超市實(shí)用指導(dǎo)工具書一開發(fā)拓展篇

新店選址評(píng)估

作業(yè)規(guī)范

北京東方國(guó)泰商業(yè)顧問有限公司

二零零九年一月

■北京東方國(guó)泰商業(yè)顧問有限公司開發(fā)拓展篇--新店選址評(píng)估作業(yè)規(guī)范

目錄

前言...........................................................................3

評(píng)估一判定選址成功與否的關(guān)鍵...............................................3

第一章店輔選址評(píng)估的目的......................................................5

第二章店輔開發(fā)作業(yè)流程........................................................6

第三章店鋪選址評(píng)估作業(yè)流程....................................................7

第四章立地商圈調(diào)查作業(yè)流程...................................................8

第五章業(yè)態(tài)定位與選擇..........................................................9

第六章店址選擇策略...........................................................12

第七章商圈調(diào)查................................................................19

第八章城市數(shù)據(jù)調(diào)查及評(píng)估.....................................................24

第九章店鋪設(shè)立商圈評(píng)估作業(yè)規(guī)范..............................................29

第十章新店選址立地評(píng)估作業(yè)規(guī)范..............................................32

第十一章店鋪選址評(píng)估作業(yè)規(guī)范................................................37

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前言

評(píng)估一判定選址成功與否的關(guān)鍵

無論是成功連鎖企業(yè)的老兵，還是剛剛涉足零售業(yè)的新人，都知

道一個(gè)道理，那就是選址的重要性，超市的成功運(yùn)作與否，店鋪選址

占了50%的比重。

即使是沒有從事過商'業(yè)的人都知道，開店絕對(duì)不能開到荒郊野

外，哪怕是開一個(gè)小小的雜貨店都要找附近居民多，臨街，路上行人

多地地方，何況動(dòng)輒投資幾百萬甚至上千萬的大賣場(chǎng)或是標(biāo)超，梢一

疏忽，就會(huì)損兵折將，血本無歸！由于選址的因素導(dǎo)致企業(yè)倒閉的例

子已經(jīng)是不勝枚舉。

開在偏僻的地方不行，是不是開在鬧市區(qū)，商業(yè)中心就可以了

呢？也未盡然！某大型連鎖企業(yè)曾經(jīng)在某區(qū)開的一家店，店址是所在

區(qū)域絕對(duì)的鬧市黃金地段，但是所處的位置是當(dāng)?shù)厝嗽绨嗌习嘈羞M(jìn)方

向所處的街邊，下半時(shí)大量的客流都是在街對(duì)面，開店初期馬路中間

沒有隔離帶，顧客還可以在門口的位置從對(duì)面穿行過來，但是開店后

期由于交管部門考慮行人安全的因素，在馬路中間立起了1米多高的

安全防護(hù)欄，人行道又距離比較遠(yuǎn)，對(duì)面的顧客過來不是很方便，導(dǎo)

致該店的銷售銳減至每天不足一萬元，一個(gè)月的銷售連房租和水電費(fèi)

都快不能支付，而不得不最終關(guān)門大吉！

g

,乜北京東方國(guó)泰商業(yè)顧問有限公司開發(fā)拓展篇--新店選址評(píng)估作業(yè)規(guī)范

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？通過這個(gè)例子反映出什么問題？問

題就出在前期市調(diào)做得不夠，調(diào)查的不夠全面，由此所作的評(píng)估也不

夠科學(xué)。

調(diào)查和評(píng)估的目的是什么？主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.判斷理想店鋪地址的四個(gè)條件是否具備。

（1）規(guī)模性的目標(biāo)顧客群及較強(qiáng)的購(gòu)買能力。

（2）便利的道路與交通條件。

（3）持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

（4）賣場(chǎng)面積的合理性。

（5）物件及立地是否適合設(shè)店。

2.為店鋪投資計(jì)劃提供詳實(shí)的方案建議。

3.為預(yù)估企業(yè)未來盈利能力提供基礎(chǔ)性依據(jù)。

4.為編制企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃提供基礎(chǔ)性資料。

本冊(cè)（《店鋪設(shè)立評(píng)估作業(yè)規(guī)范》）通過從店鋪的選址、調(diào)查、

評(píng)估等方面進(jìn)行了一系列的流程和制度描述，希望以此為店鋪開發(fā)的

同仁們提供幫助，能夠企業(yè)決策者提供規(guī)范、細(xì)致、全面、可行的開

店評(píng)估報(bào)告，也衷心地希望所有開的店店店成功。

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第一章店輔選址評(píng)估的目的

1.0目的

為明確規(guī)定店鋪開發(fā)評(píng)估的目的，特制定本規(guī)范。

2.0適用范圍

適用于店輔開發(fā)部工作人員。

3.。流程內(nèi)容

3.1為決策提供重要依據(jù)。

3.2通過物件及立地評(píng)估判定是否適合設(shè)店。

3.3通過商圈調(diào)查了解居民情況及消費(fèi)力、競(jìng)爭(zhēng)力判定是否適合設(shè)店。

3.4通過物件及立地評(píng)估為建設(shè)規(guī)劃提供重要參考依據(jù)。

3.5通過商圈調(diào)查為店鋪的商品規(guī)劃，營(yíng)運(yùn)規(guī)劃提供參考依據(jù)。

3.6通過商圈調(diào)查為投資評(píng)估提供依據(jù)。

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第二章店輔開發(fā)作業(yè)流程

1.0目的

為明確規(guī)定店鋪開發(fā)的作業(yè)，特制定本流程.

