物業(yè)酬金制管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范公司物業(yè)酬金制管理，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主、使用人和公司的合法權(quán)益，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司管理的采用酬金制收費(fèi)方式的各類物業(yè)項(xiàng)目。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，依法開展物業(yè)酬金制管理工作。2.公開透明原則：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況定期向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。3.優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則：以提供優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)的物業(yè)服務(wù)為宗旨，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。4.成本效益原則：合理控制物業(yè)服務(wù)成本，提高資金使用效益，確保物業(yè)服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。二、酬金制管理架構(gòu)及職責(zé)（一）管理架構(gòu)公司設(shè)立物業(yè)酬金制管理專項(xiàng)小組，由公司高層領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長(zhǎng)，成員包括財(cái)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)部門負(fù)責(zé)人、法務(wù)部門負(fù)責(zé)人等。專項(xiàng)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)日常工作的協(xié)調(diào)與執(zhí)行，辦公室設(shè)在財(cái)務(wù)管理部門。（二）職責(zé)分工1.公司高層領(lǐng)導(dǎo)全面負(fù)責(zé)物業(yè)酬金制管理工作的決策與指導(dǎo)。審批物業(yè)服務(wù)費(fèi)用預(yù)算、決算及酬金方案。2.財(cái)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)酬金制財(cái)務(wù)管理辦法和核算流程。審核物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支憑證，進(jìn)行賬務(wù)處理和財(cái)務(wù)核算。定期編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支報(bào)告，向業(yè)主公開財(cái)務(wù)信息。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況，確保資金安全。3.物業(yè)服務(wù)部門負(fù)責(zé)編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用預(yù)算草案，提交財(cái)務(wù)管理部門審核。按照物業(yè)服務(wù)合同約定，組織實(shí)施各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作。建立健全物業(yè)服務(wù)成本控制制度，合理控制成本支出。配合財(cái)務(wù)管理部門做好財(cái)務(wù)公開工作，向業(yè)主解釋說(shuō)明相關(guān)財(cái)務(wù)情況。4.法務(wù)部門審查物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)財(cái)務(wù)文件的合法性。為物業(yè)酬金制管理工作提供法律咨詢和支持，處理相關(guān)法律事務(wù)。三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取與管理（一）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和酬金三部分組成。1.物業(yè)服務(wù)成本人員費(fèi)用：包括物業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、綠化人員、秩序維護(hù)人員等的工資、獎(jiǎng)金、福利、社會(huì)保險(xiǎn)等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用：如房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、電梯運(yùn)行維護(hù)、給排水系統(tǒng)維護(hù)、供電系統(tǒng)維護(hù)、消防設(shè)施維護(hù)等費(fèi)用。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：包括小區(qū)內(nèi)花草樹木的養(yǎng)護(hù)、修剪、病蟲害防治等費(fèi)用。清潔衛(wèi)生費(fèi)用：包括公共區(qū)域的清掃保潔、垃圾分類處理、樓道清潔等費(fèi)用。秩序維護(hù)費(fèi)用：包括小區(qū)門崗值班、巡邏、車輛停放管理等費(fèi)用。辦公費(fèi)用：包括物業(yè)服務(wù)中心的辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)等。固定資產(chǎn)折舊：物業(yè)服務(wù)中使用的固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。2.法定稅費(fèi)：按照國(guó)家稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)。3.酬金：公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中提取的報(bào)酬。（二）收取標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行，應(yīng)充分考慮物業(yè)服務(wù)成本、市場(chǎng)行情、物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)等因素，并在合同中明確約定。收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定，如需調(diào)整，應(yīng)按照合同約定的程序進(jìn)行。（三）收取方式1.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.公司可通過(guò)銀行托收、現(xiàn)金繳納、電子支付等多種方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)業(yè)主采用銀行托收等便捷方式繳納費(fèi)用。3.對(duì)于逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，公司應(yīng)按照合同約定進(jìn)行催繳，并可根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和合同約定采取必要的措施。（四）管理要求1.財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)設(shè)立專門的物業(yè)酬金制賬戶，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行獨(dú)立核算。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)專款專用，不得挪作他用。3.嚴(yán)格控制物業(yè)服務(wù)成本支出，各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)符合公司財(cái)務(wù)管理制度和相關(guān)規(guī)定。4.建立健全費(fèi)用報(bào)銷審批制度，所有費(fèi)用報(bào)銷必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審批流程。四、物業(yè)服務(wù)成本的核算與控制（一）成本核算原則1.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：以權(quán)利和責(zé)任的發(fā)生來(lái)確定收入和費(fèi)用的歸屬期。2.配比原則：將收入與其相關(guān)的成本、費(fèi)用相互配比，同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在該會(huì)計(jì)期間內(nèi)確認(rèn)。3.劃分收益性支出與資本性支出原則：凡支出的效益僅及于本會(huì)計(jì)年度（或一個(gè)營(yíng)業(yè)周期）的，應(yīng)當(dāng)作為收益性支出；凡支出的效益及于幾個(gè)會(huì)計(jì)年度（或幾個(gè)營(yíng)業(yè)周期）的，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出。