估價項目名稱：西安經濟技術開發區土地儲備中心國有土地使用權收回補償涉及西安經濟技術開發區明光路東側、鳳城二路北側WY12-23-1號宗地內附著物市場價值評估估價委托人：西安經濟技術開發區土地儲備中心房地產估價機構：陜西華地房地產估價咨詢有限公司注冊房地產估價師：史燕宇(注冊號6120200025)吳蒙(注冊號6120130021)估價報告編號：陜華地房估字[2025]第002號估價報告出具日期：2025年2月13日3 4 5 5 5 5 7 6 8 5估價的假設和限制條件(一)注冊房地產估價師對估價所依據的估價委托人提供的估價對象相但未到政府相關部門予以核實，假定它們是合(二)注冊房地產估價師對估價對象的現場查勘僅限于其外觀和周圍環境景觀，對房屋安全、工程質量、環境等影響估價對象價值的重大因素給予了必要關注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應專業機構進行鑒定、檢測的情況下，假定工程質量達到或超過國家建筑施工驗收規范根據委托方提供的資料及估價師調查了解，截止價值時點，估價對象本次估價目的是為委托方國有土地收回確定補償款提供價格參考依據，評估擬收回土地地上建筑物所有權市場價值，參照《西安市人民政府關于印收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金6建審手續，其余建筑物均無建審手續。按照《西安經濟技術開發區管委會在對其原址用地進行收儲時，按原址用地用途和地面建（構）筑物（不包公司蓋章確認的《建筑物、構筑物明細表》為準，認定評估范圍中含有餐評估估價對象建筑面積、認定范圍按照川機床工具集團股份公司蓋章確認截止價值時點，估價對象取得《西安秦經家具有限公司總平面圖》(98門，且廠區綠化、小品、道路及附屬公用工程必須與主體廠房、辦公樓同時設計、同時竣工、同時投入使用。經估價師現場查勘，估價對象宗地內7程，與主體廠房、辦公樓同時設計、同時竣工、同時投入使用；門衛、崗亭分別為經審批建設的門衛接待、貨運大門。按照《西安經濟技術開發區管委會關于印發〈西安經濟技術開發區工業企業舊廠區改造利用實施辦法企業，在對其原址用地進行收儲時，按原址用地用途和地面建(構)筑物(不于價值時點，本次評估關于其數量、結構類型等在估價人員現場查勘核實的基礎上，最終依據土地使用權人提供的《建筑物、構筑物明細表》中載明的范圍及數量確定，并以上述數據與事實相符為假設前提，若提供供的相關資料確定，委托人及所有權人對其所提供的證件、文件及原始資料的真實性、合法性負責。注冊房地產估價師對估價對象的法律權屬狀況給予了必要的關注，由于估價對象暫無有效力的權屬登記資料，依據委托和本次估價目的，本報告僅對估價對象的市場價值進行評估，不對估價對(四)本報告估價結果僅為估價委托人實現本次評估目的而提供的房地產市場價值參考意見，這個意見本身并無強制執行的效力，我們只對結論8對任何第三者使用以及用于其他與本估價目的無關的經濟行為無效，房地(七)本報告中關于估價對象的相關情況受報告中已載明的估價假設和限制條件的限制，僅對本次估價結果服務，評估報告使用人未按照法律、法規或資產評估報告載明的使用范圍和方式使用評估報告的，評估機構和評估專業人員將不承擔責任，同時房地產估價機構和估價人員不承擔非估制條件，還應關注房地產估價師完成實地查勘之日、設定的價值時點以及部門以外的單位或個人提供，報告的全部或部分內容不得發表于任何公開對象所在宗地國有建設用地使用權，并與西安經濟技術開發區管委會簽訂9械發展股份有限公司發行股份換股吸收合并陜西秦川機床工具集團有限公場投票與網絡投票相結合的方式通過了將原公司名稱“陜西秦川機械發展人，委托方未能提供估價所需的反映估價對象狀況的全部資料，雖然注冊房地產估價師進行了盡職調查，但仍有部分資料難以獲得。