2.0適用范圍

適用于店輔開發(fā)部工作人員。

3.0流程內(nèi)容

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第三章店鋪選址評(píng)估作業(yè)流程

1.0目的

為明確規(guī)定店鋪設(shè)立的評(píng)估作業(yè)，特制定本流程。

2.0適用范圍

適用于店輔開發(fā)部工作人員。

3.0流程內(nèi)容

3.1設(shè)店評(píng)估作業(yè)流程（見下頁(yè)）

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第四章立地商圈調(diào)查作業(yè)流程

1.0目的

為明確規(guī)定設(shè)立店鋪商圈調(diào)查的作業(yè)，特制定本流程。

2.0適用范圍

適用于店輔開發(fā)部工作人員。

3.。流程內(nèi)容

3.1立地商圈調(diào)查作業(yè)流程（見下頁(yè)）：

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第五章業(yè)態(tài)定位與選擇

1.0目的

為明確規(guī)定公司的業(yè)態(tài)定位，特制定本規(guī)范。

2.0適用范圍

適用于店輔開發(fā)部業(yè)態(tài)定位工作。

3.0職責(zé)

明確公司店鋪業(yè)態(tài)定位，選擇適合公司發(fā)展目標(biāo)的店址。

4.。工作程序

4.1業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)是指經(jīng)營(yíng)形態(tài)，是根據(jù)經(jīng)營(yíng)者所采取的經(jīng)營(yíng)方式而定，主要的

業(yè)態(tài)包括：大賣場(chǎng)、綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)店、便利店、便利超市、專賣店、百

貨店等。它不同于按經(jīng)營(yíng)品種定位的業(yè)種（如副食店、菜市場(chǎng)、服裝店等）

4.2各業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位：

4.2.1各業(yè)態(tài)定位一覽表:

目標(biāo)顧客商品定位店鋪面積商品定位商圈范圍

大賣場(chǎng)每周基本生活用5000-80008000種以上30萬人,

購(gòu)物1-2次品一次購(gòu)足平方米5KM

綜合超主婦，每周日常需要，生2000-50005000-8000種3萬人，

市購(gòu)物3-4次鮮食品平方米1KM

便利青年學(xué)生，飲料，即食方100-200平2000種5000人

店每天購(gòu)物便食品方米800米

一次

便利超家庭，青年日常需要，快300-800平4000-5000種5000-15000

市速食品方米人I.5KM

倉(cāng)儲(chǔ)高收入會(huì)大宗購(gòu)物5000平米4500-5000種50萬人

店員，每周15KM以上

1-2次

百貨新家庭，青耐用品，高檔1.5萬平米30000種以上I0KM

店年品，時(shí)裝以上

4.2.2大型綜合超市是發(fā)展的主流

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由于大型綜合超市經(jīng)營(yíng)品種豐富，能真正滿足一次性購(gòu)物的需要，無

論是外資企業(yè)還是民族商業(yè)，這幾年的市場(chǎng)發(fā)展都證明，大型綜合超

市是當(dāng)前發(fā)展的主流，也是未來中國(guó)零售業(yè)發(fā)展中的第一主力。

但是，隨著大型綜合超市激烈競(jìng)爭(zhēng)的提前到來，鑒于大型綜合超市對(duì)

中小型零售業(yè)的殺傷力以及盲目布點(diǎn)的不合理，一些城市已對(duì)大型綜

合超市的發(fā)展進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定和限制。積極開拓的零售企業(yè)在繼續(xù)

擴(kuò)展大城市市場(chǎng)的同時(shí)，應(yīng)該注意人口在100萬左右，居民收入較高

的中等城市。

4.2.3便利店的優(yōu)勢(shì)

便利店以其容量小、周轉(zhuǎn)快、便利快捷的優(yōu)點(diǎn)，成為超市的補(bǔ)充，并

逐漸體現(xiàn)出它的優(yōu)勢(shì)。尤其是新生代年輕人對(duì)快節(jié)奏生活的追求，使

得便利店成為這些強(qiáng)力消費(fèi)者的最佳首選。另外，由于便利店大多分

布在各個(gè)社區(qū)及主要的商業(yè)街道，其日顯突出的社區(qū)服務(wù)功能也成為

強(qiáng)力優(yōu)勢(shì)。集郵局、書店、快印、速遞、票務(wù)、速食店、藥店、音像

制品店、洗染店功能于一身的新型便利店正受到越來越多的年輕領(lǐng)客

的歡迎。

4.3選擇合適的業(yè)態(tài)

在對(duì)本企業(yè)業(yè)態(tài)選擇定位時(shí)，應(yīng)考慮到城市零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和業(yè)態(tài)分布，企業(yè)

發(fā)展戰(zhàn)略、資金規(guī)模，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)等問題，如：

4.3.1企業(yè)資金是否充足？

4.3.2預(yù)算中的投資回報(bào)率為多少？投資回報(bào)年限為多少？

4.3.3所選擇業(yè)態(tài)的發(fā)展前景如何？

4.3.4所選擇業(yè)態(tài)的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是否已達(dá)飽和狀態(tài)？

435您了解所選擇業(yè)態(tài)的當(dāng)?shù)刂饕?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)情況嗎？

4.3.6商圈內(nèi)是否有足夠的顧客資源？

4.3.7商圈居民收入是否支持該業(yè)態(tài)的發(fā)展？

4.3.8選擇大型綜合超市或倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員制超市，是否有足夠的停車位？

4.3.9企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)中的生鮮技術(shù)力量如何？是否足以突出企業(yè)的

生鮮特色？

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4.3.10如果選擇便利店，商圈內(nèi)是否有足夠多的年輕人或單身宿舍？是

否能夠提供社區(qū)類服務(wù)？

4.3.11如果打算進(jìn)行連鎖發(fā)展，現(xiàn)選業(yè)態(tài)如何為今后的發(fā)展做準(zhǔn)備？現(xiàn)

選業(yè)態(tài)是否與今后規(guī)劃成為統(tǒng)?系統(tǒng)？

4.3.12如果現(xiàn)在所選業(yè)態(tài)屬原有業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，如何與原有業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)資源

互補(bǔ)？

4.4超市的業(yè)態(tài)

4.4.1根據(jù)超市系統(tǒng)店鋪的實(shí)際發(fā)展規(guī)劃，可以將店鋪劃分為A類店，面積

在3(XL8(X)平方米的便利超市，和B類店，面積在14(XL18(X)平方米

的超市；

4.4.2根據(jù)超市總體經(jīng)營(yíng)狀況，或在近期的業(yè)態(tài)定位決定以300-80()平方米

的便利超市為主，或適當(dāng)開發(fā)100-200平方米的便利店；

4.4.3在連鎖企業(yè)初創(chuàng)階段，避免同時(shí)進(jìn)入兩種業(yè)態(tài)。

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第六章店址選擇策略

1.0目的

為明確規(guī)定公司的業(yè)態(tài)定位，確定適合超市的店址開發(fā)原則，特制定本規(guī)范。

2.0適用范圍

適用于店輔開發(fā)部確定業(yè)態(tài)定位與店址選擇談判工作。

3.0職責(zé)

