小區消防設施更換管理辦法?

小區消防設施更換管理辦法一、總則1.目的：為確保小區消防設施始終處于良好的運行狀態，有效預防和應對火災事故，保障小區業主生命財產安全，規范消防設施更換工作流程，特制定本管理辦法。2.適用范圍：本辦法適用于本小區內所有消防設施的更換管理工作，包括但不限于消防栓、滅火器、自動噴水滅火系統、火災報警系統、防煙排煙系統等設施設備。3.職責分工-物業公司：負責整體協調消防設施更換工作，組織相關人員進行現場勘查、制定更換計劃、選擇合格供應商、監督更換過程、驗收更換成果等工作。-業主委員會：對重大消防設施更換項目的必要性、預算等進行審議和監督，保障業主的知情權和參與權。-業主：有義務配合消防設施更換工作，不得阻撓施工，同時有權對更換工作進行監督并提出合理建議。二、消防設施檢查與評估1.定期檢查-日常巡檢：物業巡邏人員每日對小區內消防設施進行巡查，重點檢查消防設施外觀是否完好、標識是否清晰、配件是否齊全等，填寫《消防設施日常巡檢記錄表》。如發現問題，應立即記錄并上報。-月度檢查：物業維修人員每月對消防設施進行全面檢查，包括功能測試、水壓檢測等。對于消防栓，要檢查閥門開啟靈活性、水帶是否破損、水槍頭是否堵塞等；對于滅火器，要檢查壓力是否正常、零部件是否損壞、藥劑是否過期等。填寫《消防設施月度檢查記錄表》，詳細記錄檢查情況。-年度評估：每年由物業公司聘請專業的消防設施檢測機構對小區消防設施進行全面評估，出具評估報告。評估內容包括消防設施的完整性、可靠性、功能性等方面，確定是否需要更換以及更換的范圍和優先級。2.故障報告與處理-當日常巡檢或月度檢查發現消防設施存在故障時，巡檢人員或維修人員應立即填寫《消防設施故障報告表》，詳細描述故障現象、發現時間、故障位置等信息，并及時上報物業工程部。-物業工程部接到故障報告后，應立即安排維修人員進行維修。對于一般性故障，應在24小時內修復；對于較為復雜的故障，應制定維修方案，明確維修時間節點，并告知業主委員會相關情況。如故障無法在短時間內修復，應采取臨時應急措施，確保消防安全。三、更換計劃制定1.根據檢查評估結果制定計劃-物業公司根據年度評估報告以及日常檢查、故障維修情況，梳理需要更換的消防設施清單。對于存在嚴重安全隱患、無法修復或修復成本過高的消防設施，應優先列入更換計劃。-按照消防設施的重要性、使用年限、損壞程度等因素，對更換項目進行排序，合理安排更換時間。對于影響小區整體消防安全的關鍵設施，如消防泵、火災報警主機等，應盡快安排更換。2.明確更換預算-物業公司組織相關人員對每個更換項目進行成本估算，包括設備采購費用、安裝調試費用、運輸費用、稅費等。估算過程中要充分考慮市場價格波動因素，確保預算的準確性。-將所有更換項目的預算匯總形成《消防設施更換預算表》，報業主委員會審議。業主委員會可根據小區實際情況和財務狀況，對預算進行審核和調整。3.公示與備案-更換計劃和預算經業主委員會審議通過后，物業公司應在小區顯著位置進行公示，公示期不少于7個工作日。公示內容包括更換項目名稱、數量、預算金額、更換時間等信息，接受業主監督。-公示無異議后，物業公司將更換計劃和預算報當地消防部門備案，確保更換工作符合相關法律法規和消防規范要求。四、供應商選擇與采購1.供應商資質審核-物業公司建立合格供應商名錄，對有意向參與消防設施更換項目的供應商進行資質審核。審核內容包括供應商的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、消防產品生產許可證、產品質量認證證書等相關資質文件。-實地考察供應商的生產能力、技術水平、售后服務等情況，了解其過往業績和口碑。優先選擇具有良好信譽、生產工藝先進、售后服務完善的供應商。2.采購流程-根據更換計劃，物業公司向選定的供應商發出采購訂單，明確采購產品的規格、型號、數量、價格、交貨時間、交貨地點等詳細信息。采購訂單應加蓋物業公司公章，確保具有法律效力。-供應商收到采購訂單后，應在規定時間內確認回復。如對訂單內容有異議，雙方應及時溝通協商，達成一致后簽訂采購合同。采購合同應明確雙方的權利和義務，包括產品質量標準、驗收方式、付款方式、違約責任等條款。3.產品檢驗-消防設施到貨前，物業公司應提前通知供應商提供產品的質量證明文件、檢驗報告等資料。貨物到達現場后，物業公司組織相關人員按照合同要求和國家標準進行驗收。-驗收內容包括產品的外觀、規格、型號、數量、質量證明文件等方面。對于需要進行功能測試的產品，如滅火器、消防泵等，應進行現場測試，確保產品性能符合要求。如發現產品存在質量問題，應及時與供應商溝通，要求其更換合格產品或采取其他補救措施。五、更換施工管理1.施工準備-更換施工前，物業公司與施工單位簽訂施工協議，明確施工范圍、施工時間、施工安全責任、質量要求等事項。施工單位應制定詳細的施工方案，包括施工流程、施工進度計劃、安全保障措施等，報物業公司審核。-物業公司向業主發布施工通知，告知施工時間、施工內容、可能產生的影響以及注意事項等信息，爭取業主的理解和配合。同時，在施工現場設置明顯的警示標識，提醒業主注意安全。