第二編

物權法第十二章

物權概述第一節(jié)

物權的概念、性質(zhì)與特征一、物權的概念與性質(zhì)何謂物權

《民法典》第114條第2款有明確的定義，即“物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”二、物權的特征物權是支配權支配權是直接支配客體的權利。“支配”即權利人依其意思對權利客體進行管領或處置物權是絕對權

絕對權也稱“對世權”。絕對權能夠?qū)嗬酥獾拿恳粋€人產(chǎn)生效力，每一個人都應尊重它物權是財產(chǎn)權第二節(jié)物權的客體一、物的概念和特征（一）物的概念我國《民法典》與德國法相同，即將物原則上限定為有體物,包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)(《民法典》第115條第1句)。但是，考慮到現(xiàn)實需要，例外的承認在有法律規(guī)定的情形下，權利也可以作為物權的客體(《民法典》第115條第2句)。例如,債權、知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權利、基金份額等可以質(zhì)押,成為質(zhì)權的客體；建設用地使用權、土地經(jīng)營權也可以進行抵押，成為抵押權的客體。（二）物的特征物必須存在于人體之外。物須為人力所能控制。法律上的物能夠滿足人類社會生活的需要有體物不同于有形物一、物的概念和特征二、不動產(chǎn)與動產(chǎn)動產(chǎn)與不動產(chǎn)是對物的最主要的分類。簡單地說，二者的區(qū)分標準為物是否可移動。不動產(chǎn)，是指依其自然性質(zhì)不能移動，或一經(jīng)移動便會損害其經(jīng)濟價值的物，包括土地和土地附著物。不動產(chǎn)之外的物就是動產(chǎn)。不動產(chǎn)的含義我國《民法典》并未界定何為不動產(chǎn)。依據(jù)國務院頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第2條第2款的規(guī)定，我國法上不動產(chǎn)主要包括土地、海域、地上(海上)定著物等。二、不動產(chǎn)與動產(chǎn)動產(chǎn)的含義在物的范圍中，排除了不動產(chǎn)，剩下的都是動產(chǎn)，如金錢、原材料、半成品、產(chǎn)品、機械設備、交通運輸工具等。機動車、船舶、航空器等交通運輸工具。這類物本質(zhì)上屬于動產(chǎn)，但因法律允許其物權變動上準用不動產(chǎn)的物權變動的規(guī)則（進行登記），故此，人們也將它們稱為“準不動產(chǎn)”。

