信息房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu):上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司資質(zhì)等級(jí)一級(jí)項(xiàng)目名稱場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告分戶報(bào)告□是■否滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)出具報(bào)告日期2025年05月29日參與該項(xiàng)目的房地產(chǎn)估價(jià)師姓名及其作用簽字估價(jià)師(一簽字估價(jià)師(二)凌昕上海市楊浦區(qū)土地儲(chǔ)備中心信息(以不或相關(guān)部門(mén)認(rèn)定結(jié)果為準(zhǔn))上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)土地面積56603平方米建筑面積估價(jià)目的結(jié)果價(jià)值時(shí)點(diǎn)2024年05月06日514717641(元)15151(元/平方米)Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113收儲(chǔ)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：凌昕注冊(cè)號(hào)：3120160032詹海兵注冊(cè)號(hào)：3120060126估價(jià)報(bào)告出具日期：2025年05月29日上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)滬東洲房估報(bào)字(2025)第上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Tel:86-21-22312000Fax:8上海市楊浦區(qū)土地儲(chǔ)備中心：受貴方的委托，我司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價(jià)原則，依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，按照必要的估價(jià)程序，綜合評(píng)定貴方委托的房地產(chǎn)價(jià)值，估價(jià)目的：為委托人擬收儲(chǔ)上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)而提供市場(chǎng)價(jià)值的參考依據(jù)。估價(jià)對(duì)象：上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料及經(jīng)委托方確認(rèn)，本次估價(jià)對(duì)象權(quán)利人為上海友誼集團(tuán)股份有限公司，收儲(chǔ)土地面積56,603.00平方米(折合84.90畝),收儲(chǔ)總建筑面積33,973.09平方米，其中有證建筑面積811.00平方米，未見(jiàn)證建筑面積33,162.09平方米。房地產(chǎn)信息如下：上海友誼集團(tuán)股份有限公司共青路435號(hào)土地面積(平方米)56,603.00平方米(折合84.90畝)建筑面積(平方米)未見(jiàn)證估價(jià)對(duì)象土地用途為倉(cāng)儲(chǔ)，土地使用權(quán)取得方式為出讓(或轉(zhuǎn)讓),土地使用期限至2046年04月14日。本次評(píng)估范圍包括估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)(含岸線及港口使用)、房屋所有權(quán)、房屋室內(nèi)裝飾裝修、附屬設(shè)施、綠化苗木、可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用、無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備及停產(chǎn)停業(yè)損失。價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2024年05月06日價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)方法：成本法(其中土地使用權(quán)采用成本逼近法及收益還原法)估價(jià)結(jié)果：我司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價(jià)原則，依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，按照必要的估價(jià)程序，綜合確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣514,717,641元(大寫(xiě)人民幣伍億壹仟肆佰柒拾壹萬(wàn)柒仟陸佰肆拾壹元整)。上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)序號(hào)評(píng)估范圍評(píng)估總價(jià)(元)156,603.00平方米2房屋18,662.79平方米3室內(nèi)裝飾裝修196項(xiàng)4附屬設(shè)施19項(xiàng)5綠化苗木6可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用2項(xiàng)725車(chē)8無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備3項(xiàng)9停產(chǎn)停業(yè)損失1項(xiàng)2、估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格中已考慮該地塊具有港口經(jīng)營(yíng)許可的因素。特此奉達(dá)。上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司(200050)上海市延安西路726號(hào)華敏翰尊國(guó)際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChina滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)目錄估價(jià)師聲明 5估價(jià)師假設(shè)和限制條件 6估價(jià)結(jié)果報(bào)告 9一、估價(jià)委托人 9二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 9三、估價(jià)目的 9五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) 七、估價(jià)原則 21九、估價(jià)方法 十、估價(jià)結(jié)果 十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 十二、實(shí)地查勘期 十三、估價(jià)作業(yè)期 