房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新實踐與理論研究

(三峽大學土木水電學院研究生黃少良)

善創(chuàng)新者先聲奪人，出奇制勝。縱觀房地產(chǎn)企業(yè)的沉浮，無不發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的榮衰不僅與社會政策環(huán)境和企業(yè)的內(nèi)在質(zhì)素有關，更與創(chuàng)新密不可分。本文闡述了新形勢下企業(yè)創(chuàng)新的內(nèi)涵以及創(chuàng)新所應該囊括的環(huán)節(jié)，更重要的是指出了創(chuàng)新的途徑、方式和技法，為房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟大潮中穩(wěn)立潮頭、保持領先提供借鑒。

房地產(chǎn)業(yè)已迅速發(fā)展成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它在國民經(jīng)濟的發(fā)展中具有舉足輕重的地位和作用，它不僅與其他行業(yè)密切相關，而且直接面向社會，面向蕓蕓眾生。換言之，它既要發(fā)揮拉動GDP的功能作用，又要擔負著實現(xiàn)人們居住權利的重任。

這樣一個肩負重要使命的行業(yè)需要健康和可持續(xù)發(fā)展，表面上無限風光，財源廣進，但實際是行業(yè)狀況堪憂，房地產(chǎn)發(fā)展商們感到獲取利潤越來越困難。據(jù)統(tǒng)計，目前的利潤僅在10％-15％之間，整個行業(yè)處于微利狀態(tài)，暴利時代一去不復返。特別是近幾年，國家頻頻出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制房地產(chǎn)價格，一些“弱不禁風”的企業(yè)面臨淘汰危局。

縱觀房地產(chǎn)企業(yè)的沉浮發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的榮衰不僅與社會政策環(huán)境和企業(yè)的內(nèi)在質(zhì)素有關，更與創(chuàng)新密不可分。善創(chuàng)新者先聲奪人，出奇制勝。而因循守舊者，則永遠步人后塵，失去發(fā)展良機。可見，創(chuàng)新已成為房地產(chǎn)企業(yè)制勝的法寶。宏調(diào)下企業(yè)創(chuàng)新的政策背景

房地產(chǎn)是國家的龍頭行業(yè)、重要支柱產(chǎn)業(yè)，其繁榮與蕭條，直接影響著諸多行業(yè)，波及GDP的漲落。同時與百姓的居住權有直接的關系，價格的起落，質(zhì)量的優(yōu)劣，事關市民群眾的安居樂業(yè)，影響社會的和諧穩(wěn)定。這一特點注定了這個行業(yè)、市場必須受國家的監(jiān)管，完全市場化是不可能的。

進入新世紀以來，隨著全國各地城市的快速發(fā)展，各地方、各城市住房需求旺盛，房地產(chǎn)市場大有供不應求之勢。一時間房價暴漲，居民難以承受。官方和民間逐漸出現(xiàn)“房地產(chǎn)泡沫”之論。

國家在審時度勢后，先后采取了多項調(diào)控政策。2003年，中國人民銀行向全國各分行、各商業(yè)銀行發(fā)出了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》。《通知》要求加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30％。2006年5月29日，針對房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題，國務院辦公廳轉發(fā)建設部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行等九部委《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》。

以上兩次政策調(diào)整是改革開放以來，國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度最大的，亦會對市場產(chǎn)生深遠的影響。有預言認為，房價將大跌，房地產(chǎn)市場遭遇“雪打霜蓋”，從此一蹶不振；也有人預言，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨“是生存還是毀滅”的選擇，將重新洗牌，淘汰一大批企業(yè)。這些預言多少有些危言聳聽，畢竟住房的社會需求強勁，但房地產(chǎn)新政確實給房地產(chǎn)企業(yè)敲響了警鐘。這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更需要創(chuàng)新。

創(chuàng)新什么?創(chuàng)新房型，設計出適銷對路的產(chǎn)品。需要創(chuàng)新價格，使價格可讓老百姓接受，又使房企本身有錢可賺，成為商家們的新命題。

總之，在當前的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新具有非常現(xiàn)實的社會經(jīng)濟意義。對于每一個具體的房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)創(chuàng)新可以增強企業(yè)核心競爭能力，使企業(yè)在日益激烈的市場競爭中得以生存并繼續(xù)發(fā)展。因循守舊，守著一畝三分地就能發(fā)財?shù)臅r代已經(jīng)一去不復返。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新概念及要求

房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新作為房地產(chǎn)學的一個重要分支，在對該分支進行研究之前，應該對其概念進行定義。

根據(jù)學術界關于創(chuàng)新的一般定義，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新就是與房地產(chǎn)有關的知識創(chuàng)新、技術創(chuàng)新以及實踐活動的創(chuàng)新，它包括生產(chǎn)、傳播和應用技術類以及非技術類房地產(chǎn)知識的創(chuàng)新活動。

也可按多種分類標準進行劃分，從宏觀的角度上按照生產(chǎn)、應用二分法，可分為房地產(chǎn)知識的生產(chǎn)和房地產(chǎn)知識的應用兩大類。根據(jù)知識的屬性不同，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新又可分為技術類創(chuàng)新和非技術類創(chuàng)新。本文研究的是后兩類創(chuàng)新，重點是非技術類創(chuàng)新。

除了需要技術知識以外，房地產(chǎn)經(jīng)濟活動還可以通過生產(chǎn)和應用經(jīng)濟學、管理學等軟科學的知識來實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新。非技術類房地產(chǎn)創(chuàng)新主要有以下內(nèi)容：

市場創(chuàng)新主要指運用經(jīng)濟學、市場營銷學、人口學等社會科學的理論和最新研究成果，依據(jù)市場需求，開辟新的市場，創(chuàng)造出新的房地產(chǎn)服務產(chǎn)品和業(yè)務經(jīng)營模式。

管理創(chuàng)新運用戰(zhàn)略管理、運營管理、人力資源管理、財務管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理等管理學新理論，建立企業(yè)新的管理和經(jīng)營模式。

產(chǎn)品設計思路創(chuàng)新由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的復雜性，產(chǎn)品設計的綜合性非常強，它既包括一些物質(zhì)實體的設計，如小區(qū)平面規(guī)劃、建筑單體設計、環(huán)境藝術設計，又