物業美觀性制度

一、總則1.目的：為提升本高端小區的整體美觀形象，為業主營造舒適、優雅的居住環境，加強物業公司對小區美觀性的管理和維護，特制定本制度。2.適用范圍：本制度適用于本高端小區內所有區域，包括但不限于公共區域、建筑物本體、綠化區域、配套設施等，同時適用于物業公司全體員工以及在小區內進行相關作業的第三方人員。3.基本原則：以維護小區整體美觀、提升業主居住體驗為核心，遵循統一規劃、規范管理、注重細節、持續改善的原則，確保小區美觀性管理工作的有效開展。二、公共區域美觀管理1.道路與廣場-清潔維護-每日定時清掃道路和廣場，確保路面無垃圾、雜物、積水。垃圾清掃后及時轉運至指定垃圾處理點，避免在道路和廣場長時間停留。-定期沖洗道路和廣場地面，根據實際情況制定沖洗頻率，至少每周進行一次全面沖洗，重點區域如小區主入口廣場可增加沖洗次數。沖洗時要注意控制水流方向和強度，避免對周邊綠化和設施造成損壞。-設施維護-對道路和廣場上的路燈、指示牌、休閑座椅等設施進行定期檢查和維護。路燈應保證照明正常，如有損壞需在24小時內更換燈泡；指示牌要保持清晰、無損壞，若有字跡模糊或版面破損應及時修復或更換；休閑座椅要穩固，表面無污漬、破損，發現問題應在48小時內安排維修或清潔。-道路和廣場的地面如有裂縫、坑洼等情況，應及時進行修補。對于較小的裂縫，可采用專業的路面修補材料進行填充；對于較大的坑洼，要制定詳細的修補方案，確保修補后的路面平整、美觀，與周邊路面協調一致，修補工作應在發現問題后的3個工作日內完成。-景觀布置-根據不同季節和節日，在道路和廣場適當布置花卉、綠植等景觀元素。景觀布置要遵循美觀、大方、協調的原則，不得影響交通和行人通行。例如，在春節期間可擺放寓意吉祥的花卉造型，在夏季可設置一些具有清涼感的綠植景觀。-定期對景觀布置進行檢查和維護，及時更換枯萎的花卉和綠植，保持景觀的生機與活力。花卉和綠植的更換周期根據實際生長情況而定，一般不應超過兩周。2.樓道與電梯間-清潔衛生-樓道和電梯間每日至少清掃兩次，包括地面、墻面、扶手等部位。地面要清掃干凈，無灰塵、雜物；墻面要保持整潔，無亂張貼、涂鴉等現象；扶手要擦拭光亮，無污漬。-電梯轎廂內部每日進行多次清潔，包括地面、四壁、天花板等。在高峰時段，每2小時至少進行一次簡單清潔，清理雜物和腳印；非高峰時段，進行全面清潔，包括擦拭轎廂壁、消毒按鈕等，確保電梯轎廂內干凈整潔、無異味。-裝飾與布置-樓道和電梯間的裝飾應簡潔、大方，符合小區整體風格。可在樓道適當位置懸掛藝術畫、書法作品等，提升文化氛圍；電梯間可張貼小區活動通知、溫馨提示等，張貼內容要整齊、規范，不得隨意張貼。-定期對裝飾物品進行檢查和維護，如發現藝術畫、書法作品有損壞或褪色，應及時修復或更換；通知、提示等張貼物如有過期或破損，要及時清理更換，保持樓道和電梯間的整潔美觀。-照明管理-確保樓道和電梯間的照明設施正常運行，保證充足的亮度。對照明燈具進行定期檢查，每月至少檢查一次，發現燈泡損壞及時更換。對于聲控、光控等智能照明設備，要定期進行調試，確保其感應靈敏，正常工作。三、建筑物本體美觀管理1.外立面維護-外觀檢查-定期對建筑物外立面進行檢查，每季度至少進行一次全面檢查，重點檢查外立面是否有脫落、裂縫、變色等情況。