1、估價(jià)結(jié)果明細(xì)表2、《房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)》復(fù)印件3、估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖4、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)照片5、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》【滬房地楊字(2001)第088075號(hào)】復(fù)印件6、《港口經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)備案表》【備案編號(hào)：滬港備23057號(hào)】復(fù)印件7、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)8、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件9、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證書(shū)復(fù)印件10、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書(shū)復(fù)印件(200050上海市延安西路726號(hào)華敏翰尊國(guó)際大Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的估價(jià)三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChTel:86-21-22312000Fax:86-(一)本次估價(jià)采用了市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。(二)本公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備等安全與室內(nèi)外污染實(shí)地查勘并記錄，僅限于其外觀、使用狀況及周邊區(qū)位狀況，憑觀察和感受沒(méi)有發(fā)現(xiàn)不安全情況，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)存在環(huán)境污染問(wèn)題。因此，報(bào)告估價(jià)的假設(shè)前提為估價(jià)對(duì)象達(dá)到國(guó)家或行業(yè)規(guī)定應(yīng)該達(dá)到的合格標(biāo)準(zhǔn)。(三)估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明，本估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)權(quán)屬證明上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。(四)本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。(五)對(duì)存在的影響房地產(chǎn)估價(jià)值的瑕疵事項(xiàng)，估價(jià)委托人在委托時(shí)未作特殊說(shuō)明，而估價(jià)師根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉及無(wú)法收集資料的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。未定事項(xiàng)假設(shè)是指對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象不存在未定事項(xiàng)，故本估價(jià)報(bào)告無(wú)未定事項(xiàng)假設(shè)。背離事實(shí)假設(shè)是指因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象不存在背離事項(xiàng)，故本估價(jià)報(bào)告無(wú)背離事項(xiàng)假設(shè)。不相一致假設(shè)是指在估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或房屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證明等權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司不一致，估價(jià)對(duì)象的名稱不一致等情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱等的合理假定。1.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)證證載房屋共11幢，證載建筑面積共2918平方米。經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，證載房屋中的3、4、12幢房屋已經(jīng)滅失，納入本次評(píng)估范圍的有證房屋共8幢，總建筑面積為811平方米。2.應(yīng)委托人要求，本報(bào)告的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2024年05月06日，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查之日為2025年05月13日，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一致。本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與現(xiàn)場(chǎng)勘查之日的狀況保持一致。3.根據(jù)上海市土地征收過(guò)程中苗木處置的一般原則，綠化苗木一般做搬遷處理。根據(jù)委托人提供的《房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)》,本次估價(jià)，綠化苗木按照買(mǎi)斷方式處理。依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料的說(shuō)明以及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。值的影響，請(qǐng)本報(bào)告的使用者予以特別關(guān)注。(一)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果僅為估價(jià)委托人按本報(bào)告所列明之目的及估價(jià)行業(yè)管(二)當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定時(shí)，本報(bào)告從提出之日起應(yīng)用有效期原則上可長(zhǎng)達(dá)壹年，即自估價(jià)報(bào)告出具之日2025年05月29日起至2026年05月28日止。如在報(bào)告有果，估價(jià)委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估(三)本估價(jià)報(bào)告的各組成部分共同構(gòu)成一個(gè)完整、有機(jī)的整體，報(bào)告的使用人應(yīng)全面仔細(xì)地閱讀報(bào)告全文。