世茂成本管理制度總則目的本成本管理制度旨在規范世茂集團各項目在成本管理方面的行為，確保成本管理工作的科學性、規范性和有效性，合理控制項目成本，提高項目的經濟效益和競爭力，為世茂集團的可持續發展提供有力支持。適用范圍本制度適用于世茂集團旗下所有房地產開發項目，涵蓋項目的前期策劃、設計、采購、施工、銷售及交付等全過程的成本管理。基本原則1.目標導向原則：以項目成本目標為核心，通過有效的成本管理措施，確保項目成本控制在預算范圍內，實現項目的經濟效益目標。2.全過程控制原則：對項目成本的發生進行全過程監控，從項目前期的規劃設計到后期的交付使用，每個環節都要進行成本控制，做到事前預測、事中監控、事后分析。3.全員參與原則：成本管理涉及公司各個部門和全體員工，要強化全員成本意識，明確各部門和人員在成本管理中的職責，形成全員參與成本管理的良好氛圍。4.動態管理原則：根據項目進展情況和市場變化，及時調整成本管理策略和方法，確保成本管理工作始終適應項目實際情況和公司發展需求。5.成本效益原則：在成本管理過程中，要綜合考慮成本與效益的關系，確保采取的成本管理措施既能有效控制成本，又能保證項目質量和進度，實現成本與效益的最佳平衡。成本管理組織與職責成本管理決策機構世茂集團成本管理委員會是公司成本管理的決策機構，由公司高層管理人員組成。其職責如下：1.審議并確定公司成本管理的戰略目標、方針和政策。2.審批公司年度成本預算和成本控制計劃。3.對重大成本事項進行決策，如重大設計變更、重大采購決策等。4.定期評估公司成本管理工作的績效，對成本管理中存在的問題提出解決方案。成本管理部門及職責1.成本管理部負責制定和完善公司成本管理制度和流程。組織編制項目成本預算、成本控制計劃和成本分析報告。參與項目前期策劃、設計方案評審、招標采購等工作，從成本角度提出專業意見和建議。對項目成本進行監控和預警，及時發現成本偏差并采取措施進行糾正。負責審核項目成本支出，對不符合成本管理規定的支出予以制止。定期組織成本管理培訓和交流活動，提高公司員工的成本管理意識和能力。2.項目公司成本管理崗位協助成本管理部完成項目成本預算、成本控制計劃的編制工作。負責收集、整理項目成本相關資料，建立項目成本臺賬。對項目施工現場的成本情況進行實時監控，及時反饋成本信息。參與項目成本分析工作，提出成本控制的合理化建議。配合成本管理部完成項目成本核算和成本結算工作。其他部門及職責1.設計部門在項目設計階段，充分考慮成本因素，優化設計方案，確保設計的經濟合理性。配合成本管理部進行設計概算的編制和審核工作，對設計變更進行技術經濟分析，并及時通知成本管理部。2.工程部門負責編制項目工程進度計劃和施工組織設計，合理安排施工順序，確保工程進度與成本控制目標相協調。在施工過程中，嚴格控制工程質量和工程進度，避免因質量問題和工期延誤導致成本增加。及時辦理工程變更簽證手續，并提交給成本管理部進行審核。3.采購部門負責制定項目采購計劃，嚴格按照采購流程進行采購，選擇優質供應商，確保采購物資的質量和價格合理。參與采購合同的談判和簽訂工作，在合同中明確成本控制條款，如價格調整機制、付款方式等。定期對采購成本進行分析和評估，及時發現采購過程中的成本節約點并采取措施進行改進。4.營銷部門在項目銷售階段，制定合理的銷售策略，確保銷售價格符合市場行情和項目成本目標。配合成本管理部進行項目銷售成本的核算和控制，避免因營銷費用過高影響項目利潤。及時反饋市場動態和客戶需求信息，為成本管理工作提供參考。成本預算管理成本預算編制原則1.全面性原則：成本預算應涵蓋項目全過程的各項成本支出，包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、營銷費用、管理費用等。2.準確性原則：成本預算應依據項目的實際情況和市場行情，進行科學合理的預測和估算，確保預算數據的準確性和可靠性。3.合理性原則：成本預算應在保證項目質量和進度的前提下，合理確定各項成本費用的額度，避免過高或過低的預算。4.動態性原則：成本預算應根據項目進展情況和市場變化及時進行調整，使其始終符合項目實際情況。成本預算編制流程1.項目啟動階段成本管理部組織相關部門收集項目基礎資料，包括項目規劃設計方案、市場調研報告、類似項目成本數據等，為成本預算編制做好準備。2.成本估算階段成本管理部根據項目基礎資料，結合項目特點和市場行情，對項目各項成本進行初步估算。估算方法可采用類比估算法、參數估算法等。3.成本預算編制階段成本管理部組織各相關部門根據成本估算結果，結合項目目標成本和年度經營計劃，編制項目成本預算草案。各部門應詳細說明各項成本費用的計算依據和預算金額。4.成本預算審核與調整階段成本預算草案編制完成后，成本管理部將其提交給成本管理委員會進行審核。成本管理委員會根據公司戰略目標、項目實際情況和市場環境等因素，對成本預算草案進行審議和調整，確定最終的項目成本預算。5.成本預算下達階段成本預算經審核確定后，由成本管理部下達給項目公司及各相關部門，作為項目成本控制的依據。成本預算執行與監控1.項目公司及各相關部門應嚴格按照成本預算組織實施項目，確保各項成本支出控制在預算范圍內。2.成本管理部定期對項目成本預算執行情況進行監控和分析，及時發現成本偏差并采取措施進行糾正。