2.施工過程監督-物業公司安排專人對施工過程進行全程監督，確保施工單位按照施工方案和相關規范要求進行施工。監督內容包括施工人員的資質、施工工藝、施工質量、施工安全等方面。-施工過程中，如發現施工單位存在違規操作、質量問題或安全隱患，監督人員應立即要求其整改。對于嚴重違規行為，有權責令其停止施工，并按照施工協議追究其違約責任。-物業公司定期召開施工協調會，與施工單位、供應商等相關方溝通施工進展情況，協調解決施工過程中出現的問題，確保施工進度順利推進。3.施工安全管理-施工單位應嚴格遵守施工現場安全管理規定，配備必要的安全防護用品和消防器材。施工人員應具備相應的安全操作技能，持證上崗。-在施工過程中，采取有效的安全防護措施，防止發生火災、觸電、墜落等安全事故。如因施工造成小區公共設施損壞或業主財產損失，施工單位應承擔相應的賠償責任。-物業公司加強對施工現場的安全巡查，督促施工單位落實安全措施。如發現安全隱患，及時要求施工單位整改，確保施工安全。六、驗收與交付1.初步驗收-消防設施更換施工完成后，施工單位首先進行自檢，自檢合格后向物業公司提交《消防設施更換工程竣工報告》。物業公司組織工程技術人員、業主代表等對更換的消防設施進行初步驗收。-初步驗收內容包括設施設備的安裝質量、外觀質量、功能實現情況等方面。驗收人員按照相關標準和合同要求進行檢查，填寫《消防設施更換工程初步驗收記錄表》，記錄驗收情況和發現的問題。-對于初步驗收中發現的問題，施工單位應在規定時間內進行整改。整改完成后，再次提交驗收申請，由物業公司組織復查，直至初步驗收合格。2.正式驗收-初步驗收合格后，物業公司邀請當地消防部門、業主委員會、專業檢測機構等對更換的消防設施進行正式驗收。正式驗收應按照國家相關消防規范和驗收標準進行，包括資料審查、現場檢查、功能測試等環節。-驗收合格后，各方共同簽署《消防設施更換工程正式驗收報告》。如驗收不合格，消防部門應出具整改意見，施工單位按照整改意見進行整改，整改完成后重新組織驗收，直至驗收合格。3.交付使用-驗收合格后，物業公司與施工單位辦理工程交付手續，接收消防設施的相關技術資料，包括產品說明書、安裝圖紙、調試記錄、驗收報告等。-物業公司對新更換的消防設施進行登記備案，納入日常維護管理范圍，確保設施正常運行。同時，向業主公示消防設施更換驗收情況，接受業主監督。七、資料管理1.資料收集-在消防設施更換過程中，物業公司負責收集整理各類相關資料，包括供應商資質文件、采購合同、施工協議、施工方案、產品質量證明文件、檢驗報告、施工記錄、驗收報告等。-要求供應商、施工單位等相關方及時提供資料，并確保資料的真實性、完整性和有效性。對于重要資料，應進行原件存檔，復印件留存備用。2.資料歸檔-物業公司按照檔案管理的要求，對收集到的資料進行分類歸檔。建立專門的消防設施更換檔案，按照項目名稱、時間順序等進行編號管理，便于查詢和檢索。-檔案資料應存放在專門的檔案室或檔案柜中，采取防潮、防火、防蟲等措施，確保資料安全保存。同時，定期對檔案資料進行整理和清查，及時更新和補充資料。3.資料查閱與借閱-物業公司內部人員因工作需要查閱或借閱消防設施更換檔案資料的，應填寫《檔案查閱/借閱申請表》，經部門負責人批準后，在檔案室管理人員的協助下進行查閱或借閱。-外部單位或人員因特殊原因需要查閱或借閱檔案資料的，應出具相關證明文件，并經物業公司總經理批準。借閱期限一般不超過7個工作日，借閱人員應按時歸還資料，不得擅自轉借、涂改、損壞資料。八、費用結算與支付1.費用結算-消防設施更換項目完成并驗收合格后，施工單位根據合同約定編制工程結算報告，提交給物業公司審核。物業公司組織相關人員對結算報告進行審核，包括工程量計算、單價套用、費用取定等方面。-審核過程中，如發現結算報告存在問題，物業公司應及時與施工單位溝通協商，要求其進行調整。雙方對結算金額達成一致后，簽訂《工程結算協議書》。2.支付流程-物業公司根據《工程結算協議書》和合同約定的付款方式，填寫《費用支付申請表》，附上相關結算資料，報業主委員會審批。業主委員會對支付申請進行審核，確認無誤后簽字蓋章。-物業公司財務部門按照審批后的《費用支付申請表》進行支付操作，將款項支付給供應商或施工單位。支付完成后，財務部門應及時進行賬務處理，并將支付憑證復印件存檔。九、監督與考核1.內部監督-物業公司內部設立監督小組，定期對消防設施更換管理工作進行檢查和評估。監督小組由物業公司管理層、工程技術人員、業主代表等組成，主要檢查更換工作的流程執行情況、質量控制情況、資料管理情況等方面。-對監督檢查中發現的問題，及時下達整改通知書，要求相關部門或人員限期整改。整改完成后進行復查，確保問題得到徹底解決。同時，將監督檢查結果納入物業公司員工績效考核體系，與員工的薪酬、晉升等掛鉤。2.業主監督-業主有權對消防設施更換工作進行監督，如發現問題可向物業公司或業主委員會提出意見和建議。物業公司和業主委員會應及時受理業主的投訴和建議，并進行調查處理，將處理結果反饋給業主。-定期召開業主座談會或滿意度調查，了解業主對消防設施更換工作的