二、不動產(chǎn)與動產(chǎn)區(qū)分的意義基于法律行為的物權變動的公示方法不同。動產(chǎn)（交付）；不動產(chǎn)（登記）。能設立的物權類型不同。所有權（動產(chǎn)、不動產(chǎn)）；用益物權（不動產(chǎn)）。法律對不動產(chǎn)物權的限制多于動產(chǎn)物權。訴訟管轄不同。因不動產(chǎn)物權引發(fā)的糾紛，實行的是專屬管轄。二、不動產(chǎn)與動產(chǎn)三、主物和從物主物與從物。從物是指非主物的成分，常助主物之效用而同屬于一人之物。從物所輔助的物，即主物。某物僅在符合下列條件時,才能屬于另一個物的從物:1.該物必須是獨立的物,而并非主物的成分。2.該物常常是用來進一步發(fā)揮另一物的效用的。3.從物必須是持續(xù)性的有助于發(fā)揮主物的效用。4.該物與另一物必須有一定的空間上的結合關系。5.該物與另一物必須同歸一人所有。四、原物和孳息原物是指產(chǎn)生孳息的物。孳息可以分為：天然孳息與法定孳息。天然孳息，是指按照自然規(guī)律而產(chǎn)生的果實以及動物的出產(chǎn)物,如樹上的蘋果、母牛產(chǎn)下的小牛等。法定孳息,是指基于合同等法律關系而得到的利息、租金及其他收益,如根據(jù)租賃合同而產(chǎn)生的租金、依據(jù)借款合同產(chǎn)生的利息。五、可分物與不可分物依據(jù)物能否分割以及分割是否損害該物的用途及價值,可以將物分為可分物與不可分物。所謂可分物，是指能夠分割且分割并不改變其性質(zhì)或者影響其用途的物。例如，10萬斤大米、1000噸鋼材，500桶葡萄酒等。不可分物,是指難以分割或者雖能分割但會改變其性質(zhì)或者會影響其用途的物,如一幅名貴的油畫、一匹馬、一輛汽車等。六、流通物、限制流通物與禁止流通物以物在流轉過程中所受限制的程度為標準,可將物分為流通物、限制流通物與禁止流通物。所謂流通物，是指可以由當事人自行決定是否作為交易的標的物的物，法律對于該物的流通方式、交易主體等都不加以限制。限制流通物是指依據(jù)法律、行政法規(guī),在投入交易時受到限制的物。禁止流通物,是指法律、行政法規(guī)規(guī)定的不得作為交易標的物的物。七、消費物與非消費物消費物,是指按照對該物通常的使用方法只可使用一次即不得再為同一使用的物。例如,柴、米、油、鹽、墨、紙等均為消費物,一經(jīng)使用便不復存在。紙幣、硬幣等金錢雖使用依然存在,但因所有權發(fā)生了轉移,故而也視為消費物。消費物之外的物即為非消費物,如汽車、衣服、房屋、機器等均為非消費物。八、可替代物與不可替代物可替代物與不可替代物的劃分限于動產(chǎn)。可替代物,是指具有共同的特征,在交易上能夠依據(jù)品種、規(guī)格、數(shù)量、容量或重量等標準加以確定的動產(chǎn)。例如,煤、汽油、磚頭、糧食、土豆、西紅柿、一本書、一張CD,以及根據(jù)同樣類型生產(chǎn)的、新的產(chǎn)品。如果某一動產(chǎn),其無法在交易上依據(jù)品種、規(guī)格、數(shù)量、容量或重量等標準加以確定,是獨一無二的,則為不可替代物。九、特定物與不特定物特定物與不特定物的區(qū)分完全根據(jù)當事人的主觀意思來進行,是交易方法的區(qū)別,而非物的本身的區(qū)別。特定物,是指根據(jù)當事人的意思或者其他事實具體指定的物。不特定物也稱種類物,是指僅以品種、規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量抽象指定的物。特定物與不特定物的區(qū)分決定了種類之債與特定之債的區(qū)分。通常,在可替代物上成立的是種類之債,但也能夠依據(jù)當事人的意思成立特定之債。而在不可替代物上成立的基本上是特定之債,當然,也可以成立種類之債。例如,甲與乙約定由乙代為購買一副徐悲鴻所畫的奔馬圖。十、單一物、結合物與集合物單一物,是指在形態(tài)上能夠獨立成為個體的物,如一頭牛。結合物,是指由數(shù)個物結合而成的,在社會觀念上被看作一個獨立個體的物,如汽車、房屋。在結合物中,各個組成部分雖然沒有喪失其個性,但形體上已組成了單一的個體。因此,法律上將各個組成部分僅視為物的成分,而將結合物的全部視為權利的客體。集合物,是指由多個單一物或結合物集合而成的物。這種集合可能是因當事人的意思或經(jīng)濟上的目的等事實而發(fā)生的,如圖書館的全部書籍、第三節(jié)物權的效力一、概念與類型物權的效力為實現(xiàn)物權的內(nèi)容，法律上所賦予權利人的權能物權的一般效力為排他效力與優(yōu)先效力，它們是物權為實現(xiàn)其內(nèi)容所必備的權能。物權請求權，不屬于物權效力。追及效力是物權優(yōu)先效力或者物上請求權的應有之義，不屬于一項獨立的物權效力。二、排他效力《民法典》第114條第2款將物權界定為“權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利”。基于物權的排他性，同一物上不得同時存在兩個所有權或者內(nèi)容相互沖突的兩項他物權，此謂“一物一權原則”。物權之所以具有排他的效力，就是為了保障權利人能夠獨自享有標的物的利益。二、排他效力具體體現(xiàn)在同一物上，只能存在一項所有權。第三人因善意取得或取得時效而取得某物的所有權時，該物上原先存在的所有權消滅，物的原所有人不能再基于其所有權請求返還原物。在同一物上，不能同時存在兩個或兩個以上性質(zhì)互不相容的他物權。物權的排他效力有強弱之分。三、優(yōu)先效力通說認為，物權的優(yōu)先效力一方面意味著物權具有優(yōu)先于債權的效力，另一方面也意味著同一物上多項物權并存時其它們之間的優(yōu)先效力。我國《民法典》物權編是在原《物權法》等法律和司法解釋的基礎上編纂而成的，也沒有對物權的優(yōu)先效力作出一般性的規(guī)定，而只是在具體的各類權利沖突中有相應的規(guī)定（如《民法典》第414、415條等）。三、優(yōu)先效力物權優(yōu)先于債權的效力特定物即使已經(jīng)成為某一債權的標的物，如果其上成立了物權的，則該物權優(yōu)先于債權。當某物構成某人的一般財產(chǎn)時，其債權人即使通過強制執(zhí)行或者破產(chǎn)程序，就該物享有物權的人也優(yōu)先于債權人。三、優(yōu)先效力“物權優(yōu)先于債權”的例外買賣不破租賃，即在不動產(chǎn)租賃中，先設定的租賃權優(yōu)先于在后的所有權或者抵押權。物權不能優(yōu)先于法律賦予了優(yōu)先效力的某些債權。物權不能優(yōu)先于辦理了預告登記的債權。三、優(yōu)先效力物權之間的優(yōu)先效力