檢查可采用目視檢查和借助專業工具（如望遠鏡、檢測尺等）相結合的方式進行。-建立詳細的外立面檢查記錄檔案，記錄檢查時間、發現的問題、問題位置等信息，以便及時跟蹤處理。對于發現的問題，要進行拍照留存，作為后續維修和整改的依據。-清潔與修補-根據建筑物外立面的材質和污染情況，制定合理的清潔計劃。對于玻璃外立面，每月至少進行一次專業清洗；對于石材、涂料等外立面，每半年至少進行一次深度清潔。清潔工作要使用合適的清潔工具和清潔劑，避免對外立面造成損傷。-發現外立面有脫落、裂縫等問題，應及時進行修補。對于較小的脫落和裂縫，可采用與外立面材質相匹配的修補材料進行修復；對于較大的問題，要制定專項維修方案，組織專業施工隊伍進行維修，確保維修后的外立面與原外觀一致，不影響整體美觀。-色彩管理-小區建筑物外立面的色彩應保持統一、協調，未經物業公司和相關業主同意，不得擅自更改建筑物外立面的顏色。-如因建筑物使用年限較長或其他原因需要對外立面進行重新粉刷或更換顏色，物業公司應組織相關業主進行討論，并報相關部門審批。在施工過程中，要嚴格按照設計方案進行操作，確保新的外立面色彩符合小區整體規劃和美觀要求。2.屋頂與天臺管理-衛生清理-定期對屋頂和天臺進行衛生清理，每兩個月至少進行一次全面清理。清理內容包括雜物、垃圾、落葉等，確保屋頂和天臺排水暢通，無積水現象。-在清理過程中，要注意保護屋頂和天臺的防水、隔熱等設施，避免因清理工作造成損壞。如發現防水、隔熱設施有損壞情況，應及時安排專業人員進行修復。-物品擺放規范-屋頂和天臺除必要的消防、通風等設施設備外，不得隨意堆放其他物品。對于因維修、施工等原因臨時需要在屋頂和天臺堆放的物品，必須經過物業公司批準，并在規定的時間內清理完畢，恢復屋頂和天臺的整潔。-對屋頂和天臺的設施設備要進行合理布局和標識管理，確保其擺放整齊、有序，便于維護和管理。設施設備表面要保持清潔，無明顯污漬和損壞。-景觀與綠化布置-在條件允許的情況下，可對屋頂和天臺進行適當的景觀和綠化布置。景觀和綠化布置要充分考慮屋頂和天臺的承載能力和防水要求，選擇合適的植物品種和景觀小品。-景觀和綠化布置應定期進行養護管理，包括澆水、施肥、修剪等工作，確保植物生長良好，景觀效果美觀。同時，要注意防止植物根系對屋頂和天臺的防水結構造成破壞。四、綠化區域美觀管理1.綠化規劃與設計-整體規劃-小區綠化應進行整體規劃，根據小區的地形、建筑布局和業主需求，合理劃分不同的綠化區域，如中心景觀區、組團綠化區、道路綠化區等。綠化規劃要注重植物的多樣性和層次感，營造出四季有景、錯落有致的綠化景觀。-綠化規劃方案應經物業公司、業主代表和相關專業部門審核通過后實施，確保綠化規劃符合小區整體美觀要求和生態環保原則。-植物配置-根據不同綠化區域的特點和功能，選擇合適的植物品種進行配置。在中心景觀區，可種植一些觀賞價值高的花卉、喬木和灌木，形成色彩豐富、造型優美的景觀；在道路綠化區，應選擇具有吸塵、降噪功能且樹形整齊的植物進行行道樹種植；在組團綠化區，可適當增加一些休閑設施和兒童游樂區域，并搭配相應的綠化植物，營造舒適的居住環境。-植物配置要考慮植物的生長習性和相互搭配，避免出現植物生長不良或景觀不協調的情況。同時，要注重本地植物的應用，提高植物的適應性和成活率。2.