目錄

一、物業(yè)管理工作運(yùn)行組織構(gòu)架圖

二、物業(yè)管理工作流程圖

三、部門主要職責(zé)

?總經(jīng)理職責(zé)

?物業(yè)管理部職責(zé)

?水電工程部職責(zé)

?保衛(wèi)部職責(zé)

?保潔綠化部職責(zé)

?物業(yè)管理處職責(zé)

四、物業(yè)管理處各崗位職責(zé)

?管理處主任崗位職責(zé)

?內(nèi)勤員崗位職責(zé)

?綜合服務(wù)管理員閔位職貨

?設(shè)備設(shè)施管理員詢位職責(zé)

?安防秩序管理員崗位職責(zé)

?保潔綠化管理員崗位職責(zé)

?維修技術(shù)員崗位職責(zé)

?保安員崗位職責(zé)

?消防監(jiān)控值班員崗位職責(zé)

?保潔員崗位職責(zé)

?綠化員崗位職責(zé)

?車管員崗位職責(zé)

五、物業(yè)接管驗(yàn)收

?物業(yè)驗(yàn)收程序

?接管驗(yàn)收檢索提交資料目錄

?物業(yè)檔案資料移交目錄

?物業(yè)接收工程項(xiàng)目驗(yàn)收依據(jù)

六、業(yè)主入伙管理

?業(yè)主入伙管理流程圖

?業(yè)主入伙管理制度

?業(yè)主入伙接待規(guī)范

?辦理用戶大件物品放行工作規(guī)程

七、業(yè)主裝修管理

?裝飾裝修管理流程圖

?裝飾裝修管理規(guī)定

?裝修進(jìn)場人員管理規(guī)定

附）裝修安全管理協(xié)議書

裝修施工責(zé)任承諾書

八、業(yè)主管理服務(wù)

?業(yè)主服務(wù)管理工作示意圖

?業(yè)主服務(wù)管理制度

?管理處工作細(xì)則

?業(yè)主報(bào)修管理制度

?業(yè)主求助服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)

?接待來信來訪來電投訴制度

?管理處走（回）訪制度

?管理處收費(fèi)工作說明

?社區(qū)文化活動

一、物業(yè)管理工作運(yùn)行組織崗位構(gòu)架圖

二、物業(yè)管理工作流程圖

三、部門主要職責(zé)

1、總經(jīng)理：負(fù)責(zé)主持開展公司全面管理經(jīng)營工作。安排調(diào)動公司資源，組

織公司各部門開展實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營目標(biāo)，對董事會負(fù)責(zé)。

（副總經(jīng)理根據(jù)總經(jīng)理的分工協(xié)助總經(jīng)理組織公司各部門開展實(shí)施物業(yè)管理服

務(wù)工作。）

2、物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)組織公司物業(yè)管理資質(zhì)、物業(yè)管理品質(zhì)的提升與物業(yè)

管理行業(yè)內(nèi)的交流宣傳：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司各部門制定編寫公司物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制

度、策劃物業(yè)管理服務(wù)方案；指導(dǎo)督查公司各物業(yè)管理處開展物業(yè)管理服務(wù)工作，

組織物業(yè)管理知識培訓(xùn)、考核；建立健全、規(guī)范管理本部門工作檔案資料。

3、水電工程部：負(fù)責(zé)組織公司承接管理物業(yè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施的

驗(yàn)收移交并與相關(guān)單位協(xié)調(diào)處理遺留整改問題；負(fù)責(zé)公司物業(yè)建設(shè)工程、設(shè)備設(shè)

施維修保養(yǎng)的組織、采購和發(fā)包；負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的申報(bào)；負(fù)責(zé)制定編寫公司

物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施管理規(guī)章制度；指導(dǎo)督杳公司各物業(yè)管理處開展物業(yè)設(shè)備設(shè)施

的日常管理維保工作，組織維保技工進(jìn)行設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考核；建

立健全、規(guī)范管理本部門工作檔案資料。

4、保衛(wèi)部：負(fù)責(zé)制定編寫公司物業(yè)管理安保消防管理規(guī)章制度和管理方案;

指導(dǎo)督查公司各物業(yè)管理處開展物業(yè)安保消防工作，組織安保、監(jiān)控人員的業(yè)務(wù)

培訓(xùn)、考核；檢查安保消防器械（器材）和監(jiān)控設(shè)備的使用管理；建立健全、規(guī)

范管理本部門工作檔案資料。

5、保潔綠化部：負(fù)責(zé)制定編寫公司物業(yè)管理保潔綠化工作管理規(guī)章制度、

管埋方案制；協(xié)助公司辦公室統(tǒng)一采購綠化環(huán)衛(wèi)_L具、勞保用品；指導(dǎo)督查公司

各物業(yè)管理處開展物業(yè)綠化環(huán)衛(wèi)工作，組織綠化員、保潔員上崗業(yè)務(wù)培訓(xùn)考核；

建立健全、規(guī)范管理本部門工作檔案資料。

6、物業(yè)管理處：負(fù)責(zé)在公司物業(yè)管理部指導(dǎo)下編寫接管物業(yè)項(xiàng)目的管理方

案及時(shí)完成管理方案的年度修訂與評審；負(fù)責(zé)配合公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門驗(yàn)收接管物

業(yè)項(xiàng)目，做好接管物業(yè)項(xiàng)目工程技術(shù)資料、交接驗(yàn)收資料的建檔、管理工作；按

照物業(yè)管理合同要求及物業(yè)管理方案開展實(shí)施接管物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主入伙、裝修管

理和口常物業(yè)管理服務(wù)工作，認(rèn)真解決業(yè)主投訴問題，經(jīng)常回訪征詢業(yè)主意見，

改進(jìn)管理服務(wù)方式，提高管理服務(wù)質(zhì)量，爭創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀榮譽(yù)。建立健全、規(guī)

范管理各類工作檔案資料。

四、物業(yè)管理處各崗位職責(zé)

（一）管理處主任崗位職責(zé)

在經(jīng)理室直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)責(zé)管理處的

日常事務(wù)和管理工作認(rèn)真做好工作記錄。

1、執(zhí)行公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度，總

結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，主動向公亙提出管理合理化建議；

2、根據(jù)公司年度工作指標(biāo)，組織制訂并監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本管理處的年度

計(jì)劃及執(zhí)行情況，按月向經(jīng)理室上報(bào)工作進(jìn)度；

3、熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，配合公司相關(guān)部門編寫本管理區(qū)域

物業(yè)管理方案，并組織編寫本管理處管理報(bào)告和各種通知、公函；

4、根據(jù)公司規(guī)定，負(fù)責(zé)安排和調(diào)整管理處人員和各項(xiàng)工作，檢查督促管理

處各崗位職責(zé)的執(zhí)行情況，主持日常和定期工作會議，傳達(dá)學(xué)習(xí)相關(guān)文件、通

知及會議精神，研究擬定下一步工作計(jì)?劃，總結(jié)講評管理處員工工作績效；

5、依據(jù)公司物業(yè)管理《工作手冊》標(biāo)準(zhǔn)，組織實(shí)施本管理處管理區(qū)域物業(yè)

接管驗(yàn)收、業(yè)主入伙、裝修管理、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)、保潔綠化、安保秩序、

業(yè)住服務(wù)等工作；

6、按照公司“管理到戶、責(zé)任到戶、服務(wù)到戶、收費(fèi)到戶”的要求，督促

管理處各工作崗位仔細(xì)了解掌握業(yè)主情況，認(rèn)真組織解決好業(yè)主投訴，及時(shí)收

繳各類費(fèi)項(xiàng)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；

7、負(fù)責(zé)處理本區(qū)域內(nèi)重大違章、違紀(jì)仃為和重大突發(fā)性事件；熟練地掌握

火警、電梯困人、臺風(fēng)、治安案件的應(yīng)急處理辦法，并能有效及時(shí)組織、安排

處理。

8、加強(qiáng)與公司各部門間的團(tuán)結(jié)合作，樹立整體思想，密切與各部門的聯(lián)系，

互相溝通、協(xié)調(diào)，重視建立與物業(yè)開發(fā)單位、轄區(qū)各行政管理部門的工作聯(lián)系；

9、忠于本職、以身作則、秉公辦事、敬業(yè)守紀(jì)、關(guān)心下屬，維護(hù)公司利益;