同一物上并存多項物權時，設立在先的物權優(yōu)先于設立在后的物權。如果同一物存在兩個以上性質(zhì)不沖突可以并存的數(shù)個物權時，確定各個物權效力位階所依據(jù)的標準就是權利產(chǎn)生的時間和公示的方法，即“時間優(yōu)先，權利優(yōu)先”“已經(jīng)登記的，優(yōu)先于未登記的”。在某些情況下，當法律基于社會公共利益等因素的考慮，對物權相互間效力另有規(guī)定的，則從其規(guī)定（如《民法典》第416條）。第四節(jié)物權的類型一、所有權與定限物權以權利人對標的物的支配范圍為標準，可將物權分為所有權與定限物權。所有權,是指所有人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依法享有的占有、使用、收益和處分的權利(《民法典》第240條)。定限物權，也稱限制物權，它是在所有權的基礎上產(chǎn)生的。定限物權包括用益物權和擔保物權。定限物權的效力優(yōu)先于所有權。二、動產(chǎn)物權、不動產(chǎn)物權與權利物權依據(jù)物權的客體是動產(chǎn)、不動產(chǎn)還是權利，可將物權分為動產(chǎn)物權、不動產(chǎn)物權與權利物權。存在于動產(chǎn)之上的物權，有動產(chǎn)所有權、動產(chǎn)質(zhì)權、動產(chǎn)抵押權、留置權等。存在于不動產(chǎn)上的物權則包括不動產(chǎn)所有權（如房屋所有權、土地所有權）、用益物權（如建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權等）以及不動產(chǎn)抵押權（如房屋抵押權）。權利物權，是指在那些以法律允許作為物權客體的權利上設立的物權,如建設用地使用權抵押權、股權質(zhì)權、債權質(zhì)權等。三、主物權與從物權依據(jù)物權是否有獨立性，可將物權分為主物權與從物權。主物權是指能夠單獨或獨立存在的物權,它們不依賴于其他權利而獨立存在。從物權是指無法獨立存在而必須依附于其他權利的物權。所有權當然是主物權，而用益物權中大部分屬于主物權，只有地役權屬于從物權，不得單獨轉讓和單獨抵押，須從屬于不動產(chǎn)所有權土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權（《民法典》第380、381條）。四、意定物權與法定物權以物權的發(fā)生是基于當事人的意思還是依據(jù)法律的規(guī)定，可將物權分為意定物權與法定物權。意定物權,是指依據(jù)當事人的意思而設立的物權,而法定物權是依據(jù)法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的物權。絕大部分物權都是意定物權,如我國法上的建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權、居住權、地役權、抵押權、質(zhì)權等。只有少數(shù)的物權,如留置權、船舶優(yōu)先權、建設工程價款優(yōu)先受償權等,為法定物權，是直接依據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生的。五、有期限物權與無期限物權依據(jù)物權的存續(xù)是否有期限的限制，可將之分為有期限物權與無期限物權。有期限物權是指有一定存續(xù)期間的物權，該期限可由當事人約定，也可由法律規(guī)定。即便是當事人約定，法律上也往往會對其最長期限進行限制。無期限物權是指沒有一定存續(xù)期間而永久存續(xù)的物權。所有權是無期限的物權。第十三章

物權法概述第一節(jié)

物權法的含義、調(diào)整范圍與功能一、物權法的含義物權法就是調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關系的法律規(guī)范的總和。物權法有廣、狹義之分。在頒行了民法典的國家,如德國、日本、韓國等,狹義的物權法(形式上的物權法)僅指民法典中的“物權編”。廣義的物權法,也稱實質(zhì)意義上的物權法,泛指以調(diào)整物權關系為對象的一切法律規(guī)范。它不僅包括了狹義的物權法即民法典的物權編,還包括其他所有的以調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關系的法律規(guī)范。二、物權法的調(diào)整范圍物權法只是調(diào)整圍繞著物的歸屬和利用而發(fā)生的民事關系，即物權關系。物權法調(diào)整的民事關系包括以下兩類：因物的歸屬而發(fā)生的民事關系。即物上的何種物權歸何人。因物的利用而發(fā)生的民事關系。如《民法典》物權編第7章對相鄰關系的規(guī)定，第3分編對用益物權的規(guī)定，第4分編對擔保物權的規(guī)定等。三、物權法的性質(zhì)物權法屬于私法但又常受制于公法規(guī)范。物權法中的法律規(guī)范多為強行性規(guī)范。物權法具有濃厚的固有法色彩。四、物權法的功能物權法有助于實現(xiàn)民事主體在財產(chǎn)法領域中的自由與自治，使其能夠有尊嚴地、自我負責地生活，規(guī)劃自己的未來。物權法有助于清晰、準確地界定物上的權利歸屬，減少紛爭，降低交易成本，維護交易安全，最終實現(xiàn)交易的快捷與高效。物權法對因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關系的調(diào)整能夠形成一種良好的機制，為人們創(chuàng)造財富的行為提供持久穩(wěn)定的激勵機制，促使資產(chǎn)轉換為資本，服務于繁榮社會經(jīng)濟的目的。第二節(jié)

