物業(yè)公司不管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范物業(yè)公司的管理運(yùn)作，提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率，保障公司和業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于物業(yè)公司全體員工，包括管理人員、維修人員、客服人員、安保人員等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法開展各項(xiàng)工作。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：在管理和服務(wù)過程中，做到公平、公正、公開，維護(hù)公司和業(yè)主的良好形象。4.團(tuán)隊(duì)協(xié)作原則：強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)合作精神，各部門之間相互配合、協(xié)同工作，共同完成公司目標(biāo)。二、組織架構(gòu)與職責(zé)（一）組織架構(gòu)物業(yè)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理若干名，下設(shè)行政人事部、財(cái)務(wù)部、客服部、工程部、安保部等部門。（二）職責(zé)分工1.總經(jīng)理職責(zé)全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營管理工作，制定公司發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營計(jì)劃。組織實(shí)施公司各項(xiàng)管理制度，確保公司運(yùn)營順暢。負(fù)責(zé)公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)，選拔、培養(yǎng)和激勵(lì)員工。協(xié)調(diào)公司與業(yè)主、政府部門及其他相關(guān)方的關(guān)系。2.副總經(jīng)理職責(zé)協(xié)助總經(jīng)理開展工作，負(fù)責(zé)分管部門的管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。組織制定和實(shí)施分管部門的工作計(jì)劃和目標(biāo)，確保工作任務(wù)的完成。監(jiān)督分管部門的工作質(zhì)量和服務(wù)水平，及時(shí)解決存在的問題。參與公司重大決策，提出合理化建議。3.行政人事部職責(zé)負(fù)責(zé)人事管理工作，包括招聘、培訓(xùn)、績效考核、薪酬福利等。制定公司行政管理制度，負(fù)責(zé)文件收發(fā)、檔案管理、辦公用品采購等行政事務(wù)。組織公司企業(yè)文化建設(shè)活動(dòng)，增強(qiáng)員工凝聚力。負(fù)責(zé)公司對外聯(lián)絡(luò)和接待工作。4.財(cái)務(wù)部職責(zé)制定公司財(cái)務(wù)管理制度，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算、預(yù)算編制、資金管理等工作。審核各項(xiàng)費(fèi)用支出，確保公司財(cái)務(wù)安全。定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表，為公司決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持。協(xié)助其他部門做好成本控制和財(cái)務(wù)管理工作。5.客服部職責(zé)負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通聯(lián)系，受理業(yè)主咨詢、投訴和建議，及時(shí)回復(fù)并跟進(jìn)處理結(jié)果。組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，增進(jìn)與業(yè)主的感情。負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)收繳工作，定期統(tǒng)計(jì)欠費(fèi)情況并協(xié)助相關(guān)部門催繳。建立業(yè)主檔案，記錄業(yè)主信息和服務(wù)需求。6.工程部職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)和維修工作，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。制定設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃和應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理突發(fā)故障。負(fù)責(zé)工程物資的采購、管理和庫存盤點(diǎn)。參與物業(yè)項(xiàng)目的新建、改建、擴(kuò)建工程，提供技術(shù)支持和質(zhì)量監(jiān)督。7.安保部職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的安全保衛(wèi)工作，制定安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案。安排人員24小時(shí)值班巡邏，做好門禁管理和車輛停放秩序維護(hù)。協(xié)助處理各類突發(fā)事件，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。開展安全宣傳教育活動(dòng)，提高業(yè)主安全意識。三、員工行為規(guī)范（一）職業(yè)道德1.誠實(shí)守信，正直廉潔，保守公司機(jī)密。2.敬業(yè)愛崗，勤奮工作，認(rèn)真履行崗位職責(zé)。3.