明確公司店鋪業(yè)態(tài)定位，選擇適合公司發(fā)展目標(biāo)的店址。

4.0工作程序

4.1各類超市業(yè)態(tài)的選址策略

4.1.1便利店的選址策略：

4.1.1.1商圈內(nèi)的常住人口應(yīng)保持在5000人以I：

4.1.1.2靠近聚集人的公共場(chǎng)所，如學(xué)校、劇院、旅游點(diǎn)等

4.1.1.3月租應(yīng)在一天的銷售額之下

4.1.1.4競(jìng)爭(zhēng)者較少

4.1.1.5有單身宿舍或辦公樓最佳；

4.1.2便利超市的選址策略：

4.1.2.1可選擇在菜市場(chǎng)或農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)附近開店，互為補(bǔ)充

4.1.2.2避免與具有生鮮食品經(jīng)營(yíng)的其他超市模式開在一起

4.1.2.3可選擇在無法開設(shè)大型綜合超市的地區(qū)開店

4.1.2.4貼近居民區(qū)

4.1.2.5避免與大型超市開在一起

4.1.2.6可選擇在高檔住宅小區(qū)內(nèi)開設(shè)

4.1.3大型綜合超市的選址策略：

4.1.3.12500—5000m2的超市，應(yīng)選擇在人口數(shù)達(dá)到5—10萬的較大規(guī)模

居民區(qū)中開店

4.13.26(XX)—l(XXX)m2及以上面積的超市，可選擇城鄉(xiāng)接合部，商圈內(nèi)居

民數(shù)達(dá)到10—20萬的地區(qū)開店

4.1.3.3盡量避免與同類型的大型綜合超市開在同一商圈內(nèi)，二店的距離

應(yīng)保持在5公里內(nèi)。

4.1.4倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員制超市選力卜策略:

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4.1.4.1一般選在租金便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部

4.1.4.2交通十分發(fā)達(dá)，如果周圍有高速公路的出口最好

4.1.4.3寬敞的停車場(chǎng)，一般停車場(chǎng)面積與營(yíng)業(yè)面積的比例為1：1

4.1.5著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃

超市的發(fā)展，必須走連鎖的路線。在第一家店鋪選址時(shí)，就應(yīng)考慮

長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃與布局。

4.1.5.1區(qū)域集中的布局策略：在市場(chǎng)拓展初期，為保證充分的共享資源，

分店之間的距離不宜太遠(yuǎn)，應(yīng)在本區(qū)域內(nèi)保持絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

4.152有效的物流配送布局策略：應(yīng)當(dāng)在有效的物流線內(nèi)布局設(shè)店，即配

送車輛以60-80公里〃卜時(shí)的速度，在一個(gè)工作日內(nèi)可以往返。既

充分利用資源，又提高的工作效率。

4.L5.3弱競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的布局策略：在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)不足的地區(qū)，或競(jìng)爭(zhēng)力較

弱的區(qū)域現(xiàn)行開店，以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦摹百?gòu)買饑渴”，同時(shí)避免與強(qiáng)

大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正面沖突。

4.154搶先排他型布局策略：對(duì)有較大發(fā)展前景的地區(qū)，先入為主，搶

先開店,

4.2選擇店址的原則

4.2.1店址的選擇，是一項(xiàng)關(guān)系著店面未來的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展前景的重要工

作。通過我們對(duì)該城市調(diào)查分析、尋找一年內(nèi)能產(chǎn)生利潤(rùn)并有明顯增

加趨勢(shì)的店址。有可能的話還要預(yù)測(cè)所選店址的銷售額、毛利、成本

和利潤(rùn)及未來的增長(zhǎng)潛力。

4.3選址的基本要素

4.3.1目標(biāo)店方圓3公里區(qū)域內(nèi)(1()萬人一3()萬人)，居民聚居、人口集中的

地方是適宜設(shè)置店面的地方；

4.3.2交通方便，旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個(gè)主要車站的附近，

以在顧客步行不到20分鐘的路內(nèi)的街道開店；

4.3.3店面臨主干道，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，

它位于兩條街道的交叉處，是人流的停滯點(diǎn)，可以產(chǎn)生“拐角效應(yīng)”；

4.3.4有充足的停車位(30—100)；

4.3.5所處位置在當(dāng)?shù)赜休^高知名度；

4.3.6確定目標(biāo)店時(shí)，應(yīng)爭(zhēng)取更多的戶外廣告位置；

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4.3.7確定目標(biāo)店時(shí)，應(yīng)考慮適當(dāng)面積的庫(kù)房，一般可占用200-300（1?；

4.3.8參考店租價(jià)格：以當(dāng)?shù)貫槔?/p>

4.3.8.11公里以內(nèi)價(jià)格**元而.天；

43.8.21~2公里以內(nèi)價(jià)格**元而.天；

4.3.8.32~3公里以內(nèi)價(jià)格**元/11?.天；

4.384條件好的店址，價(jià)格可適當(dāng)放寬20%-35%；.

4.4選擇開店的商圈

4.4.1最佳目標(biāo)店：

4.4.1.1繁華的市中心；

4.4.1.2大型百貨商場(chǎng)；

4.4.1.3家具廣場(chǎng)；

4.4.1.4「向級(jí)住宅區(qū)；

4.4.1.5新建成的居民住宅區(qū)；

4.4.1.6人口素質(zhì)較高的居住區(qū)；

4.4.L7有較多居住人口和活動(dòng)人口的地方；

4.4.1.8大型車站附近；

4.4.1.9同業(yè)態(tài)零售企業(yè)的附近；

4.4.1.10沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主要街道；

4.4.2最差目標(biāo)店：

4.421僻靜的小街小巷；

4A.2.2人口稀少的居民區(qū)；

4.4.2.3機(jī)關(guān)單位集中的辦公區(qū)；

4A.2.4居民人口老化的地方；

4.4.2.5步行街等不宜考慮（不適宜開車購(gòu)物）；

4.4.3裝修定位；

4.431店內(nèi)的地面、墻面、天花板均應(yīng)有相應(yīng)的裝修、要力求有新的創(chuàng)

意，體現(xiàn)出與眾不同的風(fēng)格、店內(nèi)環(huán)境一定要保持清潔。（詳見有

關(guān)章節(jié)）

4.5選擇開店的方位

4.5.1選擇現(xiàn)在被商家看好的店址，不如選擇不久的將來會(huì)由冷變熱，而目

前尚未被看好的店址。這樣的門店位置費(fèi)用低，潛在的商業(yè)價(jià)值大。

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因此，應(yīng)特別留心城市建設(shè)的發(fā)展帶來的變化。