10、積極參加公司組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力；

11、認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。

（注：管理處副主任崗位職責(zé)參照主任）

（二）內(nèi)勤員崗位職責(zé)

熟悉物業(yè)管理法規(guī)，內(nèi)勤員在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存

和管理，各類費(fèi)項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)核算與收付結(jié)算，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，認(rèn)真做好

工作記錄。

1、負(fù)責(zé)管理處管理區(qū)域.內(nèi)業(yè)主檔案資料、物業(yè)檔案資料、管理服務(wù)檔

案資料的收集、保管、立卷、歸檔、借閱工作，做好保密工作，防止遺失、

損壞，配合公司辦公室做好檔案管理工作；

2、嚴(yán)格執(zhí)行公司財(cái)務(wù)制度，建立管理處收費(fèi)臺帳，統(tǒng)計(jì)核算管理處各

類應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)，及時(shí)做好現(xiàn)金、支票的收付繳存及相關(guān)憑證保管，認(rèn)真核對各

管理人員的收費(fèi)賬目，按時(shí)上報(bào)各類費(fèi)項(xiàng)的收付統(tǒng)計(jì)匯總報(bào)表；

3、負(fù)責(zé)配合公司做好管理處管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)經(jīng)營用房租賃、廣告位設(shè)

置、車庫承包等經(jīng)營性項(xiàng)目的宣傳介紹、登記聯(lián)系工作；

4、負(fù)責(zé)管理處各類物資的采購、中領(lǐng)、發(fā)放、統(tǒng)計(jì)和管理，建立物資

管理臺帳；

5、負(fù)責(zé)管理處各類通知、公函、報(bào)告的收發(fā)，協(xié)助主任組織由管理處

發(fā)起的會議，并做好會議記錄；

6、協(xié)助主任做好管理處員工的考勤、考核管理；

7、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù)；

8、團(tuán)結(jié)互助，主動配合幫助其他同事開展工作，主動向各方征詢意見，

不斷改進(jìn)工作方法，提高工作績效；

9、積極參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能

力；

10、及時(shí)向主任匯報(bào)工作情況，完成主任交辦的其他工作。

（三）綜合服務(wù)管理員崗位職責(zé)

掌握物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)知識，在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理

服務(wù)工作，認(rèn)真做好工作記錄。

1、熟悉掌握轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用的基本情況，及時(shí)建立健全業(yè)主、住（租）

戶檔案；

2、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入伙、裝修、搬入、遷出手續(xù)，配合設(shè)備設(shè)施管理員管理

業(yè)主裝修事務(wù)；

3、掌握轄區(qū)內(nèi)戶數(shù)和戶型面積及各類費(fèi)項(xiàng)的收繳標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，負(fù)責(zé)水、

電表的抄度工作，建立業(yè)主繳費(fèi)臺帳，掌握業(yè)主繳費(fèi)動態(tài)，及時(shí)收取、催繳、交

存各類應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)：

4、負(fù)責(zé)業(yè)主接待與溝通，耐心細(xì)致給業(yè)主解釋說明各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定，

認(rèn)真收集并向主任反饋業(yè)主提出的意見建議；

5、負(fù)責(zé)接待轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的投訴、報(bào)修事務(wù)，做好受理登記，根據(jù)實(shí)際情況

耐心細(xì)致的做好對業(yè)主的解釋說明工作，即時(shí)協(xié)調(diào)安排管理處相關(guān)職能人員解決

處理投訴、報(bào)修事務(wù)，并及時(shí)回訪了解處理結(jié)果和業(yè)主的滿意度；

6、熟悉轄區(qū)物業(yè)環(huán)境布局，負(fù)責(zé)巡視轄區(qū)內(nèi)物業(yè)使用情況，及時(shí)協(xié)調(diào)處理

違章、突發(fā)事件并及時(shí)向主任匯報(bào)重大違章、突發(fā)事件；

7、負(fù)責(zé)督查轄區(qū)內(nèi)維修、保安、環(huán)衛(wèi)、球化人員的工作質(zhì)曷，征詢業(yè)主意

見，及時(shí)向主任反饋督查結(jié)果；

8、團(tuán)結(jié)互助，主動配合幫助其他同事開展工作，主動向各方征詢意見，不

斷改進(jìn)工作方法，提高工作績效；

9、積極參加公司、管理處組織的.業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力；

10、及時(shí)向主任匯報(bào)工作情況，完成主任交辦的其他工作。

（四）設(shè)備設(shè)施管理員崗位職責(zé)

熟悉物業(yè)管理法規(guī)，掌握物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)專業(yè)知識，在主任的領(lǐng)導(dǎo)

下，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理工作，認(rèn)真做好工作記錄。

1、負(fù)責(zé)維保技術(shù)員工的管理，督促檢杳公司各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，及時(shí)了

解維保技術(shù)員工的思想和生活動態(tài)，解決疑難問題，確架設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理

工作穩(wěn)定有序開展；

2、根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，嚴(yán)格按公司《設(shè)備設(shè)施維保工作手冊》

標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際情況，以身作則，帶領(lǐng)維保技術(shù)員工實(shí)施轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施

維修保養(yǎng)工作，配合公司做好轄區(qū)物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收移交工作

3、熟悉轄區(qū)物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施布局，掌握主要設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)狀況，堅(jiān)持

周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題隱患立即組織處理，保證所管轄系

統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；做到“三不漏”（不漏油、不漏氣、不漏水）、“五

良好”（使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好），督促

做好各項(xiàng)檢查記錄；

4、實(shí)地檢查維保技術(shù)員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率、崗位紀(jì)律及精神

狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施，現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控

制工作質(zhì)量與進(jìn)度；

5、負(fù)責(zé)制定轄區(qū)設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行方案，審閱運(yùn)行報(bào)表，掌握所屬設(shè)備系統(tǒng)當(dāng)

天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，并不斷與運(yùn)行人員研究改進(jìn)措施，使本系統(tǒng)

設(shè)備在保證安全運(yùn)行的前提下，力圖節(jié)省能耗；

6、負(fù)責(zé)制定所管轄設(shè)備系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品、備件

計(jì)劃，定期報(bào)送管理處主任審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，嚴(yán)把工

作標(biāo)準(zhǔn)、保證工作質(zhì)量、提高工作效率；

7、針對維保技術(shù)員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，經(jīng)常對下屬員工進(jìn)行職業(yè)道

德、物業(yè)服務(wù)意識教育和組織專業(yè)技術(shù)知識學(xué)習(xí)；

8、做好技術(shù)檔案管理工作，督促維保技術(shù)員工做好設(shè)備維修、故障處理、

零部件更換記錄，每月匯總裝訂后交管理處內(nèi)勤員整理歸檔;

9、掌握科技發(fā)展動態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，在公司業(yè)務(wù)主管部門的組織下協(xié)

助改造轄區(qū)不合理的設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷，監(jiān)督施工，驗(yàn)收施工質(zhì)

量：

10、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修管理中改變物業(yè)結(jié)構(gòu)、移動設(shè)備設(shè)施的審查和驗(yàn)收，督促

維保技術(shù)員工認(rèn)真檢查裝修情況，發(fā)現(xiàn)有違章行為應(yīng)即時(shí)糾正確保建筑物結(jié)構(gòu)安

全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀及符合消防要求；

11、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)職責(zé)范圍內(nèi)的違章、突發(fā)事件，并及時(shí)向主任匯報(bào)重

大違章、突發(fā)事件；

12、團(tuán)結(jié)互助，主動配合幫助其他同事開展工作，主動向各方征詢意見，不

斷改進(jìn)工作方法，提高工作績效；

一三、負(fù)責(zé)做好維保技術(shù)員工宿舍的內(nèi)務(wù)檢查管理，杜絕火災(zāi)、觸電、疾病

傳染等隱患：

14、積極參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力;

一五、及時(shí)向主任匯報(bào)工作情況，完成主任交辦的其他工作。

（五）安防秩序管理員閔位職責(zé)