監控頻率可根據項目實際情況確定，一般每月或每季度進行一次。3.成本管理部在監控過程中，如發現成本偏差較大或即將突破成本預算時，應及時發出預警信號，并組織相關部門進行原因分析，制定針對性的解決方案。4.對于因市場變化、設計變更、不可抗力等因素導致的成本預算調整，應按照規定的程序進行審批。成本管理部應及時對調整后的成本預算進行修訂和下達，并跟蹤調整后的預算執行情況。成本控制措施設計階段成本控制1.推行限額設計：在項目設計階段，根據項目成本預算和功能要求，對設計單位提出限額設計指標，確保設計方案在滿足功能和質量要求的前提下，最大限度地控制成本。2.設計方案優化：組織設計單位、工程部門、成本管理部等相關人員對設計方案進行多輪評審和優化，從技術、經濟等角度綜合分析，選擇最優設計方案。3.加強設計變更管理：嚴格控制設計變更，如因特殊原因確需變更設計的，應按照規定的程序進行審批。設計變更應進行技術經濟分析，評估變更對成本的影響，盡量減少不必要的設計變更。采購階段成本控制1.建立供應商管理體系：對供應商進行嚴格篩選、評估和管理，選擇信譽良好、質量可靠、價格合理的供應商。建立供應商數據庫，定期對供應商進行考核和評價，淘汰不合格供應商。2.招標采購管理：嚴格按照招標采購流程進行物資和服務的采購，確保采購過程的公開、公平、公正。在招標文件中明確采購要求、技術標準、價格條款等，合理設置評標標準，選擇最優中標方案。3.采購成本分析與控制：定期對采購成本進行分析，對比不同供應商的價格、質量、交貨期等因素，尋找成本節約點。通過集中采購、批量采購等方式降低采購成本。施工階段成本控制1.工程進度控制：合理安排工程進度計劃，避免因工期延誤導致成本增加。加強對工程進度的監控，及時解決施工過程中出現的問題，確保工程順利進行。2.工程質量控制：建立質量管理體系，加強對工程質量的監督和檢查，確保工程質量符合標準要求。避免因質量問題導致的返工和維修費用增加。3.工程變更簽證管理：嚴格控制工程變更簽證，對確需變更的事項，應及時辦理相關手續。工程變更簽證應明確變更原因、變更內容、造價增減等情況，并經相關部門審核簽字后生效。4.現場成本管理：加強施工現場的成本管理，合理安排施工資源，避免浪費。嚴格控制施工現場的水電費、管理費等間接費用支出。營銷階段成本控制1.制定合理的營銷策略：根據項目定位和市場需求，制定合理的營銷方案，確保營銷活動既能提高項目的銷售量，又能控制營銷成本。2.營銷費用控制：嚴格控制營銷費用支出，對營銷費用進行預算管理，確保各項費用支出在預算范圍內。加強對營銷費用的審核和監督，杜絕不合理的費用支出。3.營銷效果評估：定期對營銷活動的效果進行評估，分析營銷費用與銷售業績之間的關系，及時調整營銷策略和費用投入，提高營銷效果和投入產出比。成本核算與分析成本核算對象與方法1.成本核算對象：根據項目特點和成本管理要求，確定成本核算對象。一般以一個獨立的房地產開發項目為成本核算對象，對于規模較大、開發周期較長的項目，可按開發期、分區域、分棟號等進行成本核算。2.成本核算方法：采用制造成本法進行成本核算，將項目成本分為直接成本和間接成本。直接成本直接計入各成本核算對象，間接成本按照一定的方法分配計入各成本核算對象。成本核算流程1.成本數據收集：項目公司成本管理崗位每月定期收集項目成本相關資料，包括各項費用支出憑證、工程進度報表、采購合同等，并進行整理和分類。2.成本數據錄入：將收集到的成本數據錄入成本核算系統，確保數據的準確性和完整性。3.成本核算與記賬：成本管理部根據成本核算方法，對錄入的成本數據進行核算和記賬，生成項目成本明細賬和總賬。4.成本報表編制：每月末，成本管理部根據成本核算結果，編制項目成本報表，包括成本明細表、成本分析表等，向公司管理層和相關部門提供成本信息。成本分析1.成本分析內容：定期對項目成本進行分析，分析內容包括成本構成分析、成本變動趨勢分析、成本控制效果分析、成本效益分析等。2.成本分析方法：采用比較分析法、比率分析法、因素分析法等方法對成本數據進行分析，找出成本管理中存在的問題和原因。3.成本分析報告：根據成本分析結果，編寫成本分析報告，提出成本管理的改進措施和建議。成本分析報告應報送公司管理層和相關部門，為公司決策提供依據。成本考核與獎懲成本考核指標1.成本預算執行率：考核項目實際成本支出與預算成本的比率，計算公式為：成本預算執行率=實際成本支出/預算成本×100%。2.成本節約率：考核項目實際成本節約情況，計算公式為：成本節約率=（預算成本實際成本支出）/預算成本×100%。3.目標成本達成率：考核項目是否達到目標成本要求，計算公式為：目標成本達成率=實際成本支出/目標成本×100%。成本考核周期成本考核分為月度考核和年度考核。月度考核主要對項目成本預算執行情況進行監控和分析，及時發現問題并采取措施進行糾正。年度考核在每年年末進行，對項目全年的成本管理工作進行全面評價。成本考核方式1.自我考核：項目公司及各相關部門每月對本部門的成本管理工作進行自我總結和評價，填寫成本考核自評表。2.上級考核：成本管理部根據各部門的成本管理工作情況和相關數據，對項目公司及各相關部門進行考核評分。3.綜合考核：成本管理委員會根據月度考核和年度考核結果，對項目公司及各相關部門的成本管理工作進行綜合評價，確定考核等級。獎懲