房地開發(fā)與管理制度一、總則（一）目的本管理制度旨在規(guī)范公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項流程，確保項目順利推進，提高項目質(zhì)量和效益，保障公司及相關方的合法權益，促進公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的健康可持續(xù)發(fā)展。（二）適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括項目的前期策劃、規(guī)劃設計、工程建設、銷售及售后服務等各個環(huán)節(jié)。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)、政策及行業(yè)規(guī)范，確保項目開發(fā)全過程合法合規(guī)。2.質(zhì)量第一原則：樹立質(zhì)量意識，強化質(zhì)量管理，確保項目達到或超越行業(yè)標準，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務。3.效益優(yōu)先原則：合理配置資源，優(yōu)化項目流程，降低開發(fā)成本，提高項目的經(jīng)濟效益和社會效益。4.團隊協(xié)作原則：強調(diào)各部門之間的溝通協(xié)作，形成高效的項目團隊，共同推進項目實施。二、項目前期策劃與規(guī)劃設計（一）項目前期策劃1.市場調(diào)研由市場調(diào)研部門負責收集、分析房地產(chǎn)市場信息，包括市場需求、競爭態(tài)勢、政策法規(guī)等。定期撰寫市場調(diào)研報告，為項目決策提供依據(jù)。2.項目定位項目團隊結合市場調(diào)研結果，對項目進行定位，明確項目的產(chǎn)品類型、目標客戶群體、開發(fā)規(guī)模、檔次等。組織相關部門對項目定位進行論證，確保定位準確合理。3.可行性研究編制項目可行性研究報告，對項目的技術、經(jīng)濟、環(huán)境等方面進行全面分析和評估。可行性研究報告應包括項目背景、市場分析、建設方案、投資估算、財務評價、風險分析等內(nèi)容。組織內(nèi)部評審和外部專家評審，根據(jù)評審意見對可行性研究報告進行修改完善，作為項目決策的重要依據(jù)。（二）規(guī)劃設計1.設計單位選擇通過招標、邀標等方式選擇具有相應資質(zhì)和經(jīng)驗的設計單位。對設計單位的業(yè)績、信譽、技術實力等進行考察評估，確定入圍名單。與選定的設計單位簽訂設計合同，明確設計任務、設計周期、設計費用等條款。2.設計任務書編制項目團隊根據(jù)項目定位和可行性研究報告，編制設計任務書，明確設計要求和標準。設計任務書應包括項目概況、設計依據(jù)、設計范圍、設計要求、技術經(jīng)濟指標、設計進度等內(nèi)容。組織相關部門對設計任務書進行審核，確保設計任務書準確完整。3.方案設計設計單位根據(jù)設計任務書進行方案設計，提供多個設計方案供公司評審。公司組織內(nèi)部評審會議，邀請相關部門人員、專家等對設計方案進行評審，提出修改意見。設計單位根據(jù)評審意見對設計方案進行修改完善，形成最終方案。4.初步設計設計單位根據(jù)最終方案進行初步設計，編制初步設計文件，包括設計說明書、設計圖紙、工程概算等。公司組織內(nèi)部審核和外部專家評審，對初步設計文件進行審查，確保初步設計符合設計任務書要求和相關規(guī)范標準。設計單位根據(jù)評審意見對初步設計文件進行修改完善，報相關部門審批。5.施工圖設計設計單位根據(jù)初步設計文件進行施工圖設計，編制施工圖文件，包括施工圖紙、施工說明、工程量清單等。公司組織內(nèi)部審核和外部審圖機構審查，對施工圖文件進行審查，確保施工圖符合設計任務書要求和相關規(guī)范標準。設計單位根據(jù)審查意見對施工圖文件進行修改完善，作為工程施工的依據(jù)。三、工程建設管理（一）工程招標與合同管理1.工程招標根據(jù)項目建設進度和需求，編制工程招標計劃，明確招標范圍、招標方式、招標時間等。通過招標代理機構發(fā)布招標公告，邀請符合條件的投標人參與投標。