熟悉物業(yè)管理法規(guī)，掌握安防秩序?qū)I(yè)知識，在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，

負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)安保消防、公共秩序維護(hù)工作，認(rèn)真做好工作記錄。

1、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)保安隊(duì)伍的全面管理，督促檢查公司各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，

確保安保隊(duì)伍穩(wěn)定有序的上崗執(zhí)勤；

2、掌握隊(duì)員的思想動態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍的思想建設(shè)，

關(guān)心隊(duì)員的生活狀況，做好全體隊(duì)員的法制教育和職業(yè)道德教育，指導(dǎo)隊(duì)員正確

處理好工作中的各種問題，幫助下屬解決實(shí)際困難；確煤隊(duì)伍的戰(zhàn)斗凝聚力和工

作熱情；

3、根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，依據(jù)公司《保安工作手冊》標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合

實(shí)際情況，指揮調(diào)動保安人員對轄區(qū)內(nèi)的安全防范、消防監(jiān)控、車輛交通、公共

秩序維護(hù)工作實(shí)施全面落實(shí)；

4、熟悉轄區(qū)物業(yè)環(huán)境布局，經(jīng)常定期不定期檢查個(gè)班次保安隊(duì)員的工作情

況，掌握各崗位工作狀態(tài)，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，嚴(yán)格管理，有效落實(shí)崗

位職責(zé)和獎(jiǎng)懲條例；

5、經(jīng)常指導(dǎo)培養(yǎng)所屬保安班長，不斷提高他們的組織指揮能力和管理水平,

按季度制定學(xué)習(xí)訓(xùn)練計(jì)劃，認(rèn)真組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知工和形體儀表、體能訓(xùn)練，

提高全體隊(duì)員的整體上崗執(zhí)勤素質(zhì)；，

6、經(jīng)常點(diǎn)驗(yàn)檢查安保器械、消防器材，保持其良好使用性能；

7、熟悉掌握消防和其他應(yīng)急預(yù)案，協(xié)助主任做好轄區(qū)內(nèi)安全消防宣傳教育

工作，防患于未然；負(fù)責(zé)組織保安應(yīng)急分隊(duì)，協(xié)助主任處置重大災(zāi)害事件；

8、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)職責(zé)范圍內(nèi)的突發(fā)事件，重大治安問題和事故及時(shí)向

主任匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展；

9、團(tuán)結(jié)互助，主動配合幫助其他同事開展工作，主動向各方征詢意見，不

斷改進(jìn)工作方法，提高工作績效；

10、負(fù)責(zé)做好保安隊(duì)伍宿舍的內(nèi)務(wù)檢查管理，杜絕火災(zāi)、觸電、疾病傳染等

隱患；

11、積極參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力;

12、及時(shí)向主任匯報(bào)工作情況，完成主任交辦的其他工作。

（六）保潔綠化管理員崗位職責(zé)

熟悉物業(yè)管理法規(guī)，掌握保潔綠化專業(yè)知識，在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)轄區(qū)

內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生保潔、園藝綠化養(yǎng)護(hù)管理工作，認(rèn)真做好工作記錄。

1、負(fù)責(zé)保潔、綠化員工的管理，督促檢杳公司各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，及時(shí)

了解保潔、綠化員工的思想和生活動態(tài)，解決疑難問題，確保保潔綠化工作穩(wěn)定

有序開展；

2、根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，嚴(yán)格按公司《保潔綠化工作手冊》標(biāo)準(zhǔn)，

結(jié)合實(shí)際情況，安排調(diào)動保潔、綠化員工實(shí)施轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生保潔、園藝綠化

養(yǎng)護(hù)工作；

3、熟悉轄區(qū)物業(yè)環(huán)境布局，堅(jiān)持每天巡視住宅區(qū)3次，有效制止住宅區(qū)亂

貼亂畫，亂倒（拋）垃圾，隨地吐痰等不良現(xiàn)象，引導(dǎo)涪養(yǎng)業(yè)主愛護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)

生的自覺行為，現(xiàn)場督導(dǎo)環(huán)境保潔工作；

4、對住宅區(qū)環(huán)境保潔工作實(shí)行“劃片分區(qū)包干”作業(yè)管理，合理配置保潔

人員和清掃工具的數(shù)量，做到任務(wù)劃定清楚、責(zé)任明確，檢查、考核標(biāo)準(zhǔn)公開，

獎(jiǎng)懲對象明確，確保轄區(qū)內(nèi)不留衛(wèi)生死角；

5、負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)擰計(jì)劃，定期檢查樹木花草的養(yǎng)護(hù)，澆水、施肥、殺蟲、

修剪等工作，并做好詳細(xì)記錄，現(xiàn)場督導(dǎo)綠化養(yǎng)護(hù)工作；

6、嚴(yán)格要求、細(xì)致檢查，現(xiàn)場及時(shí)糾正保潔員，綠化員的工作失誤，每天

定時(shí)集中講評當(dāng)日環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作情況，不斷促進(jìn)工作質(zhì)量提高；

7、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)職責(zé)范圍內(nèi)的違章、突發(fā)事件，并及時(shí)向主任匯報(bào)重

大違章、突發(fā)事件；

8、積極參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人專業(yè)水平,

掌握綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識和技能；

9、團(tuán)結(jié)互助，主動配合幫助其他同事開展工作，主動向各方征詢意見，不

斷改進(jìn)工作方法，提高工作績效；

10、負(fù)貨做好保潔員，綠化員宿舍的內(nèi)務(wù)檢查管理，杜絕火災(zāi)、觸也、疾病

傳染等隱患；

11、及時(shí)向主任匯報(bào)工作情況，完成主任交辦的其他工作。

（七）維修技術(shù)員崗位職責(zé)

掌握物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)專業(yè)知識，在分管管理員的安排下，實(shí)施設(shè)備

設(shè)施維修保養(yǎng)工作，認(rèn)真做好工作記錄。

1.嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，履行崗位職責(zé)，安全作業(yè)，防止事故發(fā)生;

2.能熟悉本崗位的工作職責(zé)和范圍，愛護(hù)和正確使用各種工具和各種設(shè)備；

3.熱情禮貌、認(rèn)真負(fù)責(zé)的為業(yè)主服務(wù)；

4.負(fù)責(zé)房屋建筑共用部分的養(yǎng)護(hù)和維修；負(fù)責(zé)住戶水、電管道維修；

5.持證上崗，嚴(yán)格按照各項(xiàng)操作規(guī)程對共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，確

保各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備能正常運(yùn)行，嚴(yán)禁帶故障工作；

6.負(fù)責(zé)配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修和管理，包括會所、辦公用房、停車場

等；

7.妥善管理各種材料及配件，遵守公司”出入庫登記制度”，換下的報(bào)廢材料

及配件由主管領(lǐng)導(dǎo)實(shí)行核銷制；

8.對于業(yè)主提出的各種維修問題，屬于保修期內(nèi)的，應(yīng)予以登記，維修人員

應(yīng)熱情、主動及時(shí)地加以解決：按公司有關(guān)規(guī)定：小問題12小時(shí)、大問題24

小時(shí)解決，特殊情況除外，一定要給住戶滿意的結(jié)果；

9.接到報(bào)修要認(rèn)真填寫“維修登記表”，完成維修后一定要請住戶簽署意見，

并將維修登記表回執(zhí)聯(lián)妥善保存、歸檔；

10.加強(qiáng)住戶裝修管理，嚴(yán)格按裝修前的檢查項(xiàng)目認(rèn)真檢查記錄，并督促業(yè)主

及相關(guān)人員簽字，并隨時(shí)檢查裝修情況，發(fā)現(xiàn)有違章行為應(yīng)即時(shí)糾正；

11.不屬于公司維修范圍的，應(yīng)耐心給予解釋，業(yè)主要求幫助維修、安裝的，

應(yīng)按公司的有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)；

12.上班時(shí)間不能飲酒，以避免出現(xiàn)意外，違章者嚴(yán)肅處理：

一三、參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力；

14、及時(shí)向分管管理員匯報(bào)工作情況，完成上級交辦的其他工作。

(A)保安員崗位職責(zé)