日常養護管理-澆水與施肥-根據季節和天氣情況，合理制定綠化植物的澆水計劃。在夏季高溫干旱季節，要增加澆水頻率，每天早晚各澆水一次，確保植物水分供應充足；在冬季，要適當減少澆水次數，避免植物受凍。澆水要澆透，避免出現“半截水”現象。-定期對綠化植物進行施肥，根據植物的生長階段和品種選擇合適的肥料。一般每年春季和秋季各進行一次全面施肥，施肥量要適中，避免因施肥過多造成植物徒長或燒根現象。施肥后要及時澆水，促進肥料的吸收。-修剪與整形-對綠化植物進行定期修剪和整形，保持植物的良好形態和景觀效果。喬木要定期修剪樹冠，去除枯枝、病枝和過密枝，保持樹形美觀；灌木要進行造型修剪，使其輪廓清晰、線條流暢；花卉要及時修剪殘花、敗葉，促進新花的生長。-修剪和整形工作要根據不同植物的生長特點和觀賞需求進行，一般每月至少進行一次常規修剪，在植物生長旺盛期可適當增加修剪次數。修剪后的枝葉要及時清理，保持綠化區域的整潔。-病蟲害防治-建立綠化植物病蟲害監測機制，定期對植物進行檢查，及時發現病蟲害隱患。一旦發現病蟲害，要采取科學有效的防治措施，優先采用生物防治和物理防治方法，減少化學農藥的使用。-對于病蟲害嚴重的植物，要及時進行隔離治療或砍伐處理，防止病蟲害的擴散。同時，要加強對綠化植物的日常養護管理，提高植物的抗病蟲能力。3.綠化景觀維護-景觀小品管理-對綠化區域內的景觀小品，如亭臺樓閣、雕塑、噴泉等進行定期檢查和維護。檢查內容包括結構安全、外觀整潔等方面。景觀小品的結構要穩固，無松動、變形等情況；外觀要保持整潔，無污漬、損壞等現象。-發現景觀小品有損壞或需要維修的情況，應及時安排專業人員進行修復。對于一些具有文化藝術價值的景觀小品，要制定專門的保護方案，確保其得到妥善保護和維護。-綠化設施維護-對綠化區域內的灌溉設施、照明設施等進行定期檢查和維護。灌溉設施要保證正常運行，噴頭無堵塞、漏水現象；照明設施要亮度正常，燈具無損壞。如發現設施有損壞，應及時進行維修或更換，確保綠化設施的正常使用，不影響綠化景觀的整體效果。五、配套設施美觀管理1.停車場管理-車輛停放規范-制定明確的車輛停放管理制度，引導業主和訪客將車輛停放在指定的停車位內。停車位要劃分清晰，編號規范，方便業主查找和使用。-加強對停車場的巡邏管理，及時糾正車輛亂停亂放現象。對于違規停放的車輛，要通過電話、短信等方式通知車主，要求其將車輛停放到指定位置。如車主拒不配合，可按照相關規定進行處理，確保停車場秩序井然。-停車場環境維護-每日對停車場進行清掃，清除垃圾、雜物和灰塵，保持停車場地面整潔。定期沖洗停車場地面，至少每月進行一次全面沖洗，去除油污和污漬，保持地面清潔衛生。-對停車場內的照明設施、通風設施、消防設施等進行定期檢查和維護。照明設施要保證亮度充足，通風設施要運行良好，消防設施要配備齊全、有效。發現設施有損壞或故障，應及時進行維修或更換，確保停車場設施正常運行，為車主提供良好的停車環境。-停車場標識與裝飾-停車場內的標識要清晰、規范，包括入口、出口標識、停車位標識、導向標識等。標識應采用反光材料制作，確保在夜間也能清晰可見。定期檢查標識的完整性和清晰度，如有損壞或褪色，應及時更換。-在保證停車場功能的前提下，可對停車場進行適當的裝飾。例如，在停車場墻面繪制一些與小區文化相關的壁畫，或者擺放一些綠色植物，提升停車場的美觀度和文化氛圍。