我們不對(duì)任何片面、分割或斷章取義地理解、使用本報(bào)滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113告的行為造成的后果承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)(200050)上海市延安西路726號(hào)華敏翰尊國(guó)際大廈6AAdd:6A,No.726YarnanRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113住所：上海市楊浦區(qū)寧國(guó)路121號(hào)證照編號(hào)：26000000201807250686辦公地址：上海市長(zhǎng)寧區(qū)延安西路726號(hào)6樓A座資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：滬建房估證字【2023】15號(hào)資質(zhì)有效期限：2023年09月22日至2026年09月21日為委托人擬收儲(chǔ)上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)而提供市場(chǎng)價(jià)值的參考依據(jù)。(一)估價(jià)對(duì)象范圍本次估價(jià)對(duì)象位于上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)，資料及經(jīng)委托方確認(rèn)，本次估價(jià)對(duì)象權(quán)利人為上海友誼集團(tuán)股份有限公司，收儲(chǔ)土地面積56,603.00平方米(折合84.90畝),收儲(chǔ)建筑面積33,973.09平方米，其中有證建筑面積811.00平方米，未見(jiàn)證建筑面積33,162.09平方米。房地產(chǎn)信息如下：共青路435號(hào)上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)土地面積(平方米)56,603.00平方米(折合84.90畝)建筑面積(平方米)未見(jiàn)證估價(jià)對(duì)象土地用途為倉(cāng)儲(chǔ)，土地使用權(quán)取得方式為出讓(或轉(zhuǎn)讓),土地使用期限至2046年04月14日。本次評(píng)估范圍包括估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)(含岸線及港口使用)、房屋所有權(quán)、房屋室內(nèi)裝飾裝修、附屬設(shè)施、綠化苗木、可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備、物資(二)估價(jià)對(duì)象基本狀況公司，土地用途為倉(cāng)儲(chǔ)，土地使用權(quán)取得方式為出讓(或轉(zhuǎn)讓),土地使用期限至2046年04月14日，收儲(chǔ)土地面積56,603.00平方米(折合84.90畝),收儲(chǔ)建筑面積33,973.09況：東至共青路、南至共青路357弄、西至復(fù)興島運(yùn)河、北至海安路。(三)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況根據(jù)委托人提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》【滬房地楊字(2001)第088075號(hào)】記載，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)信息如下：上海友誼集團(tuán)股份有限公司共青路435號(hào)權(quán)屬性質(zhì)國(guó)有用途地號(hào)使用期限自1996年04月15日至2046年04月14日止使用面積總面積56,603.00平方米獨(dú)用面積56,603.00平方米房屋所有權(quán)性質(zhì)建筑面積2,918.00平方米幢號(hào)室號(hào)、部位建筑面積(平方米)房屋類型建筑結(jié)構(gòu)2混合113磚木11滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司(200050上海市延安西路726號(hào)華敏翰尊國(guó)際大廈6ATel:86-21-22312000Fax:86-21-621151134磚木115混合116混合117混合118磚木219磚木21混合12磚木11磚木11的房屋中第3、4、12幢已滅失，計(jì)入本次評(píng)估的有證房屋共8幢，合計(jì)建筑面積為811.00此外，根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象另有37處33,162.09平方米，房屋具體信息如下：幢號(hào)建筑面積(平方米)建筑結(jié)構(gòu)2未見(jiàn)證11未見(jiàn)證21未見(jiàn)證313未見(jiàn)證53未見(jiàn)證63未見(jiàn)證73未見(jiàn)證83未見(jiàn)證93未見(jiàn)證103未見(jiàn)證113未見(jiàn)證123未見(jiàn)證1333未見(jiàn)證153上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)幢號(hào)建筑面積(平方米)未見(jiàn)證163未見(jiàn)證173未見(jiàn)證183未見(jiàn)證192未見(jiàn)證201未見(jiàn)證212未見(jiàn)證22鋼結(jié)構(gòu)1未見(jiàn)證23鋼結(jié)構(gòu)11未見(jiàn)證251未見(jiàn)證262未見(jiàn)證271未見(jiàn)證282未見(jiàn)證291未見(jiàn)證301未見(jiàn)證312未見(jiàn)證3212未見(jiàn)證33簡(jiǎn)易113綜上所述，本次評(píng)估范圍內(nèi)，有證房屋建筑面積811.00平方米，未見(jiàn)證房屋建筑鑒于本次估價(jià)目的為委托人擬收儲(chǔ)估價(jià)對(duì)象而提估價(jià)對(duì)象的他項(xiàng)權(quán)利及其他權(quán)利限制狀況進(jìn)行調(diào)查，估價(jià)結(jié)果也未考慮估價(jià)對(duì)象可能鑒于本次估價(jià)目的為委托人擬收儲(chǔ)估價(jià)對(duì)象而提供價(jià)值參考，故本次估價(jià)不再對(duì)上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)估價(jià)對(duì)象的出租或者占用情況、其他特殊情況狀況進(jìn)行調(diào)查，估價(jià)結(jié)果也未考慮估價(jià)對(duì)象可能存在的出租或者占用情況、其他特殊情況對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，請(qǐng)本報(bào)告(四)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況(1)四至狀況：東至共青路、南至共青路357弄、西至復(fù)興島運(yùn)河、北至海安路(2)房地座落：楊浦區(qū)共青路435號(hào)(3)使用權(quán)來(lái)源：出讓(或轉(zhuǎn)讓)(4)用途：倉(cāng)儲(chǔ)(5)容積率：0.05(6)形狀、地勢(shì)：基本規(guī)則，地勢(shì)平坦(7)地質(zhì)條件：較好(8)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：宗地紅線外七通(通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃?xì)?(9)土地等級(jí)：上海市基準(zhǔn)地價(jià)工業(yè)用地5級(jí)地段(《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果(2020年)》)估價(jià)對(duì)象有證房屋8幢，建筑面積811.00平方米；未見(jiàn)證房屋37處，建筑面積33,162.09平方米，總建筑面積33,973.09平方米。