掌握物業(yè)安保專業(yè)知識，在分管管理員的指揮管理下，實(shí)施物業(yè)轄區(qū)安保

工作，認(rèn)真做好工作記錄。

1、熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況，熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)

住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局；

2、嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，堅(jiān)守崗位、服從命令、聽從指揮、文明執(zhí)勤，

保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序

井然；

3、門崗負(fù)責(zé)做好物業(yè)轄區(qū)的大門或門廳的安保工作，對大宗物品出物業(yè)轄

區(qū)的進(jìn)行管理，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意

進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止；

4、巡邏崗負(fù)責(zé)巡查物業(yè)轄區(qū)各公共場所和通道，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)

管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止，巡查發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施受損和公共衛(wèi)生保潔臟亂

情況要及時(shí)上報(bào)，加強(qiáng)對物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動車輛管理，維持車輛停放秩序；

5、負(fù)責(zé)回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職費(fèi)內(nèi)的問題，樹立強(qiáng)烈的

責(zé)任感，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛事故、以及住戶求援、報(bào)警等突發(fā)事件

要挺身而出，依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；

6、熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法，熟悉物業(yè)轄區(qū)消

防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識；

7、做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作；

8、參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力；

9、及時(shí)向分管管理員匯報(bào)工作情況，完成上級交辦的其他工作。

附：當(dāng)班保安班長職責(zé)

當(dāng)班保安班長根據(jù)《保安員崗位職責(zé)》督促協(xié)調(diào)當(dāng)班保安的各項(xiàng)工作，依據(jù)

公司《安保工作手冊》標(biāo)準(zhǔn)，處理當(dāng)班期間的突發(fā)事件，重大治安問題和事故應(yīng)

立即向分管管理員匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。

（九）消防監(jiān)控值班員崗位職責(zé)

掌握消防監(jiān)控設(shè)備使用知識，在分管管理員的指揮管理下，實(shí)施消防監(jiān)控

設(shè)備操作，認(rèn)真做好工作記錄。

1、值班人員不得隨意離開消防控制室，不得唾崗，每天及時(shí)做好值班記錄;

2、未經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)任何無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室查閱，做好保密工作,

不向無關(guān)人員泄露自己的工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施；

3、監(jiān)視所有攝像位置的圖象，注意異常現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時(shí)通知值班保安,

出現(xiàn)報(bào)警信號，立即核查信號真?zhèn)吻闆r；

4、對異常現(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時(shí)查證使用，做好交接班記錄;

5、監(jiān)視電梯運(yùn)作，收聽電梯內(nèi)警鐘對講電源，有情況及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，

并與電梯維修人員聯(lián)系；

6、當(dāng)監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報(bào)警，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通

知巡邏崗值班保安到現(xiàn)場查看，爭取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中，對重大險(xiǎn)情嚴(yán)

格按規(guī)定預(yù)案程序處置.；

7、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡單的

維修；

8、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄；

9、保持機(jī)房干凈、整潔，嚴(yán)禁危險(xiǎn)品入內(nèi)；

10、參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力；

11、及時(shí)向分管管理員匯報(bào)工作情況，完成上級交辦的其他工作。

（十）保潔員崗位職責(zé)

在分管管理員的安排管理.下，負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作。

1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度；

2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)。；

3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；

4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧；

5、按照服務(wù)內(nèi)容和《保潔綠化工作手冊》標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打

掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；

6、垃圾日產(chǎn)日清，不能長時(shí)間的積存堆放；樓梯、扶手、玻璃窗、信箱、

電表箱、電梯轎廂等定期擦拭、清掃無塵土；平臺、天井無積水、墻角無蜘蛛網(wǎng)、

塵埃；

7、及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標(biāo)語等；

8、對保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)向管理員或保安員匯報(bào)；

9、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除；

10、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無

故損壞的酌情賠償；

11、及時(shí)向分管管理員匯報(bào)工作情況，完成上級交辦的其他工作。

（十一）綠化員崗位職責(zé)

在分管管理員的安排管理.下，負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)保潔工作。

1、遵守公司的規(guī)章制度；

2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證；

3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；

4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；

5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥

及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥；

6、花草樹木及時(shí)澆水，防止過早和過澇；

7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要

及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90%以上；

8、熟悉物.業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、

樹木；

9、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向管理員或保安員匯報(bào)；

10、管理好澆水的自來水籠頭，節(jié)約用水，做到人走水?dāng)啵粶?zhǔn)出現(xiàn)長流，

其它開關(guān)用水籠頭要及時(shí)維修；

11、妥善保管好用于綠化的械具、工具設(shè)備、設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其它用品；

12、參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人工作技能；

一三、及時(shí)向分管管理員匯報(bào)工作情況，完成上級交辦的其他工作。

（十二）車管員崗位職責(zé)

1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)車場、車輛的管理，行駛、停放和安

全工作。

2、熟悉車庫環(huán)境、車輛狀況，熟記車牌、車號、車主，對出入車輛認(rèn)真檢

查，指揮車輛按規(guī)定路線行駛和規(guī)定車位泊車，保證通道暢通。

3、認(rèn)真履行值班制度和車輛登記、收費(fèi)制度。要熱情周到服務(wù)車主，按照

有關(guān)規(guī)定收費(fèi)，賬目清楚。同時(shí)每天堅(jiān)持對車輛的檢杳，發(fā)現(xiàn)漏油和其他異常情

況應(yīng)及時(shí)處理，消除隱患于萌芽狀態(tài)，確保車輛、車庫、財(cái)產(chǎn)安全。

4、配合值班保安人員，做好安全防范工作、消防管理工作，禁止無關(guān)人員

進(jìn)入車場。如發(fā)生火災(zāi)或盜竊，應(yīng)立即報(bào)警，并保護(hù)好現(xiàn)場。

5、保持停車庫的清潔衛(wèi)生，燈光明亮，泊車有序、安全。

6、嚴(yán)禁在車庫內(nèi)使用明火，保護(hù)好車庫消防措施°

7、完成主任交辦的其他任務(wù)。

五、物業(yè)接管驗(yàn)收

(一)物業(yè)驗(yàn)收程序

一、目的

規(guī)范公司物業(yè)驗(yàn)收程序，確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制，以便對物業(yè)進(jìn)行全面

接管，保證物業(yè)入住工作順利進(jìn)行。

二、適用范圍

適用于公司所承接的物業(yè)的驗(yàn)收,與房地產(chǎn)開發(fā)單位的交接。

三、職責(zé)

1.公司接到房地產(chǎn)開發(fā)單位驗(yàn)收的通知后，總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員，各職能部

門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。

2.驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)

備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的臉收。

3.驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對清單上的設(shè)備,按規(guī)格型號、容量及設(shè)計(jì)要

求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。

4.驗(yàn)收小組對物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程

裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。

5.由總經(jīng)理指定負(fù)責(zé)主管人員跟房地產(chǎn)開發(fā)單位辦理接管手續(xù)。

四、工作程序

1.驗(yàn)收的準(zhǔn)備

驗(yàn)收小組根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)單.位提供的竣工圖紙資料,按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收

計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

2.驗(yàn)收的實(shí)施

(1)驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。

(2)在預(yù)驗(yàn)收過程中，檢壹出未遲到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改

報(bào)告返回發(fā)展商，由發(fā)展商督促施工單位進(jìn)行整改。

(3)對在驗(yàn)收中未達(dá)到驗(yàn)收要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)

行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。

(4)樓宇的實(shí)物驗(yàn)收，應(yīng)注意：對每套單兀房的水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)

行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在樓宇接管驗(yàn)收清單中。

(5)設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收,要做到符合以卜幾點(diǎn)：

①圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。

②主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。

③設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合,檢查結(jié)果對應(yīng)不同類設(shè)

備記錄在設(shè)施、設(shè)備接管險(xiǎn)收清單中。

(6)對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)