我國物權法的立法目的一、維護國家基本經(jīng)濟制度維護我國基本經(jīng)濟制度，實行物權的平等保護，是包括《民法典》物權編在內(nèi)的我國物權法的重要功能。《民法典》物權編在第五章對國家所有權與集體所有權這兩類公有制的法律形式作出了詳細的規(guī)定,具體包括國家所有權的客體范圍、國家所有權的行使、侵害國有財產(chǎn)的法律責任、集體所有權的客體范圍、集體所有權的行使以及侵害集體財產(chǎn)的法律責任等。這些規(guī)定都鮮明地體現(xiàn)了在我國社會主義初級階段是堅持公有制為主體的基本經(jīng)濟制度。二、維護社會主義市場經(jīng)濟秩序通過制定物權法，確認物的歸屬，明確所有權和用益物權、擔保物權的內(nèi)容，保障各種市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利，依法保護權利人的物權，對于發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟具有重要作用。三、明確物的歸屬我國《民法典》通過以下制度設計實現(xiàn)“明確物的歸屬”立法目的：在基于法律行為的物權變動中，明確采形式主義的立法模式，以登記、交付作為不動產(chǎn)、動產(chǎn)物權變動的生效要件。《民法典》物權編第二章專設第一節(jié)“不動產(chǎn)登記”與第二節(jié)“動產(chǎn)交付”，還專節(jié)（第2章第3節(jié)）規(guī)定了非基于法律行為的物權變動。《民法典》物權編第五章對國家所有權、集體所有權和私人所有權客體范圍的明確規(guī)定。第六章對于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權中的專有部分、共有部分作出了較為詳細的規(guī)定,《民法典》物權編第八章對“共有”的概念、類型以及權利的行使作出了明確的規(guī)定《民法典》物權編分別在第三分編、第四分編逐一規(guī)定了用益物權、擔保物權的種類、內(nèi)容、法律效力、權利沖突的解決規(guī)則等問題。四、發(fā)揮物的效用為實現(xiàn)這一立法目的，首先，《民法典》規(guī)定了若干新型的用益物權和擔保物權,如居住權、動產(chǎn)浮動抵押權、購置款抵押權、現(xiàn)有的以及將有的應收賬款質(zhì)押等。其次,《民法典》允許在土地的地表、地上或者地下分別設立建設用地使用權，允許以正在建造的建筑物、船舶、航空器設定抵押。最后,《民法典》明確了同一財產(chǎn)上存在多個擔保物權時的清償順序等法律規(guī)則。五、保護權利人的物權為了保護權利人的物權，《民法典》作出了如下規(guī)定：第4條明確規(guī)定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”。專章（第3章）規(guī)定了物權的保護方法，其中不僅規(guī)定了返還原物、排除妨害、消除危險這三類物權請求權，還規(guī)定了侵權賠償責任、行政責任和刑事責任。五、保護權利人的物權我國有很長的專制社會歷史,加之法治不彰,現(xiàn)實生活中存在很多任意侵害物權等財產(chǎn)權的情形。例如,隨意羅織罪名侵吞或非法處置他人合法財產(chǎn)、違法暴力拆遷等。因此,通過《民法典》物權編等物權法來保護權利人的物權，是維護廣大人民群眾切身利益的需要。隨著改革開放、經(jīng)濟發(fā)展,人民群眾生活普遍改善,迫切要求切實保護他們通過辛勤勞動積累的合法財產(chǎn)、保護依法享有的土地承包經(jīng)營權等合法權益。第三節(jié)

我國物權法的基本原則一、平等保護原則平等保護各類物權是我國物權法的一項基本原則（《民法典》第113條、第207條）它意味著，我國法律對于物權，無論是國家的、集體的，還是私人的，都給予平等的保護。無論是國家享有的物權、集體享有的物權，還是私人、其他權利人享有的物權，它們在物權法中的地位都是平等的。無論是國家享有的物權、集體享有的物權，還是私人或其他權利人享有的物權，都受到同樣的保護，任何單位和個人均不得侵犯（《民法典》第4條）。二、物權法定原則物權的種類和內(nèi)容應由法律規(guī)定，當事人不得任意創(chuàng)設與法律的規(guī)定所不同的物權或者改變既有物權的內(nèi)容。物權的種類必須由法律規(guī)定，當事人不得任意創(chuàng)設法律沒有規(guī)定的物權。物權的內(nèi)容由法律規(guī)定。所謂物權的內(nèi)容是指物權的權利義務關系。物權法定原則中的“法”僅指“法律”，僅限于全國人民代表大會及其常務委員會制定的規(guī)范性法律文件，不包括行政法規(guī)、地方性法規(guī)，更不包括部門規(guī)章和地方政府規(guī)章。二、物權法定原則違反物權法定原則的后果如果法律明確規(guī)定了違反物權法定原則的效果時，應依據(jù)法律該規(guī)定加以處理。雖然法律沒有特別規(guī)定違反物權法定原則的法律效果，但是當事人關于物權種類或內(nèi)容的約定違反了禁止性規(guī)定，原則上應當認為該約定無效。如果當事人創(chuàng)設物權的法律行為雖未發(fā)生創(chuàng)設該物權的法律效果，但是符合其他法律行為的要件，則當事人之間仍然產(chǎn)生該法律行為的效果。三、物權的公示與公信原則物權的公示原則物權的公示原則（dasPublizitaetsprinzip/Offenkundigkeitsprinzip）是立法者為了使物權法律關系更加清晰，保證法律交易的安全而確立的一項物權法中的基本原則。（《民法典》第208條）因法律行為導致物權的取得、變更或喪失的，須透過法定的方式向外界加以展示，使他人得以知悉，否則無法產(chǎn)生一定的法律效果。現(xiàn)代物權法中，不動產(chǎn)物權以登記為其公示方法，動產(chǎn)物權則以占有（交付）為公示方法。三、物權的公示與公信原則物權的公信原則物權的公信原則（dasGutglaubensprinzip）是指，對信賴令人推測物權存在的外觀表象（即登記、占有等公示方法）的信賴人，即使在該外觀表象并不伴隨著實質(zhì)權利而為空虛存在的情形下，也保護該信賴之原則。我國《民法典》明確承認了物權的公信原則（《民法典》第311條）。在我國法上，物權公信原則不僅適用于動產(chǎn)物權變動，也適用于不動產(chǎn)物權變動。三、物權的公示與公信原則物權公示公信原則的適用范圍公示原則僅僅適用于基于法律行為的物權變動,而不適用于非因法律行為的物權變動。公信原則也僅適用于基于法律行為的物權變動。四、物權特定原則物權特定原則，也稱“物權客體特定原則”或“一物一權原則”，是指物權的客體必須是特定的，至少在實現(xiàn)該物權時，其客體是可得特定的。從《民法典》第114條第2款對物權的界定來看，我國物權法明確承認了物權特定原則。第十四章