尊重業(yè)主，熱情服務(wù)，不得與業(yè)主發(fā)生爭吵或沖突。4.團(tuán)結(jié)協(xié)作，互幫互助，共同營造良好的工作氛圍。（二）工作紀(jì)律1.按時(shí)上下班，不得遲到、早退、曠工。如需請假，應(yīng)提前按照規(guī)定辦理請假手續(xù)。2.工作時(shí)間內(nèi)不得擅自離崗、串崗，不得從事與工作無關(guān)的事情。3.遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從工作安排，不得推諉、扯皮。4.愛護(hù)公司財(cái)物，節(jié)約使用辦公用品，不得浪費(fèi)或損壞公司資產(chǎn)。（三）儀容儀表1.員工應(yīng)保持整潔、得體的儀容儀表，穿著統(tǒng)一制服，佩戴工作牌。2.頭發(fā)應(yīng)梳理整齊，不得留怪異發(fā)型；面部應(yīng)保持清潔，不得化濃妝。3.舉止應(yīng)文明大方，不得有不雅行為。四、招聘與培訓(xùn)（一）招聘1.根據(jù)公司發(fā)展需要，制定招聘計(jì)劃，明確招聘崗位、人數(shù)、要求等。2.通過多種渠道發(fā)布招聘信息，如網(wǎng)絡(luò)招聘平臺、人才市場、內(nèi)部推薦等。3.對應(yīng)聘人員進(jìn)行資格審查、面試、筆試、體檢等環(huán)節(jié)，擇優(yōu)錄用。4.新員工入職時(shí)，應(yīng)辦理入職手續(xù)，簽訂勞動(dòng)合同，進(jìn)行入職培訓(xùn)。（二）培訓(xùn)1.制定員工培訓(xùn)計(jì)劃，根據(jù)不同崗位和員工需求，開展各類培訓(xùn)活動(dòng)。2.培訓(xùn)內(nèi)容包括公司規(guī)章制度、業(yè)務(wù)知識、服務(wù)技能、職業(yè)道德等。3.采用內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、在線學(xué)習(xí)等多種方式進(jìn)行培訓(xùn)，確保培訓(xùn)效果。4.建立員工培訓(xùn)檔案，記錄培訓(xùn)情況和考核結(jié)果，作為員工晉升、調(diào)薪的依據(jù)之一。五、績效考核（一）考核原則1.公平公正原則：考核標(biāo)準(zhǔn)明確，考核過程公開，考核結(jié)果公正。2.客觀準(zhǔn)確原則：以實(shí)際工作表現(xiàn)和業(yè)績?yōu)橐罁?jù)，進(jìn)行客觀評價(jià)。3.激勵(lì)改進(jìn)原則：通過考核，激勵(lì)員工積極工作，促進(jìn)個(gè)人和公司發(fā)展。（二）考核內(nèi)容1.工作業(yè)績：包括工作任務(wù)完成情況、工作質(zhì)量、工作效率等。2.工作能力：包括專業(yè)技能、溝通能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力等。3.工作態(tài)度：包括責(zé)任心、敬業(yè)精神、工作積極性等。（三）考核周期績效考核分為月度考核、季度考核和年度考核。月度考核于次月上旬進(jìn)行，季度考核于季度末進(jìn)行，年度考核于次年1月份進(jìn)行。（四）考核方法1.自評：員工對自己當(dāng)月或當(dāng)季的工作表現(xiàn)進(jìn)行自我評價(jià)。2.上級評價(jià)：由員工上級領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)員工工作實(shí)際情況進(jìn)行評價(jià)。3.同事評價(jià)：征求同事對員工工作協(xié)作等方面的意見。4.綜合評價(jià)：將自評、上級評價(jià)和同事評價(jià)結(jié)果進(jìn)行綜合，得出員工績效考核結(jié)果。（五）考核結(jié)果應(yīng)用1.與薪酬掛鉤：根據(jù)考核結(jié)果發(fā)放績效獎(jiǎng)金，優(yōu)秀員工可獲得更高的績效獎(jiǎng)勵(lì)。2.與晉升、調(diào)薪掛鉤：考核結(jié)果優(yōu)秀的員工有優(yōu)先晉升和調(diào)薪的機(jī)會(huì)。3.培訓(xùn)與發(fā)展：針對考核結(jié)果不理想的員工，安排相應(yīng)的培訓(xùn)和輔導(dǎo)，幫助其提升工作能力。六、薪酬福利（一）薪酬結(jié)構(gòu)員工薪酬由基本工資、績效工資、獎(jiǎng)金等部分組成。1.基本工資：根據(jù)員工崗位、職級確定，為員工提供基本生活保障。2.績效工資：與員工績效考核結(jié)果掛鉤，體現(xiàn)員工工作業(yè)績和貢獻(xiàn)。3.獎(jiǎng)金：包括年終獎(jiǎng)金、項(xiàng)目獎(jiǎng)金等，根據(jù)公司經(jīng)營狀況和員工表現(xiàn)發(fā)放。（二）福利政策1.社會(huì)保險(xiǎn)：公司按照國家規(guī)定為員工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)和生育保險(xiǎn)。2.住房公積金：為員工繳納住房公積金，幫助員工解決住房問題。3.帶薪年假：員工根據(jù)工作年限享受相應(yīng)天數(shù)的帶薪年假。4.節(jié)日福利：在重要節(jié)日為員工發(fā)放節(jié)日禮品或補(bǔ)貼。5.培訓(xùn)與發(fā)展：為員工提供豐富的培訓(xùn)機(jī)會(huì)，支持員工職業(yè)發(fā)展。6.其他福利：如定期體檢、員工活動(dòng)等。七、財(cái)務(wù)管理（一）預(yù)算管理1.每年末，各部門根據(jù)公司年度經(jīng)營計(jì)劃和工作任務(wù)，編制下一年度部門預(yù)算。2.財(cái)務(wù)部匯總各部門預(yù)算，結(jié)合公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)，編制公司年度預(yù)算草案。3.公司年度預(yù)算經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過后，報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)實(shí)施。