收清單相應(yīng)的表格內(nèi)。

(7)移交檔案、資料驗(yàn)收：根據(jù)驗(yàn)收計(jì)收提交檔案、資料進(jìn)行對照檢查，并將檢

查結(jié)果填寫在樓宇資料交接清單中。

(8)對原有物業(yè)的接管驗(yàn)攻應(yīng)按上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對發(fā)現(xiàn)的問題根據(jù)實(shí)際情況明確

責(zé)任和解決處理辦法，交接雙方同意簽字后，可辦理接管手續(xù)。

(二)接管驗(yàn)收檢索提交資料目錄

一、產(chǎn)權(quán)資料

1.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

2.用地批準(zhǔn)文件。

3.建筑執(zhí)照。

4.拆遷安置資料。

二、技術(shù)資料

1.竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。

2.地質(zhì)勘察報(bào)告。

3.工程合同及開、竣工報(bào)告。

4.工程預(yù)、決算。

5.圖紙會審記錄。

6.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)。

7.隱蔽工程驗(yàn)收簽證。

8.沉降觀察記錄。

9.竣工驗(yàn)收證明書。

10.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。

11.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。

12.7鼠電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。

一三.砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告。

14.供水、供暖的試壓報(bào)告。

（二）物業(yè)檔案資料移交目錄

在實(shí)施物業(yè)管理之前，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)向管理公司移交關(guān)于物業(yè)的各類

資料：

一、綜合資料

1.項(xiàng)目土地使用合同、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文

件（永久）。

2.建設(shè)許可證、工程建筑報(bào)建表（永久）。

3.工程招、投、定標(biāo)書（永久）。

4.上級機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件（永久）。

5.征地批文、協(xié)議書（合同書）、紅線圖（永久）。

6.初步設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)鑒定審批文件（永久）。

7.施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照（復(fù)印件）、開工報(bào)告、施工量放線圖

表記錄（永久）

8.單項(xiàng)工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書、成果報(bào)告、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證書（永久）。

9.工程勘測資料：地質(zhì)圖勘察報(bào)告、地形、地貌、控制點(diǎn)、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)的

坐標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計(jì)基礎(chǔ)材料（永久）。

10.竣工驗(yàn)收會議文件及質(zhì)量評審材料、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書（永久）。

11.工程決算書、三算表（永久）。

12.消防設(shè)施驗(yàn)收合格證（永久）。

二、土建資料

1.主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。

2.圖紙會審和設(shè)計(jì)修改變更及聯(lián)系單（永久）。

3.事故處理記錄（永久）。

4.建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）。

5.原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗(yàn)報(bào)告、材料換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)

告（長期）。

三、給排水、消防資料

1.開、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書（永久）。

2.圖紙會審及設(shè)計(jì)修改變更通知（永久）。

3.事故處理及探傷記錄（永久）。

4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。

5.材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單（永久）。

6.管線標(biāo)高、位置、坡度、測量記錄（永久）。

7.試水、閉水試壓試驗(yàn)記錄（永久）。

8.設(shè)備調(diào)試記錄（永久）。

9.管線清洗、通水、消毒記錄（短期）。

四、電氣資料

1.開、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書（永久）。

2.圖紙會審及設(shè)計(jì)變更通知（永久）。

3.事故處理及探傷記錄（永久）。

4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。

5.防雷電陰接地實(shí)測記錄（永久）。

6.引下線焊接記錄（永久）。

7.材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單（長期）,

8.絕緣電阻測試、試驗(yàn)記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄（長期）,

9.空調(diào)資料、動力、通訊、有線電視資料。

五、施工圖

1.總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）。

2.建筑施（竣）工圖（永久）。

3.結(jié)構(gòu)施（竣）工圖（永久）。

4.給排水、消防施（竣）工圖（永久）。

5.電氣施（竣）工圖（永久）。

6.空調(diào)施（竣）工圖（永久）。

7.智能化系統(tǒng)施（竣）工圖（永久）。

8.通訊施（竣）工圖（永久）。

9.液化（煤）氣施（竣）工圖（永久）。

六、聲像資料

1.建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片（永久）。

2.內(nèi)外景觀照片（永久）。

3.建筑小品。

4.工程奠基、開、竣工典禮、重要領(lǐng)導(dǎo)人或知名人士視察、剪彩、題詞照片，

錄音、錄像（永久）。

5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。

6.其它。

（四）物業(yè)接收工程項(xiàng)目驗(yàn)收依據(jù)

一、所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國家、行業(yè)和地

方的，較為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。

二、前期施工全同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)，要求。

三、所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更單。

四、所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說明書，安裝使用說明書和設(shè)備、設(shè)備制品

和主要材料等的清單、合格證等。

五、隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。

六、工程質(zhì)量事故處理記錄。

七、前期施工階段竣工驗(yàn)收報(bào)表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項(xiàng)、

分部、單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定記錄。

八、設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告等。

六、業(yè)主入伙管理

(-)業(yè)主入伙管理流程圖

(二)業(yè)主入伙管理制度

入伙管理工作由各管理處負(fù)責(zé)執(zhí)行實(shí)施，公司相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門給予指導(dǎo)

配合。

一、入伙準(zhǔn)備工作

(1)管理處指定專人負(fù)責(zé)，明確職責(zé)要求；

(2)管理處準(zhǔn)備好接待業(yè)主辦理入伙手續(xù)所需要得各類文件、資料、表格；

(3)制定業(yè)主入伙手續(xù)，明確入伙流程及需業(yè)主準(zhǔn)備的證明材料、需業(yè)主填

寫的表格；

(4)辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入伙公告和明f角的指示標(biāo)責(zé)，業(yè)主辦理

入伙手續(xù)時(shí)的

各類咨詢和引導(dǎo)，以便于業(yè)主辦理各項(xiàng)手續(xù)。

二、入伙審查登記

1.管理處應(yīng)建立入伙登記表，對業(yè)主提交的《入伙通知書》進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無

誤后收取

《入伙通知書》，在入伙登記冊中注明，并向入伙申請人發(fā)放資料，應(yīng)包括：

(1)《入住說明》。

(2)《住戶手冊》。

(3)《住戶公約》。

(4)《管理協(xié)議》。

(5)《預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》。

(6)《裝飾裝修管理規(guī)定》o

(7)《裝修進(jìn)場人員管理規(guī)定》

(8)《住戶登記表》。

(9)《裝修審批表》。

(10)《驗(yàn)收交接表》。

2.上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入伙登記冊》中由業(yè)主簽收，或由管理人員注明。在

提供給業(yè)主

《入住說明》中應(yīng)明確由業(yè)主填寫并提交的資料，包括：

(1)身份證原件及復(fù)印件.

(2)其他有效證件復(fù)印件,

(3)《業(yè)主登記表》。

(4)拆遷安置房調(diào)撥單、購/租房合同的正本及復(fù)印件c

(5)已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》。

3.管理處對業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證，驗(yàn)證內(nèi)容包括：

(1)表格填寫是否完整、正確和清晰。

(2)公約和管理協(xié)議是否已簽署。

(3)身份證明文件與購/租房合同及《業(yè)主登記表》是否一致。審查通過后，入

伙管理員收

購/租房合同復(fù)印件、《業(yè)主登記表》、《住戶公約》1份、《管理協(xié)議》1份,

在《入伙通知書》注明簽收。

三、預(yù)交費(fèi)用和發(fā)放鑰匙

(1)公司財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)國家和政府的法規(guī)及房地產(chǎn)開發(fā)單位或業(yè)主委員會的規(guī)

定，確定業(yè)主

伙《預(yù)交費(fèi)用》。管理處負(fù)貨審查并向業(yè)主收取各項(xiàng)費(fèi)用后開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。

(2)費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交管理費(fèi)、裝修保證金及垃圾清運(yùn)費(fèi)等。公司財(cái)務(wù)部應(yīng)造

入伙預(yù)交費(fèi)

登記表，對費(fèi)用交納完畢的業(yè)主，應(yīng)在登記表中注明。

(3)上述手續(xù)完成后，管理處查驗(yàn)入伙登記表及已簽署的《管理協(xié)議》及各項(xiàng)收

費(fèi)票據(jù)后向

主發(fā)放鑰匙，并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記，同時(shí)應(yīng)和業(yè)主協(xié)定驗(yàn)收房屋的時(shí)