物權變動第一節(jié)

物權變動的含義與類型一、物權變動的含義物權的變動，就是指物權的產(chǎn)生、變更和消滅。而從物權人的角度來看，物權的變動即物權的取得、變更和喪失。一、物權變動的含義（一）物權的取得原始取得。又稱“固有取得”或“權利的絕對發(fā)生”，是指權利人取得某物的權利并非基于原權利人的權利。繼受取得。又稱“傳來取得”或“權利的相對發(fā)生”，是指權利人是基于原權利人對其物權的讓與而取得物權的。移轉繼受取得和創(chuàng)設繼受取得；特定繼受取得和概括繼受取得。一、物權變動的含義（二）物權的變更廣義的物權變更，是指物權的主體、客體或內(nèi)容的變更，因此物權的取得、消滅也被包含在物權的變更當中了。狹義的物權變更，僅僅是指在物權的主體不發(fā)生變化的情況下，只是物權的客體或內(nèi)容發(fā)生變更。一、物權變動的含義（三）物權的消滅物權的絕對消滅，是指物權從此不復存在。例如，甲的A房屋因火災被徹底燒毀，此時甲針對A房屋的所有權就屬于絕對消滅，因為它已不復存在。物權的相對消滅，是指物權本身依然存在，只是物權的主體發(fā)生了改變。就原權利人而言，這是所謂物權的“消滅”了，實際上，也就是物權的轉讓。一、物權變動的含義（三）物權的消滅此處提到的物權的消滅僅指物權的絕對消滅導致物權絕對消滅的情形有二：第一，物權的標的物客觀的消滅，物權本身也終局的消滅。第二，物權的標的物并未客觀的滅失，物權本身卻終局的消滅，他人也并未因此而取得其權利。例如，某人將其一部用壞的手機拋棄，無人問津。此時，手機雖然存在，該人的所有權卻終局的消滅。二、基于法律行為的物權變動與

非基于法律行為的物權變動前者是指，因法律行為而導致的物權變動，如買賣機動車、抵押房地產(chǎn)等。后者是指，由于法律行為之外的其他法律事實（事實行為或事件）而引發(fā)的物權變動，這些事實主要包括：取得時效、征收，沒收、法定繼承、生產(chǎn)、法定物權、強制執(zhí)行、先占、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物、添附等。第二節(jié)

基于法律行為的物權變動的模式一、概述比較法上對基于法律行為的物權變動模式有以下三種不同的立法例。意思主義，也稱合意原則，是指不動產(chǎn)抑或動產(chǎn)上的物權僅因當事人的合意而發(fā)生變動，無須進行登記或者交付。形式主義，也稱“物權的合意主義”，是指物權因法律行為而發(fā)生變動時，不僅需要有當事人的變動物權的合意，還要進行登記或交付，否則物權變動之效力不發(fā)生。折中主義，也稱“交付原則”與“登記原則”，是指當物權因法律行為而發(fā)生變動時，除當事人的合意之外，僅須踐行登記或交付的法定形式，就足以發(fā)生物權變動的效果。二、我國法上基于法律行為

的物權變動模式原則上以交付或登記為基于法律行為的物權變動的生效要件。《民法典》第209條第1款和第224條例外的情形（1）無須登記的自然資源；（2）有些不動產(chǎn)的物權變動以登記為對抗要件主義（3）準不動產(chǎn)上的物權變動；（4）法律沒有登記效力做出規(guī)定的不動產(chǎn)物權。第三節(jié)