4.5.2選擇靠近大公司、大店鋪的街道一邊。這一側(cè)出入者可以成為我們的

顧客，另一方面是因?yàn)閬磉^的顧客便于向別人介紹，比較容易指引他

人光顧。

4.5.3選擇靠近人口會(huì)增加的地方。住宅區(qū)的發(fā)展，新機(jī)構(gòu)的設(shè)立，會(huì)給門

店增添顧客，使今后的發(fā)展更具潛力°

4.5.4選擇經(jīng)營(yíng)方向相輔相成的門市作鄰居如:超市附近、家居商場(chǎng)附近。

4.5.5選擇門店位置時(shí)，還應(yīng)重視門店所在建筑提供的設(shè)施是否符合經(jīng)營(yíng)要

求。

4.5.6在同一條街道兩側(cè)選擇門市位置，以客流量多、能見度高、交通不易

堵塞的位置為佳。

4.6預(yù)測(cè)銷售額的因素和方法

4.6.1因素

4.6.1.1市場(chǎng)容量及競(jìng)爭(zhēng)情況；

4.6.1.2交通；

4.6.1.3商圈內(nèi)人口數(shù)量及人口基本素質(zhì)；

4.6.1.4商圈內(nèi)戶均收入及消費(fèi)支出情況；

4.6.1.5商圈內(nèi)顧客消費(fèi)習(xí)慣（消費(fèi)品支出構(gòu)成）；

4.6.1.6商圈內(nèi)顧客習(xí)慣購(gòu)買場(chǎng)所；

4.6.1.7.店面情況；

4.6.1.8未來城市規(guī)劃；

4.6.2因素分析方法

4.6.2.1同業(yè)態(tài)市場(chǎng)容量及競(jìng)爭(zhēng)情況；

4.6.2.2調(diào)查大商場(chǎng)同業(yè)態(tài)部門及同業(yè)態(tài)零售企業(yè)基本情況（企業(yè)性質(zhì)、

員T.數(shù)、年銷售額），預(yù)計(jì)年同'II，態(tài)銷售額，將調(diào)杳情況列表：

462.3交通

1）第一步：購(gòu)買城市地圖，計(jì)算主要交通道路，如環(huán)線加放射路線結(jié)

構(gòu)地交通，可計(jì)算該城市共有幾條環(huán)線、幾條放射線，環(huán)線和放射

線交叉口是較好地店面位置，將交通狀況整理列表。

2）第二步：按交通狀況表，對(duì)每一條道路和路口通過步行觀察客流狀

況，對(duì)周邊無住戶路段排除，確定重點(diǎn)調(diào)查路口和路段，調(diào)查客流

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量和公交線路狀況，依客流量大小進(jìn)行排列。

3）第三步：確定主商圈；

4）目標(biāo)店方圓3公里內(nèi)居民調(diào)查；

5）根據(jù)主商幽尋找可出租的店址，主要有新建底商，不景氣商場(chǎng)、超

市、工場(chǎng)廠房等，可主動(dòng)找主要負(fù)責(zé)人面談，面積在3000-10000平

米（根據(jù)物業(yè)情況及周邊情況次定業(yè)態(tài)），作為目標(biāo)店址，對(duì)目標(biāo)店

址應(yīng)調(diào)查周邊3公里之內(nèi)顧客群；

6）店面情況

4.7應(yīng)該注意的問題

4.7.1注意租賃房屋

租賃之前，應(yīng)先了解房屋的基本條件及價(jià)格，查看房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，

實(shí)地考察，看是否適合我們經(jīng)營(yíng)，房屋有無破損，樓面的受力以及水

電等情況，了解房租情況.

4.7.2注意城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃

有些城鎮(zhèn)人口稠密區(qū)的商業(yè)繁華區(qū)都在不斷增多和擴(kuò)大，都擠在城市

某一塊地方是不可能的，必須四面擴(kuò)張，但擴(kuò)張不是相等平齊的，而

是有條件和有先有后的，選擇場(chǎng)地就要注意到這一點(diǎn)，用長(zhǎng)遠(yuǎn)的、發(fā)

展的眼光對(duì)待這一問題。

4.7.3抓緊時(shí)機(jī)

要選擇的場(chǎng)地只要基礎(chǔ)好，有發(fā)展前途，看準(zhǔn)了下決心定下來，環(huán)境

和條件差一點(diǎn)，可以邊經(jīng)營(yíng)邊建設(shè)，逐步改善環(huán)境，創(chuàng)造好的條件。

如果猶猶豫豫，當(dāng)決不決，就會(huì)錯(cuò)過商機(jī)。

4.8租金計(jì)算

4.8.1計(jì)算原則

先準(zhǔn)確調(diào)研出該城市的年社會(huì)消費(fèi)品零售總額St,推算出同業(yè)態(tài)的年

零售總額Sh。以該市同業(yè)態(tài)年零售額的40%為目標(biāo)占有率乘以12%的

綜合毛利率Pt計(jì)算出大概的年毛利額Pyo以年毛利額的20%作為這

個(gè)城市的總祖金額，分2到3年實(shí)施，第一年用總租金額40%的額度

為宜，第二年依經(jīng)營(yíng)情況推進(jìn)。

4.8.2計(jì)算公式

第一年租金=Shx40%xl2%x20%x40%

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4.9市場(chǎng)調(diào)研工作內(nèi)容

4.9.1城市基木狀況調(diào)查

4.9.1.1本市全年常住人口數(shù)

4.9.1.2本市轄區(qū)人口數(shù)

4.9.1.3城市總面積

4.9.1.4人口密度（人口密度=總?cè)丝跀?shù)會(huì)總面積）

4.9.1.5全市年人均收入（以公布資料為主）

4.9.2零售市場(chǎng)基本狀況調(diào)查

4.9.2.1全市超市狀況

4.9.2.2全市百貨商場(chǎng)狀況

4.9.3同業(yè)態(tài)市場(chǎng)基本狀況調(diào)查

4.9.3.1大型連鎖企業(yè)基本情況

1）地理位置；

2）場(chǎng)地面積；

3）租金狀況；

4）硬件環(huán)境；

5）外觀照片；

6）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容；

7）服務(wù)特色；

8）客流情況；

9）經(jīng)營(yíng)額度；

10）廣告內(nèi)容；

11）宣傳特色；

12）運(yùn)輸狀況;