間和方式。

(4)管理處與業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)，雙方在驗(yàn)收

交接表上簽

確認(rèn)。驗(yàn)收過程中雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)由管理處通知相關(guān)部門處理。

(三)業(yè)主入伙接待規(guī)范

一、目的

通過與業(yè)主初次交往過程中周到熱情、體貼、細(xì)致的服務(wù)，使物業(yè)管理公司

在剛接管物業(yè)

即能建立良好信譽(yù)開端，塑造起自己管家和親人的形象，從而為物業(yè)管理工作的

順利開展鋪平道路，也可為今后贏得廣大業(yè)主的充分信任和長久支持打下堅(jiān)實(shí)基

礎(chǔ)。

二、對象

入伙前后，前來看樓或辦理相關(guān)手續(xù)的業(yè)主。

三、接待人員配備與要求

1.接待人員配備視物業(yè)轄區(qū)面積、規(guī)模及入伙期間業(yè)主人流量而定。但在辦

理入伙期間內(nèi)應(yīng)有專職入伙接待管理員數(shù)名，在業(yè)主較多時(shí)，管理處其他員工應(yīng)

作為機(jī)動預(yù)備人員分擔(dān)

待工作。2.對入伙接待管理員應(yīng)要求熟知與本物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)方面專業(yè)知識、本

物業(yè)多種不同戶型轄區(qū)周邊配套及未來規(guī)劃、物業(yè)的綠化方案等。

3.熟知與業(yè)主利益有關(guān)的多種情況，擅長溝通、熱情大方、耐心細(xì)致。

4、接待管理員統(tǒng)一準(zhǔn)備《業(yè)主入伙接待記錄本》

四、接待工作內(nèi)容

1.管理處內(nèi)應(yīng)設(shè)物業(yè)概況的掛圖或說明，本管理公司的介紹及本物業(yè)管理處

員工姓名及職介紹。

2.具體程序。

(1)向業(yè)主詢問需要的服務(wù)，其物業(yè)的具體情況，裝修、入住的計(jì)劃等。

(2)就業(yè)主提供的情況和所需要的服務(wù)做進(jìn)一步交流。提出建議，確認(rèn)為業(yè)主需

要。

(3)介紹適時(shí)地介紹管理公司構(gòu)思與規(guī)劃，并請'業(yè)主參與意見：提醒與房地產(chǎn)開

發(fā)單位交易

應(yīng)注意的問題，提醒裝修應(yīng)注意的問題；必要時(shí)引領(lǐng)業(yè)主參觀整個(gè)物業(yè)。

(4)引導(dǎo)引導(dǎo)業(yè)主參與構(gòu)想物業(yè)管理方方面面的工作方案、落實(shí)措施，誠懇地請

業(yè)主為自己的

家大膽建議。

(四)辦理用戶大件物品放行工作規(guī)程

為保障大廈業(yè)主和租戶的財(cái)產(chǎn)安全，用戶在遷入大廈時(shí)需與業(yè)主、管理公司

三方簽訂《用戶室內(nèi)大件物品放行協(xié)議書》。當(dāng)用戶需要搬出大件物品時(shí)，應(yīng)到

管理公司辦理物品放行手續(xù)。

一、用戶大件物品放行手續(xù)的辦理程序

1、填寫《物品放行條》，并由用戶所在公司簽署意見。

2、經(jīng)辦人持本人身份證原件和物品放行條到管理公司辦理放行手續(xù)。

3、管理公司核對申請旭位當(dāng)月管理費(fèi)交納情況和用戶放行模式后，簽批并加

蓋業(yè)務(wù)專用章。

二、用戶物品放行規(guī)程

1、用戶個(gè)人帶出便攜物品（個(gè)人便攜物品指個(gè)人單手?jǐn)y帶、非手推車裝載

的物品），一般不需持公司證明或管理公司的放行條。

2、用戶的公司產(chǎn)品需經(jīng)常性運(yùn)出大廈，須持有《物品放行條》（必須是管理

公司核準(zhǔn)的用戶公司指定的物品放行模式）。

3、用戶室內(nèi)大件物品的放行

（1）辦公時(shí)間用戶室內(nèi)物品的放行

大件物品的定義：指用戶室內(nèi)的辦公家具（如大班臺、大班椅、辦公臺、辦公

椅、文員椅、保險(xiǎn)柜、沙發(fā)、茶幾、文件柜、電腦臺、餐臺、衣柜等）和辦公電

器（如電腦、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電視機(jī)、音響、飲水機(jī)、投影機(jī)、掃描儀等）。

用戶搬出大件物品，需持身份證到管理公司填寫《物品放行條》，若用戶已交付

當(dāng)月及前期管理費(fèi)且用戶公司已蓋章同意物品搬出，管理公司復(fù)印經(jīng)辦人身份證

后可簽批放行。

（2）非辦公時(shí)間用戶室內(nèi)物品放行

A、欠繳管理費(fèi)的用戶，在非辦公時(shí)間室內(nèi)的一切大件物品不得運(yùn)出大廈。

B、沒有欠費(fèi)的用戶，在非辦公時(shí)間必須持有管理公司的《物品放行條》主

可運(yùn)出室內(nèi)大件辦公用品（數(shù)量在4件以上）。

C、沒有欠費(fèi)的用戶，在非辦公時(shí)間內(nèi)可持加蓋其公司印章和指定負(fù)責(zé)人簽

名的公司放行條或公司證明連同經(jīng)辦人身份證原件，運(yùn)出少批量的辦公物品（數(shù)

量在4件以下）。

（3）用戶遷出大廈時(shí)室內(nèi)物品的放行

A、如用戶遷離，需提前3個(gè)工作H辦理遷出手續(xù)，交清管理費(fèi)、電費(fèi)等,

填寫《物品放行條》交管理公司審批后放行。

B、用戶大件物品應(yīng)從統(tǒng)一出入口運(yùn)出大廈，當(dāng)值管理員（保安員）負(fù)責(zé)校

對用戶實(shí)際運(yùn)出物品與《管理放行條》的內(nèi)容是否相符，相符則以放行，如不相

符用戶須到管理公司補(bǔ)辦手續(xù)。

七、業(yè)主裝修管理

（-）裝飾裝修管理流程圖

（二）裝飾裝修管理規(guī)定

根據(jù)國家建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》；本著加強(qiáng)小區(qū)裝飾

裝修工程的管理和監(jiān)督，保障建筑物的安全，延長物業(yè)的使用壽命，維護(hù)廣大業(yè)

主的正常生活和工作秩序。對裝飾裝修管理規(guī)定如下：

一、裝飾裝修報(bào)批程序

1、申報(bào)前應(yīng)備齊以下資料

■房屋的產(chǎn)權(quán)證明，非業(yè)主需出具業(yè)主授權(quán)書；

■聘請的裝飾裝修施工隊(duì)資質(zhì)證明、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證、營業(yè)執(zhí)照等復(fù)印件；

如屬簡單裝飾裝修，必須日業(yè)主出具裝飾裝修擔(dān)保書后，可不提供資質(zhì)證明等資

料；

■施工方案、施工平面圖、各立面圖、水電施工圖等設(shè)計(jì)資料。

2、提供的資料送達(dá)管理處審查后，由業(yè)主或業(yè)主授權(quán)人填寫《裝飾裝修工

程申報(bào)表》。

3、《裝飾裝修工程申請表》及施工資料交由管理處工程枝術(shù)人員審核通過

后，由管理處主任審批同意裝飾裝修。

4、經(jīng)審批同意后，裝飾裝修施工負(fù)貨人與管理處簽定《裝飾裝修責(zé)任書》。

5、裝飾裝修保證金：由施工單位按每平方米10元向管理處繳納（裝飾裝修

駿工并經(jīng)驗(yàn)收合格三個(gè)月后，無任何工程遺留問題，保證金可全額退還）。

6、管理處開出《施工許可證》，施工單位辦理《施工人員出入證書》后可

進(jìn)行施工。

二、裝飾裝修注意下列行為

1、禁止未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，

變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

2、禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

3、禁止擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的破、混凝土墻體；

4、禁止損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施（指燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施），降低節(jié)能效果；