不動產(chǎn)登記一、不動產(chǎn)登記的概念與特征不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構依當事人的申請、有關國家機關的囑托或依法定職權，將不動產(chǎn)的自然狀況、權利狀況及其他依法應當?shù)怯浀氖马椨涊d于不動產(chǎn)登記簿加以公示的活動。不動產(chǎn)登記在性質(zhì)上是一種基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動的公示的方法。一、不動產(chǎn)登記的概念與特征不動產(chǎn)登記具有以下特征：不動產(chǎn)登記屬于私法領域中的國家行政事務。不動產(chǎn)登記是由當事人與登記機構共同參與的活動。不動產(chǎn)登記是由登記機構依法定程序從事的活動。不動產(chǎn)登記是登記機構將依法應登記之事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。二、不動產(chǎn)登記的類型本登記與預備登記本登記具有終局的、確定的效力，因此又被稱為“終局登記”。依據(jù)登記的事項不同，本登記包括：初始登記、設定登記、轉讓登記、變更登記、注銷登記、更正登記等類型。預備登記是在本登記之前進行的一項登記，該登記并不具有終局的、確定的效力二、不動產(chǎn)登記的類型不動產(chǎn)權利登記與其他登記1.不動產(chǎn)權利登記

（1）首次登記

（2）變更登記

（3）轉移登記

（4）注銷登記2.其他登記

（1）預告登記

（2）更正登記

（3）異議登記

（4）查封登記二、不動產(chǎn)登記的類型依申請登記、依囑托登記和依職權登記（1）依申請登記：我國不動產(chǎn)登記以申請原則即自愿登記為原則，即當事人不申請，登記機構不得進行登記，除非法律、行政法規(guī)另有規(guī)定。（2）依囑托登記：不動產(chǎn)登記機構依據(jù)有權機關的囑托而進行的登記。（3）依職權登記：不動產(chǎn)登記機構依據(jù)法律、行政法規(guī)賦予的職權而主動進行的登記。三、不動產(chǎn)登記的登記能力登記能力，是指哪些權利和法律關系可以登記。以下權利和法律關系具有登記能力：依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第5條,以下不動產(chǎn)權利具有登記能力:(1)集體土地所有權;(2)房屋等建筑物、構筑物所有權;(3)森林、林木所有權;(4)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權;(5)建設用地使用權;(6)宅基地使用權;(7)海域使用權;(8)地役權;(9)抵押權;(10)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。所謂法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利,如《民法典》第368條規(guī)定的居住權登記。四、合同效力與物權登記效力的區(qū)分我國法律明確區(qū)分了合同的效力與物權登記的效力。當事人之間訂立的引發(fā)不動產(chǎn)物權變動的合同一經(jīng)成立，只要在內(nèi)容上不違反法律的強行性規(guī)定和公序良俗，即可發(fā)生效力。而物權登記與否只是決定了物權變動的效力是否發(fā)生，不影響合同本身的效力。即便該物權登記是不動產(chǎn)物權變動的生效要件，也不影響合同的效力。五、不動產(chǎn)登記簿（一）不動產(chǎn)登記簿的概念與特征不動產(chǎn)登記簿是由不動產(chǎn)登記機構制作并管理的官方記錄。不動產(chǎn)登記簿是具有法律效力的簿冊。不動產(chǎn)登記簿用于記載不動的產(chǎn)自然狀況、權利狀況及其他法定事項。五、不動產(chǎn)登記簿（二）不動產(chǎn)登記簿的法律效力不動產(chǎn)登記簿的推定力，也稱“不動產(chǎn)登記簿的推定效力”或“不動產(chǎn)登記簿的正確性推定”，是指不動產(chǎn)物權經(jīng)過登記（即記載于不動產(chǎn)登記簿）之后，即推定不動產(chǎn)登記簿上記載的該物權的歸屬和內(nèi)容與真實的物權歸屬和內(nèi)容是一致。五、不動產(chǎn)登記簿（二）不動產(chǎn)登記簿的法律效力不動產(chǎn)登記簿的公信力，也稱“不動產(chǎn)善意取得”，是指即便不動產(chǎn)登記簿上記載的物權歸屬、內(nèi)容與真實的物權歸屬、內(nèi)容不一致，信賴該登記簿記載之人仍可如同登記簿記載正確時那樣，依法律行為取得相應的不動產(chǎn)物權。六、不動產(chǎn)權屬證書與登記證明（一）不動產(chǎn)權屬證書不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明（《民法典》第217條）。不動產(chǎn)登記證明則是不動產(chǎn)登記機構依法發(fā)放給當事人，用以證明當事人申請的某類不動產(chǎn)登記已經(jīng)記載于不動產(chǎn)登記簿的文書。我國歷來實行不動產(chǎn)的登記發(fā)證制度，即不動產(chǎn)登記機構除在登記簿上進行記載之外，還向不動產(chǎn)權利人頒發(fā)由國家統(tǒng)一印制的權屬證書或登記證明。六、不動產(chǎn)權屬證書與登記證明（二）不動產(chǎn)權屬證書與不動產(chǎn)登記簿的區(qū)別性質(zhì)不同。不動產(chǎn)權屬證書僅僅是“權利人享有不動產(chǎn)物權”的證明，權利人丟失該證明并不會導致權利本身的喪失。功能不同。不動產(chǎn)權屬證書在交易中僅具有初步的證明作用。只有登記簿上的記載才是具有公信力的權利歸屬證明。故此,《民法典》第217條規(guī)定,當不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)權屬證書的記載不一致時,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準。