13）倉(cāng)儲(chǔ)狀況;

14）辦公狀況；

15）人員總數(shù)；

16）薪資構(gòu)成及其它說明；

17）每個(gè)門店建立一份檔案，按分類，將詳細(xì)情況歸檔。

4.932其它業(yè)態(tài)同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)基本情況（百貨商場(chǎng)、大型購(gòu)物中心附屬

超市等）

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1）地理位置；

2）場(chǎng)地面積；

3）硬件環(huán)境；

4）外觀照片；

5）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容；

6）服務(wù)特色；

4）客流情況；

8）經(jīng)營(yíng)額度；

9）廣告內(nèi)容；

10）宣傳特色；

11）運(yùn)輸狀況；

12）倉(cāng)儲(chǔ)狀況；

13）辦公狀況；

14）人員總數(shù)；

15）薪資構(gòu)成及其它說明；

16）每個(gè)門店建立一份檔案，將商場(chǎng)或大型購(gòu)物中心詳細(xì)情況歸檔。

4.9.4店址的確定

4.9.4.1用地確定：綜合以上所有因素，確定店址，也可同時(shí)選擇幾個(gè)意

向地址，進(jìn)行綜合評(píng)估。

4.9.4.2用地確保：有關(guān)適合的地點(diǎn)選定之后，接著則需展開用地確保的

工作，查明新建分店或改建舊店是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的

規(guī)定，特別是要了解各種限制性規(guī)定。.通過認(rèn)真細(xì)致的談判和嚴(yán)

謹(jǐn)周密的法律文件，獲得相關(guān)物件的租賃權(quán)。

4.9.4.3用地整備：

1）店前道路的改善

2）電氣、煤氣、自來水等公共設(shè)施

3）舊店外觀的改造

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第七章商圈調(diào)查

1.0目的

為明確規(guī)定公司店址開發(fā)的商圈確定和調(diào)查，特制定本規(guī)范。

2.0適用范圍

適用于店輔開發(fā)部調(diào)查分析工作人員。

3.0名詞解釋

3.1商圈：是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸

引顧客的輻射范圍。商圈與超市經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有著極為密切的關(guān)系，無

論新設(shè)或已設(shè)的超級(jí)市場(chǎng)，都不應(yīng)忽視對(duì)商圈的分析。所謂商圈分

析，就是經(jīng)營(yíng)者對(duì)商圈的構(gòu)成情況、特點(diǎn)、范圍以及影響商圈規(guī)模

變化的因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選擇店址，制定和調(diào)整經(jīng)營(yíng)方

針和策略提供依據(jù)。

4.0職責(zé)

在新店址的開發(fā)中，通過嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的調(diào)查分析?，掌握店鋪周邊詳細(xì)可靠的

第一手?jǐn)?shù)據(jù)，為進(jìn)行相關(guān)分析與預(yù)測(cè)提供依據(jù)。

5.0工作程序

5.1商圈分析的重要性：

5.1.1商圈分析是進(jìn)行合理選址的前提。經(jīng)營(yíng)者在明確商圈范圍，了解商圈

內(nèi)人口的分布狀況以及市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素的有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行

經(jīng)營(yíng)效益的評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值，按照設(shè)計(jì)的基本原則，選定

適宜的地點(diǎn)，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

5.1.2商圈分析有助于制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略。經(jīng)營(yíng)者通過商圈分析，掌握客流

來源和客流類型，了解顧客的不同需求特點(diǎn)，從而采取相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)性

經(jīng)營(yíng)策略，投顧客之所好。贏得了顧客的信賴，就贏得了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

5.1.3商圈分析有助于制定市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略。通過商圈分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者

明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在的顧客群，從而制定田應(yīng)

的市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，吸引潛在的顧客群，

不斷提高市場(chǎng)占有率。

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5.2商圈構(gòu)成的因素：

商圈一般由以下三部分組成：

521核心商圈：最接近超市的區(qū)域，便利店的核心商圈為200米以內(nèi)，便

利超市核心商圈在500米以內(nèi)，大賣場(chǎng)在1.5公里以內(nèi)：

5.2.2次級(jí)商圈：位于鄰近商圈以外的區(qū)域，便利店的次級(jí)商圈在200-500

米，便利超市次級(jí)商圈在500-1000米，大賣場(chǎng)的次級(jí)商圈在1.5-3公

里；

5.2.3邊緣商圈：位于外圍商圈以外的區(qū)域，便利店的邊緣商圈在500-800

米，便利超市的邊緣商圈在1(XX)-1503米，大賣場(chǎng)的邊緣商圈在3-5

公里。

5.3商圈顧客組成：

5.3.1商圈顧客組成比例：在來店購(gòu)物的顧客中，構(gòu)成比例依次為:

商圈層次所占顧客比例

核心商圈55—50%

次級(jí)商圈15—25%

邊緣商圈5%

5.3.2商圈顧客購(gòu)物占比：一般情況下，距離店鋪越遠(yuǎn)的商圈，來店購(gòu)物的

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占比就越低，同時(shí)來店購(gòu)物次數(shù)也相應(yīng)較低。在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較明顯的前

提下，通常的測(cè)算方法：

5.3.2.1核心商圈80%居民會(huì)每月來店購(gòu)物14次；

5.3.2.2次級(jí)商圈40%居民會(huì)每月來店購(gòu)物10次；

5.323邊緣商圈20%居民會(huì)每月來店購(gòu)物8次。

5.3.3常住顧客與流動(dòng)顧客

5.3.3.1居住人口：核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。

5.332工作人口：次級(jí)商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。超市附近的工作人

口越多，商圈規(guī)模相對(duì)擴(kuò)張?jiān)酱?，潛在的顧客?shù)量就越多，對(duì)超

市經(jīng)營(yíng)就越有利。

533.3流動(dòng)人口：邊緣商圈的顧客基礎(chǔ)。一個(gè)地區(qū)的流動(dòng)人口越多，在

這一地區(qū)經(jīng)營(yíng)的超市可以捕獲的潛在顧客就越多，同時(shí)經(jīng)營(yíng)者云

集，競(jìng)爭(zhēng)亦趨激烈，這就要求經(jīng)營(yíng)者更講求競(jìng)爭(zhēng)策略和經(jīng)營(yíng)特色。

當(dāng)然，商圈顧客的確定受許多因素影響，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該全面考慮，

