居民房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及建議分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u30284居民房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及建議分析案例 1167351.1風(fēng)險(xiǎn)因素 1255021.1.1社會(huì)、自然風(fēng)險(xiǎn) 117091.1.2政策風(fēng)險(xiǎn) 29131.1.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 241911.1.4建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 3323721.1.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 3230171.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 3278741.3規(guī)避建議 4鉑悅帝府項(xiàng)目方案的最后一步?jīng)Q定進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，為什么把它留在最后呢？雖然不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的收益利潤(rùn)產(chǎn)生影響，但因?yàn)楦黜?xiàng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法像數(shù)學(xué)里的值一樣循規(guī)蹈矩，有固定的數(shù)據(jù)來(lái)源，所以無(wú)法通過(guò)計(jì)算來(lái)規(guī)避這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)有大有小，擁有不確定性，如果某一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)鉑悅帝府項(xiàng)目收益的影響較小，那么也許可以忽略不計(jì)；但是風(fēng)險(xiǎn)大小是毫無(wú)準(zhǔn)確依據(jù)的，所以進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)于鉑悅帝府項(xiàng)目方案是非常有必要。雖然無(wú)法完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但是或多或少可以減少一些對(duì)項(xiàng)目的影響。1.1風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，有許多變量影響著每一個(gè)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展，這種不確定性對(duì)于鉑悅帝府項(xiàng)目是危險(xiǎn)的。例如，政府政策的改革，可能對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益有利，也可能有害；又或者自然災(zāi)害的影響，臺(tái)風(fēng)、暴雨、地震，誰(shuí)也不知道它們什么時(shí)候會(huì)到，會(huì)發(fā)生在什么地點(diǎn)。諸如這些，就是鉑悅帝府項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素。1.1.1社會(huì)、自然風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)社會(huì)上，擁有很多不可預(yù)料的天然災(zāi)害，比如地震、山體滑坡等。鉑悅帝府面臨的社會(huì)、自然風(fēng)險(xiǎn)包括但不僅限于因天氣狀況惡劣造成的工程延期，因項(xiàng)目地塊“荒廢”長(zhǎng)久造成該區(qū)域無(wú)人問(wèn)津，前期打入市場(chǎng)困難。面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，鉑悅帝府項(xiàng)目需要做到隨時(shí)關(guān)注該區(qū)域的天氣狀況、土質(zhì)條件以及前期對(duì)項(xiàng)目的宣傳工作，爭(zhēng)取減少造成鉑悅帝府項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)損失，把握、控制對(duì)項(xiàng)目的影響程度，做到前期預(yù)防，后期及時(shí)調(diào)控。1.1.2政策風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策方面，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域做了很多的要求。比如預(yù)售政策，該項(xiàng)政策良好的保證了房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的健康運(yùn)行，要求美君房地產(chǎn)有限公司滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可的條件，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積，銷(xiāo)售期數(shù)做出規(guī)定，樹(shù)立房產(chǎn)銷(xiāo)售的“規(guī)矩”，雖然可以讓消費(fèi)者更方便、全面的獲取信息，但不可避免的增加了銷(xiāo)售商的工作。比如土地方面的政策，土地價(jià)格不論是從長(zhǎng)期看還是從短期看，都會(huì)影響著房產(chǎn)價(jià)格，而土地價(jià)格會(huì)受土地政策的影響。大眾所熟知的關(guān)于土地方面的知識(shí)，應(yīng)該是土地供給與需求的相互關(guān)系，這項(xiàng)關(guān)系影響著土地價(jià)格，而土地價(jià)格又會(huì)影響著鉑悅帝府項(xiàng)目的房產(chǎn)價(jià)格，從而影響項(xiàng)目獲得的利潤(rùn)。再比如限售政策，該政策主要是對(duì)二手房交易市場(chǎng)做出規(guī)定，要求消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)需要在簽訂不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證日期之日起，滿(mǎn)足所需達(dá)到年限才可上市交易。如果戶(hù)主想要在鉑悅帝府樓盤(pán)中購(gòu)房，若是資金方面存在問(wèn)題，必然會(huì)想到換房，這時(shí)，之前購(gòu)入的房產(chǎn)無(wú)法出售，這種情況下，對(duì)于鉑悅帝府項(xiàng)目的銷(xiāo)售是不利的。總結(jié)來(lái)說(shuō)，政府出臺(tái)政策、改革政策控制著市場(chǎng)變化，所以有關(guān)于房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策無(wú)論是出臺(tái)還是改革，都是會(huì)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的，畢竟各項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)與許多因素有關(guān)。1.1.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在波詭云譎的市場(chǎng)中，潛藏著許多危害鉑悅帝府項(xiàng)目的危險(xiǎn)，所以開(kāi)發(fā)商，即美君房地產(chǎn)有限公司需要盡最大可能評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其開(kāi)展積極有效的應(yīng)對(duì)措施，謀求美君房地產(chǎn)公司的健康穩(wěn)定發(fā)展。