七、不動產(chǎn)登記資料的查詢與復制為了能夠既貫徹公示和公信原則,保障交易的安全和效力,防止登記機關禁止或不正當?shù)叵拗茖Φ怯涃Y料的查詢,《民法典》第218條特別規(guī)定:“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制不動產(chǎn)登記資料,登記機構應當提供。”該條將申請查詢、復制登記資料的主體限制在“權利人、利害關系人”。八、更正登記與異議登記（一）更正登記更正登記，是指當不動產(chǎn)登記簿存在錯誤時，登記機構依當事人之申請或依職權消除該錯誤而進行的登記。（二）異議登記《民法典》第220條第1款規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。”八、更正登記與異議登記（二）異議登記異議登記是通過否定取得人的善意而擊破登記簿之公信力的法律效力,且異議登記僅為真實權利人的利益而暫時擊破異議登記所指向的登記簿記載事項的公信力。異議登記失效并不影響人民法院對當事人物權糾紛案件的實體審理。異議登記不以更正登記被拒絕為前置程序。任何利害關系人只要認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項存在錯誤,都可以直接進行異議登記。九、預告登記（一）預告登記的概念與特征預告登記(Vormerkung)是由德國中世紀民法所創(chuàng)立的一種制度,它是為了保全關于不動產(chǎn)物權的請求權而將該請求權加以登記的制度。此種登記在性質(zhì)上屬于預備登記,即它是在本登記之前進行的一項登記,該登記并不具有終局的、確定的效力,其針對的是將來會產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權,而非已經(jīng)現(xiàn)實存在的不動產(chǎn)物權(針對已存在的不動產(chǎn)物權登記屬于“本登記”或“終局登記”)。我國《民法典》第221條對預告登記制度作出了規(guī)定。九、預告登記（一）預告登記的概念與特征預告登記制度具有以下特征：具有臨時性。預告登記屬于預備登記的一種，不能長久存在。兼具債權性與物權性。一方面，預告登記擔保的對象是債權請求權；另一方面預告登記又賦予了被擔保的債權請求權以很強的物權效力。具有從屬性。就被擔保的債權請求權而言，預告登記僅僅是其附屬物，預告登記的效力取決于被擔保的債權請求權的效力。九、預告登記（二）預告登記的客體與適用范圍在以登記為生效要件的不動產(chǎn)物權變動中，預告登記的客體是以實現(xiàn)不動產(chǎn)物權變動為目的的債權請求權。依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第85條第1款，不動產(chǎn)預告登記的適用范圍包括：（1）商品房等不動產(chǎn)預售的；（2）不動產(chǎn)買賣、抵押的；（3）以預購商品房設定抵押權的；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。九、預告登記（三）預告登記的構成要件存在符合要求的預告登記的客體，即“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議”；當事人之間有關于預告登記的約定；登記機構在登記簿上進行了登記。九、預告登記（四）預告登記的效力擔保效力。預告登記后，登記名義人處分不動產(chǎn)時，其與第三人訂立的合同的債權效力不受影響，但是絕對不能發(fā)生物權變動的法律效果。順位效力。由于預告登記已經(jīng)表明了被擔保的請求權經(jīng)過履行后將要產(chǎn)生某種不動產(chǎn)物權，因此將來該物權一旦產(chǎn)生后就會取得預告登記所具有的順位。排除破產(chǎn)和強制執(zhí)行程序的效力。預告登記能夠?qū)蛊飘a(chǎn)程序和法院的強制執(zhí)行。九、預告登記（五）預告登記轉為本登記與預告登記的失效預告登記轉為本登記。預告登記只是保障債權人的一種臨時性擔保手段，在條件具備時，它就要轉為本登記。就預購商品房的買賣或抵押的預告登記而言,是指預購商品房已經(jīng)辦理了所有權首次登記,進而為所有權轉移或抵押權設定登記奠定了基礎；就現(xiàn)房的買賣或抵押以及其他已經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權變動而言，是指當事人之間約定的辦理本登記的條件成就或始期屆至之日。九、預告登記（五）預告登記轉為本登記與預告登記的失效預告登記的失效：債權消滅。“債權”是指預告登記所擔保的債權請求權。自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請登記。預告登記能夠?qū)蛊飘a(chǎn)程序和法院的強制執(zhí)行。預告登記的其他消滅事由。一是預告登記權利人放棄預告登記,此時預告登記權利人可以單方申請注銷預告登記;二是預告登記本身附解除條件時,該解除條件如若成就,則預告登記歸于消滅。十、不動產(chǎn)登記賠償責任（一）不動產(chǎn)登記賠償責任的概念與特征不動產(chǎn)登記賠償責任是因虛假登記與違法登記所生。不動產(chǎn)登記賠償責任的責任主體是不動產(chǎn)登記中的當事人與登記機構。不動產(chǎn)登記賠償責任可以是侵權賠償責任或違約賠償責任。十、不動產(chǎn)登記賠償責任（二）不動產(chǎn)登記賠償責任的類型當事人的賠償責任。申請不動產(chǎn)登記的當事人提供虛假材料申請登記而造成他人損害時，該當事人依法應當承擔的賠償責任。登記機構的賠償責任。不動產(chǎn)登記機構因沒有盡到應有的審查職責進行了錯誤的登記，給他人造成損害時，依法應當承擔的賠償責任。十、不動產(chǎn)登記賠償責任（二）不動產(chǎn)登記賠償責任的類型多數(shù)人侵權的賠償責任。共同侵權的賠償責任，即進行虛假登記的當事人與登記機構的工作人員惡意串通，共同故意進行虛假登記與錯誤登記，從而造成他人損害。無意思聯(lián)絡的數(shù)人侵權賠償責任，即當事人進行虛假登記，而登記機構因過失未能發(fā)現(xiàn)該虛假登記以致作出了錯誤的登記，最終造成他人的損害。第四節(jié)