才能確定正確的商圈范圍和一來客預(yù)估。

5.4商圈確定應(yīng)考虐的因素：

541地理因素：超市所在地區(qū)的特點(diǎn)。

5.4.1.1中心商業(yè)區(qū)：交通方便，流動(dòng)人匚多，有大量的潛在顧客，商圈

規(guī)模較大。但競(jìng)爭(zhēng)激烈，超市需有出奇制勝的競(jìng)爭(zhēng)策略。

5.4.1.2居民小區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部：主要顧客為附近的常住人口，商圈規(guī)模

較小，要擴(kuò)大商圈規(guī)模則超是必須創(chuàng)H1自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，大

型綜合超市或倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員制超市還要求一定要有大型停車場(chǎng)。

5.4.2商品因素：超市所經(jīng)營(yíng)的商品種類。商品種類與商圈規(guī)模關(guān)系密切。

一方面，超市在既定地區(qū)開展經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)的商品只有投目

標(biāo)顧客所好，才能吸引潛在的顧客，商圈規(guī)模才會(huì)延伸擴(kuò)

大。另一方面，商圈規(guī)模的大小與商品購(gòu)買頻率成反比。

如日常生活必需品，購(gòu)買頻率大，顧客一般就近購(gòu)買。而

大型家電等耐用消費(fèi)品，消費(fèi)周期長(zhǎng)，購(gòu)買頻率低，顧客

則會(huì)擴(kuò)大購(gòu)買范圍，則超市的商圈范圍就較大。

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5.4.3其他因素：

5.4.3.1超市的經(jīng)營(yíng)特征

5.432超市的經(jīng)營(yíng)規(guī)模

5.433競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況

5.434顧客的流動(dòng)性

5.4.3.5交通地理情況

5.436超市促銷手段

5.5商圈內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)查：

551顧客群調(diào)查：

5.5.1.1常住人口家庭狀況調(diào)查：可以采用委托專業(yè)人員上門分送，與居

委會(huì)合作分送，郵寄或直接送入住宅區(qū)的信箱內(nèi)。無論采取何種

方式，都必須有必要的誘導(dǎo)，如重要性說明、贈(zèng)送小禮品、按問

卷編號(hào)抽獎(jiǎng)等。便利店周邊常住人口的調(diào)查應(yīng)保證300-500份，以

便對(duì)周邊居民的家庭構(gòu)成、年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)性質(zhì)、教育程度、收

入水平、消費(fèi)能力（月家庭支出額，用于食品的支出等）、交通工

具等諸方面有充分了解，為以后進(jìn)行有關(guān)的科學(xué)預(yù)測(cè)和確定適應(yīng)

周圍消費(fèi)群的商品結(jié)構(gòu)提供豐富的資料。

5.5.1.2流動(dòng)人口測(cè)定方法：選擇適當(dāng)?shù)娜掌冢ㄈ缰芰付▽Ｈ说筋A(yù)定

的店址測(cè)定各不同時(shí)段（如早晨上班高峰、中午、晚上下班后等）

的來往人流數(shù)和年齡結(jié)構(gòu)，畫出流動(dòng)顧客曲線，預(yù)估入店率，即

流動(dòng)人口中進(jìn)入店鋪的人數(shù)比例。

5.5.1.3顧客購(gòu)物傾向調(diào)查：對(duì)周邊顧客的購(gòu)物頻率、購(gòu)買商品意向進(jìn)行

調(diào)查，以確定店鋪主要商品構(gòu)成，滿足顧客需要。

5.5.2競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查：

5.5.2.1現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量、規(guī)模；

552.2現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的經(jīng)營(yíng)狀況；

5.5.2.3現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的商品品項(xiàng)；

5.5.2.4現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的商品價(jià)格和毛利水平；

5.5.2.5商圈內(nèi)各類零售店的優(yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)；

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5.5.2.6商圈內(nèi)零售店的飽和度。

5.5.3店鋪周邊機(jī)構(gòu)調(diào)查：

5.5.3.1通過走訪、查閱資料等方式，了解店鋪周邊（可擴(kuò)大商圈）的機(jī)

關(guān)、企事業(yè)單位、廠礦、公司、院校、中小學(xué)、幼兒園等單位，

掌握單位人數(shù)，收入水平、發(fā)薪日期、餐飲安排、后勤福利要求

等，與相關(guān)單位建立固定的聯(lián)系方式，為日后團(tuán)購(gòu)工作掌握第一

手資料。

5.53.2了解店銅周邊公共設(shè)施情況，如影院、餐飲、娛樂場(chǎng)所、圖書館、

公交車站等情況，掌握相關(guān)規(guī)律，把握流動(dòng)客流的動(dòng)態(tài)。

5.5.4店鋪商圈商品調(diào)杳

5.5.4.1對(duì)店鋪周邊主要商品的品種、價(jià)格等進(jìn)行調(diào)查，以確定店鋪商品

構(gòu)成；

554.2對(duì)店鋪周邊居民主要品牌、地方品牌等進(jìn)行調(diào)查，更好地適應(yīng)當(dāng)?shù)?/p>

居民的消費(fèi)需求。

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第八章城市數(shù)據(jù)調(diào)查及評(píng)估

1.0目的

為明確規(guī)定公司預(yù)開店城市進(jìn)行調(diào)查及評(píng)估，特制定本規(guī)范。

2.0適用范圍

適用于店輔開發(fā)部調(diào)查分析工作人員。

3.0工作程序

3.1城市狀況調(diào)查

3.1.1城市地理、人口狀況調(diào)查

a）城市總?cè)丝冢▎挝唬喝f人），其中市區(qū)人口（單位：萬人）；

b）人口結(jié)構(gòu)；

c）數(shù)量；

d）比例：分以下三段：16—24歲，25—35歲，3K）歲；

e）市區(qū)有多少戶家庭，戶均人數(shù)；

0適齡青年去年結(jié)婚數(shù)量；

g）城市從業(yè)人員數(shù)量；

h）私營(yíng)企業(yè)人員從業(yè)數(shù)量；

i）總面積（單位：平方公里），其中市區(qū)面積（單位：平方公里）；

j）市區(qū)人口密度（人/平方公里）；

k）以上數(shù)據(jù)采集是為了剝離出我們的消費(fèi)主體，算出市區(qū)人口密度及

我們的未來店面需要覆蓋的面積；

1）數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網(wǎng)查均可）。

3.1.2區(qū)縣地理、人口狀況調(diào)查

與以上城市指標(biāo)等同。數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、民政局（親自去

或上網(wǎng)查均可）。

3.1.3城市未來發(fā)展規(guī)劃

1）確定市區(qū)擴(kuò)容是以“攤大餅''形式還是以新建“衛(wèi)星城''形式發(fā)展；

2）擴(kuò)容方案是否實(shí)施，若實(shí)施已到何種程度；

3）城市擴(kuò)容速度快，對(duì)舊有銷售格局的沖擊就大，進(jìn)軍該市場(chǎng)機(jī)會(huì)多同

時(shí)難度相對(duì)低，成功的機(jī)會(huì)大；

4）市區(qū)若以“攤大餅”形式擴(kuò)容，環(huán)路成為店價(jià)的首選：

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5）市區(qū)若以“衛(wèi)星城”形式擴(kuò)容，舊城與新城的連接干道成為店址的首