整體維護(hù)及保養(yǎng)狀況一般，具體房屋狀況如下：幢號(hào)結(jié)構(gòu)2混合11檐高約6.2米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門(mén)鐵窗。室內(nèi)5混合11檐高約4.2米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門(mén)鐵窗。室內(nèi)6混合11檐高約3.4米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門(mén)鐵窗。室內(nèi)7混合11檐高約3.5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門(mén)鐵窗。室內(nèi)8磚木21檐高約2.5米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻，木門(mén)鐵窗。室上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)Add:6A,No.726YananRd(w),STel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)幢號(hào)結(jié)構(gòu)91檐高約3.1米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻，木門(mén)鐵窗。室內(nèi)墻面采用乳膠漆，PVC吊頂。安裝鐵皮混合12檐高約7.5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門(mén)鐵窗。室內(nèi)門(mén)、不銹鋼欄桿、不銹鋼雨棚和衛(wèi)生器具等。磚木11檐高約9.3米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門(mén)鐵窗。室內(nèi)金門(mén)窗、塑鋼門(mén)窗、工藝木門(mén)和不銹鋼防盜柵。證載2未見(jiàn)證部分2檐高約6.2米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門(mén)鐵窗。室內(nèi)未見(jiàn)證11內(nèi)地面采用地磚，墻面采用乳膠漆、墻磚。安裝衛(wèi)生器具和不銹鋼防盜柵。未見(jiàn)證21檐高約2.4米，外觀為彩鋼板屋面，彩鋼板墻體。室內(nèi)為未見(jiàn)證31檐高約2.8米，外觀為彩鋼板屋面，彩鋼板墻體，塑鋼門(mén)未見(jiàn)證43未見(jiàn)證53未見(jiàn)證63未見(jiàn)證73未見(jiàn)證83未見(jiàn)證93未見(jiàn)證103未見(jiàn)證113未見(jiàn)證123未見(jiàn)證1333未見(jiàn)證153未見(jiàn)證163未見(jiàn)證173上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)ShanghaiOrientReShanghaiOrientRe(200050上海市延安西路726號(hào)華敏Add:6A,No.726YananRd(w),Shanghai滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)Tel:86~21-22312000Fax:86-21-62115113幢號(hào)結(jié)構(gòu)未見(jiàn)證183未見(jiàn)證192未見(jiàn)證201未見(jiàn)證212未見(jiàn)證22鋼結(jié)構(gòu)1內(nèi)墻面采用乳膠漆。未見(jiàn)證23鋼結(jié)構(gòu)1內(nèi)墻面采用乳膠漆。1未見(jiàn)證251毛坯狀態(tài)。未見(jiàn)證262毛坯狀態(tài)。未見(jiàn)證271未見(jiàn)證282檐高約5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門(mén)鐵窗。室內(nèi)藝木門(mén)、塑鋼門(mén)窗和室外鐵樓梯。未見(jiàn)證291未見(jiàn)證301內(nèi)地面采用塑料地毯，墻面采用乳膠漆。安裝鐵門(mén)。未見(jiàn)證312未見(jiàn)證321柵。見(jiàn)證部分2門(mén)、不銹鋼欄桿、不銹鋼雨棚和衛(wèi)生器具等。未見(jiàn)證33簡(jiǎn)易1窗。室內(nèi)墻面采用PVC護(hù)墻板。見(jiàn)證部分1PVC吊頂。安裝鋁合金門(mén)窗、塑鋼門(mén)窗、木門(mén)、不銹鋼防盜柵、淋浴房、衛(wèi)生潔具和灶臺(tái)見(jiàn)證部分3金門(mén)窗、塑鋼門(mén)窗、工藝木門(mén)和不銹鋼防盜柵。上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)上海市交通委員會(huì)準(zhǔn)予上海友誼集團(tuán)物流有限公司在共青路295號(hào)、435號(hào)經(jīng)營(yíng)地域范圍內(nèi)開(kāi)展港口設(shè)施、設(shè)備和機(jī)械租賃業(yè)務(wù)，其中共青路435號(hào)儲(chǔ)運(yùn)復(fù)三碼頭的長(zhǎng)度為米，前沿水深為-4米，核定靠泊等級(jí)為120,主要用途為通用散貨泊位。估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)涉及的構(gòu)筑物、附屬物共計(jì)19項(xiàng)，序號(hào)1簡(jiǎn)屋12道閘/3座3鐵門(mén)/4自行車(chē)棚/511座6鋼砼結(jié)構(gòu)1座7鐵絲網(wǎng)1/8防汛墻H=1.8-2.2m9圍墻1鐵絲網(wǎng)2/彩鋼板棚/上下水管道費(fèi)(含窨井)/1項(xiàng)電線桿/根門(mén)柱/1對(duì)電線電纜費(fèi)/1項(xiàng)/鐵門(mén)11米消防設(shè)施費(fèi)f1項(xiàng)估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)涉及的綠化苗木共計(jì)87株，具序號(hào)單位數(shù)量1香樟1株上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)收儲(chǔ)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113序號(hào)2中=25-30cm株3株4水杉3株5水杉6株6水杉9株7株小計(jì)株估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)涉及的可恢復(fù)使用的機(jī)器設(shè)備共計(jì)2項(xiàng)，具體詳見(jiàn)下序號(hào)設(shè)備名稱1空調(diào)/臺(tái)2熱水器I臺(tái)估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)涉及的無(wú)法恢復(fù)使用的機(jī)器設(shè)備共計(jì)3項(xiàng)，具體詳見(jiàn)下表：序號(hào)設(shè)備名稱1不銹鋼水箱12水箱7立方米6座龍門(mén)吊15噸4臺(tái)(五)區(qū)位狀況估價(jià)對(duì)象坐落于上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)，東至共青路、南至共青路357弄、西(1)道路狀況估價(jià)對(duì)象鄰近道路有共青路，距中環(huán)線軍工路段垂直距離約600米。