益D.客戶滿意度20.下列規(guī)劃指標(biāo)中，直接影響項(xiàng)目可售面積的是（）。A.建筑密度B.綠地率C.容積率D.限高二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括（）。A.市場分析B.技術(shù)方案分析C.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)D.環(huán)境影響評(píng)價(jià)2.土地儲(chǔ)備的主體包括（）。A.地方政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C.村集體D.國有企業(yè)3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式包括（）。A.股權(quán)融資B.債權(quán)融資C.預(yù)售資金D.合作開發(fā)4.房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.開發(fā)費(fèi)用D.銷售稅費(fèi)5.房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的內(nèi)容包括（）。A.消費(fèi)者偏好B.支付能力C.競爭項(xiàng)目情況D.政策限制6.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)類型有（）。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.市場風(fēng)險(xiǎn)C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)7.商品房銷售中的“五證”包括（）。A.國有土地使用證B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.商品房預(yù)售許可證D.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書8.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素包括（）。A.區(qū)位條件B.建筑質(zhì)量C.宏觀經(jīng)濟(jì)D.心理預(yù)期9.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的主要措施有（）。A.關(guān)鍵路徑法（CPM）B.甘特圖C.掙值分析法（EVM）D.頭腦風(fēng)暴法10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力體現(xiàn)在（）。A.土地獲取能力B.成本控制能力C.品牌影響力D.融資能力三、判斷題（每題1分，共10題）1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的注冊(cè)資本要求不低于5000萬元。（）2.劃撥土地使用權(quán)可以直接轉(zhuǎn)讓，無需補(bǔ)繳土地出讓金。（）3.靜態(tài)投資回收期越短，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。（）4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“開發(fā)間接費(fèi)”屬于期間費(fèi)用。（）5.市場定位的核心是確定目標(biāo)客戶群體。（）6.土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率。（）7.房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）屬于間接融資方式。（）8.建筑密度是指總建筑面積與用地面積的比率。（）9.預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金可用于支付土地款。（）10.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)僅針對(duì)經(jīng)濟(jì)效益。（）四、簡答題（每題6分，共5題）1.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容。2.列舉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)類型并簡要說明。3.簡述房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成及各部分具體內(nèi)容。4.說明房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要步驟。5.比較房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中“靜態(tài)投資回收期”與“動(dòng)態(tài)投資回收期”的區(qū)別。五、案例分析題（20分）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，具體數(shù)據(jù)如下：項(xiàng)目總用地面積：50畝（1畝=666.67㎡），容積率2.5，建筑密度30%；土地獲取成本：8000萬元（一次性支付）；開發(fā)周期：2年，分兩期開發(fā)，每期開發(fā)50%建筑面積；一期開發(fā)成本（含建安、配套等）：12000萬元，二期開發(fā)成本：10000萬元；開發(fā)期間費(fèi)用：一期為開發(fā)成本的5%（管理+銷售+財(cái)務(wù)費(fèi)用），二期為開發(fā)成本的4%；銷售計(jì)劃：一期銷售均價(jià)15000元/㎡，去化率90%；二期銷售均價(jià)16000元/㎡，去化率95%；銷售稅費(fèi)：為銷售收入的5.6%；基準(zhǔn)收益率：10%（按年計(jì)息）。要求：計(jì)算項(xiàng)目凈現(xiàn)值（NPV）并判斷其可行性（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.B3.B4.B5.C6.C7.D8.C9.C10.C11.A12.B13.B14.C15.C16.B17.C18.B19.C20.C二、多項(xiàng)選擇題1.ABCD2.AD3.ABCD4.ABC5.ABD6.ABCD7.ABC8.ABCD9.ABC10.ABCD三、判斷題1.√（一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本≥5000萬）2.×（需補(bǔ)繳出讓金或轉(zhuǎn)為出讓用地）3.√4.×（開發(fā)間接費(fèi)屬于開發(fā)成本）5.√6.√7.√8.×（建筑密度=建筑基底面積/用地面積）9.×（預(yù)售資金需專項(xiàng)用于工程建設(shè)）10.×（還包括社會(huì)效益、環(huán)境效益）四、簡答題1.前期策劃主要內(nèi)容：①市場定位（目標(biāo)客戶、產(chǎn)品類型）；②經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)確定（容積率、建筑密度等）；③規(guī)劃方案設(shè)計(jì)（總平圖、戶型配比）；④成本估算與資金計(jì)劃；⑤風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)策略。2.主要風(fēng)險(xiǎn)類型：①政策風(fēng)險(xiǎn)（如限購、限貸、稅收調(diào)整）；②市場風(fēng)險(xiǎn)（需求不足、價(jià)格下跌）；③財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（融資成本上升、現(xiàn)金流斷裂）；④技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)（施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)缺陷）；⑤自然風(fēng)險(xiǎn)（自然災(zāi)害影響工期）。3.開發(fā)成本構(gòu)成：①土地取得成本（出讓金、拆遷補(bǔ)償?shù)龋虎陂_發(fā)成本（建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)）；③開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）；④銷售稅費(fèi)（增值稅、土地增值稅、契稅等）。4.市場調(diào)研步驟：①確定調(diào)研目標(biāo)（如需求規(guī)模、競爭情況）；②制定調(diào)研方案（樣本選擇、方法設(shè)計(jì)）；③數(shù)據(jù)收集（問卷、訪談、二手資料）；④數(shù)據(jù)整理與分析（定量統(tǒng)計(jì)、定性研究）；⑤撰寫調(diào)研報(bào)告（結(jié)論與建議）。5.區(qū)別：①靜態(tài)回收期不考慮資金時(shí)間價(jià)值，直接用累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算；②動(dòng)態(tài)回收期需將各期現(xiàn)金流折現(xiàn)后計(jì)算累計(jì)現(xiàn)值，反映資金的時(shí)間成本；③動(dòng)態(tài)回收期通常長于靜態(tài)回收期，更能體現(xiàn)項(xiàng)目真實(shí)收益能力。五、案例分析題1.計(jì)算總建筑面積：50畝×666.67㎡/畝×2.5=83333.75㎡；每期建筑面積=83333.75×50%=41666.875㎡。2.一期銷售收入：41666.875㎡×90%×15000元/㎡=56250萬元；二期銷售收入：41666.875㎡×95%×16000元/㎡=63000萬元。3.銷售稅費(fèi)：一期=56250×5.6%=3150萬元；二期=63000×5.6%=3528萬元。4.開發(fā)成本：一期=12000萬元；二期=10000萬元。5.期間費(fèi)用：一期=12000×5%=600萬元；二期=10000×4%=400萬元。6.現(xiàn)金流計(jì)算（單位：萬元）：第0年（初期）：土地成本=8000；第