選；

6）數(shù)據(jù)來源是規(guī)劃局并實(shí)地驗(yàn)證（親自去或上網(wǎng)查均可）。

3.1.4公共交通發(fā)展趨勢(shì)調(diào)查

1）市區(qū)公共汽車有多少條線路，它們總里程。近三年的載客數(shù)及未來幾

年的發(fā)展規(guī)劃。每條線路的票價(jià)及月票的價(jià)格。

2）自行車的現(xiàn)有數(shù)量及前兩年的數(shù)量

3）有軌交通是否有，若有，有幾條線路票價(jià)及月票價(jià)。

4）出租車擁有量及每公里價(jià)格。

5）機(jī)動(dòng)車狀況，私車比例及近三年變化情況，小客車與貨車比例。

6）以上是為了解該城市百姓的基本出行方式。

7）數(shù)據(jù)來源是交通局、公安局、公汽公司、出租車管理局及統(tǒng)計(jì)局（親

自去或上網(wǎng)查均可）。（填表格3）

3.1.5房地產(chǎn)狀況調(diào)查

1）商品房開工及在建項(xiàng)目數(shù)量；

2）總建筑面積；

3）房屋空置率：

4）每個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)及規(guī)模（建筑面積）；

5）住宅項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)及比例；

6）以上是為了計(jì)算該城市同業(yè)態(tài)消費(fèi)未來一年的增長(zhǎng)趨勢(shì)；

7）數(shù)據(jù)來源是規(guī)劃局（親自去或上網(wǎng)查均可）、各項(xiàng)目實(shí)地走訪。

3.1.6各商圈房屋租金狀況調(diào)查

1）首先把全市的商業(yè)街劃分為四種類型；

<A類主商圈最好；

令B類次商圈；

<C類有潛力；

令D類暫無價(jià)值；

令采集每一類的市場(chǎng)報(bào)價(jià)

2）大型底商

3）綜合樓

4）商品市場(chǎng)

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5）臨街鋪面房

6）寫字樓

7）住宅樓。

8）以上是對(duì)該市租金整體狀況進(jìn)行摸底；

9）數(shù)據(jù)來源是各中介公司及市場(chǎng)調(diào)研。

3.1.7經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查

1）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及近兩年增長(zhǎng)率

2）人均GDP

3）社會(huì)商品零售總額※家用同業(yè)態(tài)零售總額

4）戶均家用同、業(yè)態(tài)消費(fèi)額

5）人均收入

6）同業(yè)態(tài)銷售從業(yè)人員人均收入，主要崗位人均收入：

令店長(zhǎng)；

弋部門經(jīng)理；

令主管；

令基層員工；

?會(huì)計(jì)；

<出納；

令收銀員；

<金庫(kù)人員（總收）；

令大宗業(yè)務(wù)員；

令防損員；

令收貨員；

令核算員（或錄入員）；

?系統(tǒng)維護(hù)員（電腦部）；

令保潔員；

令工程水、暖、電工等；

。企劃人員（平面設(shè)計(jì)、行銷策劃）或美工；

令行政人員；

令人力資源人員；

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令以上人員含初級(jí)、高級(jí)、資深；

?數(shù)據(jù)來源是市統(tǒng)計(jì)局及市場(chǎng)走訪調(diào)研。

3.1.8未來競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況調(diào)查

1）市區(qū)同業(yè)態(tài)零售商有多少家，每家營(yíng)業(yè)額；

2）市區(qū)有多少同業(yè)態(tài)賣場(chǎng)，每個(gè)面積有多少；

3）市區(qū)同業(yè)態(tài)總經(jīng)營(yíng)面積；

4）全市同業(yè)態(tài)賣場(chǎng)每平米年平均營(yíng)業(yè)額；

5）零售商同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)門類集中度調(diào)查，依我公司主要門類劃分為：

令便利店；

＜標(biāo)準(zhǔn)超市；

令大型綜合超市；

。倉(cāng)儲(chǔ)店；

令大賣場(chǎng)；

＜大型百貨店附屬超市；

?大型購(gòu)物中心附屬超市；

令數(shù)據(jù)來源是國(guó)家信息中心、市統(tǒng)計(jì)局、各供貨商、稅務(wù)局及市場(chǎng)

走訪調(diào)研。

3.1.9媒體情況調(diào)查

1）平面媒體有多少家，每家發(fā)行量、發(fā)行對(duì)象、發(fā)行方式，每年廣告分

類收入，廣告報(bào)價(jià)；

2）廣播媒體有幾家，收聽覆蓋率對(duì)比，受歡迎欄目時(shí)段收聽率對(duì)比，報(bào)