(2)出入可利用交通工具距估價(jià)對(duì)象約100米有公交車(chē)站，停靠577路公交線路；估價(jià)對(duì)象距軌道交通12號(hào)(3)交通管制情況上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司200050)上海市延安西路726號(hào)華敏翰尊Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)(4)停車(chē)方便程度3、環(huán)境狀況(1)自然環(huán)境上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分。上海地處長(zhǎng)江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長(zhǎng)江入海口，地處南北海岸線的中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個(gè)良好的江海港口。上海地區(qū)河湖眾多，水網(wǎng)密布，水資源豐富，是著名的江南水鄉(xiāng)，境內(nèi)水域面積697積的11%。上海河網(wǎng)大多屬黃浦江水系，主要有黃浦江及其支流蘇州河、川揚(yáng)河、淀浦河等。黃浦江源自安吉，全長(zhǎng)113公里，流經(jīng)市區(qū)，江道寬度300~770米，平均360米，終年不凍，是上海的水上交通要道。蘇州河上海境內(nèi)段長(zhǎng)54公里，河道平均寬度45米。上海境內(nèi)除西南部有少數(shù)丘陵山脈外，全為坦蕩低平的平原，是長(zhǎng)江三角洲沖積平原的一部分，平均海拔高度為4米左右。陸地地勢(shì)總趨勢(shì)屬北亞熱帶季風(fēng)性氣候，雨熱同期，日照充分，雨量充沛。上海氣候溫和濕潤(rùn)，極端(2)人文環(huán)境楊浦坐擁上海四大城市副中心之一，十大商業(yè)中心之一的江灣五角場(chǎng)；上海第三代國(guó)際社區(qū)新江灣城；產(chǎn)值豐厚的環(huán)同濟(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)圈；世界500發(fā)集聚區(qū)以及東外灘。楊浦科教資源豐富，區(qū)域內(nèi)坐落著14所各類高等學(xué)校，其數(shù)量超過(guò)了上海市高校總數(shù)的三分之一，被譽(yù)為“上海學(xué)府中央?yún)^(qū)”。包括復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、上海理工大學(xué)、中國(guó)人民解放軍海軍軍醫(yī)大學(xué)等校。楊浦區(qū)地處上海東北角，與虹口區(qū)相鄰。原先為老工業(yè)基地，近年來(lái)通過(guò)大力改造出現(xiàn)興旺局勢(shì)。目前楊浦區(qū)相繼形成了大學(xué)城、五角場(chǎng)全面改造后的新商圈、新江灣城高尚居住區(qū)、黃興公園高尚居住區(qū)四個(gè)功能區(qū)塊。楊浦區(qū)目前的商業(yè)配套主要集(3)景觀估價(jià)對(duì)象周邊主要為工業(yè)區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)。毗鄰復(fù)興島公園，自然景觀較好。周邊的環(huán)境質(zhì)量較好，無(wú)可見(jiàn)污染物，也無(wú)噪音等影響。水質(zhì)與上海其它地段相同。上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司(200050上海市延安西路726號(hào)華敏翰尊國(guó)際大Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)(1)基礎(chǔ)設(shè)施上水、通下水、通污水、通燃?xì)?”,能滿足正常經(jīng)營(yíng)的需要。(2)公共服務(wù)設(shè)施估價(jià)對(duì)象位于楊浦區(qū)復(fù)興島上，周邊超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、郵局等配套設(shè)施5、教育聚集度估價(jià)對(duì)象位于上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)，西側(cè)相隔復(fù)興2022年，楊浦區(qū)配合市發(fā)展改革委、市規(guī)劃資源局等市級(jí)部門(mén)，研究復(fù)興島近期和中長(zhǎng)期規(guī)劃功能及開(kāi)發(fā)機(jī)制，為后續(xù)區(qū)域整體轉(zhuǎn)型發(fā)展和戰(zhàn)略功能實(shí)現(xiàn)打下基礎(chǔ)。當(dāng)時(shí)得出的結(jié)論是，將構(gòu)建以復(fù)興島為核心，南北兩翼向中部逐步推進(jìn)的“一島兩翼”白島”向“頂流島”轉(zhuǎn)變。2024年12月13日，“上海量子城市時(shí)空創(chuàng)新基地”在復(fù)興島開(kāi)啟，上海量子城市時(shí)空創(chuàng)新重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室揭幕。同時(shí)，“復(fù)興智塔”孵化巢臺(tái)、上海數(shù)字智能孵化基地、上海設(shè)計(jì)藝術(shù)創(chuàng)作基地等一批市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目都在復(fù)興島落地。市政府明確提出，要以復(fù)興島的未來(lái)規(guī)劃將依托“數(shù)字島、設(shè)計(jì)島、人民島”的功能定位，更有效的利根據(jù)委托人要求，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2024年05月06日。(一)價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值。(二)價(jià)值內(nèi)涵：無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)下的市場(chǎng)價(jià)值為位于上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)，收儲(chǔ)土地面積56,603.00平方米(折合84.90畝),土地用途為倉(cāng)儲(chǔ)，收儲(chǔ)建筑面積33,973.09平方米，其中有證建筑面積811.00平方米，未見(jiàn)證建筑面積33,162.09平上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)滬東洲房估報(bào)字(上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113方米，房屋類型為倉(cāng)庫(kù)堆棧，宗地紅線外開(kāi)發(fā)程度為七通(通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃?xì)?,于價(jià)值時(shí)點(diǎn)(2024年05月06日)及在滿足全部假設(shè)土地為市場(chǎng)價(jià)值；房屋、裝修裝飾和附屬設(shè)施為重置價(jià)結(jié)合成新；綠化苗木為買(mǎi)斷價(jià)；可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