4.各部門嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，如需調(diào)整預(yù)算，應(yīng)按照規(guī)定程序辦理審批手續(xù)。（二）費(fèi)用報(bào)銷1.員工因工作需要發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)按照公司規(guī)定填寫費(fèi)用報(bào)銷單，并附上相關(guān)發(fā)票、憑證等。2.費(fèi)用報(bào)銷單經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核、財(cái)務(wù)審核、總經(jīng)理審批后，方可報(bào)銷。3.嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，杜絕不合理開支。對于超預(yù)算或不符合規(guī)定的費(fèi)用，不予報(bào)銷。（三）資金管理1.財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司資金的統(tǒng)籌管理，合理安排資金使用，確保公司資金安全。2.加強(qiáng)資金收支管理，及時(shí)準(zhǔn)確記錄資金流向，定期進(jìn)行資金盤點(diǎn)。3.嚴(yán)格執(zhí)行資金審批制度，大額資金支出需經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)或董事會(huì)審議通過。八、客戶服務(wù)管理（一）客戶溝通1.客服人員應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主溝通，定期回訪業(yè)主，了解業(yè)主需求和意見。2.及時(shí)回復(fù)業(yè)主的咨詢、投訴和建議，做到事事有回音，件件有著落。3.建立良好的溝通渠道，如電話、微信、郵件等，方便與業(yè)主保持聯(lián)系。（二）投訴處理1.設(shè)立專門的投訴受理渠道，確保業(yè)主投訴能夠及時(shí)得到受理。2.接到投訴后，客服人員應(yīng)詳細(xì)記錄投訴內(nèi)容，并及時(shí)轉(zhuǎn)交給相關(guān)部門處理。3.相關(guān)部門在接到投訴后，應(yīng)立即展開調(diào)查，制定解決方案，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)反饋給業(yè)主。4.對投訴處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤回訪，確保業(yè)主對處理結(jié)果滿意。（三）社區(qū)文化建設(shè)1.定期組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，如文藝演出、體育比賽、親子活動(dòng)等，豐富業(yè)主業(yè)余生活。2.通過社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主對社區(qū)的歸屬感和認(rèn)同感，促進(jìn)鄰里關(guān)系和諧。3.鼓勵(lì)業(yè)主參與社區(qū)文化建設(shè)，聽取業(yè)主的意見和建議，共同營造良好的社區(qū)文化氛圍。九、工程維修管理（一）設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、周期和責(zé)任人。2.維修人員按照計(jì)劃對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號、規(guī)格、維修保養(yǎng)情況等信息。（二）維修服務(wù)1.接到維修通知后，維修人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場，進(jìn)行故障排查和維修。2.維修過程中，應(yīng)做好維修記錄，包括故障現(xiàn)象、維修方法、更換部件等信息。3.對于緊急維修項(xiàng)目，應(yīng)優(yōu)先處理，確保業(yè)主正常生活不受影響。4.維修完成后，維修人員應(yīng)向業(yè)主反饋維修情況，并請業(yè)主簽字確認(rèn)。（三）工程改造與更新1.根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況和業(yè)主需求，制定工程改造與更新計(jì)劃。2.工程改造與更新項(xiàng)目應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行審批，確保項(xiàng)目合規(guī)。3.做好工程改造與更新項(xiàng)目的施工管理，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。4.工程改造與更新完成后，應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收，確保符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。十、安全保衛(wèi)管理（一）安全制度1.建立健全安全保衛(wèi)管理制度，明確安全職責(zé)和工作流程。2.制定安全檢查計(jì)劃，定期對物業(yè)區(qū)域進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。3.加強(qiáng)對重點(diǎn)部位的安全防范，如配電室、消防控制室、電梯機(jī)房等。（二）人員與車輛管理1.嚴(yán)格門禁管理，對進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行登記、核實(shí)。2.加強(qiáng)巡邏力度，定時(shí)對物業(yè)區(qū)域進(jìn)行巡邏，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告并處理。3.做好車輛停放管理，確保車輛停放有序，不影響交通和消防