價(jià)；

3）電視媒體收費(fèi)報(bào)價(jià)；

4）平面廣告公司報(bào)價(jià)采集；

5）DM廣告發(fā)行報(bào)價(jià)采集；

6）車體/出租車頂燈廣告報(bào)價(jià)采集；

7）戶外廣告報(bào)價(jià)采集；

8）墻體廣告報(bào)價(jià)；

9）樓宇電視傳媒報(bào)價(jià)；

10）公交車等交通工具車內(nèi)傳媒報(bào)價(jià)；

3.1.10辦公用品及消耗品報(bào)價(jià)采集；

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潛在大宗客戶數(shù)量采集；

1）娛樂場(chǎng)所數(shù)量/密集度采集；

2）餐飲業(yè)場(chǎng)所數(shù)量/密集度采集；

3）工業(yè)企業(yè)數(shù)量/密集度采集；

4）商'業(yè)企業(yè)數(shù)量/密集度采集；

5）教育單位數(shù)量/密集度采集；

6）醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)量/密集度采集；

7）金融機(jī)構(gòu)數(shù)量/密集度采集；

8）國(guó)家公務(wù)職能事業(yè)部門數(shù)量/密集度采集；

9）私營(yíng)小商店/雜貨店/批發(fā)店/密集度采集

10）以上單位福利采購(gòu)流程及采購(gòu)頻度/額度；

3.12評(píng)估報(bào)告的編寫

3.12.1體例

以說明文為主列舉數(shù)據(jù)進(jìn)行說明，并附以事例及現(xiàn)場(chǎng)圖片

3.12.2方法

1）根據(jù)各種相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行論證。

2）分析該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，城市規(guī)模，是否適合開連鎖店；

3）分析進(jìn)入該城市的投入產(chǎn)出比，需要開多少家店才能基本覆蓋，

第一年的營(yíng)'業(yè)額預(yù)測(cè)及各項(xiàng)費(fèi)用支出預(yù)算；

4）根據(jù)房地產(chǎn)情況分析該市整體同業(yè)態(tài)市場(chǎng)第二年的增長(zhǎng)潛力。分

析預(yù)測(cè)我們第二年的增長(zhǎng)趨勢(shì)；

5）分析客流規(guī)律及消費(fèi)潛力：

6）分析交通地理?xiàng)l件；

7）分析競(jìng)爭(zhēng)激烈度；

8）分析人力成本；

9）分析廣告宣傳成本；

10）分析人文狀況；

11）分析其他影響經(jīng)營(yíng)的因素，如政府的工作效率等。

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口

成北京東方國(guó)泰商業(yè)顧問有限公司開發(fā)拓展篇-一新店選址評(píng)估作業(yè)規(guī)范

第九章店鋪設(shè)立商圈評(píng)估作業(yè)規(guī)范

1.0目的

為明確規(guī)定公司預(yù)開店商圈進(jìn)行評(píng)估，特制定本規(guī)范。

2.0適用范圍

本規(guī)定適用于店輔開發(fā)部調(diào)查分析工作人員。

3.0工作程序

3.1立地點(diǎn)位置詳細(xì)圖繪制

△

第一：商圈500M內(nèi)戶

△第二：商圈500M-1000M戶

△

△第三：商匿1000M-2000M戶

△

（不同業(yè)態(tài)及面積的商圈輻射半徑不同）

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3.2商圈評(píng)估：

3.2.1商圈評(píng)估內(nèi)容：

繪制商圈區(qū)域圖：在商圈范圍內(nèi)標(biāo)示出店鋪所處位置，并歸納出商圈

的基本特性，消費(fèi)特性以及預(yù)估人口數(shù)。

3.2.2商圈居民構(gòu)成調(diào)查：通過對(duì)人口數(shù)，年齡、職業(yè)層、文化層、收入

支出等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，了解居民構(gòu)成情況。

3.2.3商圈居民消費(fèi)調(diào)查：通過對(duì)居民的消費(fèi)能力、消費(fèi)特性，消費(fèi)習(xí)慣、

生活習(xí)慣等進(jìn)行調(diào)查，了解居民消費(fèi)特性。

3.2.4商圈服務(wù)設(shè)施調(diào)查：

324.1競(jìng)爭(zhēng)店：通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店的基本情況、商品組合、服務(wù)特色、

商品價(jià)位、客流等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查、了解競(jìng)爭(zhēng)店情況。

3.2.4.2互補(bǔ)店：了解互補(bǔ)店的基本情況及商品品項(xiàng)。

324.3集客點(diǎn)：了解集客點(diǎn)的性質(zhì)及基本情況，盡可能滿足集客點(diǎn)顧

客需求，吸引集客點(diǎn)顧客入店。

3.2.3商圈評(píng)估作業(yè)要點(diǎn)：

3.2.3.1商圈居民構(gòu)成資料獲取的途徑：主要采用走訪居委會(huì)方式獲取，

在走訪居委會(huì)時(shí)，注意一定要將商圈范圍內(nèi)的多個(gè)居委會(huì)全部走

訪到，避免以偏蓋全，發(fā)生誤導(dǎo)C

3.232商圈居美消費(fèi)資料獲取的途徑：主要采用入戶抽樣問卷調(diào)查法獲

得。抽樣問卷要注意以下幾個(gè)問題：

1）問卷設(shè)計(jì)時(shí)要通俗、直觀且不應(yīng)問題太多，避免顧客厭煩而隨

意填寫。

2）抽樣問卷的數(shù)量一定要夠（一般不低于10%）才能有代表性。

3）顧客答卷時(shí)不要導(dǎo)引，以免顧客不動(dòng)腦筋，隨便填寫。

4）競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查資料獲取的途徑：采用實(shí)地考察的方法獲得。調(diào)查

時(shí)要注意隱蔽。特別要加強(qiáng)觀察力，心記能力，才能較好完成

此項(xiàng)工作?；パa(bǔ)店、集客點(diǎn)資料的獲取的途徑：采用實(shí)地考察

方法獲得。并在設(shè)店時(shí)要注意其中各種有利因素，盡量制定與

之相適應(yīng)的營(yíng)運(yùn)及商品計(jì)劃。

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3.253商圈評(píng)估報(bào)告：

立地商圈評(píng)估報(bào)告

（一）此店址的商圈情況

（二）地址：

屋主名稱：聯(lián)絡(luò)人：聯(lián)絡(luò)電話：

（三）商圈形態(tài)

此店位于

（1）住宅區(qū)商業(yè)區(qū)文教區(qū)住教區(qū)

住商區(qū)醫(yī)院區(qū)娛樂區(qū)混合區(qū)

（2）十字路口街道旁街巷內(nèi)

（四）租賃物條件

(1)此店的面積共________平方米，其中賣場(chǎng)______—平方米，后場(chǎng)

平方米；

(2)樓層結(jié)構(gòu)：供_一層,每層面積_______平方米：

(3)租金：每月______________元；

（4）付款方式：月付一次；

（5）保證金：元；

（6）出租年限：年；

（7）電力容量：干伏安；需增容至T伏安；需承擔(dān)費(fèi)用

（8）設(shè)備提供情況：

（9）租金調(diào)整情況：

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第十章新店選址立地評(píng)估作業(yè)規(guī)