用為搬遷費(fèi)；物資搬遷為運(yùn)費(fèi)；無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備為重置價(jià)結(jié)合成新；停產(chǎn)停業(yè)損失參照《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)本次估價(jià)遵守獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最(一)獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立，是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括估價(jià)委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，憑自己的客觀，是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡公正，是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不偏袒估價(jià)利害關(guān)系人中(二)合法原則合法原則是依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，及估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國(guó)務(wù)院所屬部門(mén)頒布的有關(guān)部門(mén)規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿(房屋登記簿、土地登記簿)、權(quán)屬證書(shū)、有關(guān)批文和合同等(如規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)租賃合同等)確定估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)合法、(三)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化也會(huì)有不斷的漲落和變化，因此在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往有不同的價(jià)格水平。遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)滬東洲房估報(bào)字(2025)第上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-(四)替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的房地產(chǎn)有相同的價(jià)格，但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買(mǎi)者和賣(mài)者，都會(huì)將其擬買(mǎi)或擬賣(mài)的房地產(chǎn)與市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買(mǎi)者都不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格，任何理性的賣(mài)(五)最高最佳利用原則最高最佳利用必須同時(shí)滿足四個(gè)條件：一是法律上允許；二是技術(shù)上可能；三是財(cái)務(wù)上可行；四是價(jià)值最大化。最高最佳利用是在法律、法規(guī)、政策以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則是遵循了合法(一)法律法規(guī)1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(1995年1月1日起施行，2019年8月26日修改);2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及實(shí)施細(xì)則(1999年1月1日起施行，2019年8月26日修改);3、《中華人民共和國(guó)民法典》(2021年1月1日起施行);4、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年12月1日起施行);5、《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(上海市人民政府令第71號(hào));6、其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策。(二)技術(shù)規(guī)程2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》;3、《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范(三)行為依據(jù)(四)估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86--21-62115113滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)1、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》【滬房地楊字(2001)第088075號(hào)】復(fù)印件；2、《港口經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)備案表》【備案編號(hào)：滬港備23057號(hào)】復(fù)印件；(五)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師所收集掌握的有關(guān)資料(一)估價(jià)思路與方法根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況，不同的估價(jià)對(duì)象應(yīng)分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象法定用途為倉(cāng)庫(kù)堆棧，并且本次估價(jià)目的為委托人擬收儲(chǔ)估價(jià)對(duì)象而提供價(jià)值參考，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途及本次估價(jià)目的，估價(jià)師對(duì)其可采用的估價(jià)方法進(jìn)1、估價(jià)對(duì)象建(構(gòu))筑物的建安成本及其它費(fèi)用可以準(zhǔn)確計(jì)量，其土地使用權(quán)價(jià)3、估價(jià)對(duì)象作為現(xiàn)房，在現(xiàn)有規(guī)劃條件下，不適用直接采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。經(jīng)綜合分析，本次估價(jià)對(duì)象采用成本法進(jìn)行評(píng)估，其中估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)采用(二)估價(jià)技術(shù)路線房地產(chǎn)估價(jià)(成本法):估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值=土地使用權(quán)價(jià)值+房屋建(構(gòu))筑物價(jià)值。