從古至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)會(huì)隨著有關(guān)政策的變動(dòng)而變化，開(kāi)發(fā)商需要時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，觀察價(jià)格是否快速上漲或下跌，努力從宏觀層面看到微觀層面，及時(shí)調(diào)整應(yīng)變措施，把控房?jī)r(jià)，調(diào)整銷(xiāo)售方案，把對(duì)鉑悅帝府項(xiàng)目造成的損失降到最低。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，如果市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)，或多或少會(huì)造成房?jī)r(jià)的下降。對(duì)于消費(fèi)者需求層面來(lái)說(shuō)，他們的需求量也會(huì)受到生活追求、經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)環(huán)境因素等各方面的影響，具有不確定性，對(duì)鉑悅帝府項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生些許損失。1.1.4建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)在鉑悅帝府項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，為了響應(yīng)城市號(hào)召，如空氣污染防治階段，在項(xiàng)目施工中會(huì)存在多種限制，施工作業(yè)需要遵守徐州市發(fā)布的硬性實(shí)施規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，否則會(huì)被強(qiáng)制措施，影響工程進(jìn)度。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商若不遵守規(guī)定也不會(huì)被處罰，開(kāi)發(fā)商同樣要有良好的自覺(jué)性。不止在民眾面前擁有好口碑，在政府面前也要有聲譽(yù)。在項(xiàng)目建設(shè)期間，還有另一些風(fēng)險(xiǎn)，例如，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期獲取土地時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)——招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，因合同內(nèi)容不清造成的合同風(fēng)險(xiǎn)，因不可控因素造成損失時(shí)的施工索賠風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的主要后果是金錢(qián)的損失，工期的延遲，即造成施工成本的增加，從而降低利潤(rùn)。1.1.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)鉑悅帝府項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間，因沒(méi)有抓住時(shí)機(jī)，造成的潛在銷(xiāo)售收入的降低，這類(lèi)因素是該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。1.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估根據(jù)徐州市鼓樓區(qū)真實(shí)的各種狀況，對(duì)造成鉑悅帝府項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行考察、判斷，評(píng)估各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。表6-1風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估序號(hào)因素評(píng)估可能性嚴(yán)重程度可控程度1社會(huì)及自然風(fēng)險(xiǎn)3.904.904.602政策風(fēng)險(xiǎn)5.37.33.53市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)4.81.84.74建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)5.81.98.25經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)4.07.77.56其他風(fēng)險(xiǎn)2.81.75.5表6-2風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的劃分風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分風(fēng)險(xiǎn)因素高2、3較高4、5低1、6從上面的兩個(gè)表格可知，政策、市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期的風(fēng)險(xiǎn)主要還是看開(kāi)發(fā)商、承包商團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)程度，所以對(duì)于鉑悅帝府項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是稍微小一些的，而一些自然災(zāi)害發(fā)生的概率極低，所以最終評(píng)定在風(fēng)險(xiǎn)最低程度。1.3規(guī)避建議經(jīng)過(guò)以上對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的分析，特提出以下建議進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。（1）創(chuàng)造品牌形象。一個(gè)品牌直接影響著消費(fèi)者是否會(huì)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的決心，所以要合理定位品牌形象，擴(kuò)大品牌的影響力，吸引消費(fèi)者的目光。品牌屬于無(wú)形資產(chǎn)，但是需要有形的行動(dòng)才能建立起來(lái)。第一步就是要追求實(shí)在，重視產(chǎn)品質(zhì)量，為以后的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)；接著就是要加強(qiáng)品牌管理，需要專(zhuān)業(yè)人員做出實(shí)事，給員工樹(shù)立好品牌意識(shí)，增加他們的責(zé)任感，從而提升整個(gè)公司的凝聚力；然后，基礎(chǔ)工作做完后就是要優(yōu)化了，需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行包裝，形成完整的一個(gè)識(shí)別系統(tǒng)；最后一步就是要做好宣傳工作，一步步打入消費(fèi)者的內(nèi)心。（2）兼顧施工各種情況。在鉑悅帝府項(xiàng)目建設(shè)期間，包含多道施工工序。施工期間面臨惡劣天氣造成的工期拖延，雨期、冬期的合理利用時(shí)間的計(jì)劃方案，這些基本的狀況都應(yīng)該提前做好預(yù)備工作，降低人為、自然等一類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的影響程度。（3）保證合理定價(jià)。找尋恰當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，確保各方面和本項(xiàng)目的差別出入不大，考慮到地理