若以后估價利地上建筑物所有權以及與其不可分割的相關配套設施、室內、外裝飾裝修的價值，不含所在宗地國有建設用地使用權、未辦理有建審手續的其他建(四)本報告未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和估價結果報告聯系人：常陽為西安經濟技術開發區土地儲備中心收回秦川機床工具集團股份公司估價對象為位于西安經濟技術開發區明光路東側、鳳城二路北側，為不可分割的相關配套設施、室內、外裝飾裝修(不含所在宗地國有建設用地其中建筑物包括生產車間(鋼結構)、辦公樓(框架結構)、餐廳(框架結構)及1234權5況為2353.17平方米、餐廳為266.38平方米、車間2為567.74平方米；構筑物包括門衛(50.74平方米)、崗亭(3.26估價對象所在宗地位于西安經濟技術開發區明光路東側、鳳城二路北西華商數碼信息股份有限公司，西臨明光路，南臨鳳城二路，北鄰西安麗人科技有限責任公司；宗地形狀呈近似矩形，形狀規則，地勢較平坦，為至價值時點，我公司注冊估價師在估價委托人的帶領下對估價對象所處區域及估價對象進行了現場查勘，同時結合秦川機床工具集團股份公司1間米，廠房整體屋面為彩色鍍鋁鋅鋼板，外墻貼瓷磚或玻璃幕墻。西側墻玻璃幕墻，內墻面抹灰、局部貼面鋪地磚；其余部分現狀為廠房使地面或自流平，四周磚墻維護，鋼2磚或自流平，石膏吊頂，室內貼地磚、墻面抹灰、頂棚抹灰或礦棉板吊頂；2層地面鋪地毯，頂棚抹灰部建有辦公室，地面鋪地毯或自流平，墻面抹灰，頂棚抹灰；鋁合金水電齊全，維護狀況較好，房屋狀345///6///------依據委托方提供的相關資料及注冊房地產估價師實際調查了解，估價具集團股份公司以出讓方式取得了估價對象所在宗地國有出讓建設用地使用權，并與西安經濟技術開發區管委會簽訂了《西安經濟技術開發區項目WY12-23-1Ⅶ《西安經濟技術開發區項目合同書》約定估價對象所在宗地使用權出讓年限為五十年，自頒發該地塊的《中華人民共和國國有土地使用證》之建設生產車間、辦公樓、門衛接待、貨運大門，且廠區綠化、小品、道路及附屬公用工程必須與主體廠房、辦公樓同時設計、同時竣工、同時投入使用。經估價師現場查勘，估價對象宗地內經審批建筑物包括生產車間、程，與主體廠房、辦公樓同時設計、同時竣工、同時投入使用；門衛、崗亭分別為經審批建設的門衛接待、貨運大門。截止價值時點，估價對象未委托方國有土地收回確定補償款提供價格參考依據，評估擬收回土地地上建筑物所有權市場價值，參照《西安市人民政府關于印發國有土地上房屋征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征地產估價師現場勘查之日。一切取價標準均以價值時點有效的價格標準或市場價值是指被評估房地產在正常交易情況下，由及時充分掌握市場政策信息、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在評估時點應站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系使用、合法處分為前提估價。在合法取得方面，應以房地產權屬證書、權屬檔案的記載或其他合法證件為依據；在合法使用方面，應以使用管制(如城市規劃、房地產用途管制)為依據；在合法處分方面，應以法律、法規或正常價格。根據市場運行規律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經過相互影響與比較之后來決定的。房地產價格也同樣遵循替代規律，某房地產的價格，受其它具有相況下的價值。最高最佳利用：房地產在法律上允許，技術上可能、財務上14.《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改17.《陜西省財政廳、國家稅務總局陜西省稅務局、陜西省水利廳、中國人民銀行西安分行關于印發陜西省水利建設基金籌集和使用管理實施細20.《陜西省住房和城鄉建設廳關于調整陜西省建設工程計價依據的通22.《西安市人民政府辦公廳轉發市財政局等三部門關于調整城市選用估價方法時，應根據估價對象及所在地的房地產市場狀況等客觀條件，對比較法、成本法、收益法、假設開發法等估價方法進行適用性分析。本次對地上建筑物、構筑物市場價值進行估價，在估價過程中根據估成本法：根據估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價