(1)土地使用權(quán)估價(jià)：上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-成本逼近法的操作程序是：(2)通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)；(3)確定土地增值；成本逼近法的基本公式如下：土地還原率還原，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。收益還原法的操作程序是：(1)收集相關(guān)資料；(2)測(cè)算年總收益；(3)確定年總費(fèi)用；(4)計(jì)算年純收益；(7)測(cè)算收益價(jià)格。式中：P:土地收益價(jià)格；上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司(200050上海市延安西路726號(hào)華敏翰尊國(guó)際大Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)a:土地純收益(或地租),每年不變；r:土地還原率，固定且大于零；n:未來(lái)土地收益年期。C、確定土地使用權(quán)價(jià)值：綜合分析成本逼近法和收益還原法的估價(jià)結(jié)果，并采用合適的方法對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行綜合處理，得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)取得費(fèi)，并以此為基礎(chǔ)，計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值：土地使用權(quán)價(jià)值=土地使用權(quán)取得費(fèi)+管理費(fèi)用+利息+利潤(rùn)+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)(2)建(構(gòu))筑物價(jià)值=重置價(jià)-建(構(gòu))筑物折舊重置價(jià)=建筑物開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)+利息+利潤(rùn)+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)(3)綠化苗木補(bǔ)償價(jià)值參照《上海市征收集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(2024)》、《上海市園林工程預(yù)算定額》(SHA2-31-2016)結(jié)合楊浦區(qū)相關(guān)補(bǔ)償口徑綜合確定。(4)機(jī)器設(shè)備及物資搬遷估價(jià)：機(jī)器設(shè)備可以分為二大類：一類為可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備(包括存貨物資),該類設(shè)備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運(yùn)輸、安裝調(diào)試后可恢復(fù)并繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備；另一類為無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備，該類設(shè)備是指無(wú)法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無(wú)法恢復(fù)使用，或者搬遷和安裝費(fèi)用大于機(jī)器設(shè)備殘余價(jià)值的機(jī)器設(shè)備。1)可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備：費(fèi)率概算法可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)用以設(shè)備的重置現(xiàn)價(jià)為計(jì)費(fèi)基數(shù)，設(shè)備在價(jià)值時(shí)點(diǎn)正常使用狀態(tài)下，經(jīng)拆卸、搬運(yùn)至新廠址后，重新安裝，恢復(fù)到可以正常使用狀態(tài)所需費(fèi)用的總和，即：設(shè)備搬遷與安裝費(fèi)用=設(shè)備重置現(xiàn)價(jià)×(拆遷費(fèi)率+運(yùn)輸費(fèi)率+基礎(chǔ)及材料費(fèi)率+安裝調(diào)試費(fèi)率)存貨物資搬遷費(fèi)=存貨物資價(jià)值×運(yùn)雜費(fèi)率2)無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的評(píng)估值：重置成本法正常使用情況下的設(shè)備在價(jià)值時(shí)點(diǎn)所體現(xiàn)的市場(chǎng)公允價(jià)值，包括設(shè)備的本體購(gòu)價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等，并綜合考慮其成新率，即：無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的評(píng)估值=(設(shè)備重置現(xiàn)價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi))×成新率(5)停產(chǎn)停業(yè)損失：參照《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(上海市人民政府令第71號(hào))滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司(200050)上海市延安西路726號(hào)華敏翰尊國(guó)際大廈6ATel:86-21-22312000Fax:86-的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。我司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價(jià)原則，依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣514,717,641元(大寫(xiě)人民幣伍億壹仟肆佰柒拾壹萬(wàn)序號(hào)評(píng)估范圍評(píng)估總價(jià)(元)156,603.000平方米218,662.79平方米3196項(xiàng)4附屬設(shè)施19項(xiàng)56可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用783項(xiàng)91項(xiàng)特別提示：1、估價(jià)結(jié)果受報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的制約。2、估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格中已考慮該地塊具有港口經(jīng)營(yíng)許可的因素。姓名注冊(cè)號(hào)簽名簽名日期2025年05月29日詹海兵2025年05月29日上海市楊浦區(qū)共青路435號(hào)房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)本公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師詹海兵已于2025年05月13日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘并進(jìn)行了記錄。