5、禁止擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物；

6、禁止擅自改變住宅外立面色調(diào)，在非承重外墻上開門、窗，搭建安裝遮

陽網(wǎng)、花架、晾衣架或防盜窗，在未經(jīng)管理處批準(zhǔn)前，用戶不得展示、懸掛任何

帶有廣告性質(zhì)的招牌；

7、為確保所有公共設(shè)施能止常使用及避免系統(tǒng)受到有意或尢意破壞，有關(guān)

電力分布系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)，及給排水系統(tǒng)增加、刪除及改動等工程或其它與

大廈系統(tǒng)連接上的工程都必須由管理處批準(zhǔn)，必須由具有相關(guān)資質(zhì)的單位進(jìn)行施

工，并將變更后的詳細(xì)圖紙報(bào)管理處備案；

8、樓梯、過道、道路以及其它公共場所不得作為加工場所或堆放材料、垃

圾的場所，裝修施工造成公共部位設(shè)施設(shè)備損失的，裝修業(yè)主應(yīng)如實(shí)賠償損失；

9、裝修期所有垃圾及泥頭等物料都應(yīng)存放在用戶單元內(nèi)，大廈公眾地方絕

不容許擺放任何垃圾，管理處會指定地方作臨時(shí)垃圾收集站，用戶須自行安排把

垃圾、泥頭等運(yùn)到臨時(shí)收集站；

10、用戶必須保持大廈內(nèi)所有設(shè)備都不得封死以致造成不能維修或檢查，所

有檢查活門、渠蓋、仃頁等都不能安裝或放置任何物品以影響正常開啟。

11、其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為

三、裝飾裝修施工管理

1、業(yè)主或裝飾裝修施工隊(duì)必須接受管理處對裝飾裝修工程的監(jiān)督和管理；

2、每天施工時(shí)間為：上午8：00—12：00,下午14：30—19：00,節(jié)假日

不允許施工（辦公樓除外）；

3、裝飾裝修工程竣工后，施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)報(bào)告管理處和業(yè)主，由管理處和

業(yè)主共同對裝飾裝修工程進(jìn)行險(xiǎn)收；

4、裝修施工隊(duì)如有違反小區(qū)管理規(guī)定的，管理處有權(quán)作出相當(dāng)?shù)奶幚恚瑯I(yè)主應(yīng)給予支

持。

（三）裝修進(jìn)場人員管理規(guī)定

為確保住宅小區(qū)業(yè)戶的根本利益，并對小區(qū)裝修施工隊(duì)進(jìn)行有序管理，根據(jù)

市《住宅裝修管理規(guī)定》和《小區(qū)裝修管理規(guī)定》內(nèi)容，特制定本規(guī)定。

一、任何施工隊(duì)進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，并提供。

1.市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。

2.市建設(shè)局發(fā)執(zhí)業(yè)許可證。

3.市裝修企業(yè)資質(zhì)等級證書。

4.法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。

同時(shí)，要接受管理處對其進(jìn)行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項(xiàng)和

違規(guī)處罰等方的培訓(xùn)和管理。

二、本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)行憑《裝修施工許可證》進(jìn)場和施工人員憑《出入證》

進(jìn)出制度。

施工隊(duì)還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用“三無”人員，政府要求需持證上崗的技

術(shù)工種人員

要證件齊全。

三、裝修施工時(shí)

間：一，一。超時(shí)施工，

管理處有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒收工具；如需延長施工工期必須向管理處申報(bào)。

四、施工隊(duì)在取得進(jìn)入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：

1.交納施工押金，按施工人數(shù)乘以元計(jì)收。

2.辦理裝修施工許可證，每份交納工本費(fèi)元。

3.辦理施工人員出入證，每位施工人員需交1寸免冠相片兩張；辦理一個(gè)出

入證需交納工本費(fèi)元。

五、施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂串場地，

違者每人每次罰款500元；更不得私下再接工程而不辦手續(xù)，違者除補(bǔ)交有關(guān)費(fèi)

用外，每隊(duì)每次罰款5000元。

六、施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清

運(yùn)，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的

地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。

七、施工隊(duì)?wèi)?yīng)絕對按市《住宅裝修管理規(guī)定》、《小區(qū)裝修管理規(guī)定》及附

件和《小區(qū)消防管理規(guī)定》執(zhí)行。

八、施工后施工隊(duì)和業(yè)戶共同向管理處申請驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場《裝修施工許可

證》和《出入證》；如丟失《裝修施工許可證》者每證罰款元，丟失

《出入證》者每證罰款元。

九、每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng)1個(gè)月再復(fù)驗(yàn)，確定無質(zhì)量問題和其他違章現(xiàn)象時(shí),

可退回施工押金。

附1:

裝修安全管理協(xié)議書

物業(yè)管理處（簡稱甲方）與公

司/用戶指定聘用的裝修承造

商（簡稱乙方），對其租售

的棟單元就裝修改建問題達(dá)成以下安全協(xié)議：

一、乙方施工人員名直■應(yīng)送甲方工程管理部和安全管理部備案，甲方根據(jù)乙

方提供的名單核發(fā)施工出入證。所有施工人員，裝修、裝飾材料應(yīng)從指定貨運(yùn)電

梯進(jìn)出，乙方施工人員一律禁止到其它樓層亂走。

二、乙方所有裝飾、裝修材料必須符合防火要求。

三、乙方于施工現(xiàn)場需配備足夠滅火器及臨時(shí)排風(fēng)設(shè)施，外墻玻璃窗未經(jīng)甲

方同意不得開啟，施工照明禁止使用碘銬燈，每具照明燈具不得大于60隊(duì)并需

安放遠(yuǎn)離易燃物品的地方。施工場所嚴(yán)禁吸煙。

四、乙方在施工中如需要使用明火（如電焊、氣割等）時(shí)，須事先以書面形

式向甲方辦理申請手續(xù)，經(jīng)雙方簽證，落實(shí)監(jiān)護(hù)人及施工措施后方可施工。

五、新設(shè)大型設(shè)備乙方須進(jìn)行結(jié)構(gòu)負(fù)荷計(jì)算，并需提交于甲方審核同意，認(rèn)

為符合安全要求后方可施工，乙方須保證按甲方提供的負(fù)荷數(shù)據(jù)進(jìn)行施工。

六、乙方在電氣施工中必須由合格的電工安裝，施工必須符合甲方以下規(guī)定,

所有電器線路必須穿金屬管保護(hù)，穿管應(yīng)到位，接地、接零要分開，線路絕緣必

須大于1000Q,電線必須使用消防認(rèn)可的合格電線，線徑不小于2.5mm2,地面

安裝的電器應(yīng)使用有防水插座。

七、禁止對單兀內(nèi)結(jié)構(gòu)墻進(jìn)行拆卸及穿洞等工程。

八、從施工現(xiàn)場運(yùn)出大廈的工具和其它物品應(yīng)由乙方開具出門證明。到管理

處安全管理部開具放行條方可出門。

甲方簽

署：

乙方簽署：

日期：日期：

附2:

裝修施工責(zé)任承諾書

物業(yè)管理有限公司：

1.本人/木公司已收到物業(yè)管理有限公司發(fā)給

的

，現(xiàn)聲明已詳閱

以上文件，

已經(jīng)明白并承諾遵守以上文件的所有規(guī)定：若有違反，愿接受物業(yè)公司的處罰。

2.承諾在裝修期間按審批的裝修方案和圖紙施工。

3.愿意在裝修期間擔(dān)任消防負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)對進(jìn)場裝修的有關(guān)人員進(jìn)行消防教

育。在裝修施工過程中，嚴(yán)格遵守消防規(guī)定，采取有效的防范措施，并承擔(dān)因裝

修而引發(fā)災(zāi)難所造成的一切后果。

特此承諾！

簽署人：

身份證號碼：

單位蓋章

年月

□

八、業(yè)主管理服務(wù)