組織開標、評標、定標等工作，確定中標單位。與中標單位簽訂工程施工合同，明確工程承包范圍、合同價款、工期、質(zhì)量標準、付款方式等條款。2.合同管理建立合同管理制度，明確合同管理流程和職責分工。對工程施工合同進行跟蹤管理，及時掌握合同執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)解決合同履行過程中出現(xiàn)的問題。定期對合同執(zhí)行情況進行檢查和評估，對存在問題的合同及時進行整改或調(diào)整。（二）工程質(zhì)量管理1.質(zhì)量管理體系建立建立健全質(zhì)量管理體系，制定質(zhì)量管理目標和質(zhì)量計劃。明確質(zhì)量管理職責，落實質(zhì)量責任制，確保質(zhì)量管理工作有效開展。2.質(zhì)量控制措施加強施工過程質(zhì)量控制，嚴格執(zhí)行施工質(zhì)量驗收規(guī)范和標準。建立質(zhì)量檢驗制度，對原材料、構配件、設備等進行檢驗，對分項工程、分部工程、單位工程進行質(zhì)量驗收。加強質(zhì)量監(jiān)督檢查，定期對工程質(zhì)量進行檢查和評估，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時下達整改通知，督促施工單位整改到位。3.質(zhì)量問題處理對發(fā)生的質(zhì)量問題進行調(diào)查分析，確定質(zhì)量問題的原因和責任。制定質(zhì)量問題處理方案，明確處理措施和整改期限。跟蹤質(zhì)量問題處理情況，確保質(zhì)量問題得到徹底解決。（三）工程進度管理1.進度計劃編制施工單位根據(jù)合同工期和工程實際情況，編制工程總進度計劃和月、周進度計劃。監(jiān)理單位對施工單位編制的進度計劃進行審核，提出審核意見。項目團隊根據(jù)審核后的進度計劃，制定項目進度控制目標和措施。2.進度跟蹤與協(xié)調(diào)建立進度跟蹤機制，定期對工程進度進行檢查和分析，及時掌握工程進度動態(tài)。協(xié)調(diào)解決工程進度過程中出現(xiàn)的問題，如設計變更、施工條件變化、材料供應不及時等，確保工程進度順利推進。3.進度調(diào)整當實際進度與計劃進度出現(xiàn)偏差時，及時分析偏差原因，采取相應的調(diào)整措施。調(diào)整措施包括增加資源投入、優(yōu)化施工方案、合理調(diào)整工期等。對進度調(diào)整情況進行跟蹤和評估，確保調(diào)整后的進度計劃得到有效執(zhí)行。（四）工程成本管理1.成本預算編制根據(jù)項目可行性研究報告和設計文件，編制工程成本預算，明確項目成本控制目標。工程成本預算應包括土地成本、前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等內(nèi)容。組織相關部門對工程成本預算進行審核，確保成本預算合理準確。2.成本控制措施建立成本控制體系，加強成本過程控制，嚴格控制各項費用支出。加強工程變更管理，嚴格控制工程變更的發(fā)生，對確需變更的工程，應按照規(guī)定程序進行審批，并及時調(diào)整成本預算。加強合同管理，嚴格按照合同約定支付工程款，避免超付、誤付等情況發(fā)生。3.成本核算與分析定期對工程成本進行核算，及時掌握成本動態(tài)。對成本核算結果進行分析，查找成本控制過程中存在的問題，提出改進措施和建議。根據(jù)成本分析結果，對成本控制目標進行調(diào)整和優(yōu)化，確保項目成本控制在合理范圍內(nèi)。四、銷售與營銷管理（一）銷售策劃與推廣1.銷售策劃制定項目銷售策劃方案，明確銷售目標、銷售策略、銷售計劃等。銷售策劃方案應包括市場分析、目標客戶定位、產(chǎn)品賣點提煉、價格策略、促銷活動策劃等內(nèi)容。組織相關部門對銷售策劃方案進行評審，確保銷售策劃方案符合項目實際情況和市場需求。2.銷售推廣根據(jù)銷售策劃方案，制定銷售推廣計劃，明確推廣渠道、推廣時間、推廣費用等。通過多種渠道進行銷售推廣，如廣告宣傳、公關活動、參加展會、網(wǎng)絡營銷等。定期對銷售推廣效果進行評估，根據(jù)評估結果及時調(diào)整推廣策略和推廣計劃。