房地產(chǎn)信托緊縮真相：銀監(jiān)會要弄死一批開發(fā)商來源：《新世紀》2011年07月18日05:26繼5月中旬銀監(jiān)會要求控制規(guī)模之后，當(dāng)前房地產(chǎn)信托再呈收緊跡象。而由市場上可以看出，幾乎隔三差五，房地產(chǎn)信托就會傳出叫停、收緊的消息，然而，絕大多數(shù)從業(yè)者心知肚明，所謂的喊停，只是對房地產(chǎn)信托中“假股權(quán)、真貸款”項目的禁止。因此并不會真的被停掉。但這次監(jiān)管當(dāng)局祭出行政手段。一方面通過非文本通知的暗示，將相關(guān)業(yè)務(wù)暫停；另一方面則宣示審批權(quán)，要求今后信托公司凡涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，都要到銀監(jiān)部逐筆審批。“這可能是我們今年最后一個房地產(chǎn)信托項目。”華潤信托一名理財經(jīng)理向客戶介紹一款地產(chǎn)信托產(chǎn)品。“年化凈收益率大概12%-13%。”她說，今年這種收益率的產(chǎn)品已經(jīng)不多了，“房地產(chǎn)信托要暫時停一停”。這是繼5月中旬銀監(jiān)會要求控制規(guī)模之后，房地產(chǎn)信托再呈收緊跡象。市場上，“喊停”與“辟謠”交替出現(xiàn)，牽動這個“朝陽行業(yè)”敏感的神經(jīng)。絕大多數(shù)從業(yè)者心知肚明，所謂的“喊停”，只是對房地產(chǎn)信托中“假股權(quán)、真貸款”項目的禁止。這也是數(shù)年來，銀監(jiān)會一直執(zhí)守的監(jiān)管思路之一，早已有明文限制，只是此前監(jiān)管效果不大。但這次監(jiān)管當(dāng)局祭出行政手段。一方面通過非文本通知的暗示，將相關(guān)業(yè)務(wù)暫停；另一方面則宣示審批權(quán)，要求今后信托公司凡涉及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，都要到銀監(jiān)部門逐筆審批。“由事后報備到事前審批，這意味著銀監(jiān)會有意用審批權(quán)卡住我們。”一名大型信托公司高管表示。叫停“假股權(quán)，真貸款”幾乎隔三差五，房地產(chǎn)信托就會傳出“叫停”的消息。“這次停發(fā)是打電話通知的，只有進入發(fā)行階段的產(chǎn)品不停，不知道停到什么時候。”一名大型信托公司的高管對財新《新世紀》記者說。監(jiān)管部門的行動并不令人意外。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度，中國地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額10473億元，同比增長約31%，未見頹勢。這主要來自信托。央行數(shù)據(jù)顯示，同期新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長17.0%，增勢回落；但房地產(chǎn)信托卻漲勢兇猛，來自諾亞財富的數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度房地產(chǎn)信托新增463.9億元，而2010年同期僅152.3資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。同時信托資金也不得發(fā)放土地儲備貸款。前述地產(chǎn)股權(quán)投資機構(gòu)高管坦言，“開發(fā)商做信托項目，往往是四證不齊、自有資金不夠30%的情況。”因為如果四證齊全、自有資金滿足條件，“開發(fā)商就直接找銀行貸款了”。若真股權(quán)，則必須做到同股同權(quán)。但上述投資機構(gòu)高管指出，“開發(fā)商不可能舍得讓信托投資人分享股權(quán)帶來的收益，因為他只是臨時缺錢借一筆錢罷了。”一名大型信托公司高管亦承認，雖然行業(yè)里主要是股權(quán)信托為主，但“實質(zhì)上就是貸款，所以被停掉”。對此，一名開發(fā)商的財務(wù)總監(jiān)也坦言，地產(chǎn)信托產(chǎn)品要做到真正意義的同股同權(quán)不現(xiàn)實。如若同股同權(quán)，開發(fā)商更傾向找戰(zhàn)略投資者，否則，與信托“一旦意見不一樣，會導(dǎo)致項目癱瘓”。此外，普通投資者往往不愿買一個看不見的權(quán)益，而寧愿選擇這種“假股權(quán)、真貸款”。“地產(chǎn)信托歷史上，如果按照銀監(jiān)會的標準來做，開發(fā)商都不太可能做信托產(chǎn)品。”這名財務(wù)總監(jiān)明確指出。在這種情況下，銀監(jiān)會的監(jiān)管思路就是提高資本約束，以及盡可能要求控股。拐點信號但監(jiān)管與時下的房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)合或?qū)⒈瞥龅禺a(chǎn)信托業(yè)務(wù)的拐點。“地產(chǎn)信托的拐點將出現(xiàn)在未來某個時候監(jiān)管部門開始對‘假股權(quán)、真融資’和債權(quán)融資真正一視同仁。”諾亞財富的一份報告曾指出。由于監(jiān)管部門窗口指導(dǎo)的隨意性，信托公司早已習(xí)以為常，并應(yīng)對有方。“從來都是模模糊糊。這更像是一種消息市，而不是政策市。”上述投資機構(gòu)高管說，因此，信托公司在每次“喊停”后，往往暫停三五個月，稍后又悄悄做一單試試。“以前發(fā)行信托只是向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局備案即可，而信托公司與當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局畢竟好溝通。”不過，這一次究竟何時能重啟原來業(yè)務(wù)，信托公司心里也沒底。就在此時，平安信托的一份“真股權(quán)”的房地產(chǎn)信托面世，無疑是一種清晰的信號。6月28日，平安信托推出“平安財富·安城1號房地產(chǎn)基金集合資金信托計劃”，據(jù)平安信托的客戶經(jīng)理說法，“這是一款真正的股權(quán)投資。”他說，“談了很久，開發(fā)商才同意。”這個項目的開發(fā)商是綠城，融資規(guī)模約8.6億元，客戶年化收益率高達25%。“25%的收益率只是我們平安信托的保守估計。”這名客戶經(jīng)理說，“這是位于溫州的豪宅樓盤，樓板價10796元/平方米，加上建安成本，總成本約17000元/平方米。而綠城對售價的估計是，高層4萬元/平方米，別墅是7萬元/平方米。總投資回報至少在1倍以上。”據(jù)了解，綠城已支付地價30多億元，置換25%的股權(quán)。這種合作，雖然綠城必須讓出股權(quán)收益，但好處顯而易見。“半年下來，通過與第三方合作，就可以四證齊全。資金運用效率非常高，綠城這30億元，可以撬動100億元的項目，可以滾動拿地開發(fā)。”“虧錢的買賣，開發(fā)商不會做。”這名客戶經(jīng)理說，“兩三年后，如限購取消，房價反彈會很恐怖。即使房價下跌20%，也在我們預(yù)留空間內(nèi)。”從“假股權(quán)”到“真股權(quán)”的出現(xiàn)，正符合一名大型信托公司高管的想象，“現(xiàn)在開發(fā)商就是在博弈，在等，只有扛不下去，他們才會愿意接受這種真股權(quán)的形式。”隨著生存空間的被壓縮，除了真正的股權(quán)融資外，信托業(yè)也開始摸索房地產(chǎn)基金模式。“我們現(xiàn)在在和信托公司談基金的合作方式，我們來當(dāng)合伙人，發(fā)行基金。這種合作，信托公司就是提供大客戶的資源，收取財務(wù)顧問費即可。”上述投資機構(gòu)高管說。這