(-)業(yè)主服務(wù)管理工作示意圖

（二）業(yè)主服務(wù)管理制度

第一條R的。為了更好地向廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高本公司物業(yè)管

理水平，維護(hù)本公司形象，特制定木制度。

第二條使用范圍。本制度適用于物業(yè)管理處日常服務(wù)與管理工作。

第三條服務(wù)總體要求。根據(jù)業(yè)主的要求按質(zhì)、按量、按時(shí)完成工作，以

保證業(yè)主滿意。在工作中嚴(yán)禁向業(yè)主索取財(cái)物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)

立即作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者還將追究法律責(zé)任。

第四條服務(wù)細(xì)心、周到，要體現(xiàn)物業(yè)管理處員工高尚的精神境界。

第五條上班時(shí)必須先到物業(yè)管理處報(bào)到，然后外出工作，工作結(jié)束后必

須及時(shí)到物業(yè)管理處簽到。上班時(shí)需穿工作服，佩帶工作卡，以便接受業(yè)主的

監(jiān)督。

第六條上班穿工作服，戴工作牌，儀表整潔，精神飽滿。

第七條文明服務(wù)，禮貌待人。

第八條不做有損公司形象的事，不收取業(yè)主的錢物。

第九條服從領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同事，互相幫助。

第十條愛護(hù)公司物品，損壞、遺失工具照價(jià)賠償。

第十一條物業(yè)管理處實(shí)行全天候值班，24小時(shí)為業(yè)主/住戶提供服務(wù)。

第十二條物業(yè)管理處中午值班時(shí)間為12：00?14：00,由當(dāng)班輪值綜合

服務(wù)管理員負(fù)責(zé)；夜間值班時(shí)間17：30?次日8：30,由管理處安防秩序管理

員在物業(yè)管理處輪值。

第十三條輪值管理員負(fù)責(zé)當(dāng)值期間接待各類來電來訪，并將來電來訪內(nèi)

容及時(shí)記錄在登記表上，并通知相關(guān)部門人員處理；對業(yè)主/住戶的報(bào)修來電來

訪還應(yīng)及時(shí)開具《維修工作單》，并通知工程管理相關(guān)人員。

第十四條夜間值班人員當(dāng)班期間按業(yè)主服務(wù)工作程序負(fù)責(zé)接待各類來電

來訪，將來電來訪內(nèi)容及時(shí)記錄在夜間值班記錄表上，并通知相關(guān)人員處理；

對業(yè)主/住戶的報(bào)修來電來訪，能立即安排維修處理的應(yīng)及時(shí)維修處理，否則應(yīng)

告之住戶次日安排維修。

第十五條夜班期間小能及時(shí)處理的投訴、委托、報(bào)修等問題，應(yīng)在次H

與綜合服務(wù)管理員交接班時(shí)根據(jù)夜間值班記錄表上登記的情況，由當(dāng)值管理員

及時(shí)填寫相應(yīng)《維修工作單》或《投訴記錄表》通知相關(guān)部門處理。

第十六條輪值值班人員無論綜合服務(wù)管理員或夜間值班安防秩序管理

員，均應(yīng)提前一五分鐘到崗，辦理現(xiàn)場交接手續(xù)。

第十七條交班人員應(yīng)向接班者交待班內(nèi)遺留問題及應(yīng)注意事項(xiàng)，業(yè)主/住

戶報(bào)修、投訴及其他重大事項(xiàng)應(yīng)有書面記錄。

第十八條交班時(shí)常用臺賬記錄冊、工具、器械應(yīng)同時(shí)點(diǎn)交清楚，誰遺失

或借出即由誰負(fù)責(zé)。

第十九條交班前應(yīng)進(jìn)行環(huán)境清理，接班者檢查合格后交班者方可離開。

第二十條若接班人員因故未到，當(dāng)值人員應(yīng)堅(jiān)守崗位待接班人員到達(dá)并辦理交接手

續(xù)后方可離開。

（三）管理處工作細(xì)則

根據(jù)各崗位職責(zé)和各項(xiàng)職責(zé)的工作要求，管理處的工作細(xì)則如下：

1、每天工作：

（1）巡視所管理的地段（片、幢）一遍，巡視內(nèi)容為：

①檢查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭、亂建、違章裝修，墻壁有無亂涂、

亂畫、張貼廣告、亂擺攤販）。

②小區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損，消防通道是否被堵，室

內(nèi)輸電是否完好，有無亂拉亂搭，小區(qū)有無可疑人員活動）。

③小區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)（樹木花草有無損壞，房前屋后、公共場所

有無亂倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有無亂停放車輛、亂晾曬衣物，有無影響正常

休息的噪聲源）。

④基礎(chǔ)設(shè)施是否完整，道路有無損壞，室外上下水道是否滲漏，路口護(hù)欄栓、

路障是否完好，娛樂設(shè)施有無損壞。

以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)立即處理，重大

問題和不能處理的問題應(yīng)及時(shí)向管理處主任匯報(bào)。

（2）收繳水、電費(fèi)、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用。

（3）接待居民來信、來訪和處理有關(guān)房屋管理的投訴并做好記錄。

（4）解答住戶提出的有關(guān)房屋管理業(yè)務(wù)咨詢。

（5）安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù)，驗(yàn)收修繕質(zhì)量。

（6）做好工作日記（內(nèi)容為：記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問題，上級

領(lǐng)導(dǎo)的指示，等待解決的事務(wù)，住戶投訴等）。

（7）整理內(nèi)務(wù)（包括打掃辦公室、整理文件、資料、圖書報(bào)刊；清潔整理辦

公桌、椅及其他辦公用具等）。

2、一周工作：

（1）走訪住戶（內(nèi)容：與住戶交換小區(qū)管理意見，了解住戶在住房方面的困

難和需要；掌握住戶家庭基本情況，包括：戶主、年齡、職業(yè)、工作單位和住家

電話，家庭人口以及人口結(jié)構(gòu)，掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更、租金的

變化，住房的戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、保養(yǎng)和維修狀況）。

（2）初審住戶裝修申請并報(bào)上級審批。

（3）檢查每棟樓宇的公共設(shè)施是否完好（內(nèi)容包括：電梯運(yùn)行是否正常；樓

道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險(xiǎn)品、有毒物品；公共照明

是否完好；配電箱、水表設(shè)備是否有破損；小區(qū)樓內(nèi)信報(bào)箱是否有破損），發(fā)現(xiàn)

問題應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處主任和有關(guān)部門，并協(xié)助處理。

（4）檢查垃圾桶是否噴灑藥物，各住宅樓內(nèi)公共部位是否清潔。

（5）檢查房屋使用情況，有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶，了解房地產(chǎn)信息。

3、一月工作：

（1）編制本月保養(yǎng)維修報(bào)表，制訂下月保養(yǎng)維修計(jì)劃。

（2）編制租金、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)表。

（3）對月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪，聽取住戶意見。

（4）整理房屋管理資料、檔案，對發(fā)生異動的（包括：房屋產(chǎn)權(quán)變動、承租

戶變動、租金變動、管理費(fèi)變動）作出修改。

（5）與有關(guān)單位聯(lián)系，交換情況一次（包括：居委會、派出所、工商行、房

屋產(chǎn)權(quán)單位等），如有重要情況須書面報(bào)告和反映。

（6）辦公室大掃除一次（包括：窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用

具的清潔整理.）。

4、一季度工作:

（1）對本管理地段（片、幢）內(nèi)的住戶全部走訪一遍。

（2）組織檢查小區(qū)和住宅樓宇的消防設(shè)施（包括：消防栓、水源、滅火器、

消防桶、高層樓宇的消防報(bào)警設(shè)備、太平門等）是否完好無缺，能否正常使用，

發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門處理。

（3）檢查各糞池、井蓋，檢查化糞池、下水道有無淤塞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織

有關(guān)人員處理。

（4）清理房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，并編制季度報(bào)表；清查是否有漏收、錯(cuò)

收；采取措施對拖欠房租和管理費(fèi)的住戶進(jìn)行追收。

（5）編制季度維修保養(yǎng)計(jì)劃和報(bào)表。

5、一年工作：

（1）制定下年工作計(jì)劃。

（2）組織清理一次化糞池。

（3）編制年度房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)告。

（4）編制下年度維