（二）銷售管理1.銷售團隊組建與培訓組建專業(yè)的銷售團隊，明確銷售人員的崗位職責和工作流程。對銷售人員進行培訓，包括房地產(chǎn)基礎知識、銷售技巧、客戶服務等方面的培訓，提高銷售人員的業(yè)務水平和綜合素質(zhì)。2.銷售流程管理建立規(guī)范的銷售流程，包括客戶接待、客戶咨詢、客戶帶看、客戶認購、合同簽訂、售后服務等環(huán)節(jié)。加強銷售過程管理，對銷售人員的工作進行監(jiān)督和考核，確保銷售流程順暢執(zhí)行。3.客戶管理建立客戶信息管理系統(tǒng)，對客戶信息進行收集、整理、分析和維護。加強客戶溝通與服務，及時了解客戶需求和意見，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務，提高客戶滿意度和忠誠度。（三）營銷活動管理1.營銷活動策劃根據(jù)項目銷售情況和市場需求，策劃各類營銷活動，如開盤活動、促銷活動、節(jié)日活動等。營銷活動策劃應包括活動主題、活動內(nèi)容、活動時間、活動地點、活動預算等內(nèi)容。組織相關部門對營銷活動策劃方案進行評審，確保營銷活動策劃方案具有吸引力和可操作性。2.營銷活動執(zhí)行根據(jù)營銷活動策劃方案，組織實施營銷活動，確保活動順利進行。加強營銷活動現(xiàn)場管理，做好活動現(xiàn)場的布置、安全保障、客戶接待等工作，確保活動效果。3.營銷活動評估對營銷活動效果進行評估，包括活動參與人數(shù)、銷售額、客戶滿意度等方面的評估。根據(jù)評估結果，總結營銷活動經(jīng)驗教訓，為今后的營銷活動提供參考和借鑒。五、售后服務管理（一）售后服務體系建立1.建立售后服務機構設立專門的售后服務部門，負責處理客戶投訴、維修保養(yǎng)、客戶回訪等售后服務工作。明確售后服務部門的崗位職責和工作流程，確保售后服務工作有序開展。2.制定售后服務制度制定售后服務制度，明確售后服務內(nèi)容、服務標準、服務流程、服務期限等。售后服務制度應包括客戶投訴處理制度、維修保養(yǎng)制度、客戶回訪制度等。組織相關部門對售后服務制度進行審核，確保售后服務制度符合公司實際情況和客戶需求。（二）客戶投訴處理1.投訴受理設立客戶投訴熱線和投訴郵箱，及時受理客戶投訴。對客戶投訴進行詳細記錄，包括投訴內(nèi)容、投訴時間、投訴人等信息。2.投訴調(diào)查與處理售后服務部門對客戶投訴進行調(diào)查，分析投訴原因，確定責任部門和責任人。制定投訴處理方案，明確處理措施和整改期限，及時處理客戶投訴。將投訴處理結果及時反饋給客戶，征求客戶意見，確保客戶滿意。（三）維修保養(yǎng)管理1.維修保養(yǎng)計劃制定根據(jù)項目實際情況和客戶需求，制定維修保養(yǎng)計劃，明確維修保養(yǎng)內(nèi)容、維修保養(yǎng)時間、維修保養(yǎng)責任人等。維修保養(yǎng)計劃應包括房屋主體結構、給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等方面的維修保養(yǎng)內(nèi)容。2.維修保養(yǎng)實施按照維修保養(yǎng)計劃，組織專業(yè)維修人員進行維修保養(yǎng)工作，確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。加強維修保養(yǎng)過程管理，對維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督和檢查，確保維修保養(yǎng)工作按時完成。3.維修保養(yǎng)記錄與檔案管理對維修保養(yǎng)工作進行記錄，包括維修保養(yǎng)時間、維修保養(yǎng)內(nèi)容、維修保養(yǎng)人員等信息。建立維修保養(yǎng)檔案，將維修保養(yǎng)記錄和相關資料進行歸檔保存，為后續(xù)的維修保養(yǎng)工作提供參考。（四）客戶回訪管理1.回訪計劃制定制定客戶回訪計劃，明確回訪對象、回訪時間、回訪內(nèi)容等。客戶回訪計劃應覆蓋項目交付后的一定期限內(nèi)，對所有客戶進行回訪。2.回訪實施按照回訪計劃，通過電話、郵件、上門拜訪等方式對客戶進行回訪。對