（二）成本核算方法1.按照物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，準(zhǔn)確歸集各項(xiàng)成本費(fèi)用。2.采用直接成本法和間接成本分?jǐn)偡ㄏ嘟Y(jié)合的方法進(jìn)行成本核算。對(duì)于能夠直接計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的費(fèi)用，直接計(jì)入相應(yīng)成本項(xiàng)目；對(duì)于不能直接計(jì)入的間接費(fèi)用，按照合理的方法分?jǐn)偟礁鱾€(gè)成本項(xiàng)目。3.定期對(duì)物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行核算和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，并采取有效措施進(jìn)行改進(jìn)。（三）成本控制措施1.建立成本預(yù)算制度：每年年初，物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和上一年度成本支出情況，編制物業(yè)服務(wù)成本預(yù)算草案，提交財(cái)務(wù)管理部門審核。經(jīng)公司高層領(lǐng)導(dǎo)審批后，作為年度成本控制的依據(jù)。2.加強(qiáng)成本日常管理：嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。對(duì)于辦公用品、水電費(fèi)、維修材料等消耗性物資，建立領(lǐng)用審批制度，合理控制領(lǐng)用數(shù)量。3.優(yōu)化人員配置：根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)際需求，合理配置人員，避免人員冗余。通過(guò)培訓(xùn)和績(jī)效考核等方式，提高員工工作效率，降低人工成本。4.加強(qiáng)采購(gòu)管理：建立供應(yīng)商評(píng)估和選擇機(jī)制，選擇優(yōu)質(zhì)、價(jià)格合理的供應(yīng)商。對(duì)于大宗物資采購(gòu)，實(shí)行招標(biāo)采購(gòu)或集中采購(gòu)，降低采購(gòu)成本。5.定期進(jìn)行成本分析與評(píng)估：每季度對(duì)物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行分析，對(duì)比預(yù)算執(zhí)行情況，找出成本偏差原因，并采取針對(duì)性措施進(jìn)行調(diào)整。每年對(duì)成本控制效果進(jìn)行評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷完善成本控制措施。五、酬金的提取與使用（一）酬金提取比例酬金比例根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行，一般按照物業(yè)服務(wù)費(fèi)用總額的一定比例提取。酬金比例應(yīng)在合同中明確約定，并保持相對(duì)穩(wěn)定。如需調(diào)整，應(yīng)按照合同約定的程序進(jìn)行。（二）提取方式公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中提取酬金。提取的酬金應(yīng)及時(shí)足額計(jì)入公司收入，并進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。（三）使用范圍酬金主要用于公司為物業(yè)項(xiàng)目提供管理服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括但不限于：1.公司管理人員的薪酬、獎(jiǎng)金、福利等。2.公司管理部門的辦公費(fèi)用。3.公司為物業(yè)項(xiàng)目提供的培訓(xùn)、咨詢等服務(wù)費(fèi)用。4.公司應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)。5.經(jīng)公司高層領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的其他費(fèi)用。（四）使用管理1.公司應(yīng)建立健全酬金使用管理制度，明確酬金使用審批流程。2.酬金使用應(yīng)符合公司財(cái)務(wù)管理制度和相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格控制支出范圍和標(biāo)準(zhǔn)。3.對(duì)于重大酬金支出項(xiàng)目，應(yīng)經(jīng)過(guò)公司高層領(lǐng)導(dǎo)審批。4.定期對(duì)酬金使用情況進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督，確保酬金使用的合規(guī)性和合理性。六、財(cái)務(wù)公開與監(jiān)督（一）公開內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況：包括每月或每季度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收入、成本支出、酬金提取等情況。2.重大物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開支情況：如大額維修費(fèi)用、設(shè)備更新改造費(fèi)用等。3.其他與業(yè)主利益相關(guān)的財(cái)務(wù)信息。（二）公開方式1.在物業(yè)項(xiàng)目顯著位置設(shè)置財(cái)務(wù)公開欄，定期張貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支報(bào)告等財(cái)務(wù)信息。2.通過(guò)公司網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)向業(yè)主公開財(cái)務(wù)信息。3.定期召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表會(huì)議，向業(yè)主通報(bào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，并接受業(yè)主的咨詢和監(jiān)督。（三）監(jiān)督機(jī)制1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可向公司提出質(zhì)詢或投訴。公司應(yīng)及時(shí)回復(fù)業(yè)主的疑問(wèn)，并根據(jù)業(yè)主意見進(jìn)行整改。2.內(nèi)部監(jiān)督：公司內(nèi)部建立健全財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，財(cái)務(wù)管理部門定期對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)和檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。3.行業(yè)監(jiān)督：接受物業(yè)管理行業(yè)主管部門及相關(guān)協(xié)會(huì)的監(jiān)督檢查，按照要求提供財(cái)務(wù)資料，配合做好行業(yè)監(jiān)管工作。七、合同管理（一）合同簽訂1.公司在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)及方式、酬金提取比例及方式、財(cái)務(wù)公開等事項(xiàng)。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)采用書面形式，并符合法律法規(guī)的規(guī)定。合同簽訂前，應(yīng)經(jīng)法務(wù)部門審查其合法性和合規(guī)性。3.合同簽訂后，應(yīng)及時(shí)將合同副本送財(cái)務(wù)管理部門、物業(yè)服務(wù)部門等相關(guān)部門備案。（二）合同履行1.物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，全面履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)，確保服務(wù)質(zhì)量達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。2.財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)按照合同約定，及時(shí)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，合理使用資金，并按照規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和公開。3.各部門應(yīng)密切配合，共同做好合同履行過(guò)程中的各項(xiàng)工作，及時(shí)解決合同履行中出現(xiàn)的問(wèn)題。（三）合同變更與終止1.如因客觀情況發(fā)生變化需要變更物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面變更協(xié)議。變更協(xié)議應(yīng)送相關(guān)