2025年04月28日~2025年05月29日(以下頁(yè)內(nèi)空白)滬東洲房估報(bào)字(2025)第FA0804G22號(hào)上海東洲房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-1、估價(jià)結(jié)果明細(xì)表2、《房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)》復(fù)印件3、估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖4、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)照片5、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》【滬房地楊字(2001)第088075號(hào)】復(fù)印件6、《港口經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)備案表》【備案編號(hào)：滬港備23057號(hào)】復(fù)印件7、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)8、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件9、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證書(shū)復(fù)印件10、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書(shū)復(fù)印件序號(hào)幢號(hào)建筑面積未見(jiàn)證部分建筑面積(平方米)總建筑面積(平方米)(元)12幢2未見(jiàn)證13未見(jiàn)證24未見(jiàn)證35未見(jiàn)證46未見(jiàn)證57未見(jiàn)證68未見(jiàn)證79未見(jiàn)證8未見(jiàn)證9未見(jiàn)證10未見(jiàn)證11未見(jiàn)證12未見(jiàn)證13未見(jiàn)證14未見(jiàn)證15未見(jiàn)證16未見(jiàn)證17未見(jiàn)證18未見(jiàn)證19未見(jiàn)證20未見(jiàn)證21未見(jiàn)證22未見(jiàn)證23未見(jiàn)證24未見(jiàn)證25未見(jiàn)證26未見(jiàn)證27未見(jiàn)證28序號(hào)幢號(hào)建筑面積(平方米)未見(jiàn)證部分建筑面積(平方米)總建筑面積(平方米)(元)未見(jiàn)證29-未見(jiàn)證30未見(jiàn)證31-未見(jiàn)證32-10幢5幢-未見(jiàn)證33-66-11幢-7幢序號(hào)幢號(hào)名稱(元)123乳膠漆4外墻涂料5未見(jiàn)證1塑鋼門(mén)窗6未見(jiàn)證1不銹鋼防盜柵7未見(jiàn)證18未見(jiàn)證19未見(jiàn)證12座未見(jiàn)證1乳膠漆未見(jiàn)證1外墻涂料未見(jiàn)證3小便斗座座衛(wèi)浴五金個(gè)陶瓷水斗個(gè)未見(jiàn)證5未見(jiàn)證5未見(jiàn)證5小便斗座未見(jiàn)證5座未見(jiàn)證5衛(wèi)浴五金個(gè)未見(jiàn)證5陶瓷水斗個(gè)小便斗座座衛(wèi)浴五金個(gè)陶瓷水斗個(gè)序號(hào)幢號(hào)名稱數(shù)量單位(元)未見(jiàn)證7.未見(jiàn)證7未見(jiàn)證7小便斗座未見(jiàn)證7座未見(jiàn)證7衛(wèi)浴五金個(gè)未見(jiàn)證7陶瓷水斗個(gè)未見(jiàn)證8未見(jiàn)證8未見(jiàn)證8小便斗座未見(jiàn)證8座未見(jiàn)證8衛(wèi)浴五金個(gè)未見(jiàn)證8陶瓷水斗個(gè)未見(jiàn)證9未見(jiàn)證9未見(jiàn)證9小便斗座未見(jiàn)證9座未見(jiàn)證9衛(wèi)浴五金個(gè)未見(jiàn)證9陶瓷水斗個(gè)未見(jiàn)證10未見(jiàn)證10未見(jiàn)證10小便斗座未見(jiàn)證10座未見(jiàn)證10衛(wèi)浴五金個(gè)未見(jiàn)證10陶瓷水斗個(gè)未見(jiàn)證11未見(jiàn)證11未見(jiàn)證11小便斗座未見(jiàn)證11座未見(jiàn)證11衛(wèi)浴五金個(gè)未見(jiàn)證11陶瓷水斗個(gè)未見(jiàn)證12未見(jiàn)證12序號(hào)幢號(hào)名稱(元)未見(jiàn)證12小便斗座未見(jiàn)證12座未見(jiàn)證12衛(wèi)浴五金個(gè)未見(jiàn)證12陶瓷水斗個(gè)未見(jiàn)證13未見(jiàn)證13未見(jiàn)證13小便斗座未見(jiàn)證13座未見(jiàn)證13衛(wèi)浴五金個(gè)未見(jiàn)證13陶瓷水斗個(gè)未見(jiàn)證14未見(jiàn)證14未見(jiàn)證14小便斗座未見(jiàn)證14座未見(jiàn)證14衛(wèi)浴五金個(gè)未見(jiàn)證14陶瓷水斗個(gè)未見(jiàn)證15未見(jiàn)證15未見(jiàn)證15小便斗座未見(jiàn)證15座未見(jiàn)證15衛(wèi)浴五金個(gè)未見(jiàn)證15陶瓷水斗個(gè)未見(jiàn)證16未見(jiàn)證16未見(jiàn)證16小便斗座未見(jiàn)證16座未見(jiàn)證16衛(wèi)浴五金個(gè)未見(jiàn)證16陶瓷水斗個(gè)未見(jiàn)證17未見(jiàn)證17未見(jiàn)證17小便斗座未見(jiàn)證17座序號(hào)幢號(hào)名稱(元)未見(jiàn)證17衛(wèi)浴五金個(gè)未見(jiàn)證17陶瓷水斗個(gè)未見(jiàn)證18未見(jiàn)證18未見(jiàn)證18小便斗座未見(jiàn)證18座未見(jiàn)證18衛(wèi)浴五金個(gè)未見(jiàn)證18陶瓷水斗個(gè)未見(jiàn)證10復(fù)合地板未見(jiàn)證105座未見(jiàn)證10小便斗2座未見(jiàn)證10陶瓷水斗1個(gè)未見(jiàn)證10夾板隔斷未見(jiàn)證10不銹鋼水斗(雙1個(gè)未見(jiàn)證11復(fù)合地板未見(jiàn)證12未見(jiàn)證12乳膠漆未見(jiàn)證12外墻涂料未見(jiàn)證13乳膠漆未見(jiàn)證14乳膠漆未見(jiàn)證15未見(jiàn)證15夾板隔斷未見(jiàn)證15鋁合金門(mén)窗未見(jiàn)證15成品防盜門(mén)2扇未見(jiàn)證15乳膠漆未見(jiàn)證15外墻涂料未見(jiàn)證16外墻涂料未見(jiàn)證27油漆地坪未見(jiàn)證27乳膠漆未見(jiàn)證27電動(dòng)卷簾門(mén)未見(jiàn)證27不銹鋼水斗(雙1只序號(hào)幢號(hào)名稱(元)未見(jiàn)證27鐵門(mén)未見(jiàn)證27塑鋼門(mén)窗6未見(jiàn)證28塑料地毯未見(jiàn)證28乳膠漆未見(jiàn)證28室外鐵樓梯5未見(jiàn)證28工藝木門(mén)8未見(jiàn)證28成品防盜門(mén)1樘未見(jiàn)證28塑鋼門(mén)窗4未見(jiàn)證29鐵門(mén)未見(jiàn)證29乳膠漆未見(jiàn)證30鐵門(mén)未見(jiàn)證30塑料地毯未見(jiàn)證30乳膠漆未見(jiàn)