動產(chǎn)交付一、交付的概念與類型交付，即移轉占有。原初的意義上的交付,僅指現(xiàn)實交付,即占有的現(xiàn)實移轉。所謂動產(chǎn)的交付,是指動產(chǎn)物權的讓與人將其對動產(chǎn)的直接管領力現(xiàn)實地移轉給受讓人。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,基于交易便捷的考慮,法律上又產(chǎn)生了觀念交付,具體包括簡易交付、占有改定與指示交付。二、現(xiàn)實交付要完成現(xiàn)實交付，須符合以下條件：出讓人完全喪失了其對標的物的占有。交付是依據(jù)讓與人與受讓人的意思而做成的。此種交付是依據(jù)讓與人的意思而作成的。通過現(xiàn)實交付,動產(chǎn)物權的變動可被外界加以識別。三、觀念交付（一）簡易交付簡易交付,是指動產(chǎn)物權的受讓人或占有輔助人已經(jīng)占有了該動產(chǎn),在讓與物權合意達成之時,就已發(fā)生交付該動產(chǎn)的效果。《民法典》第226條規(guī)定：“動產(chǎn)物權設立和轉讓前，權利人已經(jīng)占有該動產(chǎn)的，物權自民事法律行為生效時發(fā)生效力。”三、觀念交付（二）占有改定占有改定,是指動產(chǎn)物權的讓與人使受讓人取得對標的物的間接占有,以代替該動產(chǎn)現(xiàn)實移轉的交付，而讓與人繼續(xù)對該標的物進行直接占有。（《民法典》第228條）占有改定構成要件表現(xiàn)為：當事人之間達成動產(chǎn)物權變動協(xié)議。該協(xié)議是發(fā)生交付的基礎；除了達成物權變動協(xié)議，就該動產(chǎn)另外達成讓與人繼續(xù)占有使用該動產(chǎn)的協(xié)議。三、觀念交付（三）指示交付指示交付,也稱“返還請求權的讓與”,是指在設定或轉讓動產(chǎn)物權時,如果轉讓動產(chǎn)物權或者為他人設定動產(chǎn)物權之人的動產(chǎn)由第三人占有,負有交付義務的人可以將其享有的針對第三人的返還請求權讓與給受讓人,以代替現(xiàn)實交付。第五節(jié)非因法律行為的物權變動一、概述（一）非因法律行為的物權變動不以登記或交付為生效要件非因法律法律行為的物權變動,是指因法律行為以外的法律事實引起的物權的產(chǎn)生、變更、轉移與消滅。能夠引發(fā)物權變動的法律行為以外的法律事實主要有:添附、取得時效、先占、征收、沒收、強制執(zhí)行、繼承、法定物權的產(chǎn)生等。《民法典》有兩處對于非因法律行為的物權變動集中作出了規(guī)定：一處是物權編第2章第3節(jié)；另一處就是在物權編第9章“所有權取得的特別規(guī)定”中，對于拾得遺失物、漂流物，發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物，從物、孳息的歸屬以及添附等作出了規(guī)定。一、概述（二）非因法律行為取得不動產(chǎn)物權者未經(jīng)登記處分該物權的，不生效力《民法典》第232條規(guī)定:“處分依照本節(jié)規(guī)定享有的不動產(chǎn)物權，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。”這意味著,盡管非基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動不以登記為物權變動的生效要件,但已經(jīng)因此而取得了不動產(chǎn)物權的權利人，再行處分該物權時,如果依據(jù)法律的規(guī)定必須登記,就應當?shù)怯洠駝t權利人對該物權的處分不發(fā)生物權變動之效力。二、生效法律文書《民法典》第229條規(guī)定,因人民法院、仲裁機構的法律文書導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書生效時發(fā)生效力