2.垃圾處理設施管理-垃圾收集點管理-合理設置垃圾收集點的位置，確保其既方便業主投放垃圾，又不影響小區的美觀和環境衛生。垃圾收集點要采用封閉式設計，防止垃圾暴露和異味散發。-每日定時對垃圾收集點進行清理和消毒，確保垃圾及時轉運，收集點內無垃圾堆積。清理后的垃圾收集點要保持干凈整潔，定期對其外觀進行維護和粉刷，使其外觀與周邊環境相協調。-垃圾分類設施維護-配備完善的垃圾分類設施，如垃圾分類垃圾桶、垃圾分類宣傳標識等。垃圾分類垃圾桶要分類明確，顏色標識符合國家標準，且桶身無損壞、無污漬。-定期對垃圾分類設施進行檢查和維護，確保其正常使用。如發現垃圾桶有損壞或標識不清的情況，應及時進行更換或修復。同時，要加強對業主的垃圾分類宣傳教育，提高業主的垃圾分類意識，共同維護小區的美觀和環境衛生。3.健身與休閑設施管理-設施維護與更新-對小區內的健身與休閑設施，如健身器材、兒童游樂設施、乒乓球桌等進行定期檢查和維護。檢查設施的安全性和完好性，如有松動、損壞等情況，應及時進行維修加固。-根據設施的使用年限和損壞程度，適時進行更新換代。新的健身與休閑設施要符合小區的整體風格和業主需求，安裝位置要合理，確保其美觀實用。-設施清潔與衛生-每日對健身與休閑設施進行清潔，清除表面的灰塵、污漬和雜物。定期對設施進行消毒，特別是在疫情期間或傳染病高發季節，要增加消毒頻率，保障業主的健康安全。-在設施周圍設置垃圾桶，方便業主投放垃圾，保持設施周邊環境整潔。同時，要對設施周圍的綠化進行維護，營造舒適的休閑氛圍。六、員工培訓與考核1.培訓內容-美觀意識培訓-定期組織員工參加美觀意識培訓，通過講解、案例分析、實地參觀等方式，提高員工對小區美觀性重要性的認識，培養員工的審美能力和責任意識。培訓內容包括小區整體規劃和風格特點、不同區域的美觀要求、美觀管理的基本原則和方法等。-邀請專業的景觀設計師、建筑設計師等對員工進行專題培訓，介紹最新的美觀設計理念和趨勢，拓寬員工的視野，提升員工對美觀性管理的專業素養。-操作技能培訓-根據不同崗位的工作需求，開展針對性的操作技能培訓。例如，對綠化養護人員進行植物修剪、病蟲害防治等技能培訓；對保潔人員進行不同材質清潔方法和技巧的培訓；對工程維修人員進行建筑物外立面修復、設施設備維修保養等技能培訓。-通過實際操作演示、模擬場景訓練等方式，讓員工熟練掌握相關操作技能，確保在工作中能夠規范、高效地完成美觀性管理任務。培訓要注重理論與實踐相結合，定期組織員工進行技能考核，檢驗培訓效果。2.培訓計劃與實施-制定培訓計劃-物業公司應根據小區美觀性管理的實際需求和員工的培訓需求，制定年度培訓計劃。培訓計劃要明確培訓內容、培訓時間、培訓方式、培訓師資等，確保培訓工作有序開展。-在制定培訓計劃時，要充分考慮員工的工作安排，合理安排培訓時間，避免影響正常工作。培訓計劃應提前向員工公布，讓員工有足夠的時間準備。-培訓實施-按照培訓計劃組織實施培訓工作。培訓方式可采用內部培訓、外部培訓、線上培訓等多種形式相結合。內部培訓可由公司內部的業務骨干或專家進行授課；外部培訓可邀請專業機構或專家進行講座或實地指導；線上培訓可利用網絡平臺提供相關的學習資料和視頻課程，方便員工自主學習。-在培訓過程中，要注重與員工的