一、適用范圍

本市行政區域內既有建筑改變使用功能需要辦理消防設計

審查驗收或備案的，適用本指引；既有建筑增加建筑面積、層

數、高度，涉及擴建工程的，不適用本指引。依據《土地使用

證》《不動產權證書》《建設工程規劃許可證》等綜合判定既

有建筑所在地塊及建筑自身使用功能，建筑內部的裝飾裝修、

調整布局不屬于既有建筑改變使用功能。

二、正負面清單

建筑物改變使用功能是將辦理土地、規劃等手續時確定的

規劃用途改變，或者在同一規劃用途下將建筑內部經營業態調

整的建設行為。改變使用功能并符合可調整互換情形的列入正

面清單，建設單位可直接申請辦理消防設計審查驗收或者備案；

改變使用功能明顯與建設工程規劃許可用途不符的，以及嚴重

影響城市規劃和周邊環境的列入負面清單，住房和城鄉建設主

管部門不予辦理消防設計審查驗收或者備案。通過正、負面清

單管理，鼓勵激發市場活力、提升文化功能、改善民生設施、

完善公共服務、進行創業創新的項目，嚴格控制對城市規劃和

周邊環境、安全有嚴重影響的項目。

（一）正面清單

—1—

建筑物（歷史建筑、文物保護建筑除外）符合下列內部業

態調整或者互換的，建設單位可直接按規定向住房和城鄉建設

主管部門申請辦理消防設計審查驗收或者備案：

1.商業建筑內部的業態調整或互換。包括：商店、超市、網

吧、餐飲、娛樂、影劇院、健身房、培訓機構、金融保險服務、

寵物醫院、公共設施營業網點和其他服務設施場所（如月子中

心、眼科、口腔、體檢、美容等醫療機構、理發美容店）等；

2.商業性辦公建筑內部的業態調整或者互換。包括：寫字樓、

商業性辦公場所、公司總部辦公設施、金融活動場所和企業廠

區外獨立的辦公場所等；

3.旅店建筑內部的業態調整或者互換。包括：賓館、旅店、

酒店、招待所等；

4.工業、倉儲建筑不涉及提高生產或儲存物品火災危險性等

級的功能調整或者互換，工業、倉儲建筑增加物流功能的；

5.利用商業用房、教育用房、辦公用房以及其他公共建筑等

用途的現有空閑用房設立門診部、診所等醫療機構的；

6.黨政機關和國有企事業單位培訓療養機構轉型為養老服

務設施的；

7.其他同一規劃用途下建筑內部經營業態的調整。

（二）負面清單

以下建筑使用功能變更嚴重影響城市規劃和周邊環境，住

—2—

房和城鄉建設主管部門不予受理消防設計審查驗收或者備案：

1.未經批準擅自將非住宅建筑改為住宅建筑的；

2.利用住宅建筑改為辦公建筑以及有安全、噪聲、光、油煙

污染問題、嚴重影響周邊環境的項目，包括：餐飲、機械加工、

建材庫房、寵物醫院、娛樂場所、棋牌室、健身房、游泳館等；

3.未經批準擅自將建筑用途轉為易燃易爆、?；飞a加工

存儲、危廢存儲等功能的；

4.公共配套設施如社區用房、物管用房、農貿市場等改作他

用的；

5.未經批準擅自將地下車庫、人防工程、交通通道改作他用

的；

6.未經批準擅自封閉架空層、增加隔層等增加建筑面積進行

使用的；

7.利用2019年12月12日之后建成的違法建筑整體或部分

進行使用的；

8.未經批準擅自將各類辦公建筑、旅店建筑等改為公寓居住

建筑的；

9.其他明顯與建設工程規劃許可用途不符的。

三、既有建筑改變使用功能的條件及要求

既有建筑改變使用功能的，應該滿足以下條件：

1.符合城鄉規劃關于用地兼容性或者建筑物適建性的規定；

—3—

2.不改變建筑面積、總高度、層數、外立面，不影響房屋安

全使用；

3.不侵害他人合法權益。

改變建筑使用功能并需要變更土地性質或不動產登記使用

性質的，應當按相關程序完善土地、規劃等手續后再申請消防

設計審查驗收或備案手續。

四、其他要求

建設單位或者個人進行既有建筑內部業態調整、互換或者

改變房屋用途，應當按照民事法律、法規的規定，處理好涉及